宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第10608號
原 告 貳樓美食有限公司
法定代理人 黃寶世
訴訟代理人 游開雄 律師
複 代理人 余宗鳴 律師
被 告 台灣黃帽汽車百貨股份有限公司（原統一皇帽汽車
百貨股份有限公司）
法定代理人 長沢龍一
訴訟代理人 蘇衍維 律師
上列當事人間100年度北簡字第10608號請求回復原狀事件，於
中華民國101年5月25日言詞辯論終結，同年6月15日下午4時
在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職
員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 李易融
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬元及自民國一百年十一月十日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣伍拾貳萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告公司原名「統一皇帽汽車百貨股份有限公司」，於民國
100年11月8日變更名稱為「台灣黃帽汽車百貨股份有限公
司」，其組織、法定代理人均未更易，其法人人格仍屬同一
，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論
者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書
第2款、第7款及第2項定有明文。查本件原告起訴時，原
係依據民法第259條、第254條、第92條、第179條規定請
求被告給付78萬元，及其利息，嗣於訴訟進行中變更為依民
法第88條第2項、第92條第1項主張撤銷意思表示，以及依
民法第227條、第256條、第254條主張解除契約，核其請
求之基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論，並
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，尚無不合
，應予准許。
三、原告主張：
㈠緣原告公司係於99年12月間與被告公司洽談承租門牌編號臺
北市○○區○○路一段130號1樓及2樓部分房屋（下稱系
爭房屋），洽談承租之初，原告公司即認交易對象為統一集
團關係企業，故基於信賴統一集團之信譽，對契約條款未盡
公平合理之處，僅憑口頭解釋以為雙方共識，而於100年1
月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並依約簽交
押金新臺幣（下同）52萬元、履約保證金26萬元及起租日10
0年6月1日起每月租金26萬元計1年之支票共14紙予被告
公司收執，不意於同年4月2日點交系爭房屋前夕，原告公
司竟獲悉統一集團已決議自被告公司撤資，並經被告公司員
工證實確有此事，原告公司對被告公司隱瞞此重大訊息深感
錯愕，因向被告公司表達解約之意，詎被告公司雖不否認統
一集團將自該公司撤資之訊息，卻以原告公司未依約辦理點
交為由，逕自終止系爭租約，並主張沒收原告公司給付之履
約保證金，原告公司認係被告公司違反誠信原則在先，就被
告公司指摘違約情事難以苟同，爰去函要求被告公司返還前
述簽交之14紙支票，嗣經兩造數次當面溝通，被告公司員工
原已承諾除尚有爭執之履約保證金26萬元支票外將先行返還
其餘押金52萬元及1年租金等13紙支票，豈料原告公司日前
竟發現被告已將履約保證金26萬元及52萬元押金兩紙支票提
示兌領，惡意侵害原告公司權益，經原告公司去函被告公司
限期返還履約保證金26萬元及違約剋扣之押金52萬元，被告
公司迄置之不理。
㈡原告公司對於設店位置，除望能符合其經營特色、交通便利
、客源等需求外，能否穩定長期經營，自屬原告公司於尋找
開店地點時首要考量因素之一。原告公司將系爭房屋作為設
店位置預定地點考量，並進一步向當時系爭房屋所有權人即
被告公司接洽，得悉屋主竟非系爭房屋坐落土地之土地所有
權人時，對於若他日土地所有權人因故而不願再將土地供予
