臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第696號
原 告 瑞勝不動產仲介行即 張祐郎
訴訟代理人 林湘絢 律師
被 告 葉淑華
訴訟代理人 張永昌 律師
梁家豪 律師
謝明佐 律師
上列當事人間請求委任報酬事件，本院於民國106年12月14日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一０六年三月二日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105年8月16日與原告訂立不動產委
託銷售契約書（下稱系爭契約），屬專任委託銷售契約，被
告委託銷售原告所有如附表所示之房地（下稱系爭房地），
委託銷售之價格為新臺幣（下同）400萬元，委託期間為10
5年8月16日起至105年12月30日止，原告於105年12月29
日覓得訴外人即買主 謝錫泉 ，願意以400萬元購買系爭房地
，並交付定金由原告代為受領後，原告即多次通知被告簽約
，惟被告竟拒不履約，且被告又委託其他仲介銷售系爭房地
，有違反專任委託之情事，爰依系爭契約第5條第1項、第
6條、第10條第1項及第10條第2項之約定，向被告請求40
0萬元之3%即12萬元之服務報酬及法定遲延利息，並聲明：
被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：兩造雖簽有系爭契約，惟因被告如以400萬元出
售，不敷成本，被告即於105年8月22日以電話告知欲將出
售金額提高至430萬元，並要求載明於契約上，原告表示會
遵照被告要求進行買賣，無需再載明，然原告竟違背被告要
求以430萬元出售之指示，就系爭房地以400萬元和謝錫泉
達成合意，原告所為顯違反兩造之約定，居間目的未達，且
事後亦未見謝錫泉出面要求履約，可見謝錫泉僅係原告為賺
取仲介費，於委託期間屆滿前所找之人頭。再者，系爭契約
第6條第2項約定買方要約或出價達委託條件者，視為買賣
成立，實已剝奪出賣人之契約自由，且若原告隨意找不知名
第三人，以低於出賣人應負擔之仲介費作為定金，並以此定
金作為以底價購買之要約，嗣後該第三人藏匿無蹤，被告須
負擔仲介費，卻僅能沒收金額較低之定金，顯有不公，且行
政院公布之不動產委託銷售契約書範本第7條第5項明示不
動產買賣應先透過要約，而該要約應使賣方知悉，使賣方得
以決定出賣與否，而非如系爭契約第6條第2項，被告毫無
選擇締約對象及參與斡旋過程之機會，是該項約定應屬無效
。又行政院公布之不動產委託銷售契約書範本第11條關於視
為受託人已完成仲介之義務規定，並無系爭契約第10條第2
項約定「反悔不賣或因可歸責於委託人之事由致無法完成買
賣契約簽訂者」之情形，系爭契約擴張受託人已達成仲介義
務之範圍，顯係加重被告責任，有違誠信原則，是該項約定
亦屬無效。本件被告與謝錫泉未達買賣合意，未簽訂買賣契
約，買賣尚未成交，原告自不得請求報酬，且被告亦無於系
爭契約委託期間內委託其他仲介，係於系爭契約期間屆至後
才委託其他仲介，且違反專約係屬違約罰則，若有違反，請
求酌減違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效
：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加
重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制
其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者；定
型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無
效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公
平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適
用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利
或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，民法
第247條之1及消費者保護法第12條分別定有明文。是以定
型化契約是否無效，應斟酌契約條款有無上開規定之各款情
形定之，定型化契約如無上開規定之顯失公平情事，自屬有
效，當事人即應受其拘束。
㈡系爭委託契約雖係原告預先擬定之定型化契約，惟內容並非
艱澀難懂，被告簽署前，應得以充分瞭解後方作決定。而系
爭委託契約第6條第2項約定：「甲方承諾買方要約或買方
提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約
成立。」及系爭契約第10條第2項約定：「甲方如有下列情
形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第五
