臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第2849號
原 告 林紫鈴
訴訟代理人 陳建勛 律師
被 告 楊茗崴
富士康物業管理顧問股份有限公司
法定代理人 王聖文
被 告
兼上列一人
訴訟代理人 蔡行義
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年4月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告楊茗崴應給付原告新臺幣貳拾伍萬伍仟捌佰叁拾貳元，及自
民國一百零五年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊茗崴負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
甲、程序事項之說明：
被告楊茗崴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形， 爰依 原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
乙、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103年1月3日購買坐落臺中市○○區○○段○○
○號、權利範圍100,000分之2,180及同段1714建號、權利
範圍全部建物（即門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○號
12樓之1房屋，下稱系爭房地）。原告購買系爭房屋後，
因工作關係並未遷入居住，系爭房屋所屬社區為銳豐四季
花園社區管理委員會，管委會將社區之管理維護工作委請
被告富士康物業管理顧問股份有限公司（下稱富士康公司
）處理，富士康公司委派經理人即被告蔡行義為系爭社區
之實際管理工作。詎被告蔡行義未經原告同意，竟擅自開
啟系爭房屋，讓被告楊茗崴將其公司之傢俱放置於系爭房
屋。原告對於系爭房屋遭被告楊茗崴放置傢俱並不知情，
直到104年2月間某日被告蔡行義傳簡訊與原告，原告始知
悉被告楊茗崴將傢俱搬至系爭房屋放置，原告收到此簡訊
深感莫名，經查證始知悉系爭房屋一直遭被告楊茗崴放置
傢俱，原告遂向被告蔡行義表示並未同意任何人使用房屋
，怎可擅自開門讓他人任意放置物品，被告楊茗崴遂將上
開傢俱搬走，被告楊茗崴擅自將傢俱搬入佔有使用期間約
13個月餘（103年1月3日迄104年2月底）。
（二）被告蔡行義為富士康公司之受僱人，受僱擔任銳豐四季花
園社區之實際管理人，被告蔡行義未盡管理之責，竟擅自
開啟原告所有之房屋讓被告楊茗崴放置傢俱，顯違背其管
理職務，構成侵權行為，被告富士康公司為被告蔡行義之
僱用人，依民法第188條規定，二人應負連帶賠償責任。
另被告蔡行義擅自開啟房門，讓被告楊茗崴放置傢俱物品
等，被告楊茗崴與蔡行義顯係共同侵權行為，依民法第18
5條規定應負連帶賠償責任。將系爭房屋鑰匙交付予被告
楊茗崴之人縱非被告蔡行義，也為被告富士康公司之其他
職員，其未經原告同意擅自將鑰匙交予第三人，仍成立侵
權行為，被告富士康公司仍應依民法第188條規定負責。
又被告蔡行義與被告楊茗崴共同佔用系爭房屋，亦涉有不
當得利，依法一併請求，請擇一有利判決。
（三）被告等人無權佔用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利
。系爭房屋位於繁榮地段，故核定年租金應以土地及建築
物申報地價10%為適當，而系爭土地之申報地價為每平方
公尺28,000元，故被告應給付原告之租金，應以申報地價
乘以系爭土地面積，加上房屋現值2,293,600元，再乘以
年息百分之10為年租金，再以此計算103年1月3日至104年
2月底，從寬以13個月計算租金，合計應為426,396元｛計
算式：土地部分108,238元（28000元×1636.83㎡×2180/
100000＝108238）＋建物103年全年部分293,980元（0000
000×10%＝293980）＋建物104年1月部分24,178元（0000
000×10%×1/12＝24178）＝426396｝。另有關侵權行為
損害賠償部分，原告以上開計算標準，作為損害之計算基
礎。爰依不當得利及侵權行為損害賠償請求被告等給付如
訴之聲明。
（四）對被告抗辯之陳述
⒈系爭房屋由被告富士康公司管理，該公司委派被告蔡行
義擔任現場經理，被告蔡行義當然知悉社區之住戶為何
人。原告購買前後曾數次到系爭社區，均由被告蔡行義
接待，交屋後亦仍由被告蔡行義接待，因此被告蔡行義
知悉系爭房屋已更換所有權人。又被告富士康公司管理
期間，在住戶尚未遷入社區前，鑰匙統一由被告富士康
公司保管，待住戶遷入居住同時，被告富士康公司當場
將鎖頭換掉，並將房屋交由住戶管理使用。系爭房屋因
原告尚未遷入，故鑰匙均由被告富士康公司保管，被告
於管理期間擅自讓第三人任意進出並放置物品，被告富
士康公司之管理顯有疏失。
⒉原告於104年2月7日接獲被告蔡行義（或被告富士康公
司其他保全人員）簡訊，表示被告楊茗崴搬入部分傢俱
至12A放置，故被告蔡行義及富士康公司辯稱原告購買
房屋後，被告楊茗崴未曾搬傢俱進入12A，顯與事實不
符。
⒊前屋主曹先生曾將系爭房屋借被告楊茗崴放置私人物品
，原告於交屋時即已表明不同意借被告楊茗崴放置物品
，並要求限期搬離，被告蔡行義管理系爭社區亦知悉上
情。但被告楊茗崴未於期限內搬離，竟仍擅自進出，而
原告截至收受上開簡訊時止，均不知悉被告楊茗崴竟仍
繼續放置物品於12A。系爭房屋遭被告楊茗崴不法佔用
並放置傢俱及燈飾，而燈飾為傢俱行經常買賣，屬交易
頻繁之動產，必然經常搬進搬出，此由被告蔡行義所傳
「原證3」簡訊亦可窺知，顯見被告蔡行義及富士康公
司辯稱被告楊茗崴係在13個月前放置，之後未曾進出，
與事實不符等語。
（五）並聲明：
⒈被告蔡行義、富士康公司應連帶給付原告426,396元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。