屋主使用時，屆時原告所耗資裝潢之特色餐廳以及仰賴地點
以苦心經營之長期客源，均將付之一炬乙節甚為擔憂；惟其
後知悉屋主為國內本土首屈一指之統一企業所出資共營之公
司時，則心忖倘以統一企業之信譽、財力以及長久以來所累
積經營實例，對於他日土地所有權人因故而不願再將土地供
予屋主使用乙節發生之可能性極為大幅減少，縱使他日果真
發生類此情事，亦信統一集團憑其優良商譽，對此當有所交
代，不會任由原告公司枉遭損失。被告公司有無本土龍頭企
業、資本額高達數百億元之統一集團參與投資經營，確屬系
爭租約簽訂之重要事項，亦為當事人資格之重要判斷，被告
對此未為告知或有所隱瞞，原告自得依民法第88條第2項規
定，基於錯誤而撤銷意思表示。又被告公司與原告公司簽訂
系爭租約前，即已明知統一集團決議自該公司撤資，被告公
司將受重大衝擊，甚且系爭契約第14條第1項原約定，租賃
物坐落基地之所有權人與被告公司須終止租約時，原告公司
同意終止租約，而終止後相關事宜，兩造另行以書面協議之
，然被告公司卻逕行更改為原告公司不另向被告公司求償或
為任何主張，經原告公司質疑後，僅口頭約定擇期另行換約
，然遲遲未付諸行動，則統一集團撤資後，被告公司營運勢
必受阻，影響所及，系爭房屋坐落基地所有人與被告公司終
止租約之機率大增，而原告公司又須無條件同意終止系爭租
約，不得向被告公司為任何主張，損害原告公司權益甚鉅不
言可喻，是被告公司隱匿此一重大訊息，顯有違誠信原則，
更應負締約過失之賠償責任，且被告公司違反告知義務，致
原告陷於錯誤而與之簽約，是原告公司亦得主張因受詐欺而
依民法第92條規定撤銷系爭租約，並以起訴狀繕本之送達為
撤銷意思表示之到達，復依民法第179條規定請求被告公司
返還系爭款項。
㈢被告公司明知原先大股東統一集團之信譽，乃原告公司仰以
判斷是否和被告公司簽訂契約之重要事項，然被告公司未能
依誠信原則、締約上義務，於統一集團決議撤資時，就此交
易上重要事項及時告知原告公司而為處置、應對，於原告公
司自行發現上情、並向被告公司反應時，又置之不理，實已
違反被告公司所應負之附隨義務、並構成不完全給付，且屬
無法補正其瑕疵者，自得依民法第227條第1項、第226條
第1項以及第256條，主張不完全給付並依給付不能規定，
主張解除契約。又兩造於簽約後本定於原告公司進行點交，
點交前原告公司倏悉統一集團撤資消息，遂於點交當天向被
告公司提出質疑，表示此節將影響原告公司對於設店地點之
意願與評估，望被告公司對此提出說明，俾利雙方配合交屋
事宜；詎被告公司對於原告公司立於契約當事人立場，對於
未來契約履行所會衍生之諸多正常疑問，全然不予聞問回應
，即逕向原告公司發函恁指原告公司不配合點交，嗣後並終
止租約並沒收系爭支票。準此以言，係被告一面因自己無法
說明何以統一集團撤資乙事未告知原告，一面如同原告所擔
憂者，對於突發事件全無應變能力，無法提出其他措施，始
單方面向原告終止租約，矧且倘原告果真存心藉故不為點交
、履約，原告公司大可先行發函主張撤銷或解除，豈容得被
告公司先行終止租約？足見原告公司並未有任何違約而致符
合系爭租賃契約第14條之事由，則被告公司擅單方面以存證
信函，依系爭租約第14條終止系爭租約，並沒收履約保證金
26萬元及押租金52萬元，自難認與法理相吻；又被告公司既
依前所述，確不得依系爭租約第14條主張終止租約，而迄原
告起訴之日起皆未交付系爭房屋予原告，自屬給付遲延，原
告公司得依民法第254條請求解除契約並回復原狀，並主張
以起訴狀之送達為意思表示之到達。另被告公司以原告公司
未依約完成點交租賃物為由終止系爭租賃契約，揆諸最高法
院91年度台上字第577號判決旨意，系爭租賃契約之租賃房
屋尚未點交，而未開始履行，被告公司所為消滅系爭租賃契
約關係之意思表示，應認屬解除契約之性質，則依民法第25
9條第1款、第2款之規定，被告公司即應負回復原狀之義
務，將系爭押金52萬元及履約保證金26萬元返還原告公司。
又請求依民法第88條第2項、第92條第1項、第256條、第
254條之順序，就本案事實暨法律關係為審酌。
㈣退步言，縱依系爭租約第5條第1、2款約定觀之，原告公
司未依約完成點交系爭房屋者，依上開約定亦僅發生被告公
司得不將系爭款項中之26萬元不予返還原告公司之效果，且
