臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
104年度中簡字第3127號
原 告 柯惠雪
被 告 林峻弘
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸仟叁佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元，其中新臺幣壹佰叁拾肆元由被告負
擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣陸仟叁佰壹拾肆
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原請求：㈠被告
應交付不動產買賣價金保留款。㈡願供擔保請准宣告假執行
；嗣於本件訴訟繫屬期間，撤回上開第㈡項之聲明（見本院
卷第37頁背面），並變更第一項聲明為：被告應給付原告新
臺幣（下同）15萬2,008元（見本院卷第40頁背面），核屬
訴之撤回及聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面；
一、原告主張：原告於民國103年4月1日出售其所有門牌號碼臺
中市○○區○○路○段000○0號房屋（建號○○○區○○段
○○○號，下稱系爭房屋）及所坐落○○○區○○段○○○○號土
地（下稱系爭土地）【合稱系爭不動產】予被告，總價金為
420萬元，兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），原告已經移轉系爭不動產所有權予被告，且嗣後已
經點交系爭不動產予被告，惟被告就買賣價金尚有保留款（
下稱保留款）30萬元未支付予原告，扣除原告同意負擔之水
電費1萬2,317元、被告提存金額13萬5,675元後，被告尚應
給付原告15萬2,008元（計算式：30萬元-1萬2,317元-13萬
5,675元＝15萬2,008元），爰買賣契約之法律關係，請求被
告支付買賣價金保留款等語。並聲明：被告應給付原告15萬
2,008元。
二、被告則以：系爭契約除保留款30萬元外，被告已結清買賣價
金予原告。被告於103年4月17日已登記取得系爭不動產之所
有權，而保留款30萬元部分，係因兩造於103年4月28日有簽
訂「其他約定事項」，該30萬元是用以擔保系爭不動產之瑕
疵（包含系爭房屋由訴外人 趙國志 占有，致原告無法立即將
系爭房屋點交予被告），因系爭房屋於104年10月8日始點交
予被告，故就30萬元保留款應扣除①原告占有系爭不動產期
間，由被告代為墊付之104年6月5日至104年9月7日之水電費
合計1萬2,317元；②被告於104年10月8日點交後，經結算後
，已將應返還之買賣價金保留款主動提存13萬5,675元予原
告，原告於本件言詞辯論終結前亦已受領清償；③因訴外人
趙國志自103年5月1日起至系爭房屋實際點交予被告之日（
即104年10月8日）止占用系爭房屋，而訴外人趙國志於103
年5月1日至104年5月底間有向原告承租系爭房屋，且租金已
給付予原告，並未將租金給付予被告，此外，訴外人趙國志
自104年6月1日至104年10月8日占用系爭房屋之期間，亦未
給付相當於租金之不當得利予被告，被告於上開訴外人趙國
志占用系爭房屋期間，受有無法利用系爭房屋相當於租金之
損失13萬8,133元，原告於其他約定事項有承諾負擔被告此
部分之損失；④原告至104年10月8日始點交系爭房屋予被告
，原告於其他約定事項亦承諾負擔系爭房屋點交前之房屋稅
4,614元（計算期間：103年7月1日至104年9月30日）及地價
稅2,947元（計算期間：103年1月1日至104年9月30日，其中
103年1月1日至103年4月16日原告為土地所有權人之地價稅
，原本應由原告繳納，但由被告代為墊付，故向原告請求，
至於103年4月17日至點交前之地價稅，因原告尚未點交系爭
土地，故特約原告負擔繳納至點交完成前之地價稅）等語，
資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第37頁背面-第38頁背面、第
40頁正面-第41頁正面）：
㈠原告於103年4月1日出售系爭不動產予被告，總價金為420萬
元，兩造並於同日簽訂系爭不動產買賣契約。
㈡兩造於103年4月28日針對系爭不動產買賣契約簽訂「其他約
定事項」，其中第二點記載：「基於誠信原則，賣方（按：
原告）同意協助處理點交事宜，並承諾下列事項：…。（二
）如第三人與賣方確有租賃契約存在且租金已全數交付賣方
時，賣方應於103年5月1日起至第三人租約期滿遷讓房屋為
止，期間租金損失應自買賣價金中扣除（每月8,000元，合
計13個月，共10萬4,000元）。…（四）負擔結算未點交完
成前之水電費、房屋稅、地價稅之費用」。第三點記載：「
買賣雙方同意自履保買賣價金帳戶中先行結案，惟賣方應自
價金中保留30萬元整匯入買方（按：被告），作為前條承諾
之擔保，待點交及前條承諾事項完成時結算之。」第四點記
載「賣方最遲應於104年6月1日協助完成點交，屆期仍無法
點交，買方得主張解除本件買賣契約…」。上開其他約定事
項由兩造親自簽名。
㈢原告與訴外人趙國志就系爭房地有租賃契約存在，租賃期間
至104年5月31日，趙國志就租金已全數給付予原告。
㈣原告與趙國志於104年8月2日後至104年10月8日間仍居住在
系爭房屋，趙國志於104年10月8日始將系爭房屋遷讓點交予
被告。
㈤原告同意負擔系爭房屋於104年10月8日點交予被告前之水電
費1萬2,317元，並同意自30萬元之保留款中扣除。
㈥被告就本件保留款同意返還並提存13萬5,675元予原告，原
告於本件言詞辯論終結前已領取上開提存金，並同意上開提
存金自30萬元之保留款中扣除。
㈦系爭不動產於103年4月17日已經移轉登記予被告，系爭房屋