條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：仲介成交後，
甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約
簽訂者。」，此等約款與市場上其他房屋仲介公司之定型化
契約條款並無甚大差異，原告為不動產仲介業者，為媒介買
賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入相當
之成本，包括付出推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價等
勞務，及支出市場調查、廣告企畫等費用，如認已覓得買方
出價符合被告願出售之價格後，被告仍可恣意變更底價而藉
故不賣，亦毋須支付服務報酬，則原告所為時間及勞務之支
出，將付諸流水，此損害全由原告一方承擔，對原告亦屬不
公平。又系爭契約第10條第2項之情事發生與否操之於被告
，是兩造約定於上開情形原告得請求服務報酬，並無加重被
告之責任而違反平等互惠、誠信原則。再者，系爭契約之最
終目的仍在於使買賣成交，此一約定限制委託人反悔不賣之
權利，並不會導致系爭契約之目的難以達成，被告簽署系爭
委託契約，於享有原告代為尋覓買方服勞務之同時，本於契
約平等原則，自應依約定內容履行義務，於違反時，原告依
約行使權利，亦難認有何顯失公平之情事，故被告抗辯系爭
契約第6條第2項及第10條第2項違反定型化契約規定為無
效云云，並不足採。
㈢原告主張兩造約定以400萬元作為銷售底價，並提出系爭契
約為證（見本院卷第6頁），被告雖辯以嗣後兩造有變更以
430萬元為銷售底價之合意云云，惟系爭契約上未見有兩造
變更合意之相關記載，被告僅提出存證信函作為佐證，然觀
諸該存證信函內容，僅係被告單方面陳述有變更合意之情形
，尚難以此認定兩造間確有此變更底價之合意存在，是以原
告主張兩造約定系爭房地之銷售底價為400萬為可採。又觀
諸原告提出之定金收據，其上記載收受謝錫泉訂金2萬元，
就系爭房地議定價格為400萬元，簽約款為60萬元，簽立該
收據之日期為105年12月29日等情，有定金收據1張在卷可
稽（見本院卷第9頁），且證人謝錫泉於審理時證稱：於10
5年12月底，伊曾要○○○區○○路房子，當時伊看到紅色
出售房屋廣告，就去問管理員，管理人說廣告單上的人已經
沒有在賣這間房屋了，管理員拿另一張名片給伊，伊照名片
上資料聯絡 梁小珍 ，梁小珍當天就帶伊去看該房屋，後來伊
回去和太太討論，隔天再去該房屋，那天的管理員則說廣告
單上的人有在賣房子，伊就打廣告上的電話，十幾分鐘後就
有一位吳小姐帶伊去看房屋，伊同意用400萬購買系爭房地
，但伊現金不夠，所以先拿2萬元作為定金，簽約款60萬元
係因為伊忌諱4這個數字，所以才和總價10%金額不符，當
天晚上吳小姐到伊家拿定金，並開立定金收據給伊，後來吳
小姐說屋主不賣了，並將定金退還給伊，伊都是透過吳小姐
處理此事等語（見本院卷第127頁至第132頁），復參諸原
告提出催告被告給付服務報酬並出面履行契約之存證信函，
該存證信函內容提及謝錫泉於105年12月29日同意以400萬
元購買系爭房地，且該存證信函於105年12月30日寄出等情
，有左營華夏路郵局存證號碼283號存證信函附卷可參（見
本院卷第10頁至第12頁背面），且原告於105年12月29日晚
間9時59分以Line通訊軟體傳出其現在被告住家門口，要當
面送買賣成交的定金給被告之訊息，又於105年12月30日傳
出其昨日已到被告住處送定金，但被告一直迴避之訊息等情
，有Line對話紀錄翻拍照片1張在卷可佐（見本院卷第163
頁），足見原告於兩造委託銷售期間屆滿前之105年12月29
日確已覓得謝錫泉願以總價400萬元、簽約款60萬元等條件
購買系爭房地。
㈣另被告抗辯系爭房地之仲介未成交，須至簽訂買賣契約書時
始為仲介成交云云，惟觀諸系爭契約系爭契約第7條第3項
約定：「仲介成交後，甲方應於七日內至乙方指定處所與買
方簽訂不動產買賣契約書。」，可見於仲介成交後，始有簽
定不動產買賣契約書之義務，亦即「仲介成交」所指之時點
係於簽訂不動產買賣契約書之前，是被告所辯並不可採。然
系爭契約第6條第1項約定：「買賣成交者，乙方得向買賣
雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中甲方（賣方
）同意給付乙方成交總價款百分之三之服務報酬，並應於買
賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」，系爭契約條文
用語既區分「仲介成交」與「買賣成交」，並於系爭契約第
10條第2項約定仲介成交後，賣方反悔不賣或因可歸責於賣
方之事由致無法完成買賣契約簽訂者，賣方仍需給付系爭契
約第5條約定於買賣成交之情形下，賣方所應給付之服務報
酬，可見「仲介成交」與「買賣成交」係指兩種不同之情形
