臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
100年度南簡字第228號
原 告 黃坤鴻
訴訟代理人 黃榮坤 律師
被 告 中華電信股份有限公司
法定代理人 呂學錦
訴訟代理人 蔡世平
鍾詠凡
被 告 臺灣大哥大股份有限公司
法定代理人 蔡明興
訴訟代理人 吳富凱
洪秋水
張修誠
參 加 人 統穩商業大樓管理委員會
法定代理人 洪來芳
訴訟代理人 林志雄 律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國101年5月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告中華電信股份有限公司應將設置於門牌號碼為臺南市○○路
○段○○○號屋頂平臺上如附圖編號甲（面積一平方公尺）、乙
（面積一平方公尺）、丙（面積二平方公尺）所示之基地臺、傳
輸箱及所附屬之編號A、F、K部分所示之天線，及編號一至十七
部分所示屬其所有之導波管、傳輸線等相關管線拆除。
被告臺灣大哥大股份有限公司應將設置於門牌號碼為臺南市○○
路○段○○○號屋頂平臺上如附圖編號丁部分所示之基地臺（面
積八平方公尺）及所附屬之編號B、C、G、H、L、M部分所示之天
線，及編號一至十七部分所示屬其所有之導波管、傳輸線等相關
管線拆除。
被告中華電信股份有限公司、臺灣大哥大股份有限公司應將設置
於門牌號碼為臺南市○○路○段○○○號屋頂平臺上如附圖編號
D-E、I-J、N-O-P部分所示之美化看板，及編號一至八部分所示
之避雷接地線拆除。
被告中華電信股份有限公司應自民國九十九年七月二十日起至拆
除第一項所示之基地臺、傳輸箱、天線、導波管、傳輸線等相關
管線及第三項所示之美化看板、避雷接地線之日止，按月給付原
告新臺幣肆佰陸拾捌元。
被告臺灣大哥大股份有限公司應自民國九十九年七月二十日起至
拆除第二項所示之基地臺、傳輸箱、天線、導波管、傳輸線等相
關管線及第三項所示之美化看板、避雷接地線之日止，按月給付
原告新臺幣肆佰壹拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中華電信股份有限公司負擔二分之一，被告臺灣
大哥大股份有限公司負擔二分之一。
本判決第一、二、三項得假執行。但被告中華電信股份有限公司
、臺灣大哥大股份有限公司如分別以新臺幣貳萬叁仟元、肆萬伍
仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「依民法第821條之規定，各共有人對於第三人，得就共
有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由
共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人
全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法
第767條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵
奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單
獨提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共
有人全體返還共有物之判決而已。」、「共有人依民法第82
1條規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，除請求回
復共有物須為共有人全體利益為之外，非不得僅由其中一人
起訴請求，上訴人提起本件訴訟，僅在請求被上訴人拆除牆
垣，以回復原有巷道之寬度，並非請求被上訴人交還其占有
之土地，自不必為共有人全體之利益為之。」，最高法院28
年上字第2361號、71年臺上字第1661號分別著有判例可稽，
查坐落臺南市○區○○○段654-14、-34、-84等3筆土地上
之同段14741建號即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號建物1棟
為統穩商業大樓，其有符合公寓大廈管理條例所指之公寓大
廈，已依該條例向主管機關申請報備，並准予備查在案，有
報備證明、臺南市政府工務局100年4月7日南市工使一字第1
000238019號函及附件可稽（見本院卷㈠第25-26頁、第84-1
22頁），而原告為其共有人之一，亦有建物登記謄本可稽（
見補字卷第9-10頁），其訴之聲明第1至3項僅在請求被告拆
除基地臺、傳輸箱、美化看板及相關管線，並非請求被告交
還其占有之土地，依上開判例意旨所示，自不必為共有人全
體之利益為之，而得以單獨提起本訴，被告臺灣大哥大公司
主張原告單獨請求被告拆除基地臺，使全體住戶喪失每月收
受租金之利益，因此並不符合821條之要件云云，自不足採
。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。本件原告起訴時原請求：⒈被告中華電信股份有限公司（
下稱中華電信公司）、臺灣大哥大股份有限公司（下稱臺灣
大哥大公司）應將其設置於門牌號碼臺南市○○路○段○○○
號12樓屋頂平臺上分別如附圖中A、B所示部分之強波發射器
及基地臺設施、機房、天線與相關管線等拆除。⒉被告中華
電信公司、臺灣大哥大公司均應自民國99年7月20日起至各
拆除前項強波發射器及基地臺設施、機房、天線與相關管線
等之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元。⒊第一
、二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行，嗣於審理中
更正聲明為：⒈被告中華電信公司應將其設置於門牌號碼臺
南市○○路○段○○○號12樓屋頂平臺上如附圖（即臺南市東
南地政事務所於100年4月25日複丈、同年5月30日繪製之土
地複丈成果圖）中編號甲（面積：1平方公尺）、乙（面積
：1平方公尺）、丙（面積：2平方公尺）所示之基地臺、傳
輸箱及所附屬之編號A、F、K所示之天線與編號1至17所示（
即該基地臺、傳輸箱至天線間）屬其所有之導波管、傳輸線
等相關管線拆除。⒉被告臺灣大哥大公司應將其設置於上開
屋頂平臺上如前揭附圖中編號丁所示之基地臺（面積：8平
方公尺）及所附屬之編號B、C、G、H、L、M所示之天線與編
號1至17所示（即該基地臺、至天線間）屬其所有之導波管
、傳輸線等相關管線拆除。⒊被告中華電信公司、臺灣大哥
大公司另應將其共有而設置於上開屋頂平臺上如前揭附圖中
編號D-E、I-J、N-O-P所示之美化看板及編號1~8所示之避
雷接地線等予以拆除。⒋被告中華電信公司、臺灣大哥大公
司均應自99年7月20日起至各拆除前揭第一、二項之基地臺
、傳輸箱、天線、導波管、傳輸線及共同拆除前揭第三項之
美化看板、避雷接地線等之日止，按月各給付原告15,000元
。經核原告所為聲明之擴張、更正與上開規定相符，應予准
許。再查，原告就訴之聲明第1至3項部分追加民法第821條
之規定為請求權基礎，核其所為，係就同一基礎事實、追加
請求權基礎，依前開規定，亦應准許，合先敘明。
三、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造
起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1
項定有明文。統穩商業大樓管理委員會於100年5月23日具狀
表示欲輔助被告參加訴訟，查本件被告中華電信公司、臺灣
大哥大公司均與統穩商業大樓管理委員會簽訂基地臺房屋租
賃契約，如被告敗訴，統穩商業大樓管理委員會恐有被求償
之虞，則自與統穩商業大樓管理委員會有法律上之利害關係
，又統穩商業大樓管理委員會之法定代理人為洪來芳，有統
穩商業大樓管理委員會100年8月31日及101年4月30日區分所
有權人會議紀錄為證，復為兩造所不爭執，是以，統穩商業
大樓管理委員會之參加訴訟核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告為坐落臺南市○區○○○段第00000-000建號、門牌
號碼為臺南市○○路○段○○○號12樓（頂樓）房屋（下稱系
爭房屋）之所有權人，該頂樓房屋及屋頂於訴外人 呂余忍英
提供系爭房屋所坐落之土地供建商建造該棟大樓時，原即與
買受人約定除公共設施外，其所有權及使用權歸呂余忍英，
嗣訴外人呂余忍英將系爭房屋出售予訴外人 王惠珍 時，亦併
讓與該屋頂之所有權及使用權，訴外人王惠珍於將系爭房屋
所有權再移轉登記予原告時，亦併讓與該屋頂之所有權及使
用權。詎被告中華電信公司及臺灣大哥大公司竟未經原告同
意，擅自於原告上開房屋之屋頂平臺架設電信基地臺設施之
強波發射器及機房、天線與相關管線等，顯已妨害原告之所
有權並侵害原告之權利，且屬無法律上之占用權源，爰提起
本訴。
㈡原告依民法第767條規定，訴請被告等拆除系爭大樓屋頂平
臺上之基地臺及相關管線、設施等，有無理由之部分：
⒈原告否認被告等所提有關基地臺租賃契約之真正：
被告中華電信公司及臺灣大哥大公司雖均曾主 張渠 等與參
加人統穩商業大樓管理委員會簽訂有關基地臺之租賃契約
云云，惟原告業否認該契約之真正，且查參加人統穩商業
大樓管理委員會亦無召開區分所有權人會議選出管理委員
而互推 林尚和 、 蔡素卿 為主任委員之相關資料，又證人呂
