竹北簡易庭(含竹東)103年度竹北簡字第12號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　103年度竹北簡字第12號
原　　　告　 徐啟能
被　　　告　 余瑞金
訴訟代理人　 洪坤宏 律師
　　　　　　 陳恩民 律師
　　　　　　 魏翠亭 律師
複　代理人　 羅文昱 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國103年5月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱
系爭633地號土地），與被告所有同段635地號土地相鄰
，詎被告未經原告同意即占用系爭633地號土地如附件複
丈成果圖斜線所示、面積8.192平方公尺搭蓋地上物，致
原告所有權之行使受有損害，爰依法提起本件訴訟。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告固提出不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）辯稱其
配偶 楊吉炫 前於民國（下同）81年間曾向原告父親購買系
爭633地號、面積2坪之土地云云；然原告否認系爭契約書
之真正，且該契約書上之印文與簽名均非原告父親 徐少武
所為，亦與印鑑證明上之印文不符，而徐少武亦未授權他
人代刻印鑑，是系爭契約書顯非真正。
２、又倘若被告抑或其配偶確曾購買系爭633地號、面積2坪
之土地，然迄今已隔20餘年，何以被告均未要求原告辦理
移轉登記，顯與常情不合。遑論，系爭土地並未有不能過
戶之情事，何以於買賣當時未辦理移轉登記。另被告既能
提出當時之收支明細，則自應能提出申請土地移轉登記遭
退件之證明文件，始為合理。此外，被告提出之房屋修繕
明細，僅係被告配偶楊吉炫父親之生前手記，而系爭契約
書之買方卻為被告配偶楊吉炫，亦令人質疑。
（三）綜上，爰依民法第767條之規定提起本件訴訟，並聲明：
被告應將系爭633地號土地上，如附件複丈成果圖所示斜
線部分、面積8.192號平方公尺地上物拆除，並將土地返
還原告。
二、被告則以：
（一）兩造為毗鄰而住之鄰居，被告及先夫楊吉炫於70年間入住
門牌號碼新竹縣○○鎮○○○街○○巷○○號現址時，原告及
其父徐少武早已居住在同街72號現址。原告之父徐少武因
系爭633地號土地地形不甚方整，影響使用效益，遂主動
向被告提出交換土地之建議，而被告方恰有加蓋建物需求
，經協調後，雙方同意互換土地，並由被告先夫楊吉炫向
原告父親徐少武購買約2坪之土地，以使系爭633地號土地
地形方整，並達成被告先夫楊吉炫加蓋建物之需求；雙方
乃於81年5月30日在新埔鎮 鍾富海 代書協助下簽訂系爭契
約書，並至現場點交不動產，買賣價金則經原告之父徐少
武於簽約當日親收無訛，此有原告之父徐少武與被告先夫
楊吉炫簽訂之系爭契約書可稽。另被告先夫與原告達成協
調共識，並支付買賣價金後，始僱工增建房屋，且自僱工
興建之始至興建完成及居住使用迄今已逾20年，原告父子
均未有異見；被告則係因繼承取得先夫楊吉炫遺留之房地
，實係有權占用，原告請求拆屋還地，核屬無據。
（二）又被告占有系爭633地號土地具有正當權源，縱依系爭契
約書尚無法取得占有之權源，亦得請求登記地上權，原告
請求拆屋還地，核屬無理，說明如下：
１、經核竹北地政事務所102年12月3日複丈成果圖所示，系
爭633地號土地確存在占用系爭635地號土地之情形，核
與被告前手楊吉炫與原告前手徐少武於81年5月30日透過
新埔鎮鍾富海代書就系爭633地號、635地號土地達成買
賣及互易之協議情形相同。
２、次參，被告先夫楊吉炫父親生前手記，亦有「（5/30）
買徐少武地2坪，金額100,000元」之記載可稽；而同一
手記，自記載5月30日買徐少武地之後，迄次年1月11日
止，長達約半年之時間，陸續有「一樓樓頂古春輝」、「
鐵材工錢」、「模板工錢」、「二樓樓頂古春輝」、「三
樓欄杆鐵材」…等修建房屋費用支出之記載，益足證明被
告前手在向徐少武購買系爭633地號2坪之土地後，即著手
興建房屋，且時間長達半年之久，灼然甚明。
３、再按，「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面
及其所應留設之法定空地，建築基地原為數宗者，於申請
建築前應合併為一宗。…應留設之法定空地，非依規定不
得分割、移轉、並不得重複使用；其分割要件及申請核發
程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築法
第11條第1、3項分別定有明文。是被告先夫楊吉炫向原
告父親購買之2坪土地雖迄未辦理所有權移轉登記，惟如
系爭契約書第5條所載：「產權過戶日期：政府法令准予
分割時…」及其他約定事項第3項：「本件買賣土地雙方
承認不受民法第125條時效消滅之限制」等，足證上開土
地於買受時，確因受制建築法關於法定空地分割規定之限
制，致無法辦理分割登記，否則何須另就產權移轉為特約