依被告公司於收取原告公司所簽發之支票所出具之收據，其
上載明「茲收到乙方向甲方承租座落於台北市○○區○○路
一段130號1樓及2樓部份租賃物之履約保証金票據；新台
幣貳拾陸萬元整。（票據號碼：CA0000000，到期日為100
年4月2日）」，益徵系爭租賃契約所約定之履約保證金依
兩造真意係指上開面額26萬元之支票而言，被告公司刻意曲
解，將原告公司所簽發之面額52萬元押金支票，亦強指為履
約保證金之性質，併同前揭面額26萬元之支票予以沒收，顯
屬無據。退萬步言，倘鈞院仍認原告公司應負違約責任，然
如前述，原告公司於簽訂系爭租約後，點交系爭房屋前，因
發覺被告公司經營團隊恐有異動致生疑慮，而未與被告公司
完成點交系爭房屋手續，則被告公司既從未移轉系爭房屋之
占有予原告公司，亦不因簽訂系爭租約而有額外之支出，被
告因被告公司違反系爭租賃契約所受之損害應極為有限，被
告率然主張全數沒收78萬元作為違約金，實屬過高，應予以
酌減。為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告78萬元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
四、被告則以：
㈠原告公司於97年即已設立，係以經營餐飲業為主之公司，有
十多年的歷史，並於臺北市設有多家餐廳，對於餐飲業係以
其餐廳之地點、餐飲之特色及服務為吸引顧客之重要因素，
與出租人究竟係何人並無相關，查系爭房屋隔壁即係大潤發
大賣場，馬路對面為三立電視公司，附近更有家樂福大賣場
，交通發達、商業繁榮，而大潤發大賣場上並有多家國內知
名之餐廳之經營，因此，依原告公司為專業餐飲公司之經營
者，對於餐飲據點之位置、交通、人潮等必以調查仔細，與
出租人是否為統一企業並無相關，詎原告公司於簽訂系爭租
約後，因故不願於系爭房屋經營餐廳，竟藉故以系爭房屋點
交前夕，統一集團自被告公司撤資，主張被告公司隱瞞該訊
息而拒絕依租約點交系爭房屋，並以民法第254條、第92條
及第179條之規定解除或撤銷租約，其主張並無理由。
㈡原告公司未依約於100年4月2日配合被告公司點交系爭房
屋，被告公司自得依系爭租約第14條第2項約定，以原告公
司違反系爭租約第2條第4項約定之配合點交義務，於同年
4月11日寄發存證信函請原告公司應於函到後5日內配合點
交，惟原告公司仍未依被告公司之催告配合點交房屋，被告
公司即依該條款，於5月19日寄發存證信函終止租賃契約。
又被告公司係以原告公司違反租約未為系爭房屋之點交，且
又未依被告公司之催告配合點交而終止租約，並未為解除契
約之意思表示，原告公司稱被告公司為解除契約之意思表示
，實有誤解被告公司之意思及法律上之規定。另原告公司主
張上開之解除系爭租約事由，兩造完全未訂定於系爭租約中
，且原告亦未舉出該解約事由有該當法定解除租賃契約之法
律條文。足見，原告公司主張解除系爭租約，顯然不合法亦
無理由。系爭房屋坐落於臺北市○○區○○路一段之精華地
段，該地點確實已由原告公司考察過周遭附近之商業型態而
承租。原告公司不願履行租約，乃可歸責於原告公司，絕無
可能僅以出租人有統一集團為股東而承租系爭房屋，原告公
司所云顯然不實，亦不符常情。被告公司並無締約過失、違
背誠信或為詐欺之等行為，
㈢故被告公司主張依系爭租約第15條第4項約定，沒收原告公
司押金租金52萬元、履約保證金全部26萬元，共78萬元，作
為懲罰性違約金。原告援引系爭租約第5條，主張被告公司
僅得沒收履約保證金26萬元云云，洵有誤會。又系爭租約每
月租金為26萬元，被告公司依約得年收312萬元租金，租期
5年2個月，共可收取租金計1,612萬元，惟因原告公司違
約不願履行租約，致使被告公司損失上述租金之收入，目前
系爭房屋仍未出租出去，被告公司從6月1日至11月止，已
損失6個約租金高達156萬元，從而被告公司依約沒收三個
月租金78萬元作為懲罰性違約金，與社會上之租賃慣例相符
，並無違約金過高之情形。
㈣被告公司自90年9月3日起即向 陳文 一等七人承租系爭房屋
之基地（臺北市○○區○○段第74號及74-13地號土地，面
積約752坪），租期至105年9月2日止，被告公司後即建
築系爭房屋供營業用，而嗣被告公司再出租系爭房屋，雙方