政鋒亦證稱：「97年初我去找蔡素卿時，…，我就跟她說
如果她要接主任委員，必須要召開區分所有權會議，她在
97年3月時有召開區分所有權會議，結果只有蔡素卿、我
母親、5樓游小姐代理人及我出席，之後我有再請她再召
開會議，她就不理我了。」等語，顯見蔡素卿並未經該大
樓區分所有權人會議選出管理委員而互推其為主任委員，
另被告就其上開主張有利於己之事實，亦未依法舉證以實
其說，故被告上開主張即非足採。
⒉縱認被告上開租約為真正並有效，惟系爭大樓屋頂平臺基
地臺之設置，既未經該大樓區分所有權人會議之決議並經
該頂樓區分所有權人之同意，該租約或區分所有權人之決
議，亦不得執以對抗未同意之頂樓區分所有權人原告，故
原告主張依民法第767條規定拆除該基地臺及相關設施，
自有理由：
⑴公寓大廈管理條例第33條第2款規定係公寓大廈管理條
例於92年12月31日修正公佈時所新增，其立法意旨及目
的在於公寓大廈如欲在外牆面、樓頂平臺設置廣告物、
無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為
時，應經該頂層或設置樓層之區分所有權人同意，以保
護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事
不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓
大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺
等類似強波發射設備，以侵害該頂層或設置樓層之區分
所有權人之權益，核其性質，應屬強行規定。故公寓大
廈之樓頂平臺設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備
或其他類似之行為者，縱經公寓大廈區分所有權人會議
決議通過，仍應經頂層區分所有權人同意，該區分所有
權人會議決議，始生效力。
⑵關於公寓大廈管理條例第33條與電信法第32條、第33條
間之適用疑義，行政院曾於94年7月13日以院臺經字第0
940086433號函釋：「一、基於電信法第32條及第33條
，已明文規定第一類電信業者於取得公寓大廈管理委員
會之同意後，得在公寓大廈設置其管線基礎設施、終端
設備及無線電臺，公寓大廈未設管理委員會者，應經區
分所有權人會議之同意；且明定不適用公寓大廈管理條
例第8條第1項規定。爰第一類電信事業之管線基礎設施
、終端設備及無線電臺，得經管理委員會同意後在該公
寓大廈設置；惟公寓大廈未設管理委員會者，仍應經區
分所有權人會議之同意。至管理委員會作成決議時，應
遵守公寓大廈管理條例第37條規定，自不待言。二、公
寓大廈區分所有權人會議作成同意設置無線電臺的決議
時，應受公寓大廈管理條例第33條（第2款）規定之限
制。惟該條文依其規定意旨，係對區分所有權人會議決
議的效力限制，該條文之適用，以有召開區分所有權人
會議及作成決議之事實為前提。三、…另在公寓大廈管
理條例第33條、第37條修正施行後，公寓大廈管理委員
會在區分所有權人會議未有決議前，與第一類電信業者
簽訂無線電臺設置租約者，如因區分所有權人會議嗣後
作成不同意設置的決議，需由管理委員會提前終止或解
除契約時，亦同（即所衍生之損害賠償等法律問題，由
雙方依民法相關規定處理）。」依上開函釋之見解，可
知適用電信法第32條第5項規定時，於公寓大廈未設管
理委員會者，應經區分所有權人會議之同意；公寓大廈
設有管理委員會者，管理委員會之決議適用公寓大廈管
理條例第37條之結果，仍不得違反公寓大廈管理條例、
規約或區分所有權人會議決議。是電信法第32條第5項
規定除排除公寓大廈管理條例第8條第1項適用外，仍應
受公寓大廈管理條例相關規定之限制，電信法並非公寓
大廈管理條例之特別規定，亦經臺灣嘉義地方法院98年
度訴字第149號民事判決肯認，故被告中華電信公司、
臺灣大哥大公司辯稱公寓大廈管理條例第33條第2項無
適用餘地或主張應優先電信法第33條規定云云，即無理
由。
⑶又「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約
或區分所有權人會議決議。」公寓大廈管理條例第37條
亦有明文。從而，公寓大廈之管理委員會所決議之內容
，自不得違反公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，
乃屬當然。況縱認公寓大廈管理條例第33條第2款之規
定，係規範公寓大廈區分所有權人間之最高意思機關，
管理委員會係區分所有權人會議作成決議後之執行機關
，其決議並不得違反區分所有權人會議決議，則舉重以
明輕，區分所有權人會議決議尚且受限於公寓大廈管理
條例第33條第2款之規定，管理委員會決議時，頂樓區
分所有權人參與會議並已明確為反對之表示時，管理委
員會並不得依電信法第32條第5項規定，同意第一類電
信業者使用屋頂，其所為同意第一類電信業者使用屋頂
之決議，亦難認為有效（臺灣嘉義地方法院98年度訴字
第149號民事判決參照），益徵被告上開答辯狀中或辯
稱公寓大廈管理條例第33條第2項無適用餘地，或據電
信法第33條第2項規定為主張並辯稱其業經同意而訂約
云云，洵非足採。
⑷證人呂余忍英雖 於鈞 院證稱其於92年、93年間發現頂樓
有架設基地臺曾向 林尚仁 反應後，伊開始沒有繳納管理
費7,000多元，再經幾個月後其發現不只一臺而再向林
尚仁反應，林尚仁說除不收管理費外，另再向電信業者
收取之費用每半年補貼78,000元給伊，伊領了2、3次後
，林尚仁就沒有擔任主任委員，叫伊向8樓之蔡小姐（
應係蔡素卿）拿，但她不給 伊云云 ，伊向林尚仁收取補
貼當時，對頂樓架設之基地臺，「我是跟林尚仁說最好
還是拆除比較好」，由上足徵當時呂余忍英仍未同意於
系爭大樓屋項平臺設置被告等之基地臺、管線及相關設
施等，且蔡素卿嗣亦不同意付給呂余忍英補貼費用，顯
見二人就此基地臺之設置實無合意；另證人王惠珍亦於
鈞院證稱系爭大樓12樓「是 呂政鋒 借我的名義去買」、
「所以貸款的事也是他負責處理的」、系爭房屋登記在
其名下期間，其「沒有」同意統穩商業有樓管理委員會
使用屋頂平臺或出租給第三人裝置基地臺云云，而證人
呂政鋒亦 於鈞院 證稱：「97年初時，林尚仁說整個大樓
的資金都被蔡素卿接手，叫我直接去找蔡素卿要這筆基
地臺使用金，我有去找蔡素卿，但她不給我。」、「97
年初我去找蔡素卿時，她…說因為基地臺有礙健康，等
到合約到期，她要把基地臺拆掉，當時我有說拆掉好」
、12樓在其借他人名義登記期間，96年7月份以後其沒
有拿到基地臺使用金，其「不同意」在屋頂平臺設置基
地臺，益徵系爭大樓12樓登記為王惠珍所有時，該屋頂
平臺之設置基地臺，仍未經頂樓區分所有權人之同意，
甚者，查卷證資料亦無林尚仁或蔡素卿召開系爭大樓區
分所有權人會議並決議設置基地臺之相關資料，顯見由
蔡素卿代表統穩商業大樓管理委員會與被告中華電信公
司及臺灣大哥大公司所簽定有關設置基地臺之租約，顯
已違反公寓大廈管理條例第37條及同法第33條第2款等
規定，是被告等該租約對系爭大樓區分所有權人全體或
當時頂樓之區分所有權人呂余忍英或王惠珍或呂政鋒自
不生效力，遑論其嗣亦未經再買受頂樓之區分所有權人
原告之同意設置；況查被告中華電信公司上開租約期間
係自97年8月1日至99年7月31日止，於原告起訴時該租
約顯早已屆期，故被告中華電信公司據此租約主張，自
屬無據。
⑸本件系爭大樓之屋頂平臺於設置被告之基地臺、管線設
備等時，既未經該大樓區分所有權人會議決議，嗣亦未
經頂樓區分所有權人即原告之同意，故縱認訴外人蔡素
卿確為本件系爭大樓之合法主任委員，或認該大樓之管
理委員會或區分所有權人會議曾作成決議同意被告於系
爭大樓之頂樓平臺設置基地臺等，揆之上開公寓大廈管
理條例第33條第2款之規定及說明，渠等之決議亦均屬
無效，縱被告與系爭大樓管理委員會間所定基地臺房屋
租賃契約有效，亦不得執以對抗原告。而原告為系爭大
樓屋頂平臺除公共設施以外之所有權人或使用權人，則
原告本於民法第767條之規定，訴請被告等拆除基地臺
、管線及相關設施等，自屬有據；縱認原告非該屋頂平
臺之使用權人，其亦為系爭大樓土地共有人之一，自亦
為系爭大樓屋頂平臺之共有人，則其依民法第767、821
條有關妨害排除之規定，訴請被告等拆除基地臺、管線
及相關設施等，自有理由。
㈢原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利部分：
⒈原告是否有系爭大樓屋頂平臺之使用權部分：
⑴證人呂余忍英業於鈞院證稱伊於78年間有提供一筆土地
與建商簽合建契約，內容有約定大樓12樓及頂樓除公共
設施外其他所有權為伊所有，還附4個地下室車位，該
契約是鈞院補字卷第11頁至第12頁契約書即原證二及鈞
院卷第72頁至第75頁合建大樓契約書即原證七，簽該二
份契約時，有伊、建商 陳連進 、伊兒子呂政鋒、伊先生
呂烱堂 及建商陳連進帶來之林姓代書在場，建商陳連進
在跟伊合建時及簽立合建契約時都有跟伊說，陳連進與
該大樓之原始承購戶簽約時，契約有記載該大樓之屋頂
平臺除公共設施以外之所有權及使用權歸伊所有，「當
時陳連進有跟我說，他有向其他住戶說如果要使用頂樓
之屋頂平臺要經過我之同意」、「大樓剛興建完成時，
有開過好幾次會，在開會時建商有提出說大樓之屋頂平
臺歸我使用，所以大家都知道屋頂平臺是我的，另外林
尚仁做主任委員時我也有去開他召集的住戶大會，開會
時我有聽到他有承認大樓的屋頂平臺是我的」云云；另
