臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1469號
原 告 王吉楎
訴訟代理人 彭成桂 律師
被 告 劉香 如
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年3月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附表所示之土地及房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬肆仟元，及自民國一百零三年十
二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自
民國一百零三年十月二十八日起至遷讓房屋日止，按月給付原告
新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項到期部分得假執行。但被告就本判決第一
項如以新臺幣柒拾貳萬零捌佰元，就第二項以新臺幣陸拾肆萬肆
仟元及到期部分每期以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：㈠被
告應將坐落桃園縣桃園市（現改制為桃園市桃園區，下同）
○○段000地號土地及桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○○○號
房屋遷讓返還原告。㈡被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○
○○號土地上之停車位遷讓返還原告。㈢被告應給付原告新
臺幣（下同）64萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自民國103年10月
23日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告2萬元。
嗣於104年1月13日具狀變更聲明為：㈠被告應將坐落桃園
縣桃園市○○段○○○○號土地及桃園縣桃園市○○段○○○○○
○○○○○號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告64萬4,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息，並自103年10月23日起至遷讓返還前項建物之
日止，按月給付原告2萬元（見本院卷第49頁）。經核原告
所為係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，自應准許
，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地及
其上2694、2728建號之房屋（門牌號碼為：桃園縣桃園市○
○路○○○號13樓、552號13樓）（下稱系爭房屋）出租與被
告，租賃期間自100年10月15日起至101年10月14日止，並
約定被告應於每月20日以前給付租金1萬8,000元及管理費
2,000元（下稱系爭租約），被告另有繳交4萬元之押租金
。於系爭租約租期屆滿後，兩造繼續簽訂租約，租賃期限為
自101年10月15日起至102年10月14日止，其餘租賃條件則
同系爭租約。嗣被告於102年10月14日租賃期間屆滿後仍繼
續居住，並依原租約內容繼續承租。而被告自100年10月起
即時常未依約繳納租金，迄至103年10月14日止，共積欠原
告租金及管理費64萬4,000元，原告即於103年10月16日以
存證信函通知被告，應於函到之5日內給付積欠租金，否則
將終止系爭租約，惟被告至今仍未給付上開租金，原告已對
被告主張終止系爭租約，爰請求被告將系爭房屋土地返還原
告，又因被告於終止租約後無權占有使用系爭房屋之行為，
業已獲有每月租金2萬之利益，並使原告受有該租金及管理
費之損害，併依民法第179條規定請求被告按月給付相當於
租金之不當得利。為此，爰依租賃物返還請求權以及不當得
利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將坐落桃
園縣桃園市○○段○○○○號土地及桃園縣桃園市○○段○○○○
○○○○○○號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告64萬4,00
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，並自民國103年10月23日起至遷讓返還前項
建物之日止，按月給付原告2萬元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
任何聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋建物登記第二類謄
本、系爭租約、桃園南門郵局存證號碼000718號存證信函、
000724號存證信函暨回執為證（見本院卷第14至23頁、第35
至41頁），核認屬實，是本院依調查證據之結果，堪認原告
之主張為真正。
四、法院之判斷：
㈠原告請求被告返還系爭房地，有無理由？
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。復按定期租賃契約期滿後之得變為不定
期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件
，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反
對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟
已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不
成就（最高法院47年台上第1820號判例意旨可資參照）。經
查，兩造於100年10月29日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定
租賃期限為自100年10月15日起至101年10月14日止，而於
系爭租約租期屆滿後，兩造繼續簽訂租約，租賃期限為自10
1年10月15日起至102年10月14日止，足認兩造間係簽訂定
有租賃期限為102年10月14日之租賃契約。然被告於系爭租
約之租期屆至後，仍未搬離並繼續使用系爭房屋，原告於期
限屆滿時亦未反對被告繼續使用系爭房屋並續而收取租金，
則揆諸前開說明，兩造於系爭租約屆滿後，已成立不定期租
賃關係，合先敘明。
⒉再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之
租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、
2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回
房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，
達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。另按
不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個
月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收
回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，
應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租
人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者
，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租
人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判
例要旨亦可參照）。本件兩造間就系爭房屋成立不定期房屋
租賃契約關係，已如前述，則原告欲以被告積欠租金為由終
止租賃契約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔
保金抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚
欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止租賃契
約。本件被告雖繳有4萬元之押租金，然經全數抵充被告迄
至103年10月14日止積欠之租金及管理費11萬4,000元後，
被告所欠租金已達2月以上，則原告先於103年10月16日寄
發桃園南門郵局存證號碼000718號存證信函通知被告於5日
內繳清積欠租金，否則即終止系爭租約，嗣因被告於103年
10月17日收受上開存證信函後5日內仍未繳納積欠租金（見
本院卷第41頁），而於103年10月22日再寄發桃園南門郵局
存證號碼000724號存證信函對被告主張終止系爭租約，自屬
合法，再該存證信函亦已於103年10月27日經被告收受，此
有前揭存證信函回執在卷可稽（見本院卷第40頁），足認系
爭租約已於103年10月27日發生合法終止之效力。準此，既
系爭租約業經合法終止，則原告依租賃物返還請求權，訴請
被告遷讓返還系爭房地，洵為正當。
㈡原告依系爭租約及不當得利之法律關係得請求被告給付之金
額為若干？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條亦有明文
；另按系爭租約第3條、第4條之約定，被告應於每月20日
以前繳納租金1萬8,000元及管理費2,000元（見本院卷第
17頁）。是被告於租約終止前即103年10月27日以前，自有
依約定日期給付租金之義務。而本件原告主張被告以押租金
4萬元抵償後，迄今尚積欠原告租金及管理費64萬4,000元
等語，業據提出積欠租金明細表1紙在卷為憑（見本院卷第
57頁），則原告請求被告依約給付積欠租金及管理費64萬4,
000元（計算式：68萬4,000元－4萬元），自屬有據。
⒉再按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判
例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決足資參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未
將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受
有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利
益與損害並均相當於系爭房屋之租金即1萬8,000元，是原
告請求被告於原告合法終止系爭租約之翌日即自103年10月
28日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元
，為有理由，應予准許，至管理費於原告終止租約後，本即
應由房屋所有權人即原告自付，故原告逾1萬8,000元範圍
之請求，乃屬無據。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分定明文。查，本件起訴狀繕本於103年11月27日寄
存於被告住所地之警察機關，有送達證書1紙附卷可考（見
本院卷第29頁），依法應於000年00月0日生送達效力，從
而，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即103年12月8日起
至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬正當。
五、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，則其依租賃物返還
請求權，請求被告遷讓返還系爭房地，及依系爭租約請求被
告給付64萬4,000元，暨依不當得利之規定，請求被告自1
03年10月28日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付其相
當於租金之不當得利1萬8,000元，為有理由，應予准許，
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條準用同法第39
2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年3月20日
桃園簡易庭法官施函妤
附表：
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│建號│基地坐落│
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││建物門牌│
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│桃園縣桃園市大有│桃園縣桃園市○○段○○○○號│
│段2694、2728建號│應有部分：10000分之11│
│├───────────────────┤
││桃園縣桃園市○○路○○○號13樓、552號13│
││樓│
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月24日
書記官邱志堅