約定。
４、基上，原告及其父徐少武就系爭契約書之簽訂、被告修建
房屋之過程及系爭土地因受制法令規定無法辦理產權分割
登記過戶之情形，知之甚詳，瞭然於胸；然卻藉由系爭
633地號土地之所有權已由徐少武移轉登記予原告之事實
，另由原告提出拆屋還地之訴訟，除違誠信，核應無據。
５、另按，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他
人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意
思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，
而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
民法第769條、第770條定有明文。又按前五條之規定，於
所有權以外之財產權之取得，準用之。於已登記之不動產
，亦同。民法第772條亦定有明文。是縱被告尚無法依系
爭契約書取得占有系爭633地號土地之正當權源，惟被告
既已占有系爭633地號土地部分並修建房屋逾20年以上，
依民法第772條規定，自亦得請求登記為地上權人，是原
告請求拆屋還地亦屬無理。
（三）另被告先夫楊吉炫與原告之父徐少武於81年5月30日係透
過新埔鎮鍾富海代書簽立系爭契約書，被告先夫楊吉炫向
徐少武價購及互易取得系爭633地號、面積8.192平方公尺
之土地後，始在系爭633地號土地上搭建房屋，而徐少武
嗣亦在同段635地號土地上搭建車庫，此參不動產買賣契
約書約定內容及其上徐少武簽收買賣價金10萬元之簽名、
證人 鍾夢娟 即鍾富海代書女兒證述及竹北地政事務所複丈
成果圖即明，原告之父徐少武且已當庭證述在卷，自非原
告父子所能空言否認。
（四）次依民法第796條第1項規定：「土地所有權人建築房屋
非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界
而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」。於無權
占用逾越地界建築房屋之情形下，如鄰地所有人知情而不
即時提出異議，尚不得請求移去或變更房屋，遑論本件，
被告先夫楊吉炫搭建房屋乃係基於與原告之父徐少武所簽
之系爭契約書，並非無權占用系爭633地號土地，且徐少
武亦早知楊吉炫建築房屋，根本無權請求被告移除或變更
房屋，嗣竟藉將系爭633地號土地移轉登記予原告，再由
原告以其名義，請求被告移除房屋，顯違誠信。
（五）按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或
變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或
一部之移去或變更。民法第796條之1第1項定有明文。
次按，依民法第148條第1項，權利之行使，不得違反公共
利益，或以損害他人為主要目的。又權利之行使，是否以
損害他人為主要目的，應就權利人因行使該權利所能取得
之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比
較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他
人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人
為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。
準此，本件權利人有無權利濫用情事，應衡量其行使民法
第767條第1項中段所有權妨害排除請求權所得之利益，與
被相對人因其行使權利所受之損害，兩相比較，始得判斷
之（最高法院100年度台上字第1719號判決著有明文）。
次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目的，民法第148條第1項定有明文。原審以上訴人如
取回系爭九平方公尺土地，需拆除被上訴人所有六層樓房
中央部分，勢必影響大樓結構安全，上訴人取回該土地又
難供建築，其為本件之請求，顯以損害他人為主要目的，
有權利濫用之情形，爰為上訴人敗訴之判決，核無違背法
令之情形（最高法院86年台上字第1840號判決亦著有明文
）。是縱原告對其父親徐少武曾與被告先夫楊吉炫簽立系
爭契約書乙節毫無知悉；然被告先夫楊吉炫於系爭633地
號土地上興建房屋迄今已逾20年，所占用約8平方公尺之
土地，除一樓做為車庫使用，二、三樓已為被告房屋之一
部，輕言移除，姑不論對房屋結構及安全所造成之危險，
實已影響被告權益甚鉅，且系爭633地號土地，原建商即
做為法定空地之用，故自簽訂系爭契約書後迄今逾20年仍
無法辦理分割登記，且被告所占係面積狹小、地界曲折之
畸零地，在與緊鄰道路之間，又有被告約0.14平方公尺之
土地橫亙其間，縱原告取回，亦難使用，兩相權衡，原告
之請求實違誠信，非無權利濫用之嫌。