於100年1月11日簽訂租約，租期自100年6月1日起至10
5年8月31日止。又簽約雙方更於101年2月10日簽立1紙
協議書，約定上開租約之期限，於105年9月3日起，再延
長至110年9月2日，系爭租約之租期係在上述土地租約之
範圍內，絕無可能發生原告所稱土地所有人不願將土地出租
被告公司之情形。原告早已知悉被告公司向上述 陳文一 等七
人承租系爭房屋之基地之事實，否則如何會承租系爭房屋至
105年8月31日止等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受
不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：
㈠原告於100年1月11日與被告簽訂原證1之房屋租賃契約，
約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路1段130
號1樓及2樓部分房屋，每月租金26萬元，租賃期間自100
年6月1日起至105年8月31日止，並約定於100年4月2
日前為租賃標的物之點交。原告公司並已給付被告公司押金
52萬元、履約保證金26萬元，及自100年6月1日起每月
租金26萬元計一年之支票共14紙（除押金及履約保證金外，
其餘均已退還）與被告公司。
㈡被告公司於100年4月11日寄發存證信函請原告於函到5日
內配合點交房屋，並經原告公司於100年4月26日函覆強調
並非不配合點交，僅係希望被告公司得就統一集團撤資一事
為處理，嗣被告公司於100年5月19日以內湖新明郵局第14
0號存證信函以原告公司未依約於100年4月2日配合被告
公司點交為由，終止系爭租約。
㈢訴外人統一集團原為被告公司最大股東之一（持股50%，其
餘50%為被告公司所持有），惟於簽訂系爭租約後，點交系
爭房屋前，已決議自被告公司撤資。
㈣原證1-7、被證1-4、6、7為真正。
六、經兩造協議整理本件之爭點為：㈠被告所為消滅系爭租約之
意思表示是否應認為解除契約之性質？㈡原告得否依民法第
88條第2項規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示？㈢原告得
否主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭租約之意思表示？
㈣原告得否依民法第256條規定解除系爭租約？㈤原告得否
依民法第254條規定解除系爭租約？㈥原告未依約點交系爭
房屋是否為違約？被告得否依據系爭租約第15條第4項約定
請求被告給付違約金？得請求之違約金金額為何？該違約金
約定金額是否過高？茲分別敘述如下：
㈠被告所為消滅系爭租約之意思表示是否應認為解除契約之性
質？
⒈按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼
續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有
債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否
則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此
顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使，最高法院固著
有91年度台上字第577號判決意旨可供參酌。而契約之終止
，乃繼續性契約因當事人之一方行使終止權，使繼續之契約
關係向將來消滅之意思表示。契約終止無溯及效力，僅使契
約效力向將來消滅而已。終止前之契約關係仍然有效存在，
故契約終止前之履約情形，仍屬契約有效期間內之履約爭議
，可知在繼續性之契約關係，締約雙方非不得約定任一方得
依己意隨時終止兩造間之契約關係。
⒉經查，系爭租約第14條第3款約定：「乙方（即原告公司）
如違反或不履行本契約各項約定時，經甲方（即被告公司）
催告限期改正，而仍不為改正或經甲方認定改正未達效果者
，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，
甲方並得沒履約保證金全數作為懲罰性違約金，乙方不得異
