裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第857號民事判決
裁判日期：民國89年11月23日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第八五七號
原告國泰中正廣場華廈管理委員會兼法定代理人丙○○訴訟代理人 陳慧錚 律師
吳賢明 律師 王進勝 律師被告乙○○訴訟代理人甲○○
李文禎 律師 黃如流 律師右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示斜線部分上所搭建之透明採光棚架及吧台、水電等地上物全部拆除，並將土地返還予原告及國泰中正廣場華廈全體區分所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰參拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示斜線部分上所搭建之透明採光棚架及吧台、水電等地上物全部拆除。
（二）被告應於前項地上物拆除後，將土地返還予原告及國泰中正廣場華廈全體區分所有權人。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示紅色斜線部分，為國泰中正廣場華廈全體區分所有權人共有，被告於民國八十二年間向高雄市○○區○○街○○巷七之一號屋主 陳信義 借用該屋經營曼格珠寶店後，竟在未經國泰中正廣場華廈全體區分所有權人同意下，在該屋前空地即系爭土地搭建透明採光棚架，並於其上搭建吧台、架設水電、擺設桌椅，以經營露天冷飲攤販而占用之。
（二）系爭土地係屬大樓之公共設施，為國泰中正廣場華廈全體區分所有權人共有，被告未經區分所有權人同意，即擅自占用，自屬無權占有，幾經原告與被告交涉促其去除，然被告均置之不理，原告自得本於民法第七百六十七條前段、第八百二十一條、公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，請求被告將系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告及國泰中正廣場華廈全體區分所有權人。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）原管理委員會所屬大樓於興建時，原設計圖雖將系爭被告占用土地設計為停車位，但建設公司於實際興建時，鑑於大樓面臨之巷甚狹窄（六米巷道），依設計圖施作，大樓住戶及訪客自中正文化中心方向進出頗為不便，將造成與車爭道之危險（按系爭大樓之主要出入通道，係中正文化中心方向之林德街），為使住戶及訪客有安全之步道行走，乃將系爭土地部分保為人行道，並未興建為停車空間，而且依原告提呈之附圖，及被告提呈據為真實之契約附圖所示，系爭土地部分於國泰建設公司推出銷售時，並標示為停車位，而以停車位附贈或附售該一樓之承購戶，此與原告大樓大門之另一端，一樓住戶前空間係標示為停車空間，截然不同，被告辯稱系爭土地係其一樓所屬之停車位云云，並非實在，況如被告抗辯於買受系爭土地部分之一樓時，係連同停車位併同買受，乃屬有利於己之事實，應負舉證責任證實。添
（二）又與原告之大樓同一巷道，在北邊臨林德街（即緊臨中正文化中心牆外之道路）另一之大樓亦同係國泰建設公司所興建出售，該大樓在面臨巷道部分之用地亦施作為供公眾通行之人行道，前亦曾為一樓住戶占用，嗣經起訴請求，才由大樓住戶管理委員會收回，供人行道通行，而由建設公司就兩棟大樓沿巷道部分，均同樣施作為花圃區隔，亦足證建設公司於興建之初，即係將系爭土地及另一大樓臨巷道部分之土地均留供行人通行之用，為防私人或車輛占用，沿巷道邊始以花圃圍起，其用至為明確，被告辯稱係供一樓私人之用，顯與建築實情不符，委無可採。添
（三）至被告據為真實之買賣契約，所約定「下前後側院暨車位除放置公共設施外為樓下居住人使用」等語，縱為實在，惟能供一樓住戶私用者，應限於「下前後側院暨車位除放置公共設施外」部分，即條件上除「下前後側院暨車位」外，尚須是「除放置公共設施外」，換言之，即使是下前後側院或車位，亦必須是未放置公共設施部分，一樓住戶才可以使用，因此，退萬步言，縱系爭土地確係停車位，但興建上，既作為供大樓住戶通行之用，即是屬有「放置公共設施」，一樓住戶仍然不得據為私人占用，被告以上開契約內容為據，辯稱得有權使用系爭土地云云，亦無理由。添