（六）綜上，被告並非無權占用原告所有之系爭633地號土地，
是原告提起本件訴訟顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭633地號土地為其所有，被告所有之地上物
占用系爭633地號土地上如附件複丈成果圖所示斜線部分
、面積8.192平方公尺等情，有原告提出之土地登記第二
類謄本、實測圖、竹北地政事務所土地複丈成果圖為證（
見本院卷第5至11頁），復經本院會同兩造及新竹縣政府
竹北地政事務所測量人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄
及複丈成果圖在卷可稽，復為被告所不爭，自堪信為真實
。
（二）原告又主張被告係無權占用系爭633地號土地，則為被告
所否認，並以原告前手即原告之父徐少武曾於81年5月30
日與被告前手即被告先夫楊吉炫簽訂不動產買賣契約書，
由楊吉炫向徐少武買受上開占用部分約二坪土地，並相互
交換一小部分土地以求使用方正，嗣楊吉炫始在系爭633
地號土地上搭建房屋，而徐少武嗣亦在635地號土地上搭
建車庫，被告繼受楊吉炫上開房地及權利，自非無權占有
等語置辯。是本件所應審究者厥為：訴外人楊吉炫與訴外
人徐少武就系爭633地號土地及635地號土地有無買賣及互
易之約定？兩造分別繼受系爭633地號及635地號土地，原
告是否應繼受系爭土地出賣及交換予他人占有之義務？被
告占用系爭土地有無正當權源？經查：
１、按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係
遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，
並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院85年度台上字
第1837號、83年度台上字第2247號裁判意旨參照）。
２、查被告抗辯訴外人楊吉炫前於81年間曾與原告之父徐少武
簽訂系爭契約書，約定買賣標的為系爭633地號土地內面
積2坪之土地，其中同地號內如系爭契約書附圖所示紅色
部分交換後予甲方（即楊吉炫，下同）取得使用，而甲方
同段第635地號內綠色部分交換後給予乙方（即原告之父
徐少武）取得使用等情，並提出系爭契約書為證（見本院
卷第32至39頁），原告則否認系爭契約之真正，並聲請傳
喚其父徐少武到庭為證，依前開說明，自應由被告負舉證
證明之責。
３、次查，原告之父徐少武於本院審理時固到院證述：「（【
提示不動產買賣契約書影本】此份契約書是否你與楊吉炫
所簽的？）不是，我在外面工作很少回家，楊吉炫住我家
隔壁。（【提示買賣契約書收款簽收紀錄表】收款人簽章
欄是否你簽的？）不是。（你知道楊吉炫家的房子佔到你
家的土地嗎？）他建好我回來看到才知道。（何時知道？
）約80幾年的時候知道的。（知道後如何處理？）我要他
拆還給我，他沒有說。（你有收楊吉炫的十萬元嗎？）我
沒有，收款紀錄表簽名不是我的名字也不是我的印章。（
你目前所住的房子後方是否有搭蓋一間車庫？）有，是我
搭的，是楊吉炫建好後過兩、三年我才搭的。（你搭車庫
時是否知道楊吉炫佔到你的土地？）我不知道，我兒子請
人測量我才知道他佔到我的土地。（你剛才不是說你八十
幾年就知道楊吉炫佔到你的土地？）我老人家耳朵不好、
頭腦不好。（那你到底何時才知道他佔到你的土地？）被
告拿契約書給我看時我才知道。（有無在金融機構開戶？
）新埔農會及新埔郵局。（是否知道你家的車庫也佔到被
告家的土地？）沒有佔到。」等語（見本院卷第90至91頁
），然證人徐少武為原告之父，情屬至親，且為本件系爭
買賣契約之利害關係人，已難期為真實陳述。且就本院訊
問何時知道系爭房屋占用其土地時，前後所述不一，自難
信其陳述為真正。
４、又系爭不動產買賣契約書封面印有「鍾富海代書事務所緘
」字樣，衡情應係由鍾富海代書事務所所擬。而證人鍾夢
娟於本院審理時則到庭結稱：「（鍾富海是你何人？）我
父親，已於89年過世，事務所現在由我們兄弟姊妹在做。
（【提示不動產買賣契約書原本】內容是否為你父親所代
擬？）是我父親的筆跡。（81年間你是否有在事務所幫忙
？）有的，我約於73年、74年間高中畢業後就在事務所幫
忙跑文件，寫文件。（本件買賣你是否知道？）不太清楚
，是我父親經手的。（有無其他補充？）【庭呈不動產買
賣契約書影本一份】）這是我父親於80年間所代理的一份
買賣契約，字跡差不多，可提供給貴院參考。…（81年間
你在父親事務所工作有七、八年之久，以你的經驗及對父
親工作習慣的了解，雙方契約當事人如在簽約當日收受價
款是否會在收款人簽章欄請收款人親自簽名蓋章？）會的
。」等語（見本院卷第69頁正、反面），且經肉眼比對證
人鍾夢娟庭呈鍾富海於80年間代筆撰寫之不動產買賣契約
書與系爭不動產契約書後，在特徵、筆順、轉折、勾勒方
式及字跡全貌、神韻等，大致相符，堪認系爭契約書確於
81年間經由代書鍾富海承辦及代撰無訛。再查，系爭契約
書中收款簽收記錄表上收款人簽名欄中「徐少武」之簽名
