裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第1664號民事判決
裁判日期：民國98年10月16日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第1664號原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丁○○訴訟代理人戊○○
丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造主張及陳述：
一、原告主張：⑴兩造就原告所有坐落台中縣○里鄉○○段193-2、193-7、19
3-37、193-38等地號土地（以下簡稱系爭土地），訂有耕作三七五租約，於民國（下同）90年間系爭土地因遭颱風災害，經原告同意90年第2期及91年全年為耕地修復期租金全免，並經被告申請休耕在案，嗣92年間兩造租約到期，並經被告表示願意接受當時狀況繼續承租，雙方因而續訂租約，是以，依租約所定，被告應自92年起繳納租金，詎料，被告自92年續訂租約後，皆未繳付租金，迄今已積欠6年12期租金未付，期間原告陸續於94、95、96、97年寄發存證信函催告被告支付租金，否則將依法終止租約，惟被告仍拒絕繳付租金，再者，兩造於92年續訂租約後，被告亦皆未於系爭土地上耕作，系爭土地形同廢耕狀態，因而造成田埂自然流失，其上雜草、樹木叢生，被告就系爭土地顯然已放棄耕作。
⑵按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：……二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。……」耕地三七五減租條例第17條第1項第2、3、4款定有明文。本件被告於92年續訂租約後皆未繳付租金，迄今早已積欠超過2年總額，且原告業已發函通知被告，表示終止租約之意思表示，是以，原告依前揭法條第3款終止租約，應屬有理，再者，被告續訂租約，於系爭土地上即不再耕作，迄今已達6年餘，未於前揭法條第2、4款，原告亦得終止租約，準此，兩造間之租約關係既已終止，原告即得訴請返還系爭土地，次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」民法第455條亦定有明文，本件系爭土地既為耕地，本即在生產作物之用，現因被告長期不為耕作，導致其上雜草、樹木叢生，是以，原告本於租約終止請求返還土地同時，亦得訴請被告清除其上雜草、樹木，回復至可耕作之狀態而返還與原告等請。並聲明：被告應將系爭土地返還與原告；被告應於返還系爭土地同時，將其上雜草、樹木等清除，回復至可耕作之狀態。
⑶原告對被告抗辯之陳述：
雖被告辯稱：系爭土地於90年間納莉颱風受損後，即一直未再回復耕作，然按照后里鄉公所所發之函文可知，被告於90年間有申請農田流失補償，而非農作物補償，但90年第2期、91年1、2期，被告均有耕作，其申請轉作休耕，必須要在耕地上種植可耕作之綠肥，才可核准申請。
二、被告之答辯略以：⑴系爭土地係因90年連續遭受桃芝、納莉颱風侵害，致土堤沖
毀、水源涵養流失、田地裸露等，非修復土堤等以保水源及回填農土無法達到耕作之租賃目的，即原告於92年12月5日亦寄存證信函，同意系爭土地受上開颱風受損，免繳租金，可見系爭土地因不可抗力之風災受損有修繕之必要，否則無法達耕作之使用目的，本件迭經被告要求原告修繕，原告皆不置理，原告顯未盡其依民法第429條所定之出租人修繕義務。
⑵本件系爭土地，原告既不予修繕，被告依民法第266條第1項
之規定，自免支付租金之義務，租賃關係當亦不因未繳租金而終止，是原告之請求應無理由，兩造間耕地租佃契約尚屬存在等語。並為聲明：原告之訴駁回。
貳、兩造爭點整理如下：
一、兩造不爭執之事項：⑴被告有向原告承租系爭土地。
⑵系爭耕地於90年間遭颱風受損，原告同意90年第2期及91年全年為耕地修復期租金全免。
⑶被告於92年間起均未有繳納租金。
⑷原告於94年、95年、96年、97年間有寄存證信函，催討租金。
⑸被告亦有寄存證信函請原告修復系爭耕地。
二、爭執事項：原告主張被告有積欠租金、放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作等事由，因而終止租約等情，原告之主張是否有理？
參、本院之判斷：
一、本件原告主張：兩造就原告所有系爭土地，訂有耕作三七五租約，於90年間系爭土地因遭颱風災害，經原告同意90年第
2期及91年全年為耕地修復期租金全免，並經被告申請休耕在案，嗣92年間兩造租約到期，雙方因而續訂租約，惟被告自92年續訂租約後，皆未繳付租金，迄今已積欠6年12期租金未付，期間原告陸續於94、95、96、97年寄發存證信函催告被告支付租金，否則將依法終止租約，被告仍未繳付租金等情，業據其提出臺灣省臺中縣私有耕地租約書1份、台中縣后里鄉公所函文1份、存證信函5份為證，此為被告所不爭執，固堪認係真實，惟被告否認本件系爭土地租約出租人即原告有終止租約之情事，並以前詞置辯。本件茲應審究者為原告主張被告有積欠租金、放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作等事由，因而終止租約等情，原告之主張是否有理？經查：