證人呂政鋒亦於鈞院證稱：「當初簽立合建契約書是我
父母，建商陳連進、 林錦堂 代書及我一起在場簽的，…
」、「我指的跟建商簽的合建契約書是上開提示的兩份
契約書均有簽立，原證二是早先的草約，原證七是後來
簽的」、「在大樓興建完成，建商交屋後，住戶有開第
一次住戶大會，那次大會上陳連進有直接向所有住戶宣
布12樓屋頂平臺的使用權是屬於12樓所有權人。」、「
所說的住戶大會「是」第一次區分所有權人會議」、「
第一次開會時，選我母親當主任委員，那時陳連進就有
跟住戶說12樓屋頂平臺是屬於12樓使用，如果要使用屋
頂平臺需要經12樓住戶同意，後來在公寓大廈管理條例
公布之後，建商印那張聲明書給我及我母親，請我母親
發給大家，因為當時有些原始住戶已經轉賣他人，所以
建商才會在開會時再次聲明。」等語，是由上開證人呂
余忍英、呂政鋒等之證述及鈞院卷附之原證二、原證七
等合建契約書，足徵呂余忍英確曾提供土地與建商合建
，並約定系爭大樓屋頂平臺除公共設施以外之所有權及
使用權歸伊所有，而建商既與呂余忍英有上開約定，衡
之一般客觀經驗法則及常情，建商當與原始承購戶約定
該大樓屋頂平臺之使用權及所有權歸屬，避免其對呂余
忍英違約，而查呂余忍英與建商間自該大樓合建完成後
，並無以建商有何違約而生爭訟，足見呂余忍英、呂政
鋒等人上開關於系爭大樓屋頂平臺使用權之證述，堪足
採信。
⑵證人呂余忍英亦於鈞院證稱系爭大樓12樓即本件系爭房
屋於93年被法院拍賣時，該大樓屋頂平臺之使用權「沒
有」一併拍賣，「93年拍賣時不含屋頂平臺，屋頂平臺
多是我在使用」，「後來該大樓12樓房屋『有』轉賣給
王惠珍」，而證人王惠珍亦於鈞院證稱其在93年間「有
」向 穆冠宇 購買臺南市○區○○路段○○○號12樓之房屋
，並受讓呂余忍英該棟大樓屋頂平臺的所有權及使用權
，鈞院99年補字第611號卷第14頁原證四證明書上之簽
名「是」伊簽的，後來伊「有」將該棟大樓12樓及屋頂
平臺之所有權及使用權出售讓予原告，原證四證明書內
容「我有看過，並且大致上屋頂平臺的使用權歸12樓，
一開始在93年我買房子時，呂政鋒就有提到屋頂平臺的
使用權歸12樓使用」、「因為系爭房屋的事都是呂政鋒
在處理的，呂政鋒跟我說當時買12樓就有屋頂平臺的使
用權，後來12樓再賣給別人，則別人應該也有屋頂平臺
的使用權，所以是呂政鋒拿該證明書來給我簽的」，系
爭房屋「是呂政鋒借我的名義去買」，另證人呂政鋒亦
於鈞院證稱鈞院卷㈡第28頁有關原告與王惠珍之買賣契
約書，賣方王惠珍「是」由伊代理，當初「是」有約定
要把12樓屋頂平臺使用權歸原告云云，是系爭大樓屋頂
平臺除公共設施以外之使用權原屬呂余忍英，嗣於93年
系爭12樓房屋經法拍經查由穆冠宇得標為所有權人，雖
呂余忍英證 稱當時拍賣系爭房屋時該大樓屋頂平臺之使
用權沒有一併拍賣，然鑑於該系爭房屋經拍賣後，呂余
忍英已非區分所有權人，故該屋頂平臺使用權當一併移
轉由買得人穆冠宇承受，嗣穆冠宇再出售予王惠珍，王
惠珍再出售予原告時，該使用權自當一併移轉予後者之
買受人，縱不如是認定，證人呂余忍英亦已證稱鈞院補
字卷第13頁即原證三證明書是伊親簽，印章也是伊蓋的
，而將該屋頂平臺使用權讓予王惠珍，嗣王惠珍亦再將
該屋頂平臺使用權讓予原告，則原告亦有該屋頂平臺除
公共設施以外之使用權。
⒉原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⑴茲被告既於系爭大樓屋頂平臺公共設施以外之處搭設基
地臺、管線及設備，而無權占用原告上開屋頂平臺，揆
之上開說明，其自因此獲有相當於租金之不當得利，參
考被告中華電信公司其答辯狀中所附被證一「基地臺房
屋租賃契約書」所載其於97年8月1日至99年7月31日止
之每月租金為14,500元，及被告臺灣大哥大公司其答辯
狀中所附被證二，其中所載自96年3月15日至98年9月14
日及98年9月15日至103年9月14日之管理費每月均為13,
000元，並審酌被告等亦因該基地臺或機房等之設置，
獲取相當之商業利益及商業價值，且審酌物價指數漸趨
偏高之情形，原告請求被告自原告於99年7月20日取得
系爭房屋所有權時起，按月各給付不當得利15,000元，
應尚合理。
⑵惟若鈞院猶認原告並無系爭大樓屋頂平臺除公共設施以
外之使用權，而認屋頂平臺之使用權應歸該大樓區分所
有權人共有，則亦應認包含原告在內之系爭大樓區分所
有權人全體因此受有上開每月各15,000元之損害，茲以
該系爭大樓區分所有權人共31人（戶）計，則原告每月
所受之損害即共為968元【15,000÷31＝484，小數點以
下四捨五入，484×2（被告人數）＝968】，故原告自
亦得依不當得利之法律關係請求被告均自99年7月20日
起，按月各給付其484元。
㈣並聲明：⒈被告中華電信公司應將其設置於門牌號碼臺南市
○○路○段○○○號12樓屋頂平臺上如附圖中編號甲（面積：1
平方公尺）、乙（面積：1平方公尺）、丙（面積：2平方公
尺）所示之基地臺、傳輸箱及所附屬之編號A、F、K所示之
天線與編號1至17所示（即該基地臺、傳輸箱至天線間）屬
其所有之導波管、傳輸線等相關管線拆除。⒉被告臺灣大哥
大公司應將其設置於上開屋頂平臺上如前揭附圖中編號丁所
示之基地（面積：8平方公尺）及所附屬之編號B、C、G、H
、L、M所示之天線與編號1至17所示（即該基地臺、至天線
間）屬其所有之導波管、傳輸線等相關管線拆除。⒊被告中
華電信公司、臺灣大哥大公司另應將其共有而設置於上開屋
頂平臺上如前揭附圖中編號D-E、I-J、N-O-P所示之美化看
板及編號1~8所示之避雷接地線等予以拆除。⒋被告中華電
信公司、臺灣大哥大公司均應自99年7月20日起至各拆除前
揭第一、二項之基地臺、傳輸箱、天線、導波管、傳輸線及
共同拆除前揭第三項之美化看板、避雷接地線等之日止，按
月各給付原告15,000元。
二、被告方面：
㈠被告中華電信公司部分：
⒈關於原告援引92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例
第33條第2款規定，主張系爭基地臺未得原告（即頂樓區
分所有權人）同意而設置，顯無占用之權源云云。然上開
公寓大廈管理條例規定自文義解釋及體系解釋而言，顯係
對「區分所有權人會議決議」所為之限制規定，此參行政
院94年7月13日臺經字第0940086433號函釋可知：「…二
、公寓大廈區分所有權人會議作成同意設置無線電臺之決
議時，應受公寓大廈管理條例第33條第2款規定之限制。
惟該條文立法意旨係對區分所有權人會議決議之效力予以
限制，即該條文之適用以召開區分所有權人會議及作成決
議之事實為前提。」，而查本件大樓就是否出租頂樓平臺
予他人，並無依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議
作成決議之事實，故自無適用公寓大廈管理條例第33條規
範之可能，從而同條第2款應經頂層區分所有權人同意之
規定亦無適用餘地。
⒉又被告中華電信公司為第一類電信事業，依電信法第33條
第2項規定：「第一類電信事業或公設專用電信設置機關
因無線電通信工程之需要，得有償使用私有建築物，設置
無線電臺。但以不妨礙原有建築物安全為限。」，同條第
3項又規定：「前項使用之建築物如為公寓大廈，應取得
公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者應經區
分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條
第一項之規定。」綜上可知，第一類電信事業或公設專用
電信設置機關於公寓大廈設置無線電臺時，大廈管委會得
行使法律所賦予之同意權；僅在未設置管委會或雖有管委
會但未作決定之情形，方應經區分所有權人會議之同意。
經查，本件基地臺之設立乃基於涵蓋臺南市○○路一帶信
號缺口之需求，為有效提昇周邊地段住戶之通信品質，經
被告中華電信公司評估於該址設臺之有效性後，依電信法
第33條第2項、第3項規定與統穩商業大樓管委會接洽，經
其同意而訂約，該基地臺租約復陳報主管機關並經審驗合
格核發執照在案，爰本件基地臺之設置具有合法權源至為
顯明，原告主張被告中華電信公司無權占有及不當得利之
事實，自屬無理。
⒊原告訴請拆除基地臺部分：
⑴被告與訴外人統穩商業大樓管理委員會訂有「基地臺房
屋租賃契約書」，約定被告自92年8月起租用系爭大樓
樓頂設置基地臺通信相關設備，其後迭經續約，最近一
期契約之租賃期間係自97年8月1日起至99年7月31日止
。而被告自99年7月31日租約屆滿後，未與統穩商業大
樓管委會續訂書面契約，然依該基地臺租約第2條後段
所約定：「…契約期滿三個月前，雙方均未為反對續約
之書面意思表示者，本契約期滿後自動延長一期，延長
期間原合約條文繼續有效。」依此，訴外人統穩商業大
樓管委會對被告續訂租約一事並無異議，則依上開契約
約定，兩造間之租約關係應延續一期，即自99年8月1日
起至101年7月31日止。
⑵而關於原告起訴主張其有系爭大樓頂樓平臺所有權及使
用權乙節，按原告所提建物謄本登記範圍並無包括頂樓
平臺部分，本件應僅涉及頂樓平臺使用權之爭執。蓋公
寓大廈屋頂平臺原則上屬於大廈共用部分，原告實乃主
張其具有大樓共用部分之「約定專用權」，然查原告雖
提出其前手呂余忍英與統穩大樓建商之買賣契約書、合
建契約書、呂余忍英與王惠珍之「證明書」、呂余忍英
出具之「統穩大樓屋頂使用權」說明書等文件，並聲請
傳訊原告前手呂余忍英、呂政鋒、王惠珍以證其所述。
