裁判字號：臺灣雲林地方法院94年訴字第106號民事判決
裁判日期：民國94年07月18日
裁判案由：返還土地等
臺灣雲林地方法院民事判決94年度訴字第106號原告乙○○被告甲○○上列當事人間請求返還土地等事件，就原告訴之聲明第2項部分，本院於民國94年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖萬零伍佰肆拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
原告訴之聲明第二項部分之訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落雲林縣○○鄉○○段239─6號土地（下稱系爭土地）為原告於民國89年6月29日拍賣取得，詎被告所有門牌號碼雲林縣○○鄉○○路○○號平房建築（下稱系爭建物）占有原告所有系爭土地，並以每月新台幣（下同）5,
000元出租與訴外人 嚴進達 ，然迄仍未與原告訂定租賃契約及支付租金，爰依民法第179條、第876條及租賃、繼承關係規定提起本訴等語。並聲明：被告應自89年6月29日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告5,000元。
三、被告則以：原告未曾提出給付租金之請求，亦未與被告協商租金金額，惟同意依系爭建物占有系爭土地面積之申報地價年息1%給付租金與原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠依土地登記謄本記載，原告於71年9月14日就坐落雲林縣○
○鄉○○段○○○號土地應有部分280分之43設定抵押權（設定義務人即為土地共有人 劉福田 ），其後該地經判決為共有物分割，於76年4月3日經地政事務所將訴外人劉福田分得部分登記為其單獨所有，地號為同段239─6號，即雲林縣○○鄉○○村○○路○○號房屋之基地。
㈡系爭建物於73年間經本院以73年度民執字第1947號強制執行
（債務人為訴外人劉福田），由被告之被繼承人 吳仁祥 拍定，經本院於73年12月7日發給雲院惠民執丙字第3527號權利移轉證書。嗣被告之被繼承人吳仁祥於92年2月6日死亡，系爭建物之所有權由被告依法繼承。
㈢依本院87年度執字第5115號拍賣抵押物執行卷記載，原告於
該執行事件拍定取得系爭土地所有權（債務人亦為訴外人劉福田），拍定日期為88年12月21日，本院於89年6月29日發給權利移轉證書。
㈣對雲林縣斗南地政事務所94年5月2日複丈成果圖不爭執。㈤被告於94年6月12日將系爭建物交由原告之子 張義榮 占有。
五、本件兩造所爭執之處，應在於原告請求被告給付租金是否有據？苟屬有據，則原告可得請求租金之數額為何。經查：
㈠原告雖主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金
之損害等語，惟有關被告之被繼承人吳仁祥與原告間就系爭土地有租賃關係存在，被告自可繼承該租賃關係，而對系爭土地有合法之使用權源乙情，業經本院93年度訴字第537號確定判決認定綦詳，則本院於本件訴訟依法即不得為與前開確定判決相反之判斷，是被告係基於繼承、租賃關係而占有系爭土地，要無原告所稱被告無權占有系爭土地，致其受有相當於租金損害之情，則原告主張依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之損害，於法無據，不應准許。
㈡原告雖再主張依民法第876條規定請求被告給付系爭土地地
上權之租金等語，然依上開兩造不爭執之事實第㈠、㈡項可知，系爭建物於拍賣當時所占有之基地係共有狀況，而原告復無法證明共有人劉福田於上開共有土地建築房屋，是否已得其他共有人全體之同意，苟未經其他共有人全體之同意，即有侵害其他共有人權利之虞，因此無法解為在土地共有之情形下，亦可不問有無得到其他共有人全體之同意，當然視為已有地上權之設定，是原告主張依民法第876條規定請求被告給付地上權之租金，亦尚嫌乏據。
㈢惟按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後
出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，最高法院73年度第5次民事庭會議決議可資參照。有關被告之被繼承人吳仁祥與原告間就系爭土地有租賃關係存在，被告自可繼承該租賃關係，而對系爭土地有合法之使用權源乙節，業如上述，再徵之兩造就租金給付之數額於本院審理時亦各有主張，顯已無法協議以觀，足認兩造就系爭建物占有系爭土地之租金數額無法達成協議，則揆之上開說明，原告依繼承暨租賃關係提起本訴，自屬有據。
㈣茲有疑義者，乃系爭建物占有系爭土地之租金數額為何。按
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價（土地法施行法第25條），土地之法定地價，係土地所有權人依土地法所申報之地價（土地法第148條），惟在實施平均地權條例地區，依平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，故上開所謂土地之價額，係指土地所有權人申報之地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。經查，系爭土地自87年7月起迄今之申報地價為每平方公尺4,400元，系爭建物為木磚造平房，建築年代久遠，構造老舊，所占有系爭土地之面積為52平方公尺，被告之被繼承人吳仁祥自89年7月1日起，每月以7,000元出租與訴外人嚴進達經營農藥行，嗣於92年7月1日起，被告每月以5,000元亦出租與訴外人嚴進達，然被告於94年4月30日出賣系爭建物與原告之子張義榮，並於同年6月12日將系爭建物交由原告之子張義榮占有使用，即未再使用收益系爭土地，而系爭土地位於雲林縣○○鄉○○路旁12米道路之側，距雲林縣大埤鄉圓環商業區約
200公尺餘，屬雲林縣○○鄉○○街區外圍地段，交通情況尚稱便利，該地人口集中在中正路沿線一帶，圓環同遭土地路旁之建物以2層以下住家為主，地面層則供住家或店舖營業使用，小型經濟活動尚稱頻繁，然其商業活動延伸範圍仍較有限，原告所有之系爭土地四周商業色彩不彰，取而代之為一般住宅觀，市況不繁華，生活機能尚可等情節，為兩造所不爭執，復有地價謄本、租賃契約、勘驗筆錄、雲林縣斗南地政事務所94年5月2日土地複丈成果圖、買賣契約書附卷可稽，是本院審酌上開各開情節，及被告利用系爭土地之經濟價值與所得利益，與自94年6月12日起即未再占用系爭土地等情，認被告所有之系爭建物占有系爭土地之租金數額，應以按系爭土地申報地價8%計算為適當。依此，原告依繼承、租賃關係請求被告給付自原告取得系爭土地權利移轉登記書之日即89年6月29日起，至被告交付系爭建物與原告之子張義榮，而未再繼續占用系爭土地之前一日即94年6月11日止之租金數額共計為90,541元（計算式：﹝(52平方公尺×4,400元×8%×4年〈按為89年6月29日至93年6月29日之租金額〉)＋(﹝52平方公尺×4,400元×8%﹞÷12×11個月〈按為93年6月30日至94年5月30日之租金額〉『元以下4捨5入，下同』)＋(﹝52平方公尺×4,400元×8%﹞÷365×11天〈按為94年6月1日至94年6月11日之租金額〉)＝90,541元）。則本件原告本於繼承暨租賃關係請求被告給付租金90,541元之範圍內，為有理由應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。另本判決第1項原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾500,000元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，
六、本件事證巳臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國94年7月18日
民事第二庭法官陳秋如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。
中華民國94年7月18日
書記官沈瑞芳