臺灣高雄地方法院107年度簡上字第42號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院107年簡上字第42號民事判決

裁判日期：民國107年05月31日

裁判案由：委任報酬

臺灣高雄地方法院民事判決107年度簡上字第42號上訴人 葉淑華 被上訴人 瑞勝 不動產 仲介行 即 張祐郎 訴訟代理人 陳樹村 律師
林湘絢 律師上列當事人間因請求給付委任報酬事件，對於民國107年1月4日本院高雄簡易庭106年度雄簡字第696號第一審判決提起上訴，經本院於107年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國105年8月16日與被上訴人訂立不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約），屬專任委託銷售契約，被上訴人委託銷售上訴人所有如附表所示之房地（下稱系爭房地），委託銷售之價格為新臺幣（下同）400萬元，委託期間為105年8月16日起至105年12月30日止，被上訴人於105年12月29日覓得訴外人即買主 謝錫泉 ，願意以400萬元購買系爭房地，並交付定金由被上訴人代為受領後，被上訴人即多次通知上訴人簽約，惟上訴人竟拒不履約，且上訴人又委託其他仲介銷售系爭房地，有違反專任委託之情事，爰依系爭契約第5條第1項、第6條、第10條第1項及第10條第2項之約定，向上訴人請求400萬元之3%即12萬元之服務報酬及法定遲延利息，並聲明：上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：兩造雖簽有系爭契約，惟因系爭房地如以400萬元出售將不敷成本，上訴人即於105年8月22日以電話告知欲將出售金額提高至430萬元，並要求載明於契約上，被上訴人表示會遵照上訴人要求進行買賣，無需再載明，然被上訴人竟違背上訴人要求以430萬元出售之指示，就系爭房地以400萬元和謝錫泉達成合意，被上訴人所為顯違反兩造之約定，居間目的未達，且事後亦未見謝錫泉出面要求履約，可見謝錫泉僅係被上訴人為賺取仲介費，於委託期間屆滿前所找之人頭。再者，系爭契約第6條第2項約定買方要約或出價達委託條件者，視為買賣成立，實已剝奪出賣人之契約自由，且若被上訴人隨意找不知名第三人，以低於出賣人應負擔之仲介費作為定金，並以此定金作為以底價購買之要約，嗣後該第三人藏匿無蹤，上訴人須負擔仲介費，卻僅能沒收金額較低之定金，顯有不公，且行政院公布之不動產委託銷售契約書範本第7條第5項明示不動產買賣應先透過要約，而該要約應使賣方知悉，使賣方得以決定出賣與否，而非如系爭契約第6條第2項，上訴人毫無選擇締約對象及參與斡旋過程之機會，是該項約定應屬無效。又行政院公布之不動產委託銷售契約書範本第11條關於視為受託人已完成仲介之義務規定，並無系爭契約第10條第2項約定「反悔不賣或因可歸責於委託人之事由致無法完成買賣契約簽訂者」之情形，系爭契約擴張受託人已達成仲介義務之範圍，顯係加重上訴人責任，有違誠信原則，是該項約定亦屬無效。本件上訴人與謝錫泉未達買賣合意，未簽訂買賣契約，買賣尚未成交，被上訴人自不得請求報酬，且上訴人亦無於系爭契約委託期間內委託其他仲介，係於系爭契約期間屆至後才委託其他仲介，且違反專約係屬違約罰則，若有違反，請求酌減違約金等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審經審理結果，判決上訴人應給被上訴人請求84,000元之本息，而駁回其餘之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，，補充說明：㈠系爭契約未記載契約審閱期間，顯違反民法第71條及消費者保護法第11條之1第2項之規定，應屬無效。
㈡系爭契約第6條第2項之定型化條款係專為業者量身定製，應不構成契約之內容，且違法民法第247條之1，應屬無效。
㈢系爭契約第10條，並無約定專任等語，上訴人自無違約之情。㈣被上訴人未提供不動產說明書讓上訴人確認，兩造委任關係應尚未成立，被上訴人自不得向上訴人請求仲介費等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明駁回駁回上訴。另被上訴人就原審駁回其餘之訴部分，未據其聲明不服，該部分已告確定，併此敘明。