（四）再以現今社會通常之觀念，含騎樓在內之人行通道，任何人均無權非法據為私人使用，應保持暢通，供公眾通行，被告以一樓住戶當然可使用一樓前之空地，非但觀念不符現況，亦無足採，否則所有一樓住戶均將門前空地任意占據，騎樓或人行通豈非永無暢通供通行之日，是被告所辯要無足採。
（五）再被告辯稱系爭土地為停車位，且為一樓住戶陳信義於購買一樓時併同買受云云，惟查：本件曾經鈞院向國泰建設公司函詢「系爭土地後方之一樓於出售時，其門前之停車位有無一併出售或另行出售，若無，其用途為何。經國泰建設公司覆稱：「自一樓銷售平面圖及銷售面積可確定，本公司售予Ａ１（即林泉街三八巷七之一號）的面積中並未包括其『門前法定空地』，該『開放性法定空間』亦未收取價金或出售予任何住戶約定專用」等語在卷，足見系爭土地係屬法定空地「開放性法定空間」並非規劃為停車位使用，且未與一樓一併出售，亦未作為一樓住戶之約定專定部分，被告辯稱系爭土地為停車位，且為一樓住戶陳信義一併買受云云，顯非事實，殊無足採。添
（六）被告復提出管理費收據數紙，藉欲證明其使用系爭土地曾經國泰中正廣場華廈之全體區分所有權人同意云云。惟原告堅決否認國泰中正廣場華廈之全體區分所有權人有同意被告使用系爭土地，原告亦從未開會決議同意將系爭土地予被告私用，至被告固曾繳納管理費，惟此一費用之性質並非同意被告使用系爭土地之對價，而係因被告長期占用該公共設施用地，而由管理委員收取資為清潔之費用，被告自八十六年間起，即未再繳納該筆費用，且被告迄未能提出曾經全體區分所有權人同意使用系爭土地之證明，其主張自難信為真實。添
（七）益且，與原告之大樓同一巷道，在北邊臨林德街（即緊臨中正文化中心牆外之道路）另一之大樓亦同係國泰建設公司所興建出售，該大樓在面臨巷道部分之用地亦施作為供公眾通行之人行道，前亦曾為一樓住戶占用，嗣經起訴請求，才由大樓住戶管理委員會收回，供人行道通行，而由建設公司就兩棟大樓沿巷道部分，均同樣施作為花圃區隔，亦足證建設公司於興建之初，即係將系爭土地及另一大樓臨巷道部分之土地均留供行人通行之用，為防私人或車輛占用，沿巷道邊始以花圃圍起，其用意至為明確，被告辯稱係供一樓私人之用，顯與建築實情不符，委無可採。
（八）被告未經國泰中正廣場華廈全體區分所有權人同意，即擅自占用系爭土地，自屬無權占有，原告自得本於所有權之作用，請求被告將其搭建在系爭土地上之透明採光棚架及吧台、水電等地上物全部拆除，並將系爭土地返還與原告及其他共有人。至被告又稱系爭土地上之地上物已讓與余姓第三人云云，惟系爭土地上之地上物既為被告所搭建，被告於起訴時無合法占有權源占用系爭土地搭建地上物，原告自得訴請被告拆除地上物並返還土地。添
三、證據：提出土地及建物謄本、照片為證，並請求勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）若受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查系爭建物於興建出售之初，即與承購之住戶約定，樓下「前後側院暨車位除放置公共設施外為樓下居住人使用」，而系爭土地即為一樓法定停車位之一，準此可證，系爭土地於出售之初，即已約定由一樓住戶分管使用。
（二）系爭土地之所有權人陳信義，自承購之後，即交由被告經營露天冷飲攤販使用，原告管委會不唯未曾提出異議，反而就該部分土地之使用，額外每月另收取六百元之管理費，茍被告係無權占用，原告管委會豈可能不請求被告遷離，反而向被告收取管理費，由此亦足見確有分管專用之事實，更何況原告長達四年期間，同意被告使用系爭土地而向被告收取管理費用，其後卻突然主張被告無權占有，亦有違禁反言法則，而悖誠信。
（三）原告雖以國泰建設公司自始即將系爭土地部分，規劃為人行道，而非停車空間，且縱系爭土地為停車位，但既作為供大樓住戶通行使用，即屬有放置公共設施，被告非有權使用，另管理費係管委費收取之清潔費，而非使用系爭土地之代價，但：
⑴系爭土地部分，自始即為國泰建設公司規劃為法定停車位，有建築平面圖
可證，原告主張系爭土地自始係規劃為人行道，非停車空間云云，即無可採。
⑵國泰建設公司固函覆「本公司售予Ａ１（即林泉街三八巷七之一號）的面
積中並未包括其門前法定空地，該開放性法定空間亦未收取價金或出售予任何住戶約定專用」，但查，本大樓一樓規劃之停車位歸由一樓住戶使用，乃約定於買賣契約書中，而國泰建設公司於查復之陳報中稱，本大樓之買賣契約書，已逾保存年限，而不存在云云，可見該公司之陳報亦非以買賣合約為準，而僅係以該公司尚存之銷售平面圖所為之推測，再參諸系爭土地該公司於興建時即規劃為停車空間，該公司竟陳報系爭土地係開放性空間云云，足證該公司之陳報內容不堪採納。
