臺灣臺中地方法院88年度訴字第2596號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第2596號民事判決

裁判日期：民國89年03月08日

裁判案由：確認買賣關係不存在

臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第二五九六號
原告戊○○訴訟代理人甲○○
陳憲璋 律師複代理人 賴書貞 律師被告順大裕股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人己○○
乙○○丁○○右當事人間確認買賣關係不存在事件，本院判決如左：
主文確認原告與被告間就坐落台中市○區○○○○段二三一之０００一地號土地，應有部分十萬分之六十三，及其上建物建號一七八一四即門牌台中市○○○街○○○號三樓之二，總面積六二、八一平方公尺及附屬車位，編號一一八號，車位分配持分十萬分之六十四之買賣關係不存在。
被告應給付原告新台幣捌拾玖萬陸仟柒佰捌拾肆元及自民國八十八年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項部分，於原告以新台幣貳拾玖萬柒仟元供擔保後得假執行，但被告於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬陸仟柒佰捌拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
（1）確認原告與被告間就坐落台中市○區○○○○段二三一之０００一地號土地，應有部分十萬分之六十三，及其上建物建號一七八一四即門牌台中市○○○街○○○號三樓之二，總面積六二、八一平方公尺及附屬車位，編號一一八號，車位分配持分十萬分之六十四之買賣關係不存在。
（2）被告應給付原告新台幣（下同）玖拾陸萬陸仟柒佰捌拾肆元及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十八年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（3）並陳明願供擔保請求宣告假執行。
（二）備位聲明：確認被告對原告之價金請求權逾新台幣九十四萬元以外之部分不存在。
二、陳述：
（一）被告推出「廣三大時代」建設案時，一再在報章上刊登廣告，強調「樓高三米六」、「房價付的少、空間用的巧的經濟特性」，「空間起革命，花二房的房價，住四房的享受，且無限自由的三米六空間，利用樓梯的高低差變化，形成室內的複式空間，一層有了二層的生活趣味，客廳、餐廳依舊保有挑高三米六之氣派，儲藏室、書房、和室依實際需要往上發展，房間永遠不會有少一間的困擾」。原告前往現場，其樣品屋每一間裝潢均有皮尺詳細標示從地板至天花板高度確為三米六，原告乃與被告就坐落台中市○區○○○○段二三一之０００一地號土地，應有部分十萬分之六十三，及其上建物建號一七八一四即門牌台中市○○○街○○○號三樓之二，總面積六二、八一平方公尺及附屬車位，編號一一八號，車位分配持分十萬分之六十四訂立買賣契約。其中房屋價金新台幣（下同）二百一十萬元，平面式車位價金五十七萬元。合計二百六十七萬元。惟系爭買賣物交付時，其室內空間僅有三米四，很明顯無法發揮買賣契約所訂之「一層的空間有兩層使用機能」之效用，該瑕疵已致使原購屋目的無法實現，原告乃以本件起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示。契約既經解除，兩造間之買賣關係即不復存在，故訴請判決如主文第一項所示。
（二）契約既經解除，依民法第二百五十九條規定，當事人雙方互負回復原狀之義務，故原告已繳價金依交屋資料明細表共九十六萬六千七百八十四元，自得請求返還。
（三）又系爭房屋除室內高度與契約不符外，另因九二一大地震造成該房屋之地下室下陷，被台中市政府鑑定為危樓之公共場所建物，足証被告有偷工減料之情形，被告已給付不能，依民法第二百五十六條規定，債權人亦得解除契約，故原告以書狀繕本之送達向被告為解約之意思表示。惟如原告前開依關於物之瑕疵擔保責任之主張得獲勝訴判決，就上開依給付不能之法律關係請求部分，即不再請求判決。
（四）被告利用消費者之心理，再三於廣告內強調一層可作二層使用，而將上層規劃為書房、客房、和室等使用，因廣告內容為契約之一部分，故被告提出之給付，自應達到上開效用，方符債務本旨。再觀廣告內容：「樓高加高六十公分」、「比一般房子足足多出六十公分」等語，既然與一般房屋作比較，自是指二者均包括樓板厚度作比較或兩者均不包含樓板厚度作比較，比較之後多出之六十公分都應該是指室內淨高多出六十公分才對，而非被告所辯稱依建築技術規定加上樓板厚度。
（五）被告原來表示上層可作書房、客房等起居室，依建築技術規則第三十二條天花板高度，居室及浴廁不得小於二、一公尺，本件建物高度減少二十公分後，扣除下層二、一公尺後，上層僅餘一、三公尺，再扣除夾層厚度，上層僅餘一、二公尺，影響買受人得利用之立体空間。住家品質、效用較契約所定之品質、效用不備。
（六）按消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」及兩造不動產買賣契約書中第一條即明定：「本預售屋之黃告宣傳品．．視同契約之一部份。」是以夾層部分雖係由購屋者自行施作，但被告仍應依廣告內容，提出「挑高三米六空間」、「樓高加高六十公分」之房屋，達到「一層空間有兩層的使用機能」、「二房的房價、四房的享受」之效用，方符合契約本旨。被告亦自承其建築容積已使用完畢，不能再增加，顯已減少就該屋以居住為目的之價值及效用，原告自得因上開無法補正之瑕疵，解除契約並請求返還已付價金。