然就該等文書之形式真正性而言，王惠珍僅為借名登記
之名義人，其自承原證四「證明書」並非其所製作，原
證六之「說明書」亦非呂余忍英所親擬及簽名；而就該
文書內容實質真正而言，原告雖謂系爭大樓原始承購戶
均知悉頂樓使用權約定，且於承購時之買賣契約書中有
記載，然迄今為止仍未能提出任何建商與其他原始承購
戶之書面契約，或聲請傳訊原始住戶以證之，實則證人
呂余忍英、呂政鋒亦自承未看過建商與其他住戶簽訂之
契約內容，所謂有記載都是聽建商所言云云，是故原告
主張有頂樓平臺約定專用權之事實是否為真，已有疑問
。
⑶退步言之，縱令當初建商與原告及原始承購戶間確有此
頂樓平臺使用權歸屬原告之分管約定（專用約定），然
依司法院大法官第349號解釋意旨，此約定亦非當然可
拘束後手，即系爭大樓區分所有權之受讓人若無「明知
」或「可得而知」此分管約定之情形，受讓人即不受讓
與人（前手住戶）所定分管契約之拘束。從而，依證人
呂余忍英及呂政鋒所言，系爭大樓自80年興建完成後，
除第一次或初期幾次召開住戶大會時，建商有向當時住
戶宣布頂樓平臺使用權屬於12樓即頂樓住戶外，之後系
爭大樓並未再召開區分所有權人會議，故後手住戶並非
當然可知此分管約定之存在，此見呂余忍英證述173號8
樓住戶蔡素卿代主委時乃否認頂樓平臺應歸屬特定住戶
使用，故不願給予補償費云云。呂余忍英復表示「林尚
仁是原始承購戶，所以他知道屋頂平臺是我在使用」，
從此語蓋可推知 呂亦知 後來的住戶對此分管約定並不知
情；又按，呂余忍英及呂政鋒均證述，其平常不常上頂
樓平臺，頂樓平臺進出之兩個出入口都無上鎖，其他樓
層的人也都可以自由上屋頂平臺，其也無向其他所有權
人聲明頂樓平臺專用之事。可知頂樓平臺既本屬大樓住
戶共用部分，而依原告前手證言可知其並無對頂樓平臺
有何占有使用或限制他人使用之具體行為，則後來之住
戶對本屬共用部分之頂樓平臺有專用約定乙事，除經原
始住戶告知外（此點原告亦未提出證明），實難認為有
任何「可得而知」之可能性，故該專用約定依349號解
釋意旨對後手住戶並不生拘束力。從而，被告租用系爭
大樓頂樓平臺部分空間乃依據電信法第33條第2項、第3
項規定，取得該大樓管委會同意而為之，則被告設置基
地臺確具有法律上正當權源，原告主張拆除基地臺設備
並無理由。
⒋原告請求給付不當得利部分：
承上述，被告中華電信公司與管委會依法訂立租約，被告
中華電信公司係具有法律上原因而使用收益，是原告依不
當得利法律關係請求自99年7月20日起按月給付相當於租
金之不當得利，亦無理由。
⒌並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告臺灣大哥大公司部分：
⒈統穩商業大樓規約及區分所有權人會議紀錄，就樓頂平臺
均無約定專用權之記載；原告亦無法證明就該大樓樓頂平
臺訂有由頂樓住戶專用之分管協議，是原告主張渠有約定
專用權乙事，不足採信：
⑴統穩商業大樓於86年9月18日由住戶大會決議通過「統
穩商業大樓規約」，該規約第2條第2項約定：「本大樓
法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權
人及住戶共用使用，非經規約或區分所有權人會議之決
議，不得約定為約定專用部份。」，是以，統穩商業大
樓頂樓住戶是否享有樓頂平臺約定專用權，當以「統穩
商業大樓規約」或其區分所有權人會議決議為斷。原告
於99年7月20日因買賣取得臺南市○○路○段○○○號12樓
所有權，依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，區分
所有權之繼受人即原告，仍應於繼受後遵守原區分所有
權人依規約所定之一切權利義務事項。依前所述，統穩
商業大樓規約並未記載頂樓住戶享有樓頂平臺約定專用
權；且區分所有權人會議亦未就系爭建物樓頂平臺為頂
樓住戶專用乙節作成決議，是原告主張其享有樓頂平臺
約定專用權云云，顯不足採。
⑵原告雖提出原證2「契約書」、原證3「證明書」、原證
4「證明書」、原證6「說明書」、原證7「契約書」等
影本，用以證明其享有樓頂平臺專用權云云，惟其迄今
仍無法提出正本以供比對；且原證2、7與原證3上，關
於「呂余忍英之簽名及印章」，二者間之簽名筆順及印
章大小，以肉眼即足辨識非同一，被告否認上開文書之
真正。退步言之，縱認上開文書為真正【此點被告臺灣
大哥大公司否認】，原證2契約書及原證7土地買賣合建
大樓契約書之簽約人為呂余忍英與陳連進，然系爭建物
之起造人共計20餘人，陳連進未經全體起造人之授權，
逕以個人名義與呂余忍英簽署上開契約，則其二人間之
約定對系爭建物之起造人並無任何拘束力，即原告並未
享有樓頂平臺專用權。
⑶證人王惠珍之證詞並無法證明呂余忍英享有樓頂平臺約
定專用權：
①證人王惠珍於鈞院證稱：「…有關系爭建物一開始買
入及後來賣出的事都是由 呂政峰 處理，我只有借名字
給呂政峰，有關屋頂平臺的所有權及使用權都是聽呂
政峰說的，實際情形也是呂政峰比較清楚。」、問：
「剛剛提示給妳看的買賣契約書簽立時，妳有無在場
？」答：「我不在場，都是委託呂政鋒處理。」，依
此可證，王惠珍對於「屋頂平臺所有權及使用權」及
「房屋買賣」之相關資訊，均係由呂政峰告知，其本
身並未親見。
②王惠珍於原告訴代詢問：「妳在取得12樓的產權及屋
頂平臺的所有權及使用權之後，還沒有賣給原告之前
，屋頂平臺妳是否有同意由誰使用？」答：「我同意
給呂余忍英使用，且沒有向她收費。」然依前所述，
王惠珍僅係借名予呂政峰，有關屋頂平臺之所有權及
使用權都是聽呂政峰說的，則何以其於此又稱其同意
呂余忍英使用屋頂平臺？且王惠珍於鈞院詢問：「既
然妳說妳是借妳的名義給呂政鋒買賣系爭房屋，系爭
建物登記妳名義的期間，有關系爭房屋及屋頂平臺的
所有權及使用權究為何人所有？由何人決定系爭建物
及屋頂平臺的使用、處分？」答：「都是呂政鋒所有
及使用，而且也是由他決定。」（ 參鈞 院卷㈡第26頁
反面），又與王惠珍前稱其同意呂余忍英使用屋頂平
臺，且沒有向她收費等語矛盾。
③依前所述，王惠珍僅係借名予呂政鋒買賣系爭房屋，
且房屋登記其名義期間，有關系爭房屋及屋頂平臺之
所有權、使用權均係呂政鋒所有及決定，有關屋頂平
臺的所有權及使用權都是聽呂政峰說的。則其出具之
證明書記載：「…本人於擁有上開房屋產權之際，呂
余忍英即將其有該房屋屋頂平臺之所有權及使用權一
併讓予本人，本人嗣亦同意將該屋頂平臺之所有權及
使用權讓予黃坤鴻。又本人於有上開房屋產權期間，
本棟大樓並未召開區分所有權人會議決議將本棟大樓
屋頂平臺出租予…臺灣大哥大股份有限公司…本人亦
未曾同意…臺灣大哥大股份有限公司於該屋頂平臺設
置強波發射器及基地臺設施，亦未曾向渠等收取有關
之租金…」等語，即與其於前述證詞矛盾，足證該證
明書之內容顯不實在。
⑷證人呂余忍英證稱其享有樓頂平臺約定專用權云云，未
見舉證，且與證人王惠珍之證詞矛盾，顯不可採：
①呂余忍英證稱：「…屋頂平臺都是我在使用…12樓雖
然有拍賣及轉賣的事，但是都是我在居住、使用，管
理費也都是我在負責，我也有跟新的所有權人…王惠
珍說不用繳管理費…」，與王惠珍稱系爭建物及屋頂
平臺都是呂政鋒所有及使用乙節顯然矛盾。且其證稱
：「建商陳連進與該大樓的原始承購戶簽約時，契約
有記載該大樓之屋頂平臺除公共設施以外的所有權及
使用權歸我所有、開會時建商有提出說大樓之屋頂平
臺歸我使用、林尚仁做主任委員時我也有去開他召集
的住戶大會，開會時我有聽到他有承認大樓的屋頂平
臺是我的」等語，未見舉證，益見其所言不實。
②呂余忍英出具之證明書記載：「…並將有該房屋屋頂
平臺之所有權及使用權一併讓予王惠珍…」等語，與
王惠珍所稱其僅係借名予呂政鋒買賣系爭房屋，且房
屋登記其名義期間，有關系爭房屋及屋頂平臺之所有
權、使用權均係呂政鋒所有及決定等語矛盾，足證該
證明書之內容顯不實在。
③證人呂余忍英又證稱原證6即說明書之內容係建商及
林代書擬好並打字好拿給伊的云云，未見舉證，被告
臺灣大哥大公司否認之。況該說明書第1點記載：「
…據統穩建設開發股份有限公司與本大樓承購戶所訂
房屋買賣契約書第六條約定：屋頂平臺除公共樓梯間
及水箱等供公共使用部份外，其餘部份之使用權由乙
方（統穩公司）自行取得，與其他各層無涉…」等語
，與呂余忍英於鈞院證稱建商陳連進與該大樓的原始
承購戶簽約時，契約有記載該大樓之屋頂平臺除公共
設施以外的所有權及使用權歸伊所有等語矛盾，足證
該說明書之內容尚難盡信。
④又頂樓平臺原屬各區分所有人共有，如欲約定由特定
區分所有權人專用，對此等限制各區分所有權人權利
行使之事項，其他區所有權人豈會默不作聲？反之，
如其他區分所有權人都不反對，對此有利於己之事項
，呂余忍英焉有不要求做成會議紀錄之理？更何況呂
余忍英係擔任主任委員一職，其更可要求於會議記錄
中登載樓頂平臺屬12樓所有權人專用，呂余忍英之證
詞顯有違經驗法則，實不足採。
⑸證人呂政鋒之證詞並無法證明呂余忍英享有樓頂平臺約
定專用權：
①呂政鋒證稱建商陳連進有跟其說陳連進有跟區分所有
權人講，且陳連進與其他住戶的買賣契約都有記載頂
樓的使用權歸12樓所有權人所有等語，未見舉證，被
告臺灣大哥大公司否認之。且其上開 陳述 ，與原告所
提說明書第l點記載矛盾，足證證人所述，並不實在
。
②證人呂政鋒證稱：「…王惠珍再全權授權給我處理房
子及頂樓使用權的事。」等語，與王惠珍證稱有關系
爭房屋及屋頂平臺之所有權、使用權均係呂政鋒所有
及決定等語矛盾，益證證人所述，並不實在。
⑹況，就樓頂平臺之使用管理部份，呂余忍英證稱：「（
問：屋頂平臺進出的通道是否只有一個出入口？有無上