，否則系爭契約無需區分二者而分別定為服務報酬及違約罰
則，且依此二條項文義觀之，係於已達仲介成交，而未達買
賣成交之情形下，於符合契約所定違約罰則之要件時，亦得
請求買賣成交時所得請求之服務報酬，是「仲介成交」之時
點應早於「買賣成交」。本件兩造就系爭房地委託條件之銷
售總價為400萬元，於兩造委託銷售期間屆滿前之105年12
月29日原告已覓得謝錫泉願以總價400萬元及高於委託條件
之總價10%之簽約款60萬元等條件購買系爭房地等情，已如
上述，是本件依系爭契約第6條第2項之約定，已視為買賣
契約成立，又原告於系爭房地買賣成立後即通知被告等情，
有左營華夏路郵局存證號碼283號存證信函及其回執、高雄
宏平郵局存證號碼1號存證信函附卷可參（見本院卷第10頁
至第12頁背面、第108頁及第55頁至第58頁），而被告嗣後
表示不出賣系爭房地，此時仲介既已覓得買方，並經磋商達
成賣方委託條件後，通知賣方欲進行嗣後相關行政流程，卻
因賣方單方面之原因而未能進行，仲介已盡其契約約定之能
事，而系爭房地得否履約則操之於賣方，此即違約罰則訂立
之本旨，是應認本件符合系爭契約第10條第2項約定之「仲
介成交」，原告主張依系爭契約第10條第2項約定請求被告
給付違約金，即屬有據。至原告另依系爭契約第6條約定請
求被告給付服務報酬部分，承前所述，買賣成交之時點應係
於仲介成交之後，本件雖已達仲介成交，惟尚無從逕自推論
亦符合買賣成交之情形，原告復未能舉證證明本件已達系爭
契約所定之買賣成交，是尚難認定本件確已符合系爭契約所
定買賣成交之情形，原告依系爭契約第6條約定請求被告給
付服務報酬，並無理由。
㈤系爭契約第10條第2項約定，明列於違約罰則之下，應屬債
務不履行之違約金性質，且綜合該條款約定觀察，兩造係合
意於仲介成交後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由致
無法完成買賣契約簽訂時，即視為原告已完成仲介之義務，
並得請求系爭契約第5條約定之服務報酬，是原告得不待舉
證證明其損害係因債務不履行所致及數額之多寡，即得請求
被告給付按委託銷售價3％計算之金額，依民法第250條第
2項之規定，應屬損害賠償額預定之違約金，原告主張上開
約定非違約金之約定，並不足採。茲審酌原告依系爭契約所
負有之義務，含居間仲介及銷售過戶系爭房地，若買賣成交
後，原告尚需請代書協助買賣雙方完成簽訂不動產買賣契約
書面之手續，原告因被告違約省卻處理系爭房地相關之過戶
、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計所應得之
營業利潤等情，認為原告請求違約金以委託銷售價3％之70
％計算，應屬合理。從而，原告得請求被告給付之金額為84
,000元（計算方式：400萬元×3％×70％＝84,000元）為
合理，逾此範圍之請求，尚嫌過高，不應准許。
四、綜上所述，原告請求被告給付84,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日即106年3月2日（見本院卷第33頁）起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範
圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告併依系爭契約第10
條第1項請求被告給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，因與上開系爭
契約10條第2項約定屬各別請求本院為擇一有利判決之選擇
合併，且縱使本件確有符合系爭契約第10條第1項約定之情
事，該條項約定亦與系爭契約第10條第2項約定同屬損害賠
償額預定之違約金，本院既就此部分為原告勝訴之判決，則
其餘請求權主張，自無庸再與審酌，併予敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條
中華民國107年1月4日
高雄簡易庭法官陳芷萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年1月4日
書記官林秀珍
附表：
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│編號│土地地號/建物門│面積（平方│權利範圍│
││牌號碼│公尺）││
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│1│高雄市小港區鳳宮│780│229/10000│
││段167地號│││
│││││
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│2│高雄市小港區店中│129.72│建號1604，權利│
││路84號9樓││範圍全部│
│││├───────┤
││││建號1645，權利│
││││範圍292/10000│
└──┴────────┴─────┴───────┘