五、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈兩造在105年8月16日簽訂不動產委託銷售契約書，委託時間為105年8月16日到105年12月30日。
⒉上開契約書中記載委託銷售價格400萬元。
⒊105年12月30日之前系爭房地並未賣出。
⒋被上訴人曾在上訴人家門口張貼通知告知上訴人有找到買主。
㈡爭執事項：
⒈系爭契約第6條、第10條是否有違法民法第247條之1及消保
法第12條顯失公平之情況？⒉上訴人有否告知被上訴人要更改銷售金額為430萬元？⒊被上訴人是否有收受謝錫泉訂金2萬元？
六、本院得心證之理由：㈠系爭契約書是否因未予上訴人審閱期間，違反消費者保護法
第11條之1規定，而屬無效？按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1第1項規定甚明。立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者瞭解契約條款之內容，該條之保護目的已達，故上開條文規定應為目的性限縮解釋，在消費者知悉定型化契約內容之際，即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。上訴人主張系爭契約於簽定前未經其審閱而無效云云。經查，兩造於105年8月16日簽定系爭契約，而觀之系爭契約之內容，兩造明確約定系爭房地委託銷售之價額為400萬元，委託銷售期間為105年8月16日至同年12月30日，服務報酬為成交總價3%等情，均是契約中手寫之個別磋商條款，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第6-8頁），堪認兩造就系爭房地委託銷售契約之必要之點均是以手寫方式填載於系爭契約後，再由兩造簽名，而本件被上訴人據以請求服務費之依據，即是兩造上開手寫之約定，且綜觀系爭契約手改寫之「服務報酬為成交總價3%」之記載旁有上訴人之用印，揆諸上開說明，上訴人已知悉約款之內容。是上訴人此部分主張，即屬無據。
㈡系爭契約第6條、第10條是否有違法民法第247條之1及消保
法第12條顯失公平之情況？⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，民法第247條之1及消費者保護法第12條分別定有明文。是以定型化契約是否無效，應斟酌契約條款有無上開規定之各款情形定之，定型化契約如無上開規定之顯失公平情事，自屬有效，當事人即應受其拘束。
⒉觀之系爭委託契約第6條第2項約定：「甲方（指上訴人）承
諾買方要約或買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立」等語，此約款與市場上其他房屋仲介公司之定型化契約條款並無甚大差異。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。經查，上訴人於委託被上訴人銷售系爭房地時，已就總價、收款方式等委託條件為明確約定，是以，在買方提出之購買總價等條件符合上訴人同意之出售條件下，約定買賣契約即為成立，難謂有何侵害上訴人權利之處。況一般對於委託出賣不動產之人而言，系爭房地之出賣條件是否達其期望，方為最重要之考量，一旦不動產仲介人員為賣方尋得願依委託條件買受之買主，即便仲介人員依約要求賣方應與該買家締約，對賣方亦難認有何不利之處，蓋其預期獲得之出售利益已可滿足。又如使賣方於仲介人員尋得買家後仍得選擇是否與其締約，將有可能發生賣方表面上拒絕與買方締約，待委託銷售期間經過後，賣方復與買方私下簽約，據以規避支付居間服務報酬之情事，或事後反悔不願出售，使仲介方白忙一場之情。是以，系爭契約第6條第2項規定，既然未減損上訴人之預期利益，且被上訴人亦確有以之確保取得服務報酬之必要，尚難認該條款對上訴人顯失公平。再者，核其情形，亦非內政部公布之契約書範本及相關內容所定不得記載事項；甚且授權受託人（按即被上訴人）代為收受買方支付之定金，也為內政部公布之契約書範本及相關內容所允許。則上訴人主張該等約定無效，尚非有據。
⒊此外，觀之系爭契約第10條第2項約定：「甲方（指上訴人