（七）備位之訴部分，如鈞院認上開瑕疵尚不構成解約事由，則原告亦得依據民法第三百五十九條請求減少價金。而衡量系爭標的實際可使用空間與契約原定內容不符，造成使用上之不便，原告認至少應減價八十萬元方屬合理，是以扣除八十萬元後，原告尚應給付被告九十四萬元價金，超過部分，被告即不得請求。
三、証據：提出土地登記簿謄本、買賣契約契約書、建物登記簿謄本、簽名冊、委託設計規劃証明書、交屋資料表及結業証書影本各一件，照片二十幀、剪報影本四件、存証信函影本三件、廣告書一本等為証，並聲請傳訊証人 胡懷民 、 洪文猛 、 游雅玲 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告先位之訴及備位之訴均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）承認原告於八十六年五月一日向被告承購定名「廣三大時代」編號D12棟3樓房地一戶，總價金二百一十萬元及停車空間一位五十七萬元，惟被告已另代繳房地稅捐等費用，故原告尚積欠一百七十八萬三千九百六十七元，兩造間就上開建物尚有買賣關係存在。
（二）與原告之買賣合約確實約定房屋高度三米六，但此三米六係指自室內地板厚度至上層地板面之高度，即包含一層地板之厚度；因建築技術規則精要中明定樓高係指自室內地板面至其直上層地板面之高度，最上層之高度為至其天花板高度，但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之高，視為樓層高度。依上開方式計算，被告所建築之房屋確有三米六。如依原告所稱之空間計算則現系爭建物空間高度僅為三米四。但廣告並非契約之內容，不得拘束被告。
（三）自認系爭建築之谷積比率已經使用完畢，無法再行增建，如要更改，就必需再聲請建造執照。
三、証據：提出土地買賣合約書正本、住戶管理公約正本、交屋資料明細表、台中市政府營利事業登記証三件及公司執照二件等影本為証。
理由
一、原告起訴時就先位聲明部分，請求判決如主文第一項所示，後改稱請求判決如主文第一、二項所示，雖變更其訴訟聲明及追加回復原狀請求權之訴訟標的，但被告就此訴之追加並未異議，且為本案之言詞辯論，自應視為同意追加。自與民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款及第二項之規定相符，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：伊向被告購買坐落台中市○區○○○○段二三一之０００一地號土地，應有部分十萬分之六十三，及其上建物建號一七八一四即門牌台中市○○○街○○○號三樓之二，總面積六二、八一平方公尺及附屬車位，編號一一八號，車位分配持分十萬分之六十四。其中房屋價金二百一十萬元，平面式車位價金五十七萬元。合計二百六十七萬元。依交屋資料表，伊已給付九十六萬六千七百八十四元，惟系爭建物依廣告及契約，其室內空間應為三米六，以供原告施作夾層，達成約定之「一層的空間有兩層使用機能」之效用，然被告所建之系爭建物內部高度僅三米四，造成原告無法規劃夾層屋使用，影響原告得利用之立体空間。上述瑕疵，致使該房屋之欠缺契約所定之品質、效用。被告復自承建築容積已使用完畢，不能再增建，自無法補正該重大瑕疵，故以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。契約既經解除，被告自應返還伊已付之價款等情。求命判決如先位所示。如鈞院認上開瑕疵尚不構成解約事由，則原告亦得依據民法第三百五十九條請求減少價金。而衡量系爭標的實際可使用空間與契約原定內容不符，造成使用上之不便，原告認至少應減價八十萬元方屬合理，是以扣除八十萬元後，原告尚應給付被告九十四萬元價金，超過部分，被告即不得請求云云。
三、被告則自認兩造訂有上開房屋及車位買賣契約，並收有如交屋資料表所示之價金及代收規費，惟以：廣告並非契約之內容，且所謂樓層高度三米六，應依建築技術規則精要中之規定，指自室內地板厚度至上層地板面之高度，即包含一層地板之厚度；因建築技術規則精要中明定樓高係指自室內地板面至其直上層地板面之高度，最上層之高度為至其天花板高度，但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之高，視為樓層高度。依上開方式計算，被告所建築之房屋確有三米六。依原告所稱之計算方式，則現系爭房屋高度為三米四，但被告並無違約等語，資為抗辯。
四、原告主張兩造就系爭不動產及平面車位定有買賣合約，其價金共二百六十七萬元，原告已依約給付如交屋資料表所示之九十六萬六千七百八十四元，被告之售屋廣告表明有三米六之空間足施作夾層屋，現系爭房屋之樓層空間高度依二層樓板間之空間，不含樓板厚度時計算為三米四等事實，已據其提出買賣契約書、交屋資料表等為証，復為被告所自認，自堪信原告上開主張為可取。雖被告以前揭情詞置辯，是本件首應審究者，乃該廣告是否為契約內容之一部？及兩造所約定高度為三米六，究指可供施作夾層空間之高度？或如被告所辯稱包含樓層地板厚度之高度？
（一）按兩造所訂之不動產買賣契約書第一條已明定關於廣告之效力，約定：「本預售房屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、本戶房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分。」顯見當事人雙方約定廣告將成為契約內容之一部分，該廣告當然具有拘束契約當事人之效力。被告辯稱：廣告非契約之內容一節，顯非可取。