⑶買賣合約中，樓下車位供樓下住戶使用之除外條款，係約定「放置公共設
施」者除外，而所謂「放置公共設施」，既係「放置」則該公共設施自係指可供放置者而言，但系爭土地上並未放置任何公共設施，原告所稱之道路亦非可放置之公共設施，原告之主張，亦不足採。
⑷原告對被告按月收取管理費之事實並不否認，又系爭土地向由被告管領使
用，原告管委會從未對系爭土地為任何清潔行為，因此原告主張向被告所收取者為清潔費云云，亦不足採。
⑸至原告所提同為國泰建設公司所興建之臨林德街另一棟大樓之道路用地，
前確曾發生管委會向大樓住戶訴請遷讓之爭訟，但該大樓管委會並未獲有利之結果，原告主張該大樓已收回土地云云，並非事實。
（四）系爭劃為法定停車空間之土地，因其上並無設置頂蓋，依建管法令規定，並未辦理第一次所有權總登記，因此，該部分面積，自然無法列入於買賣契約附表平面圖之銷售面積中，故國泰公司自無從自一樓銷售平面圖及銷售面積中，得知是否將系爭法定停車位供予一樓住戶專用，從而，國泰公司所稱自一樓銷售平面圖及銷售面積可確定編號Ａ１之房屋前之法定停車位未出售予住戶約定專用云云，並不足為有利於原告之依據。
（五）系爭土地，既分管約定由一樓住戶使用，則該部分土地即非共用部分，被告亦非無權占有，原告依公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項、民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，訴請被告返還系爭土地，即無理由。
三、證據：買賣契約書、管理費收據、照片、平面圖為證，並聲請向高雄市政府工務局函調系爭土地之竣工圖。
丙、本院依職權函請國泰建設股份有限公司就系爭土地之出售與否及用途做一說明。理由
一、本件原告起訴主張坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示斜線部分，為國泰中正廣場華廈全體區分所有權人共有，被告於八十二年間向高雄市○○區○○街○○巷七之一號屋主陳信義借用該屋經營曼格珠寶店後，竟在未經國泰中正廣場華廈全體區分所有權人同意下，在該屋前空地即系爭土地搭建透明採光棚架，並於其上搭建吧台、架設水電、擺設桌椅，以經營露天冷飲攤販而占用之，被告未經區分所有權人同意，即擅自占用，自屬無權占有，原告自得本於民法第七百六十七條前段、第八百二十一條、公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，請求被告將系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告及國泰中正廣場華廈全體區分所有權人等語。被告則以：系爭建物於興建出售之初，即與承購之住戶約定，樓下「前後側院暨車位除放置公共設施外為樓下居住人使用」，而系爭土地即為一樓法定停車位之一，是系爭土地於出售之初，即已約定由一樓住戶分管使用。另系爭土地之所有權人陳信義，自承購之後，即交由被告經營露天冷飲攤販使用，原告管委會不唯未曾提出異議，反而就該部分土地之使用，額外每月另收取六百元之管理費，茍被告係無權占用，原告管委會豈可能不請求被告遷離，反而向被告收取管理費，由此亦足見確有分管專用之事實，更何況原告長達四年期間，同意被告使用系爭土地而向被告收取管理費用，其後卻突然主張被告無權占有，亦有違禁反言法則，而悖誠信等語資為抗辯。
二、原告主張坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示紅色斜線部分，為國泰中正廣場華廈全體區分所有權人共有，而被告於八十二年間向高雄市○○區○○街○○巷七之一號屋主陳信義借用該屋經營曼格珠寶店後，即在該屋前空地即系爭土地搭建透明採光棚架，並於其上搭建吧台、架設水電、擺設桌椅，以經營露天冷飲攤販而占用之事實，已據其提出土地及建物謄本、照片為證，並為被告所不否認，是原告此部份之主張，堪信為真，此外，原告其餘主張，則為被告以前揭情詞置辯，經查：
（一）按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。又依據物上請求權，請求現占有人返還不動產，於訴訟繫屬中，現占有人即被告將其占有移轉於第三人，於訴訟無影響，仍由原當事人繼續進行訴訟，其判決之既判力，則依民事訴訟法第四百零一條第一項之規定，及於後占有人。最高法院八十四年度台上字第二七七六號判決足參。本件原告起訴主張依民法第七百六十七條、第八百二十一條、公寓大廈管理條例第九條請求被告返還占有物，雖被告於起訴後將對系爭土地之占有移轉於訴外人余批，此亦據被告陳述在卷，並有不動產買賣契約書足憑，惟依前揭說明，被告所為之移轉行為，對於本訴訟之進行並無影響，是仍應由被告為當事人繼續進行訴訟，先予敘明。