議，甲方並得請求因此所受之一切損害。」，有系爭契約在
卷可稽（見本院卷第12頁），又被告公司於100年4月11日
寄發存證信函請原告於函到5日內配合點交房屋，嗣於100
年5月19日以內湖新明郵局第140號存證信函以原告公司未
依約於100年4月2日配合被告公司點交為由，依系爭契約
第14條規定終止系爭租約等情，為兩造所不爭執，並有被告
公司內湖新明郵局第140號存證信函在卷可參（見本院卷第
30-31頁），故系爭契約既授予被告公司於原告公司違反系
爭契約各項約定時，得任意終止契約之權，且被告公司已明
確於100年5月19日之存證信函主張依系爭契約第14條規定
終止系爭租約，並沒收履約保證金全數為懲罰性違約金，原
告公司復對於已收受被告之上開終止契約意思表示函未為爭
執，自無從以前開最高法院意旨遽認被告所為消滅系爭租約
之意思表示，為解除契約之性質，而溯及消滅契約關係，徒
增法律關係之複雜。
㈡原告得否依民法第88條第2項規定撤銷簽訂租賃契約之意思
表示？
⒈按民法第88條之意思表示錯誤，依其形態通常可區分為表示
內容之錯誤及表示行為之錯誤二者，其中表示內容之錯誤，
主要有法律行為性質之錯誤（如將動產租賃誤為使用借貸）
、當事人本身之錯誤（指當事人「同一性」之錯誤，即以當
事人之信任關係為基礎者，如委任、僱傭、贈與及借貸）、
標的物本身之錯誤（指標的物「同一性」之錯誤），至動機
之錯誤，原則上並不包括在內，雖第88條第2項將「當事人
之資格或物之性質，若有錯誤，亦視為意思表示內容之錯誤
」，然其所謂當事人之資格，係指法律行為相對人所具之身
分、學經歷、專長、職業、資力、年齡及性別等，且必須具
有交易上之重要性，始足當之。
⒉原告主張統一集團是否投資經營被告公司，為系爭租約簽訂
之重要事項，亦為當事人資格之重要判斷，被告未為告知或
有所隱瞞，故依民法第88條第2項規定撤銷意思表示云云。
惟查，系爭租約已就租賃標的物、租賃期限、租金支付方式
、履約保證金、租賃標的物之使用及其他限制、一般費用之
負擔、契約終止事由、違約罰則、契約變更或轉讓等分別約
定，且兩造意思表示合致，契約已然成立。又證人即負責洽
談系爭房屋租賃事宜、原本於被告公司任職營運支援團隊經
理 李芳林 到庭證稱：「...由我跟原告黃先生洽談，他覺得
我們地點不錯，可以經營，所以就簽署合約，...當時與黃
先生談時，有談到裝潢費就要一千五百多萬，希望能租久一
點，所以我有考量到跟原告租約的屆止日期應到跟地主租期
差不多，時間約到105年9月2日，我有提到有統一集團資
金在內，可以比較安心。我沒有給黃先生任何承諾，但是當
時黃先生有問我們公司的架構，我有跟他說，是由統一超商
跟日本皇帽合資的公司。...（問：當時簽約時，有以統一
集團為股東，作為承租的條件嗎？）沒有，因為當時是以統
一皇帽的名義簽約。...我有跟原告法代說，因為是統一，
會繼續經營，可以比較放心，...」等語明確（見本院卷第
143-144頁），故證人李芳林固曾稱有統一集團資金在內，
會繼續經營，可以比較放心，然並未給予任何承諾，且原告
公司既未要求出租人名義應變更為統一集團，亦未表示若統
一集團撤資即不成立系爭租約，系爭租約內復未有被告公司
架構不得調整或被告公司股東變更時應通知原告公司之相關
約定，自不因統一集團於簽訂系爭租約後，點交系爭房屋前
，決議自被告公司撤資，即認簽訂系爭租約當時被告公司具
有當事人資格錯誤之意思表示內容錯誤之問題，亦即原告公
司簽約當時，客觀上對當事人資格及法效意思均無任何錯誤
可言，意思表示內容及表示行為均係原告公司與被告公司皆
同意一致始簽訂，自無從加以撤銷。另按稱租賃者，謂當事
人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約
，民法第421條第1項定有明文。故租賃契約，出租人之主
給付義務為交付租賃物於承租人供其使用收益，而承租人則
為應支付租金之義務。至出租人是否有大集團資金在內，並
非租賃契約成立必要之點，至多僅能認係承租人資為判斷是
否簽訂租賃契約動機之一部分，證人李芳林既已明白告知被
告公司架構情形，提供原告公司衡量經營風險及評估租賃契
約內容適當與否之參考，如原告公司認為其與被告公司締約