（二）兩造就系爭建物買賣時約定樓層空間高度應為三米六，現狀樓層室內淨空間高度則為三米四等事實，已為兩造所承認如前所述。依建築技術規則精要所訂，樓層高度固指自室內地板面至其真上層地板面之高度；最上層之高度，為至其天花板高度；但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之商，視為樓層高度。惟房間內之淨高，如有特殊設計之約定，致使其樓層高度於扣除通常應有之樓板高度後，顯然有所減少者，出賣人自應告知買受人，否則即應認欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預定效用之瑕疵。系爭建物出售前，於樣品屋內以皮尺表明室內空間之淨高度為三米六之事實，亦經証人胡懷民、洪文猛証述屬實。再參以被告所使用之廣告文宣中，均以「挑高三米六的不客廳，請您來開闊視野，多了六十公分，空間變魔術，收納櫃巧安排」、「餐廳、客廳保有三米六的開闊感，而在日常生活上佔較少使用時間的臥室、廚房上方，運用室內設計裝潢的手法，做出書房、或和室」、「一層的空間有兩層的使用機能」等，其廣告圖面以均以夾層屋方式表現，參考配置圖則均以上下二層方式圖繪。証人胡懷民亦証稱，如室內淨高度有三米六可設計為夾層屋，因可使上面夾層尚有一百五十公分之高度空間，但如少了二十公分，夾層即不適人体進入之高度，僅可做儲藏室等情，蓋上方之夾層如僅剩一百三十公分之淨高度，非但買受人有受嚴重壓迫感覺，亦難以進入該夾層，嚴重影響原告可得利用之立体空間，不能再供為書房、和室等使用，就以住家為使用目的之原告而言，其住家品質、效用較之契約所定之品質、效用顯不具備。
（三）況依建築技術規則建築設計施工篇之規定，夾層係可做為居住空間使用，購屋者如欲就夾層部分施工，屬原建築物增加面積之行為，依法須重新請領建造執照始可合法取得施作並擁有使用該夾層空間，否則係屬違建物。
被告亦自承系爭房屋之建築容積比率均已使用完畢，如要更改就必需再聲請建造執照等語，此建築法令上對系爭買賣標的物之限制，自影響買賣標的物約定之供為書房、和室等起居作息所用之價值、效用或品質。綜上所述，系爭建物廣告內容已成為契約內容之一部分，因而系爭買賣標的得規劃興建為夾層屋，分上、下二層使用，已成為購屋消費者主觀上最重要之契約目的，茲因被告所提供之室內淨空間高度不足，及因有關建築法令限制之故，以致不能二次施工興建夾層屋，做為上下兩層活動用空間，系爭買賣契約之標的（挑高空間之建築物），即使不具有通常效用之瑕疵，至少亦具有「契約預定效用之瑕疵」。
五、次按物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條規定，危險移轉於買受人時，無減失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。本件被告亦自承系爭房屋事實上因容積比率已使用完畢，並無法補正，故原告以本件起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，就房屋部分，自屬於法有據。至原告所購買之車位、土地部分，雖未舉証或說明其瑕疵為何，惟此車位買賣與系爭房屋買賣，為聯立契約，原告就土地與車位部分併解除契約，洵屬有據。
六、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告主張與被告就系爭不動產之買賣契約已經解除，而為被告所否認，其法律上之地位自有不安之危險，故其提起本件確認買賣關係不存在之訴，揆諸前開說明，自屬有理由，應予准許。
七、再查，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定，或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一項第一、二款定有明文。原告就系爭買賣標的已合法解除契約，既如前述，其請求被告依回復原狀之法律關係返還所受領之價金，於法自屬有據，所應審究者，乃被告所受領之金額及應返還之金額各為若干？經查，本件原告主張依其提出之交屋資料表，已給付九十六萬六千七百八十四元，有該交屋資料表附卷可按，核與被告於八十八年九月十三日書狀所附之交屋資料表同，自堪信原告上開主張為真正。惟該表所列之代書費一萬二千元、保險費二萬元、契稅三萬元及代收規費八千元部分，係支付予被告以外之第三人或行政機構，並非被告所受領之給付物，原告依回復原狀之法律關係請求，洵非有據。故原告請求被告返還所受領之價金以捌拾玖萬陸仟柒佰捌拾肆元（其計算式為000000－00000＝896784）及自民國八十八年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。為有理由，其逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
八、本件判令原告得受給付部分（即主文第二項所示），兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，其餘原告敗訴部分及確認之訴部分，其假執行之聲請或失所依附，或其性質不適於強制執行，應併予駁回。另兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，自無庸一一審究。原告先位之訴既經准許，其備位之訴即無庸加以審理，併此敘明。
九、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十二條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年三月八日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官吳惠郁右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年三月十日~B法院書記官~F０