於103年7月1日至104年9月30日之房屋稅兩造同意以4,614元
計算，系爭土地於103年1月1日至104年9月30日之地價稅兩
造同意以2,947元計算。
四、得心證之理由：
原告主張被告應返還保留款餘額15萬2,008元，惟為被告所
否認，並以言詞置辯，是本件應審酌者為：㈠被告得否主張
因訴外人趙國志自103年5月1日起至104年10月8日止占用系
爭房屋，而訴外人趙國志103年5月1日至104年5月31日止租
用系爭房屋期間之租金已給付予原告，故訴外人趙國志並未
給付被告上開租賃期間之租金，此外，訴外人趙國志於104
年6月1日起至104年10月8日止占用系爭房屋，致被告無法使
用系爭房屋，亦受有無法利用系爭房屋相當於租金之不當得
利損害13萬8,133元（計算式：8,000×17＋8,000×8/30＝
138,133元）？㈡原告直至104年10月8日始點交系爭房屋予
原告，原告是否有與被告特約承諾負擔系爭房屋點交前房屋
稅4,614元（計算期間：103年7月1日至104年9月30日）及地
價稅2,947元（計算期間：103年1月1日至104年9月30日）？
經查：
㈠原告於103年4月1日出售系爭不動產予被告，總價金為420萬
元，兩造並於同日簽訂系爭不動產買賣契約，並於103年4月
28日針對系爭不動產買賣契約簽訂「其他約定事項」，其中
第二點記載：「基於誠信原則，賣方（按：原告）同意協助
處理點交事宜，並承諾下列事項：…。（二）如第三人與賣
方確有租賃契約存在且租金已全數交付賣方時，賣方應於
103年5月1日起至第三人租約期滿【遷讓房屋】為止，期間
租金損失應自買賣價金中扣除（每月8,000元，合計13個月
，共10萬4,000元）。…（四）負擔結算未點交完成前之水
電費、房屋稅、地價稅之費用」。第三點記載：「買賣雙方
同意自履保買賣價金帳戶中先行結案，惟賣方應自價金中保
留30萬元整匯入買方（按：被告），作為前條承諾之擔保，
待點交及前條承諾事項完成時結算之。」第四點記載「賣方
最遲應於104年6月1日協助完成點交，屆期仍無法點交，買
方得主張解除本件買賣契約…」。上開其他約定事項由兩造
親自簽名等情，為兩造所不爭執，並有其他約定事項1紙在
卷可參（見本院卷第23頁），足認①無論被告於103年4月1
日購買系爭不動產前，是否知悉原告有將系爭不動產出租予
第三人（按：即趙國志）之權利「瑕疵」，兩造已於103年4
月28日特約，由原告承諾負擔自103年5月1日起至第三人遷
讓系爭房屋之日止，被告無法利用系爭房屋相當於租金之損
失，且計算方式是以每月8,000元計算，原告同意自保留款
30萬元中扣除；②至於當時僅先計算13個月，係因原告及第
三人趙國志表示系爭房屋租賃至104年5月底止租約期滿，此
為原告所不否認（見本院卷第37頁背面），故被告在其他約
定事項上僅先計算103年5月1日至103年5月底共13個月之金
額，然而，系爭不動產若未點交予被告，被告仍受有無法利
用系爭不動產之損失，綜觀上開其他約定事項之文意，可知
原告承諾被告無法利用系爭不動產損失之期間，應係自103
年5月1日起，計算至實際點交遷讓系爭不動產之日止。而系
爭不動產係於104年10月8日始點交予被告乙節，為兩造所不
爭執（見本院卷第38頁背面），並有本院104年9月14日中院
麟民執104司執竹字第78398號執行命令在卷可參（見本院卷
第24頁背面），從而，被告依兩造就系爭不動產買賣所定之
「其他約定事項」第二點之第二小點及第三點，主張上開保
留款應扣除自103年5月1日起至104年10月8日止（共17個月
又8日）相當於租金之損失13萬8,133元（計算式：8,000×
17＋8,000×8/30＝138,133元），應屬有據。
㈡承上，上開其他約定事項第二點之第四小點及第三點，原告
承諾負擔系爭不動產未點交完成前之房屋稅、地價稅，並同
意自保留款30萬元中扣除，可知被告雖於103年4月17日已取
得系爭不動產之所有權，此有系爭不動產第一類登記謄本在
卷可參（見本院卷第52-55頁），然而，出賣人除有移轉標
的物所有權予買受人之義務外，亦負有交付買賣標的物予買
受人之義務，此觀民法第348條自明，故被告雖於103年4月
17日已取得系爭不動產所有權，本應自行負擔其名義之房屋
稅與地價稅，然因原告尚未履行其交付買賣標的物予買受人
之義務，兩造乃特約由出賣人（即原告）負擔系爭不動產於
點交完成前之房屋稅、地價稅，基於私法自治、契約自由原
則，自有拘束買賣雙方當事人間之效力。而系爭不動產係於
104年10月8日始完成點交，而點交完成前之房屋稅4,614元
（計算期間：103年7月1日至104年9月30日）及地價稅2,947
元（計算期間：103年1月1日至104年9月30日）既已特約由
原告負擔，則被告墊付、支付上開房屋稅及地價稅後，此有
被告提出之房屋稅繳款書、地價稅繳款書各1紙在卷可證（
見本院卷第31頁），依兩造其他約定事項第二點之第四小點
及第三點，主張買賣價金保留款應扣除系爭不動產點交完成
前之房屋稅4,614、地價稅2,947元，亦屬可採。
㈢從而，原告得請求被告給付之買賣價金保留款於6,314元（
計算式152,008-138,133-4,614-2,947＝6,314元）範圍內，
應屬有據；逾此範圍之請求，難認可採。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付其6,
314元，為有理由，應予准許。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。為衡平兩造之權益，並依同法第392條第2項規
定，准被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年3月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國105年3月25日
書記官楊金池