，統一集團是否持續投資經營被告公司此一訊息影響其租賃
意願，則此一訊息係屬重要事項，非不得要求被告公司應於
系爭租約條款中明白約定，使之成為契約條款之一部分，然
原告公司既未於簽訂契約前提出該要求，並於磋商多時後同
意正式簽訂系爭租約，而綜觀系爭租約條款，兩造並無此約
定，自難認嗣後統一集團決議撤資構成當事人之資格錯誤，
而為交易上認為重要之動機錯誤，故原告公司據以主張依民
法第88條第2項規定撤銷訂約之意思表示，自屬無理由。
㈢原告得否主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭租約之意思
表示？
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可
得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。
所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事
，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依
民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟
主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任
（最高法院18年上字第371號判例、44年台上字第75號判例
參照）。
⒉原告以被告公司與原告公司簽訂系爭租約前，即已明知統一
集團決議自被告公司撤資，竟隱匿此一重大訊息，故主張受
詐欺，依民法第92條第1項之規定，撤銷系爭租約之意思表
示，即應就被告公司如何欲原告公司陷於錯誤，故意示以不
實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責。然查，兩
造既不爭執訴外人統一集團原為被告公司最大股東之一（持
股50%，其餘50%為被告公司所持有），惟於簽訂系爭租約
後，點交系爭房屋前，已決議自被告公司撤資，而兩造係於
100年1月11日簽訂系爭租約，證人李芳林亦證稱伊於100
年3月31日離職時，統一還沒有撤資等語明確（見本院卷第
144頁），原告亦未能舉證證明被告公司與原告公司簽訂系
爭租約前，即已明知統一集團決議自被告公司撤資一情為真
實，更未能證明被告公司於上開磋商過程中，究竟有何使原
告就租賃契約產生錯誤判斷之情事。是以，原告公司以其受
被告公司之詐欺而為簽立系爭租約之意思表示，既未能再提
出其他具體事證以實其說，則原告公司主張被告公司構成詐
欺，依民法第92條第1項規定撤銷訂約之意思表示，亦屬無
稽。
㈣原告得否依民法第256條規定解除系爭租約？
⒈按現行民法上債之關係係建立在主給付義務之上。所謂主給
付義務，係指債之關係所固有必備，並用以決定債之關係類
型之基本義務，例如在租賃契約，出租人負有交付租賃物於
承租人供其使用收益之義務，承租人負支付租金之義務。在
債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，其
發生原因有三：㈠基於法律之明文規定，例如民法第296條
之告知義務、第540條之報告義務、第541條之計算義務）
；㈡基於當事人之約定；㈢基於誠實信用原則及契約之補充
解釋。然從給付義務不具獨立的意義，僅具補助主給付義務
之功能，其存在目的不在決定債之關係之類型，而是在確保
債權人之利益能夠獲得最大滿足。又從給付義務之債務不履
行，債權人得否解除契約亦應視他方之給付是否為達成契約
目的所必要而定。另債之關係在其發展過程中，依其情形，
除上述給付義務外，尚會發生其他義務，例如電腦工程師不
得洩漏公司開發新產品之機密，此類義務之發生，係以誠實
信用原則為依據，我國學者稱之為附隨義務，附隨義務隨著
債之關係的發展，於個別情況要求當事人之一方有所作為或
不作為，以維護相對人之利益，於任何債之關係均可發生，
惟附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行之抗辯
，且附隨義務之不履行，除妨害契約目的達成外，債權人原
則上不得解除契約，但得就其所受之損害，依不完全給付規