⑴本件系爭土地係因90年連續遭受桃芝、納莉颱風侵害，致
土堤沖毀、水源涵養流失、田地裸露等，非修復土堤等以保水源及回填農土無法達到耕作之租賃目的等情，業據被告提出當時系爭土地受損照片為證，並經台中縣政府耕地租佃委員會決議函請台中縣后里鄉公所會同農務單位現地會勘結果：本件租賃系爭土地確實田埂損壞，該農地無法蓄水，現況停耕等情，有台中縣后里鄉公所98年6月12日后鄉民字第0980009751號函文內附實地勘查紀錄表及照片在卷可稽，可見本件承租之系爭土地確實因不可抗力之因素造成無法耕作且無收益之情形，應堪認定。
⑵按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔，民法第429條第1項定有明文。雖原告主張：92年間兩造租約到期，並經被告表示願意接受當時狀況繼續承租，雙方因而續訂租約云云，被告雖不否認雙方續訂租約，然其否認其有為免除原告修繕系爭土地義務之意思表示等情，參以被告迭經以存證信函表明請原告修繕系爭土地以期繼續耕作等情，有其提出之存證信函在卷可憑，可見被告縱使續訂租約，然並未因此而表示同意免除原告修繕系爭土地之義務，故原告縱然於92年間與被告續訂租約，出租人之原告依法仍負有修繕系爭土地之義務。
⑶按「租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全
部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異，其租賃物已不能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅，其租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係依民法第430條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於期限內不為修繕者，承租人始得終止租約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。」最高法院30年渝上字第345號判例參照。查本件系爭土地確實因颱風不可抗力之因素造成無法耕作且無收益之情形，且依前開現場勘估結果：鄰接田地與系爭土地，高低相差約1公尺，前後田埂約60公尺，田埂修復需築泥造田埂土牆（上下約1.2公尺含牆基0.2公尺、寬30公分，前後約60公尺），包含板模、工資、材料共計60萬元等情，有台中縣后里鄉公所大耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可參，可見系爭土地，屬尚能修繕，且修繕工作所需費用甚多，自不可能由承租人之被告於續訂租約後獨力負擔，況被告亦未曾同意免除原告修繕系爭土地之義務，已見前述，本件系爭土地既屬尚能修繕，依前揭判例意旨所示，出租人之原告於修繕完畢以前，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係並不當然消滅，出租人之原告更無從解免其依法修繕之義務甚明，遑論原告據此主張被告未繳納租金而得終止租約，更屬於法無據。⑷雖原告主張：被告辯稱系爭土地於90年間納莉颱風受損後
，即一直未再回復耕作，然按照后里鄉公所所發之函文可知，被告於90年間有申請農田流失補償，而非農作物補償，但90年第2期、91年1、2期，被告均有耕作，其申請轉作休耕，必須要在耕地上種植可耕作之綠肥，才可核准申請，可見被告於90年間納莉颱風系爭土地受損後，曾有回復耕作之情形云云，此為被告所否認，經本院函詢台中縣后里鄉公所復稱略以：農田流失現金救助係依90年8月1日台中縣政府府農務字第90216219號函辦理，輪作休耕申請田區必須符合農委會基期年認定標準，申請休耕田區並未以種植可耕作綠肥作物為必要等情，有該函文在卷可參，可見原告主張被告曾於上開颱風後有耕作之事實，要屬臆測之詞而與事實不符，自非可採。
二、綜前所述，本件系爭土地因不可抗力之因素造成無法耕作且無收益之情形，被告並未同意免除原告修繕系爭土地之義務，且本件系爭土地尚能修繕，出租人之原告於修繕完畢以前，承租人亦免其支付租金之義務，則原告主張被告於92年續訂租約後皆未繳付租金，積欠超過2年總額；或被告放棄耕作權時；或被告非因不可抗力繼續一年不為耕作等情（即耕地三七五減租條例第17條第1項第2、3、4款之情形），並不可採，則原告對被告發函表示終止租約之意思表示，於法不合，並不生終止租約之效力，從而，原告本於租約終止後依民法第455條規定，請求被告應將系爭土地返還與原告，且被告應於返還系爭土地同時，將其上雜草、樹木等清除，回復至可耕作之狀態乙節，並無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年10月16日
民事第四庭法官張國華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月16日
書記官王麗麗