⒉被告蔡行義、被告楊茗崴應連帶給付原告426,396元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。
⒊被告中如任一人為給付，其他被告於其給付金額之範圍
內，免給付義務。
二、被告部分：
（一）被告楊茗崴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲
明或陳述。
（二）被告富士康公司、蔡行義則以：
⒈原告迄未對被告蔡行義該當於民法第185條共同侵權行
為人之要件逐一舉證。被告楊茗崴係於104年2月6日晚
上7時、2月7日至系爭房屋取走傢俱，被告蔡行義於104
年2月6日晚上5時已下班，2月7日休假，當時係另一位
同事經手之業務，被告蔡行義對被告楊茗崴取走傢俱一
事未經手，亦不知情，主觀上無侵權行為之故意或過失
，且當時並非執行業務之時間，被告富士康公司亦無需
負民法第188條之連帶賠償責任。被告富士康公司主要
是管理社區之公共事務，寄放鑰匙或住戶委託管理員其
他代為服務事項，屬於服務人員與住戶間之私下貼心服
務，不屬於工作契約內容。
⒉放置傢俱於系爭房屋內之人為被告楊茗崴，受有占有利
益之人亦為被告楊茗崴，被告蔡行義未受有任何利益，
不該當民法第179條受有利益之要件。原告係於103年1
月間買受系爭房屋，在此之前，前屋主即容許被告楊茗
崴放置燈飾等。原告購屋前曾至系爭房屋內，並與前任
屋主接洽，明白知悉屋內有被告楊茗崴之傢俱，並瞭解
被告楊茗崴徵得前屋主同意始能放置傢俱。至於原告與
前任屋主、被告楊茗崴，有無達成放置傢俱之協議，或
原告有同意被告蔡行義繼續借用，此為其等內部事項，
被告蔡行義不得而知。原告買受後之13個月期間，系爭
房屋並未有人出入，直到104年2月6日，被告楊茗崴突
然至社區向執勤的同事借用系爭房屋鑰匙要進屋看燈飾
或家具。並未開門給楊茗崴放東西，只是借鑰匙給楊茗
崴開門進去看東西。
⒊被告楊茗崴之傢俱數量不多，系爭房屋內部不會被傢俱
填滿，原告以樓地板面積計算租金，與實際占用情形不
合。原告應提出傢俱照片，說明傢俱占用之面積，再乘
上申報現值，方屬合法等語，資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：原告於103年1月3日購買系爭房地後，因工作
關係並未遷入居住，系爭房屋所屬社區為銳豐四季花園社
區管理委員會，管委會將社區之管理維護工作委請被告富
士康公司處理，被告富士康公司委派經理人即被告蔡行義
為系爭社區之實際管理工作，被告楊茗崴於103年1月3日
迄104年2月底，將傢俱放置於系爭房屋等情，業據原告提
出系爭房地登記謄本、銳豐四季花園社區管理費繳交明細
表及簡訊等件為證，並為被告蔡行義、被告富士康公司所
不爭執，堪信此部分為真實。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。依此規定，關於侵
權行為賠償損害之請求，以受有實際損害為要件。損害賠
償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡（最高法院19年
上字第2316號民事判例參照）。若無損害發生，即無無賠
償可言。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形
，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利
益，視為所失利益，民法第216條亦有明文規定。所謂所
受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積
極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實
之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字
第1934號民事判例參照）。本件原告依侵權行為之法律關
係請求被告賠償其所受之損害，係主張被告無權占用系爭
房屋受有上開相當於租金之不當得利，並以上開計算標準
，作為損害之計算基礎。依其主張，原告之現存財產，並
無因損害事實之發生而被減少之情事。且原告陳明：原告
購買系爭房屋後，因工作關係並未遷入居住；當初並無出
租計畫，後來因為工作的關係，事實上亦未使用等語。則
原告未因損害事實之發生而受有所失利益之損害。準此，
原告既未受有任何積極或消極損害，縱被告有如原告主張
之侵權行為，亦無令負賠償責任可言。從而，原告依民法
第185條、188條規定請求判決如聲明1、2、3所示，無法
准許。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請
求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房
屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最
高法院61年台上字第1695號判例參照）。且不當得利制度
不在於填補損害，而在於返還其依權益歸屬不應取得之利
益，不以請求人受有積極損害及消極損害為必要。本件原
告主張：系爭房屋前屋主曹先生曾將系爭房屋借被告楊茗
崴放置私人物品，原告於交屋時即已表明不同意借被告楊
茗崴放置物品，並要求限期搬離等情。參酌被告蔡行義及
富士康公司陳稱：原告係於103年1月間買受系爭房屋，在
此之前，前屋主即容許被告楊茗崴放置燈飾等，104年2月
6日，被告楊茗崴突然至社區向執勤同事借用系爭房屋鑰
匙要進屋看燈飾或傢俱等情。且原告提出之被告富士康公
司社區保全人員於104年2月7日傳送予原告之簡訊，其內
容顯示被告楊茗崴要求原告寬限至104年2月14日前搬走所
有傢俱等情。堪認原告主張被告楊茗崴自103年1月3日至
104年2月間放置傢俱於系爭房屋一事為真實。被告楊茗崴
未到場舉證證明其放置傢俱於系爭房屋曾徵得原告同意或
有其合法正當之權源，核屬無權占有。被告楊茗崴無權占
用系爭房屋，依社會通常觀念，被告楊茗崴獲有相當於租