鎖？）有二個出入口，都沒有上鎖…（問：是否其他樓
層的人都可以自由上屋頂平臺？）是…（問：妳有無向
其他所有權人說明屋頂平臺是妳在使用？）沒有…（問
：大樓公共設施放在樓頂平臺，若有人要上去維修，是
否有告知妳？）門沒有關，不用通知我…」；呂政峰亦
證稱：「（問：你多久上去屋頂一次？）一年難得上去
兩次…（問…為何你會沒發現那是基地臺？）86至88年
我一年都有上去一次…」，由此可知樓頂平臺確為所有
區分所有權人共有，進出自由，亦不需得到呂余忍英或
呂政峰之同意始可使用；呂家母子亦無積極管理使用樓
頂平臺之事實。是呂余忍英於所有系爭建物十餘年間，
既無以專用權人之地位管理並使用系爭樓頂平臺，渠主
張有專用權乙事，自無實據；倘呂余忍英有樓頂平臺專
用權（假設語，被告臺哥大否認之），自無放任其他住
戶自由使用之理，原告之主張不符經驗法則，當不可採
。
⑺原告並無系爭建物樓頂平臺之專用權：
①按原告一再主張其因繼受前手權利而取得系爭建物樓
頂平臺之專用權，然原告之前手就系爭建物樓頂平臺
並無專用權存在，已如前述，原告自無繼受可言。
②又原告於99年間委任律師發函予訴外人蔡素卿稱：「
…貴方於擔任代主委期間，曾與中華電信、臺灣大哥
大二電信公司訂立基地臺租用契約，並將該基地臺設
立於統穩大樓之樓頂平臺。黃先生於民國000年六
月間購得統穩大樓第十二頂層後，因恐基地臺所放射
之強波影響健康…依現行公寓大廈管理條例第三十三
條規定…頂層之前後區分所有權人亦從未有同意之意
思表示…」。然依公寓大廈管理條例第10條第1項現
定：「專有部份，約定專用部份之修繕、管理、維護
，由各該區分所有權人或約定專用部份之使用人為之
，並負擔其費用。」，倘原告確有系爭樓頂平臺之專
用權（假設語，被告臺哥大否認之），自應於上開存
證信函內表明系爭樓頂平臺為渠專用，有單獨的管理
權，自不受他人干涉，何需委屈僅主張公寓大廈管理
條例第33條之「頂層區分所有權人同意權」？如此豈
不自廢武功，承認區分所有權人共有樓頂平臺使用權
？顯見原告主張渠就系爭樓頂平臺享有專用權云云，
並不實在。
⑻綜上所述，樓頂平臺為區分所有之公寓大廈之共有部份
，其專用權之取得非經載明於規約者不生效力，法有明
文；統穩商業大樓規約內並無約定專用權之記載，是系
爭樓頂平臺自屬全體區分所有權人共有共用，自不待言
。更遑論原告迄今無法證明其就系爭樓頂平臺有約定專
用權，原告之主張純屬無稽，自難採信。
⒉被告臺灣大哥大公司依與參加人統穩商業大樓管理委員會
間所簽訂之租賃契約於系爭建物樓頂平臺架設基地臺，並
非無權占有：
⑴公寓大廈出租樓頂平臺應優先適用電信法之相關規定，
蓋觀諸電信法第1條、第33條第2項及第3項規定，可見
電信法第33條乃為促進公共利益而設，且於電信法未規
定者，始依其他法律之規定，益見電信法優先於公寓大
廈管理條例之適用。且當第一類電信事業有償使用私有
建築物架設無線電臺時，若私有建築物為公寓大廈，應
取得公寓大廈管理委員會之同意，如未設管理委員會者
，始應經區分所有權人同意，此理彰彰甚明，並有行政
院94年6月2日研商「公寓大廈管理條例第33條與電信法
第32條、第33條間之適用疑義」會議記錄結論（一），
可資參照。從而，被告臺灣大哥大公司承租系爭樓頂平
臺，應優先適用電信法第33條第3項規定，僅需取得參
加人同意即可，自無疑義。
⑵被告臺灣大哥大公司與參加人98年7月20日所簽定之樓
頂平臺租賃契約為真正：
①訴外人蔡素卿有權代表參加人與被告臺灣大哥大公司
簽訂租賃契約：
參加人99年10月18日管理委員會議記錄決議事項第5
點記載：「前任蔡素卿代主委…」，參加人法定代理
人洪來芳稱：「…99年之前3年都是由八樓的區分所
有權人蔡素卿小姐擔任代主委…」等語，及證人呂政
峰稱：「…林尚仁的房子在96年底被拍賣…林尚仁的
房子被蔡素卿拍得，蔡素卿接續做系爭大樓的主任委
員…」等語，依上開證據顯示，訴外人蔡素卿於斯時
確有權代表參加人與被告臺灣大哥大公司簽訂租賃契
約無訛。
②退步言，縱鈞院認蔡素卿之代表權有疑義，惟由蔡素
卿代表參加人與被告臺灣大哥大公司簽訂之租賃契約
，嗣後亦經參加人及區分所有權人會議之決議追認之
：查統穩商業大樓管理委員會於100年1月12日出具同
意書，同意續租樓頂平臺予被告臺灣大哥大公司設置
行動電話基地臺，並要求被告臺灣大哥大公司將原先
匯入蔡素卿帳戶之租金，改匯入參加人之帳戶。另依
統穩商業大樓100年區分所有權人會議記錄之記載：
「會議決議反對原告主張大樓樓頂電信基地臺之收益
為其個人所有，並授權主委代表本管理委員會與各家
電信業者簽訂基地臺合約。」，是縱認蔡素卿之代表
權有疑義，惟由蔡素卿代表參加人與被告臺灣大哥大
公司簽訂之租賃契約，嗣後亦經參加人及區分所有權
人會議之決議追認之。
⑶原告應受被告臺灣大哥大公司與參加人於98年7月20日
所簽訂之租賃契約所拘束：
①系爭建物原為呂余忍英所有，於93年9月間由穆冠宇
拍定，於93年10月間由王惠珍買受，原告係於99年7
月始向王惠珍買受。依證人呂政鋒證稱：「雖然房子
已經被拍賣，但是我是借穆冠宇的名字去買回來…後
來我再用王惠珍的名義去向穆冠宇買回來…」；且依
王惠珍所述，有關系爭建物之所有權及使用權均為呂
政鋒所有，足證原告之前手實係呂家人（即呂余忍英
與呂政鋒）。再者，證人呂余忍英證稱：「…後來我
於92、93年間發現頂樓有架設基地臺向林尚仁反應後
，就開始沒有繳納管理費7000多元，後來在經過幾個
月後我發現不只一臺，是好幾臺基地臺設在頂樓，我
再向林尚仁反應，他說不然除了不收管理費外，另外
再將電信業者收取的費用補貼給我，每半年78000元
，我向他反應後，後來他都是拿現金給我，他有叫我
在他的內帳簿裡簽名…但是管理費部分從92、93年之
後我就不用繳納至今」、「…12樓雖然有拍賣及轉賣
的事，但是都是我在居住、使用，管理費也都是我在
負責…我也沒有在繳納管理費，所以也是由我去找8
樓蔡小姐詢問拿補貼的事」等語，再參證人呂政峰證
稱：「…93年底我們發現有基地臺後，我於94年2月
去找林尚仁詢問，他說叫我們不用付每個月6000元左
右的12樓管理費，當時他是告訴我們只有裝壹臺基地
臺，後來在94年10月份…林尚仁才說是有兩臺基地臺
…後來林尚仁說多出的這一臺基地臺的使用金每六個
月給我們一次78000元，有講好就從95年1月份開始計
算…第二、三次分別於95年年底及96年6月30日由我
去向林尚仁拿，都是各付現金78000元…我剛剛庭呈
給法院的紙條就是記後來還沒有給的部分…」，依原
告前手收取補貼費及迄今均未繳納管理費之舉動，原
告之前手顯然同意被告臺灣大哥大公司於系爭建物樓
頂架設基地臺甚明。另事後原告前手因參加人新任主
委不同意，而未取得基地臺補貼費，然此係原告前手
與參加人間之債之關係，且由原告前手持續享受免繳
納管理費之利益，不得因此認定原告前手可據此推翻
先前同意之意思表示。依公寓大廈管理條例第24條第
1項規定，原告之前手既同意被告臺灣大哥大公司於
系爭樓頂平臺架設基地臺，原告自應受拘束甚明。
②況依統穩商業大樓100年區分所有權人會議記錄之記
載：「12樓新所有權人 黃坤鴻君 ，主張本大樓樓頂電
信基地臺的收益，為其個人所有。」，顯見原告亦同
意被告臺灣大哥大公司於系爭建物樓頂架設基地臺，
僅係對於基地臺之租金因由何人收取有爭議而已。
⒊另被告臺灣大哥大公司所架設之電信設備並不屬「強波發
射設備」，非公寓大廈管理條例第33條第2款規範之對象
，自不需原告之同意：
⑴依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，所謂「無線電
臺基地臺等類似強波發射設備」，非以「無線電臺基地
臺」為已足，尚須符合「強波發射設備」之要件，因此
，本件究竟有無公寓大廈管理條例第33條第2款之適用
，應視被告臺灣大哥大公司設置之基地臺是否屬於「強
波發射設備」而定。次按，有關「強波」之認定標準，
公寓大廈管理條例之主管機關內政部曾於94年間邀集各
部會（含行政院研究發展考核委員會、行政院環境保護
署（下稱環保署）、行政院衛生署、交通部、交通部電
信總局、行政院原子能委員會及工業技術研究院等）召
開「無線電臺基地臺等類似強波發射設備之目的事業主
管機關認定事宜」會議進行討論，並作成決議：「…對
於『強波』之認定在國內法規、國際標準及學理上並無
可資參考之界定方式，復鑒於本條款之立法意旨係考量
電磁波對人體健康可能造成之影響，爰由無線電臺基地
臺之目的事業主管機關參照行政院環保署公告之『非游
離輻射環境建議值」認定之，即以無線電臺所屬頻段之
最大暴露限制（MPE）之電磁波發射功率密度值為界定
所謂『強波』之認定標準；…」。茲因環保署業於90年
1月12日公告『非職業場所之一般民眾於環境中暴露各
頻段非游離輻射之建議值』，其對行動電話基地臺產生
電磁波之建議值：900MHz為0.45毫瓦特/平方公分，180
0MHz為0.9毫瓦特/平方公分。」，是以，無線電臺基地
臺之主管機關即國家通訊傳播管理委員會（下稱NCC）
，即將環保署上開公告內容納為行動電話基地臺電磁波
之管制規範，明定於「行動通信網路業務基地臺設置使
用管理辦法」第19條，亦即，凡行動電話基地臺電磁波
未逾「900MHz頻段為0.45mW/c㎡；1800MHz頻段為0.9mW
/c㎡」標準者，該行動電話基地臺即非屬「強波發射設
備」。
⑵環保署曾於96年1月9日至系爭樓頂平臺對被告等設置之
行動電話基地臺實施電磁波之檢測，量測結果為1.96e-
007mW/c㎡（即0.000000000毫瓦特/平方公分，e-007指