定，請求損害賠償。
⒉原告公司雖主張被告公司未能依誠信原則、締約上義務，於
統一集團決議撤資時，就此交易上重要事項及時告知原告公
司而為處置、應對，於原告公司自行發現上情、並向被告公
司反應時，又置之不理，實已違反被告公司所應負之附隨義
務、並構成不完全給付，且屬無法補正其瑕疵者，自得主張
不完全給付並依給付不能規定，主張解除契約云云。然承前
所述，證人李芳林固曾對原告公司法定代理人稱有統一集團
資金在內，會繼續經營，可以比較放心等語，然並未給與任
何承諾，且綜觀系爭契約內容，並未就出租人之組織架構有
任何特別約定，更未如系爭契約第16條第2款所載賦予原告
公司通知之義務，又原告公司為一經營餐飲事業之企業經營
者，而企業經營者任何商業活動，其目的不外乎在獲取最高
經濟收益以滿足企業需求，是在進行任何商業投資、拓展營
業地點、營業領域前，必然經過審慎市場調查及周遭環境商
業利益評估後，方從事上揭商業行為，故衡情原告公司與被
告公司就系爭房屋，依系爭租約之條件內容，簽訂為期逾5
年之房屋租賃契約，當係考量上揭因素後所為之投資決策，
倘原告公司確實認為被告公司大股東為統一集團為原告公司
是否與被告公司簽約之重要事項，原告公司為保障自己之承
租權益，通常會於磋商過程中，要求將出租人應保證其股東
結構，或於有所變更時之通知義務，甚或要求出租人提供連
帶保證人等情，載明於書面租約中，且於書面契約中，就出
租人資格之相關事宜亦會予以約定，而非如本件均付之闕如
之情形。另參以證人李芳林已證稱當時有考量到跟原告租約
的屆止日期應到跟地主租期差不多，時間約到105年9月2
日等情，而被告公司確實自90年9月3日起即向訴外人陳文
一等7人承租系爭房屋坐落之基地，租期至105年9月2日
止，並於101年2月10日簽立協議書，約定上開租約之期限
，自105年9月3日起，再延長至110年9月2日，有被告
公司提出、原告公司不爭執真正之被告公司與訴外人陳文一
等人之租賃契約書及協議書在卷為憑（見本院卷第110-116
、128-130頁），顯示被告公司確實有使用系爭房屋坐落基
地之權限，自難認被告公司在法律上、契約上或交易習慣上
，就被告公司架構調整為何負有告知義務，故被告公司並無
基於誠信原則、締約上義務而有附隨義務之違反。又縱認被
告公司就統一集團撤資一事有告知之附隨義務，惟仍難認被
告公司未為告知，已致使原告公司當初承租系爭房屋以經營
餐廳使用之契約上目的，已經完全無法達成。原告公司為確
保其能合理獲利，於簽訂系爭租約前應已有適當之評估，始
與被告簽立系爭租約，原告公司於契約成立後，再以被告隱
瞞統一集團決議撤資之事項，未及時告知，且於原告公司自
行發現上情、並向被告公司反應時，又置之不理，主張依民
法第227條第1項、第226條第1項及256條等規定解除契
約，自屬無據。
㈤原告得否依民法第254條規定解除系爭租約？
承前所述，被告公司於100年4月11日寄發存證信函請原告
於函到5日內配合點交房屋，嗣於100年5月19日以內湖新
明郵局第140號存證信函以原告公司未依約於100年4月2
日配合被告公司點交為由，依系爭契約第14條規定終止系爭
租約等情，故被告公司既已依約於100年5月19日之存證信
函終止系爭租約，原告公司復對於已收受被告之上開終止契
約意思表示函未為爭執，自不容原告公司於本件訴訟程序中
，又以被告公司迄今未交付系爭房屋與原告公司，屬給付遲
延，而依民法第254條規定解除契約。故原告此節主張，亦
屬無據。
㈥原告未依約點交系爭房屋是否為違約？被告得否依據系爭租
約第15條第4項約定請求被告給付違約金？得請求之違約金
金額為何？
⒈又「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」、「當事人締結契
約一經合意成立，即應受其拘束」，最高法院亦分別著有17
年上字第1118號、18年上字第1495號判例意旨可資參照。再
按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又
約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百
五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否