金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋
之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告楊茗
崴返還相當於租金之不當得利。
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。土
地法第97條關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於
租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院
49年台上字第1230號判例參照）。又土地法施行法第25條
規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價。另
土地法第148條規定，土地所有權人依該法所申報之地價
，為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額
即指該土地之申報地價而言。本件被告楊茗崴占用系爭房
屋放置傢俱等，應依前揭規定為基準計算其受有相當於租
金之不當得利數額。惟前揭土地法第97條所謂以百分之10
為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之
10計算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值
為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利
用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較
，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判
決意旨參照）。原告主張：系爭房屋位於臺中市○○區市
○○○路，交通便利、相當繁榮，系爭土地公告地價每平
方公尺365,000元及系爭房屋每月管理費10,759元等情，
業據其提出系爭房屋登記謄本及管理費繳交明細表為證。
又系爭房屋屬於住宅型之大廈，附近有臺中國家歌劇院、
百貨公司及公園綠地筹情，有地圖在卷可稽。惟被告楊茗
崴占用系爭房屋僅放置傢俱，並未居住及用以營利，其利
用之經濟價值不高、所受利益非鉅等情，認原告主張以系
爭房地申報地價10%計算相當於租金之不當得利，尚屬過
高，應以系爭土地申報地價及系爭房屋現值年息百分之6
計算為適當。
⒉原告主張系爭土地103、104年之申報地價均為每平方公尺
28,000元，系爭房屋之103年及104年之課稅現值依序為2,
939,800元、2,901,400元，業據其提出土地登記謄本及房
屋課稅現值證明為證。而系爭土地總面積為1,636.83平方
公尺，原告所有之權利範圍為100,000分之2,180，其就系
爭土地之持分面積為35.68平方公尺。依此計算，原告得
請求被告楊茗崴返還自103年1月3日起至104年2月底止，
從寬以13個月計算（103年全年、104年1月）相當於租金
之利益額為255,832元｛103年全年：236,330元（35.68×
28000＝999040。999040＋0000000＝0000000。0000000
×0.06＝236330。）＋104年1月份：19,502元（000000＋
0000000＝0000000。0000000×0.06×1∕12＝19502；元
以下四捨五入）＝255832｝。從而，原告依不當得利之法
律關係，請求被告楊茗崴給付無權占用系爭房屋相當於租
金之不當得利，於255,832元及自起訴狀繕本送達被告楊
茗崴翌日即105年2月10日起至清償日止，按週年利率5%
計算之法定遲延利息，核無不合。逾此部分之請求，則屬
無據。
⒊不當得利之功能在於使受領人返還其無法律上原因而受之
利益，若實際上未受有利益，自無返還之義務。又因不當
得利發生之債，同時有多數利得人，應按其利得數額負責
，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上字第2733
號、92年度台上字第1774號、92年度台上字第1598號、96
年度台上字第1470號民事裁判參照）。本件依原告之主張
，放置傢俱於系爭房屋之人為被告楊茗崴，是受有相當於
租金之不當得利之人為被告楊茗崴。雖原告復主張：被告
蔡行義與被告楊茗崴共同佔用系爭房屋，亦涉有不當得利
云云。惟被告蔡行義與被告富士康公司否認有共同占用系
爭房屋之情事，原告就此未舉證證明，自難憑採。被告蔡
行義及被告富士康公司既未占有使用系爭房屋，即未受有
相當於租金利益，自難依不當得利之規定令其二人負返還
之責，亦難令被告三人負連帶返還責任。是原告依不當得
利之法律關係，就被告蔡行義及被告富士康公司部分請求
判決如聲明1至3所示，於法不合，不應准許。
（四）綜上所述，原告依前揭侵權行為之法律關係，請求被告連
帶給付、依不當得利之法律關係，請求被告蔡行義及被告
富士康公司連帶給付，均無理由，應予駁回。原告依不當
得利之法律關係，請求被告楊茗崴給付，於255,832元及
自105年2月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定
遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請
求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序，所為被告楊茗崴敗訴判決，應適用民事訴
訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、一造辯論及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第79條。
中華民國105年5月9日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月9日
書記官