10的負7次方，小數點後7位之意），顯遠低上開環保署
及NCC所明揭之強波發射設備標準，足證系爭行動電話
基地臺係屬低功率電信設備，而非「強波發射設備」，
自不屬於公寓大廈管理條例第33條第2款規定之「無線
電臺基地臺等類似強波發射設備」至明。
⑶綜上，被告臺灣大哥大公司於系爭樓頂平臺設置之行動
電話基地臺並不屬「強波發射設備」，職是，被告臺灣
大哥大公司與參加人所簽訂之租賃契約，並不適用公寓
大廈管理條例第33條第2款規定，自不需原告之同意即
屬合法有效，被告臺灣大哥大公司於系爭樓頂平臺架設
電信設備自屬有權占有，應無疑問。
⒋被告臺灣大哥大公司於系爭建物樓頂架設基地臺，並無不
當得利之情事：
被告臺灣大哥大公司於系爭樓頂平臺架設基地臺，係基於
被告臺灣大哥大公司與參加人間所簽訂之租賃契約，係有
合法權源，且被告臺灣大哥大公司既有依約給付租金之義
務，且確實給付之，既未受有相當於租金之利益，原告自
不得依不當得利之規定對被告臺灣大哥大公司為返還利益
之請求。
⒌並聲明：駁回原告之訴。
三、參加人陳述略以：
㈠原告就系爭大樓之屋頂平臺無約定專用權存在：
⒈證人呂余忍英雖提出與建商簽訂之合建契約書，其上記載
該大樓之屋頂平臺除公共設施以外之所有權及使用權歸呂
余忍英所有，縱該契約書為真正（因建商陳連進已往生，
無法到庭證述，故該合建契約是否確為陳連進所簽，容有
疑義），然此僅為證人呂余忍英與建商陳連進之約定，無
法拘束其他區分所有權人，蓋原告及證人呂余忍英、呂政
鋒均無法提出明確證據證明建商陳連進與其他區分所有權
人之建物買賣契約書上，確有約定該大樓之屋頂平臺除公
共設施以外之所有權及使用權歸呂余忍英所有，況證人呂
余忍英於101年2月14日到庭證稱：「（你有無看到建商和
其他人買賣的契約書內容？）契約書內容我沒有看到，…
」（卷21頁第1行至3行），足以說明證人呂余忍英並不能
證明建商陳連進有與其他區分所有權人就該大樓之屋頂平
臺有約定專用權。
⒉證人呂余忍英、呂政鋒雖證稱建商陳連進在交屋後，第一
次住戶大會上，有直接向所有住戶宣布12樓屋頂平臺的使
用權是屬於12樓所有權人，然並無會議記錄佐證，且證人
呂余忍英於101年2月14日到庭證稱：「（屋頂平臺進出的
通道是否只有一個出入口？有無上鎖？）有兩個出入口，
都沒有上鎖。」、「（是否其他樓層的人都可以自由上屋
頂平臺？）是。」、「（你有無向其他所有權人說明屋頂
平臺是你在使用？）沒有」，足以知悉當初建商並未與其
他區分所有權人就該大樓之屋頂平臺有約定專用權，如有
，呂余忍英大可將通道上鎖，避免其他人使用；退步言，
該棟大樓之區分所有權人有更迭，受讓該棟大樓建物之區
分所有權人並不知悉屋頂平臺有約定專用權，從客觀上更
無法知悉屋頂平臺有約定專用權，從而，建商與最初之區
分所有權人間就屋頂平臺縱有約定專用權，該約定亦不能
拘束受讓人。
⒊若建商陳連進在交屋後，第一次住戶大會上，確有直接向
所有住戶宣布12樓屋頂平臺的使用權是屬於12樓所有權人
，為何該棟大樓之管理委員會還會未經呂余忍英之同意，
即將屋頂平臺出租他人設立基地臺，足以證明陳連進並未
在住戶大會上宣布12樓屋頂平臺的使用權是屬於12樓所有
權人，至少可以證明受讓該大樓建物之受讓人並不知悉屋
頂平臺部分有約定專用權存在。
⒋訴外人王惠珍與 黃華輝 就系爭建物所簽訂之買賣契約，該
契約之買賣標的僅建物及停車位，並未談及屋頂平臺之使
用權部分，足以證明，統穩商業大樓12樓之所有權人就屋
頂平臺部分，並無約定專用權存在，否則，訴外人王惠珍
與黃華輝就系爭建物所簽訂之買賣契約，理應將屋頂平臺
之使用權一併列為買賣標的，始符常理。
⒌證人呂余忍英所有12樓建物，曾經法院拍賣，如該建物擁
有屋頂平臺之使用權，拍賣條件定會記載，然證人呂余忍
英自承當初拍賣條件並未記載有關屋頂平臺使用權之情事
，足證證人呂余忍英所有12樓建物就屋頂平臺並無使用權
存在，充其量僅為其與建商間所約定之事項，對於該大樓
其他區分所有權人並無拘束力。
⒍證人呂余忍英、呂政鋒雖 陳述渠 等向林尚仁反應基地臺設
置之問題後，就沒有繳管理費，後來林尚仁有補貼證人呂
余忍英、呂政鋒每半年78,000元，然住戶得否免繳管理費
及補貼費用，並非管理委員會之主任委員得單獨決定，須
經區分所有權人會議決議通過，然並無任何會議記錄記載
此情事，且證人呂余忍英、呂政鋒未繳管理費是否與屋頂
平臺之使用權互為對價？亦僅呂余忍英、呂政鋒個人私自
未繳管理費，管理委員會日後仍得對渠等催討？仍有疑義
，因而，呂余忍英、呂政鋒之陳述不足採信。
⒎綜上，徵諸大法官會議釋字第349號解釋意旨，原告對屋
頂平臺並無使用權存在。
㈡被告就統穩大樓之屋頂共有部分屬有權占有：
⒈觀諸電信法第1條、第33條第2項、第3項定有明文，可知
電信法第33條係為健全電信發展，增進公共福利而制定，
且僅於電信法未規定者，始適用其他法律，因而，電信法
應優先於公寓大廈管理條例之適用。次按，行政院就公寓
大廈管理條例第33條與電信法第32條、第33條間之適用疑
義，於94年6月2日作成會議紀錄：「…二、公寓大廈區分
所有權人會議作成同意設置無線電臺的決議時，應受公寓
大廈管理條例第三十三條（第2款）規定之限制。惟該條
文依其規定意旨，係對區分所有權人會議決議的效力限制
，該條文之適用，以有召開區分所有權人會議及作成決議
之事實為前提。三、…在公寓大廈管理條例第三十三條及
第三十七條修正施行後，公寓大廈管理委員會在區分所有
權人會議未有決議前，與第一類電信事業簽訂無線電臺設
置租約者，如因區分所有權人會議嗣後作成不同意設置的
決議，須由管理委員會提前終止或解除租約時，亦同。」
⒉被告等與統穩大樓之管理委員會就該大樓之屋頂共有部分
定有租賃契約，且統穩大樓之區分所有權人會議並未作成
不同意設置之決議，徵諸前揭電信法規定及行政院會議紀
錄，被告與統穩大樓之管理委員會間所訂立之租賃契約自
屬有效，從而被告在統穩大樓之屋頂設置基站設備自屬有
權占有。
⒊原告之前手王惠珍及前前手呂余忍英對於頂樓長期設置基
地臺一事，並未提出異議而為反對之表示，且對於租金收
入作為大樓管理基金使用，亦無任何異議， 足認渠 等對於
設置基地臺一事具有默示同意。
四、兩造不爭執事項：
㈠依土地登記謄本記載，坐落臺南市○區○○○段14741建號
、門牌號碼：臺南市○區○○路1段173號12樓（共有部分：
同段14743建號、權利範圍：10000分之798）建物（下稱系
爭建物）為原告所有，系爭建物位於頂樓。
㈡被告中華電信公司與訴外人統穩商業大樓管理委員會訂有「
基地臺房屋租賃契約書」，約定被告中華電信公司自92年起
租用系爭建物樓頂設置基地臺通信相關設備，期後迭經續約
，最近一期契約之租賃期間係於97年7月7日簽訂（訂約時契
約書記載參加人統穩商業大樓管理委員會之代表人為蔡素卿
），租賃期間自97年8月1日起至99年7月31日止，租期內每
月租金14,500元，2年共計348,000元（被告中華電信代為預
扣百分之10所得稅，實付156,600元，每年8月預付一年租金
，直接匯入上開契約書約定之訴外人 方麗洙 設於合作金庫永
康分行第0000000000000號帳戶。）
㈢被告中華電信公司設置於系爭建物頂樓之基地臺，經國家通
訊傳播委員會查驗合格，發給行電字第5209800037號行動電
話業務電臺執照。
㈣被告臺灣大哥大公司自88年9月15日起與訴外人統穩商業大
樓管理委員會訂有契約，約定被告臺灣大哥大公司得使用系
爭建物樓頂架設無線電話基地臺及相關設備，期後迭經續約
，最近一期契約之租賃期間係於98年7月20日簽訂（訂約時
契約書記載參加人統穩商業大樓管理委員會之代表人為蔡素
卿），租賃期間自98年9月15日起至103年9月14日止，租期
內每月租金13,000元，以每月為一期，被告臺灣大哥大公司
應於每期開始之10日內匯入上開契約書約定之訴外人蔡素卿
設於華南商業銀行臺南分行第000000000000號帳戶。
五、本院得心證之理由：
㈠本件是否適用公寓大廈管理條例第33條之規定？
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民
法第820條定有明文。又有關共有物之出租，屬於共有物
之管理行為，應得共有人全體同意（最高法院79年第2次
民事庭會議決議可資參照）。而所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得
請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為
本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人
全體之利益為之，民法第767條、第821條亦分別定有明文
。又按，公寓大廈管理條例係針對公寓大廈之維護管理所
為特別之規定，其關於共有物之維護管理之方法，諸如會
議召開之方法、決議之人數、管理委員會委員之選任等事
項（公寓大廈管理條例第25條至第40條等），雖應優先於
上開民法共有之規定而為適用，然於公寓大廈管理條例所
未規定或與其規定要件不符者，自當仍應回歸適用民法之
規定，此觀公寓大廈管理條例第1項第2項規定：「本條例
未規定者，適用其他法令之規定」自明。是以，本件被告
所租用地點為系爭大樓之共用部分，關於公寓大廈共用部
分之管理，依民法上開規定本應獲得全體共有人之同意始
得為之，然因公寓大廈管理條例對此有特別規定，故應優
先適用之，惟如不符公寓大廈管理條例所規定之要件者，
自仍應回歸適用民法上開規定。