）如有下列情形之一者，視為乙方（指被上訴人）已完成仲介之義務，甲方仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：仲介成交後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約簽訂者」等語，足徵該約定係限制上訴人不得違約及違約之處罰，乃為保障合意購買第三人交易之安全，並保障被上訴人履約後之權益，核與市場上其他房屋仲介之專任委託銷售定型化契約條款並無甚大差異。況現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本。是兩造為上述約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處，是上訴人主張系爭契約第10條第2項之違約條款，違反民法第247之1條及消保法第12條之規定，應為無效云云，亦不足採取。
⒋上訴人另主張被上訴人並未提供仲介之必要資訊即違反不動
產經紀業管理條例第22條之2，已悖於法律強制規定乙節，為被上訴人所否認，並提出不動產現況說明書為憑（見本院卷第166頁），上開不動產說明書上確有上訴人簽名，則上訴人主張被上訴人未提供伊不動產現況說明書云云，應不實在。此外，雖上訴人一再爭執被上訴人未提供類似之不動產交易價格予伊云云，然按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，不動產經紀業管理條例第24條之2固有明文，惟觀諸該條例第1條立法目的、第28條至第35條之獎懲規定，此係針對不動產經紀業從業人士之管理規範而已，並非法律強制規定，亦無一經違反即屬無效之法律效果，故上訴人前開所辯顯有誤解，何況，不動產實價登錄等資料為公示資訊，任何人均可輕易取得，實難據此認定被上訴人未提供即有違居間契約之義務，上訴人前開主張，亦無理由。
㈢上訴人有否告知被上訴人要更改銷售金額為430萬元？
上訴人主張嗣後兩造有變更以430萬元為銷售底價之合意云云，惟系爭契約上未見有兩造變更合意之相關記載，上訴人僅提出存證信函作為佐證，然觀諸該存證信函內容，僅係上訴人單方面陳述有變更合意之情形，尚難以此認定兩造間確有此變更底價之合意存在，是以被上訴人主張兩造約定系爭房地之銷售底價為400萬元，應為可採。
㈣被上訴人是否有收受謝錫泉訂金2萬元？又被上訴人是否得
依系爭契約請求上訴人給付服務費？⒈依被上訴人提出之定金收據，其上記載收受謝錫泉訂金2萬
元等語，就系爭房地議定價格為400萬元，簽約款為60萬元，簽立該收據之日期為105年12月29日等情，有定金收據1張在卷可稽（見原審卷第9頁），核與證人謝錫泉於原審時證稱：於105年12月底，伊曾要○○○區○○路房子，當時伊看到紅色出售房屋廣告，就去問管理員，管理人說廣告單上的人已經沒有在賣這間房屋了，管理員拿另一張名片給伊，伊照名片上資料聯絡 梁小珍 ，梁小珍當天就帶伊去看該房屋，後來伊回去和太太討論，隔天再去該房屋，那天的管理員則說廣告單上的人有在賣房子，伊就打廣告上的電話，十幾分鐘後就有一位吳小姐帶伊去看房屋，伊同意用400萬購買系爭房地，但伊現金不夠，所以先拿2萬元作為定金，簽約款60萬元係因為伊忌諱4這個數字，所以才和總價10%金額不符，當天晚上吳小姐到伊家拿定金，並開立定金收據給伊，後來吳小姐說屋主不賣了，並將定金退還給伊，伊都是透過吳小姐處理此事等語相符（見原審卷第127頁至第132頁）。
衡情，謝錫泉與兩造間給付為任報酬案件無任何利害關係，其證言並無偏頗或維護被上訴人之必要，堪認其證言應可憑採。是此，被上訴人主張因買方謝錫泉提出之購買總價400萬元及付款方式均已達系爭契約之委託條件等語，應屬實在。
⒉另依被上訴人提出催告上訴人給付服務報酬，並出面履行契
約之存證信函，該存證信函內容記載謝錫泉於105年12月29日同意以被上訴人委託條件之400萬元購買系爭房地，且該存證信函於105年12月30日寄出等情，有左營華夏路郵局存證號碼283號存證信函附卷可參（見原審卷第10頁至第12頁背面），且被上訴人於105年12月29日收受定金當日及隔日皆有親自前往上訴人家中告知上訴人等情，有被上訴人line記錄、簡訊記錄、張貼書面通知照片等資料可佐（見本院卷第158-162頁），足見被上訴人於兩造委託銷售期間屆滿前之105年12月29日，已覓得謝錫泉願以總價400萬元、簽約款60萬元等條件購買系爭房地乙節，應可認定。
⒊至上訴人另主張系爭房地之仲介未成交，須至簽訂買賣契約書時始為仲介成交云云，惟觀諸系爭契約第7條第3項約定：