過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字
第807號判例意旨參照）。及約定之違約金是否過高，應就
債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為
衡量之標準（最高法院51年度台上字第19號判例可以參見）
。
⒉依系爭租約第5條「履約保證金」下列有第1款、第2款、
第3款約定：「乙方（即原告公司）應於本契約簽訂同時，
交付甲方押金新台幣伍拾貳萬元整（限乙方開立之即期支票
或現金），及交付甲方新台幣貳拾陸萬元整支票（到期日為
100年4月2日），作為契約履行保證。」、「承上，前項
新台幣貳拾陸萬元整支票（到期日為100年4月2日），待
甲乙雙方依本契約第二條第四項完成點交本租賃標的物無誤
後，無息返還乙方。」、「履約保證金於租約終止或屆滿時
乙方遷讓房屋並扣除乙方一切應繳費用及履行本約全部義務
後（含辦妥營業地址遷出），經甲方查驗無誤後，無息返還
乙方。乙方於本約租賃期間內不得主張以履約保證金抵扣租
金。」，另系爭租約第15條第4款明定「乙方如有違反本契
約任一條款時，以違約論，經甲方書面限期通知改正拒不改
正或經甲方認定改正未達效果者，乙方除應負責清償應負擔
之費用外，甲方並得沒履約保證金全數作為懲罰性違約金，
乙方不得異議，甲方並得請求因此所受之一切損害。」，參
以證人李芳林證稱：「...原本是只有約定要給2個月的押
金，後來上級表示要多家一張票作為進駐的押金，黃先生後
來也同意了。那張票是進駐後才會退還，當時有談到，如果
沒有進駐的話，兩個月的押金也要沒收。...」等情明確（
見本院卷第144頁），堪認被告主張依據系爭租約第15條
第4款得沒收履約保證金全數，應係指押金52萬元，及另交
付之26萬元支票全部共78萬元，應屬可採。
⒊又系爭租約第15條第4款約定履約保證金係擔保原告履行系
爭租約所規定之義務及責任，如原告有違約之情形時，被告
得立即自保證金中扣抵取償，則該履約保證金除為押租金外
，尚具有違約金之性質，揆諸上開法條規定，本院自得依職
權予以酌減。又查系爭租約第14條第2款約定：「租賃期限
未滿時，乙方無違約情事擬終止租約時，應於三個月前以書
面通知甲方，期限屆至則視為雙方合意終止，惟乙方除應償
付應負之租金及應分擔之費用外，甲方並得沒收當期貳個月
租金作為懲罰性違約金，乙方不得異議。」，是原告公司得
支付相當於2個月租金之數額，作為原告公司提前終止之代
價，而系爭租約第2條第4項約定；「甲方（即被告公司）
於民國100年4月2日前點交本租賃標的物予乙方（即原告
公司），並同意自實際交屋日至起租日為乙方免租裝潢期」
，起租日為100年6月1日，而本件原告公司並未與被告公
司點交租賃標的物，且被告100年5月19日已終止系爭租約
，另系爭契約第5條第2款約定26萬元支票於兩造完成點交
租賃標的物後即返還原告公司，本院審酌前揭情事、本件系
爭租賃物坐落地段，租賃期間之社會經濟狀況、因本件未依
約履行，或按時履行時，當事人所受損害及所得受之利益等
一切客觀情狀，認本件違約金以26萬元為允當，被告沒收全
部之履約保證金78萬元誠屬過高，應予酌減，故被告應返還
原告52萬元。
七、綜上所述，原告請求被告返還52萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日即100年11月10日起至清償日止，按年息百分之五計算
之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、
第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預
供擔保，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行
之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官李易融
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
中華民國101年6月15日
書記官李易融