⒉次按公寓大廈管理條例第33條業已於92年12月31日增訂第
2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款
事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺
，設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其
他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同
意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該
層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」。核其
立法理由，當係於樓頂平臺設置該等設備之行為，對於頂
層之區分所有權人影響最鉅，特別為保護頂層之區分所有
權人之權益，避免因區分所有權人會議之多數決方式，導
致過度犧牲頂層區分所有權人權益之不公平結果，故增訂
之，且明文規定違反上開規定之區分所有權人會議為無效
，應屬一強行規定。此規定雖不具有溯及既往之效力，然
為貫徹上開保護目的，自應認於上開規定修正施行後，關
於違反上開規定之區分所有權人會議決議應即向後失其效
力。從而，自上開規定修正即92年12月31日後，關於樓頂
平臺之出租，本應回歸適用民法上開規定，應得全體共有
人之同意始得為之，是公寓大廈共用部分之出租行為，依
民法上開規定本質上應屬需由區分所有權人會議決議之事
項，而非屬公寓大廈管理委員會所得決定者，且如欲於頂
樓平臺設置無線電臺基地臺時，即應召開區分所有權人會
議，經區分所有權人會議決議通過，且經頂層區分所有權
人同意始得為之。
⒊被告等雖辯稱，電信法第32條、第33條應優先於公寓大廈
管理條例第33條之適用，並提出行政院94年7月13日院臺
經字第0940086433號函釋為證云云，惟按法官依據法律獨
立審判，憲法第80條載有明文。各機關依其職掌就有關法
規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用
，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束
，本院釋字第137號解釋即係本此意旨；司法行政機關所
發司法行政上之命令，如涉及審判上之法律見解，僅供法
官參考，法官於審判案件時，亦不受其拘束（司法院釋字
第216號參照）。是以，本院自不受上開行政院解釋函釋
之拘束。另觀諸電信法第32條第5項及第33條第3項，均僅
明定排除公寓大廈管理條例第8條第1項之適用，未排除公
寓大廈管理條例第33條適用。是以被告等辯稱本件應優先
適用電信法第32條、第33條云云，係屬無據，顯非可採。
⒋被告臺灣大哥大公司雖又辯稱其所設置之電信設備並非公
寓大廈管理條例第33條第2款規範之對象云云，惟按電臺
，指設置電信設備及作業人員之總體，利用有線或無線方
式，接收或發送射頻信息，電信法第46條第2項定有明文
。另按電信法第14條第6項規定授權訂定之行動通信業務
管理規則第2條有關基地臺之定義為，指設置於陸地上具
有構成無線電通信鏈路以供行動臺間及行動臺與其他使用
者通信之設備。而電信業者為提供電信，於大樓頂層設置
基地臺，自需符合電信法第33條第2項，因無線電信工程
之需要而設置無線電臺之情形。而被告於系爭建物頂樓架
設基地臺，依上開說明，被告所設置者，自為公寓大廈管
理條例第33條第2款規定之「無線電臺基地臺」，當屬電
信法第33條第2款所稱之強波發射設備。從而被告辯稱其
所架設之行動電話基地臺，非屬電信法第33條第2款之類
似強波發射設備，為無理由，應不足採。況被告臺灣大哥
大公司並不爭執其所設置於系爭頂樓平臺者，係屬「無線
電臺基地臺」，「無線電臺基地臺」既為「類似強波發射
設備」之例示性規範，自有公寓大廈管理條例第33條第2
款規定之適用。再以基地臺之設備勢必佔據頂層空間，使
住戶使用空間受限，屋頂平臺之構造設計更有其原有功能
，其使用應按其本來之用法使用之，不容任意加蓋任何事
物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，而基
地臺之設置復與頂層廣告物之設置有相類似之情形，故縱
無強波干擾，亦應與廣告物之設置為相同之解釋較為妥適
，更何況上開規定已將無線電臺基地臺以例示規範之立法
例為之，自有公寓大廈管理例第33條第2款規定之適用，
應屬無疑。被告此部分抗辯，亦無足取。
㈡被告是否有權占有如附圖編號甲至丁、Ａ至Ｐ、1至17所示
之屋頂平臺部分？
⒈依證人即系爭建物之原所有權人呂余忍英於本院100年12
月15日言詞辯論期日到庭證稱：「（問：你有沒有反對電
信業者在頂樓架設基地臺？）我於92年或93年發覺時，有
跟當時的大樓主任委員林尚仁說最好拆掉比較好，林尚仁
說他才剛答應人家搭設而已，這樣不好意思，能否再過一
段時間再說，我跟他說儘快一點，他說他讓電信公司設置
基地臺有收取費用，該給我的會補貼我，也就是12樓的管
理費7000多元不用繳納，原先我都有在繳納12樓管理費一
個月7000元，後來我於92年、93年間發現頂樓有架設基地
臺向林尚仁反映後，就開始沒有繳納管理費7000多元，後
來再經過幾個月後我發現不只壹臺，是好幾臺基地臺設在
頂樓，我再向林尚仁反應，他說不然除了不收管理費外，
另外再將向電信業者收取的費用補貼給我，每半年78000
元，我向他反應後，後來他都是拿現金給我，他有叫我在
他的內帳簿裡簽名，我領了二、三次後，林尚仁就沒有擔
任主任委員，他叫我向八樓的蔡小姐拿，我有去向八樓蔡
小姐拿，但是她不給我，她說『屋頂平臺又不是妳的』，
但是管理費的部分從92、93年之後我就不用繳納至今。．
．．12樓雖然有拍賣及轉賣的事，但是都是我在居住、使
用，管理費也都是我在負責，我也有跟新的所有權人穆冠
宇及王惠珍說不用繳管理費，我也沒有在繳納管理費，所
以也是由我去找8樓蔡小姐詢問拿補貼的事．．．」等語
（見本院卷㈡第5頁背面、第6頁）、證人即原告之前手系
爭建物所有權人王惠珍於本院101年2月14日言詞辯論期日
到庭證稱：「．．．系爭房屋的事都是呂政鋒在處理的．
．．有關系爭建物一開始買入及後來賣出的事都是由呂政
鋒處理的，我只有借名字給呂政鋒，有關屋頂平台的所有
權及使用權都是聽呂政鋒說的，實際情形也是呂政鋒比較
清楚．．．（問：既然妳說妳是借妳的名義給呂政鋒買賣
系爭房屋，系爭建物登記妳名義的期間，有關系爭房屋的
所有權及使用權究為何人所有？由何人決定系爭建物及屋
頂平台的使用、處分？）都是呂政鋒所有及使用，而且也
是由他決定．．．」等語（見本院卷㈡第25頁背面、第26
頁背面）及證人即呂余忍英之子呂政鋒於101年3月19日言
詞辯論期日到庭證稱：「．．．93年底我們發現有基地臺
後，我於94年2月去找林尚仁詢問，他說叫我們不用付每
個月6000元左右的12樓管理費，當時他是告訴我們只有裝
壹臺基地臺，後來在94年10月份因為我叫朋友去屋頂平臺
拆壹臺冷氣，我朋友跟我說為何屋頂平臺有那麼多臺基地
臺，我就再去找林尚仁詢問，林尚仁才說是有兩臺基地臺
，我叫林尚仁把合約書拿出來，他說不方便拿，後來林尚
仁說多出的這一臺基地臺的使用金每六個月給我們一次78
000元，有講好就從95年1月開始計算，第一次於95年6月
中旬由我母親去向林尚仁拿，林尚仁有拿78000元現金給
我母親，第二、三次分別於95年年底及96年6月30日由我
去向林尚仁拿，都是現金給付各78000元，林尚仁付給我
們家的就是這三次，我剛剛庭呈給法院的紙條就是記後來
還沒有給的部分也就是從96年7月起．．．」等語（見本
院卷㈡第52頁），由上開證人之證述足見系爭建物之原所
有權人呂余忍英及原使用人呂政鋒於92、93年間因發現頂
樓平臺有裝設基地臺，乃與訴外人林尚仁達成以免繳納管
理費，及受領補貼費用之方式而繼續出租頂樓平臺與電信
業者設置基地臺之協議，堪認呂余忍英曾同意被告等設立
基地臺於系爭頂樓平臺。
⒉惟查，如欲於頂樓平臺設置無線電臺基地臺時，即應召開
區分所有權人會議，經區分所有權人會議決議通過，且經
頂層區分所有權人同意始得為之，已如前述，本件系爭建
物之原所有權人呂余忍英雖曾同意被告等設立基地臺於系
爭頂樓平臺上，然參加人統穩商業大樓就欲於頂樓平臺設
置無線電臺基地臺乙節，並未召開區分所有權人會議，及
經區分所有權人會議決議通過，此有臺南市政府工務局10
0年4月7日南市工使一字第1000238019號函檢送之全部會
議紀錄可稽（見本院卷㈠第84-122頁），則參加人統穩商
業大樓如仍欲出租其樓頂平臺予無線電基地臺業者使用，
即應另行召開區分所有權人會議進行決議，尚不得僅以獲
得系爭大樓管理委員會及頂層區分所有權人之同意而為之
。
⒊再依證人呂政鋒於101年3月19日及101年4月6日言詞辯論
期日到庭證稱：「．．．97年初我去找蔡素卿時，她說屋
頂平台是大樓全體區分所有權人的，還有說因為基地臺有
礙健康，等到合約到期，她要把基地臺拆掉，當時我有說
拆掉好．．．（問：12樓在你借他人之名登記的期間，96
年7月份以後你沒有拿到基地臺使用金，你是否還同意在
屋頂平臺設立基地臺嗎？）不同意．．．（問：統穩商業
大樓跟被告中華電信及臺灣大哥大公司的租約到期時，有
無通知你們？）沒有．．．（問：你剛剛說蔡素卿有告知
你如果基地臺租約到期時，就要拆掉基地臺，你有無詢問
基地臺租約何時到期？）我有問過，但是蔡素卿不講．．