（二）按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。又按約定專用或約定共用事項，應經區分所有權人會議之決議，公寓大廈管理條例第三條第四款、第五款第三十一條第一項第五款分別定有明文。查本件系爭土地，依該大樓之使用執照所記載，系爭空地係獨立於各戶之外，規劃為室外停車空間使用，此有高雄市政府工務局八十九年十月十八日八九高市工務建字第二七０五二號函所附竣工圖在卷足憑，而該系爭空地於建築之初雖係規劃為停車位使用，但日後國泰建設股份有限公司就該部份並亦未出售予購買建號一五七一五號即門牌高雄市○○區○○街○○巷七之一號之住戶或其他任何住戶，此可由建號一五七一五號之建物登記謄本所記載之內容得知，並業經國泰建設股份有限公司高雄分公司 陳明 ，另有關系爭大樓係在七十四年銷售，此亦據國泰建設股份有限公司陳明，並有建物登記謄本足稽，而該當時公寓大廈管理條例尚未公佈，是依現行之公寓大廈管理條例所規定，約定專用部分雖須經區分所有權人會議決議，但因系爭建物在出售時，尚未有此一規定，而國泰建設股份有限公司既於分售各層樓房時以制式之契約書與各買受人約定「樓下前後側院暨車位除放置公共設施外為樓下居住人使用」，此有被告所提他住戶之買賣契約書之建材設備環境表及附件與國泰建設股份有限公司所提供之買賣契約書之建材設備環境表及附件可供參酌比較，則應認為各樓層之買受人對於樓下前後側院暨車位之使用方法，均已默示承認有由樓下居住人使用之分管契約存在，是依此，本件被告既為系爭大樓一樓之住戶，則就該未放置公共設施之前後側院暨車位自取得專用權，且得在不變更該共有物之性質及用途下使用該部分。
（三）次按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項定有明文。
又區分所有權人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，最高法院八十二年度台上字第一八０二號判決足參。依前所述，系爭空地部分之設計，原係規劃為停車位使用，另其目前之使用狀況，依本院勘驗現場結果及原告所提之照片顯示，系爭空地上舖有地磚，除其上有被告所設置之吧台等設備外，僅在該通道之外側裝置有鐵欄杆，以防汽機車任意從該空地之正前方（亦即一樓住家之正前方）進出，並與馬路有所區隔，此外並未設置有任何屬大樓所有之公共設施，原告所稱系爭空地係供大樓住戶通行之用，屬有「放置」公共設施云云，即有所誤會。從而，系爭空地原既係規劃為停車位使用，且並無放置有其他公共設施，另又未出售予他住戶，則依前開法條所示，系爭大樓之樓下居住人雖有權使用，但仍應依該空地本來之用法，依其設置之目的或通常使用方法為之，亦即該空地得由樓下居住人停放車輛或供通行使用，現被告竟在其上設置棚架、吧台、放置木製桌椅，以為營業之用，顯與該空地之性質、設置目的及通常使用方法有違，是被告使用上開空地即屬違反該空地設置之目的及通常使用方法。
三、綜上所述，被告雖對於系爭空地有使用之權限，惟其對於該土地之使用並未本於共有物本來之用法，且未依其設置之目的及通常使用方法為之，已如前述，從而，原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條、公寓大廈管理條例第九條第四項之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示斜線部分之地上物拆除，並將之返還予原告及全體區分所有權人，即屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對判決結果不生影響，爰不再一一論述。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月二十三日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官楊國祥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年十一月二十四日~B法院書記官周祺雯