「仲介成交後，甲方應於7日內至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書」，可見於仲介成交後，始有簽定不動產買賣契約書之義務，亦即「仲介成交」所指之時點係於簽訂不動產買賣契約書之前，是上訴人主張並不可採。而系爭契約第5條第1項約定：「買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之三之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」等語，系爭契約條文用語既區分「仲介成交」與「買賣成交」，並於系爭契約第10條第2項約定仲介成交後，賣方反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成買賣契約簽訂者，賣方仍需給付系爭契約第5條約定於買賣成交之情形下，賣方所應給付之服務報酬，可見「仲介成交」與「買賣成交」係指兩種不同之情形，否則系爭契約無需區分二者而分別定為服務報酬及違約罰則，且依此二條項文義觀之，係於已達仲介成交，而未達買賣成交之情形下，於符合契約所定違約罰則之要件時，亦得請求買賣成交時所得請求之服務報酬，是「仲介成交」之時點應早於「買賣成交」。兩造就系爭房地委託條件之銷售總價為400萬元，而被上訴人於兩造委託銷售期間屆滿前之105年12月29日，確已覓得謝錫泉願以總價400萬元，且已高於委託條件之總價10%之簽約款60萬元等條件購買系爭房地等情，已如上述，然上訴人在無正當理由之情形下，不願與謝錫泉簽立不動產買賣契約書，依約應視為被上訴人已完成其居間仲介之義務，故被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人給付服務報酬，應屬有據。
⒋再者，系爭契約第10條第2項約定，明列於違約罰則之下，
應屬債務不履行之違約金性質，且綜合該條款約定觀察，兩造係合意於仲介成交後，上訴人反悔不賣致無法完成買賣契約簽訂時，即視為被上訴人已完成仲介之義務，自得請求系爭契約第5條約定之服務報酬，是被上訴人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及數額之多寡，即得請求上訴人給付按委託銷售價3％計算之金額，依民法第250條第2項之規定，應屬損害賠償額預定之違約金。茲審酌被上訴人依系爭契約所負有之義務，含居間仲介及銷售過戶系爭房地，若買賣成交後，被上訴人尚需請代書協助買賣雙方完成簽訂不動產買賣契約書面之手續，被上訴人因上訴人違約省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計所應得之營業利潤等情，且相較於被上訴人倘依約完成仲介成交可取得實際成交價3%之服務報酬，衡酌被上訴人已付出之金錢及人力、時間成本等情，認為被上訴人請求違約金以委託銷售價3％之70％計算，應屬合理。從而，被上訴人得請求上訴人給付之金額為84,000元（計算方式：
400萬元×3％×70％＝84,000元）及自起訴狀繕本送達翌日即106年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原審認被上訴人依系爭契約第10條請求按委託總價銷售價3％之70％計算違約金應屬允當，因而判命上訴人應給付被上訴人84,000元及自106年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人餘請求，並因係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果並無影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年5月31日
民事第一庭審判長法官劉定安
法官顏珮珊法官張茹棻附表：
┌──┬────────┬─────┬───────┐│編號│土地地號/建物門│面積（平方│權利範圍│││牌號碼│公尺）││├──┼────────┼─────┼───────┤│1│高雄市小港區鳳宮│780│229/10000│││段167地號││││││││├──┼────────┼─────┼───────┤│2│高雄市小港區店中│129.72│建號1604，權利│││路84號9樓││範圍全部││││├───────┤││││建號1645，權利│││││範圍292/10000│└──┴────────┴─────┴───────┘以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年5月31日
書記官許麗珠