（見本院卷第38頁），核與本院依職權向新竹縣新埔鎮戶
政事務所調閱徐少武印鑑登記及變更資料80年9月14日「
徐少武」之簽名（見本院卷第63頁），經目視比對結果，
二者無論就字型、運筆方式、筆力親重、筆順、勾勒、字
體型態、神韻及書寫習慣等均相符合，是認上開收款簽收
紀錄表上收款人「徐少武」之簽名應係原告之父徐少武所
書無訛。此外，據被告提出由其配偶楊吉炫父親填載之房
屋修繕開支明細（見本院卷第73至77頁），其中於81年5
月30日曾記載「買徐少武地2坪×50,000，支出100,000」
等字樣（見本院卷第76頁），核與系爭契約書中徐少武收
受現金之日期及金額等記載相符，且該房屋修繕開支明細
之內容係按時序排列而連續記載，應屬例行性之紀錄文書
，難由被告臨訟製作，依一般論理法則及經驗法則，足堪
信為真。至系爭契約書中之「徐少武」之印文經本院比對
新竹縣新埔鎮戶政事務所函覆之印鑑登記及變更資料（見
本院卷第62頁至第65頁），雖與原告之父徐少武之印鑑章
不符；然系爭契約書第五條既明確載明產權過戶日期為「
政府法令准予分割時」，顯見該土地於斯時因政府法令致
無法辦理土地分割及移轉登記，自尚無前往地政事務所辦
理土地移轉登記之必要，而毋庸必然使用印鑑章蓋印之。
執此，系爭契約書中「徐少武」之印文雖與其留存於戶政
事務所中之印鑑章不符，亦難率爾推論系爭契約書非由徐
少武所親簽。
５、再查，依系爭633、635地號土地使用狀況觀之，系爭635
地號土地上有門牌號碼新竹縣○○鎮○○○街○○巷○○號2
層樓加強磚造房屋1棟，與原告所有633地號土地上門牌號
碼同街72號2層樓加強磚造（頂樓搭建鐵皮）房屋相毗鄰
，而原告所有房屋前鄰524地號，被告所有前開房屋前鄰
267-4地號土地，被告越界占用原告633地號土地作為車庫
及浴室使用，占用面積經測量結果為8.192平方公尺，另
原告房屋後方之車庫亦有占用被告635地號土地面積0.14
平方公尺等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見本
院卷第50頁及其背面）；是扣除被告辯稱互易之部分即0.
14平方公尺後，被告占用系爭633地號土地之面積為2.44
坪【計算式：8.192－0.14＝8.052平方公尺，經換算後為
8.052×0.3025＝2.44坪，小數點三位以後四捨五入】，
核與系爭契約書中約定買賣標的面積2坪之範圍，並無顯
著差距。是衡情度理，倘非原告之父徐少武與被告配偶楊
吉炫前於81年間有互易及買賣土地事實，原告車庫何以亦
有占用系爭635地號土地情事，且被告占用系爭633地號土
地之面積8.192平方公尺扣除上開原告所占用系爭635地號
土地之面積0.14平方公尺後，亦核與系爭契約書中約定之
買賣標的範圍大致相符。再參以證人徐少武於本院初稱其
於八十餘年間已知訴外人楊吉炫所建房屋占用其土地，則
若渠二人未有買賣及互易協議，訴外人徐少武豈有容忍他
人占用其土地建屋長達數十年之久而不發。是綜合上開事
證，被告辯稱其夫楊吉炫於81年間曾向原告之父徐少武購
買633地號2坪土地並有交換土地利用之事實，應堪採信。
６、末按在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，
雖買受人尚未為所有權移轉登記，惟其占有土地既係出賣
人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣
人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字
第389號判例可資參照）。查系爭633地號、如附件複丈成
果圖所示斜線部分面積8.192平方公尺之土地既係原告父
親徐少武前出賣予被告配偶楊吉炫（其中部分係交換使用
），被告依法繼承楊吉炫之權利，而系爭633地號土地雖
於95年3月6日以買賣為原因由徐少武移轉登記予原告，然
原告亦不否認系爭633地號土地及其上之房屋均係其父徐
少武所贈與（見本院103年5月21日言詞辯論筆錄），是原
告既係因贈與之原因取得系爭633地號土地，其自應繼受
前手土地買賣契約及互易約定之拘束。準此，被告本於系
爭契約書之法律關係主張其占有上開土地，具有正當權源
，非屬無權占有，為有理由。
（三）綜上，被告所有房屋固占用原告所有633地號，如附件複
丈成果圖所示斜線部分、面積8.192平方公尺之土地，惟
其非屬無權占有，從而，原告主張依民法第767條之規定
，請求被告拆屋還地即無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證
，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列
，附此敘明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月11日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中華民國103年6月11日
書記官陳明芳