．（問：你知道基地臺租約何時到期嗎？）不知道．．．
」等語（見本院卷㈡第52頁背面、第53頁、第65頁背面）
，是呂余忍英及呂政鋒雖曾同意被告等設立基地臺於系爭
頂樓平臺上，然其等同意統穩商業大樓該次出租之行為僅
至97年初為止，本件依被告中華電信公司與統穩商業大樓
管理委員會簽訂最近一期「基地臺房屋租賃契約書」之租
賃期間係於97年7月7日簽訂（訂約時契約書記載統穩商業
大樓管理委員會之代表人為蔡素卿），租賃期間自97年8
月1日起至99年7月31日止，另被告臺灣大哥大公司與統穩
商業大樓管理委員會簽訂最近一期使用系爭建物樓頂架設
無線電話基地臺及相關設備契約之租賃期間係於98年7月2
0日簽訂（訂約時契約書記載統穩商業大樓管理委員會之
代表人為蔡素卿），租賃期間自98年9月15日起至103年9
月14日止，為兩造所不爭執（詳見兩造不爭執事項第二、
四項），則統穩商業大樓管理委員會於97年、98年上開租
賃期限屆滿後之另為續租，係另一租賃契約行為，統穩商
業大樓如仍欲出租其樓頂平臺予無線電基地臺業者使用，
即應另行召開區分所有權人會議進行決議，並得頂層區分
所有權人同意始得為之，尚不得僅以獲得統穩商業大樓管
理委員會之同意而為之。
⒋綜上所述，統穩商業大樓管理委員會分別於97年7月7日、
98年7月20日與被告中華電信公司、臺灣大哥大公司簽訂
之樓頂平臺租賃契約，既未經統穩商業大樓區分所有權人
之決議及頂層區分所有權人之同意，則對於統穩商業大樓
之區分所有權人而言，該租約即屬無效，被告縱已得統穩
商業大樓管委會之同意，仍屬無權占有，不得以此對抗全
體共有人，原告自得依民法第767條、第821條，本於該樓
頂平臺共有人之地位，請求被告各自拆除渠等設置之基地
臺、傳輸箱、美化看板及相關管線。
㈢原告就系爭建物之屋頂平臺有無專用權？
⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部份，推定為各所有人所共有，為98年1月23
日修正前民法第799條前段所明定。次按公寓大廈管理條
例於84年6月28日經總統公布施行，公寓大廈共用部分不
得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得
為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款固定有明
文，惟同條例第55條第2項但書已規定於公寓大廈管理條
例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款
不得為約定專用部分之限制。查統穩商業大樓於80年5月3
0日竣工完成，並於80年7月20日領得使用執照乙節，有使
用執照可稽（見本院卷㈠第89頁），足徵屬實，則統穩商
業大廈原始區分所有權人倘就共有之共同部分，已依民法
共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，惟於特別約
定以外部分，則仍有現行公寓條例及民法相關規定之適用
。是系爭屋頂平臺，原告有無專用權，應以建商與各購屋
者於訂立買賣契約時有無專用權之約款而定。且基於債之
相對性，區分所有權之受讓人，應不受其拘束。
⒉本件原告主張系爭建物及屋頂平臺於訴外人呂余忍英提供
系爭建物房屋所坐落之土地供建商陳連進建造該棟大樓時
，原即與買受人約定除公共設施外，其所有權及使用權歸
呂余忍英，嗣訴外人呂余忍英將系爭建物出售予訴外人王
惠珍時，亦併讓與該屋頂之所有權及使用權，訴外人王惠
珍於將系爭建物所有權再移轉登記予原告時，亦併讓與該
屋頂之所有權及使用權，原告就系爭建物之屋頂平臺有所
有權及使用權云云，並提出契約書、證明書、「統穩大樓
屋頂使用權」說明書、土地買賣合建大樓契約書等為證，
然被告業已否認上開書證之真正，況縱上開書證為真實，
上開書證僅係訴外人呂余忍英與建商陳連進所簽立之契約
或系爭建物之前任所有權人出具之證明書，原告並未提出
建商與各購屋者於訂立買賣契約時有無專用權之約款之證
明，尚難以上開書證即認建商與各購屋者於訂立買賣契約
時有專用權之約款之情事；再依卷附統穩商業大樓所召開
之區分所有權人會議，均無就系爭建物之屋頂平臺所有權
及使用權有討論或決議之記載，若建商有與全體區分所有
權人約定訴外人呂余忍英就系爭建物之屋頂平臺有所有權
及使用權之情事，則就此重要事項，訴外人呂余忍英焉會
未要求記載入會議紀錄？此與常情已屬有違，況依統穩商
業大樓規約第2條第2項更明訂「本大樓法定空地、樓頂平
臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，
非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專
用部分。」（見本院卷㈠第92頁），益足證明建商與各購
屋者於訂立買賣契約時並無專用權之約款之情事。
⒊至於證人呂政鋒雖證稱：「．．．我沒有親自看過建商與
其他區分所有權人簽的契約，但是建商陳連進有跟我說他
有跟所有區分所有權人講，且陳連進有說建商與其他住戶
的買賣契約都有記載頂樓的使用權歸12樓所有權人所有．
．．在大樓興建完成，建商交屋後，住戶有開第一次住戶
大會，那次大會上陳連進有直接向所有住戶宣布12樓屋頂
平臺的使用權是屬於12樓所有權人．．．第一次開會時，
選我母親當主任委員，那時陳連進就有跟住戶說12樓屋頂
平臺是屬於12樓使用，如果要使用屋頂平臺需要經12樓住
戶同意，後來在公寓大廈管理條例公布之後，建商印那張
聲明書給我及我母親，請我母親發給大家，因為當時有些
原始住戶已經轉賣他人，所以建商才會在開會時再次聲明
．．．」等語（見本院卷㈡第51頁、第66頁）及證人呂余
忍英證稱：「．．．建商陳連進在跟我合建時及簽立合建
契約時都有跟我說，他與該大樓的原始承購戶簽約時，契
約有記載該大樓之屋頂平臺除公共設施以外的所有權及使
用權歸我所有，後來建商跟原始承購戶簽約的內容我沒有
看過．．．（問：是否知道建商與其他樓層的區分所有權
人有簽立買賣契約書？）有，因為我有在場看到，我只有
看到部分區分所有權人有簽立，我沒有看到全部區分所有
權人的情形．．．（問：妳有無看到建商和其他人買賣的
契約書內容？）契約書內容我沒有看到，我是聽到銷售人
員在向買房子的人介紹各樓層的使用權，有一兩次陳連進
也有在現場．．．」等語（見本院卷㈡第3頁背面、第20
頁背面、第21頁），依其二人之證詞，均稱係自陳連進聽
聞與其他住戶的買賣契約有記載頂樓的使用權歸12樓所有
權人所有，而非親自見聞該契約之內容，況若陳連進有在
第一次住戶大會上向所有住戶宣布12樓屋頂平臺的使用權
是屬於12樓所有權人，而呂余忍英及呂政鋒又在場，焉會
未要求列入會議紀錄？此顯與常情有違，且核與系爭大樓
之規約內容不符，亦如上述，是其二人之上開證述並無足
採。
⒋況縱使建商與各購屋者於訂立買賣契約時有專用權之約款
，惟基於債之相對性，區分所有權之受讓人，應不受其拘
束，亦如前述，原告應就區分所有權之受讓人皆有同意該
專用權之約款乙節負舉證證任，惟原告並未提出此部分之
證明，是其主張就系爭建物之屋頂平臺有專用權云云，自
非可採。
㈣原告得否請求不當得利？如得請求，則其金額究為若干？
⒈按屋頂平台乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分
割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自
係大樓之共有部分，依（修正前）民法第799條規定，應
推定為大樓各區分所有人之共有，縱未登記，仍不失其共
有之性質（最高法院77台上字第892號、78年台上字第252
4號判決可資參照）。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受
之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他
人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（
最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被
告等與參加人統穩商業大樓管理委員會所訂前揭契約既不
能對抗原告，則原告主張被告無法律上原因占有其與其他
區分所有權人共有之樓頂平臺而受有利益，致原告受有損
害，應返還其利益乙節，於法有據。
⒊再查被告中華電信公司與統穩商業大樓管理委員會所訂契
約應給付之每月對價為14,500元，有基地臺房屋租賃契約
書附卷可參（見本院卷㈠第15頁），復為兩造所不爭執，
應認被告中華電信公司所受利益金額為每月14,500元，又
統穩商業大樓樓頂平臺為該大樓全體區分所有權人而非原
告專有或專用乙節，已認定如前，是應認包含原告在內之
區分所有權人全體因此受有每月14,500元之損害；又統穩
商業大樓區分所有權人共31戶，有統穩商業大樓101年區
分所有權人會議記錄附卷可稽（見本院卷㈡第108頁）。
準此，原告每月因被告中華電信公司於頂樓平臺設置基地
臺所受損害金額應為468元【計算式：14,500÷31＝468，
元以下四捨五入】。而被告臺灣大哥大公司與統穩商業大
樓管理委員會所訂契約應給付之每月對價為13,000元，有
契約在卷可佐（見本院卷㈠第54頁），復為兩造所不爭執
，則原告每月因被告臺灣大哥大公司於頂樓平臺設置基地
臺所受損害金額應為419元【計算式：13,000÷31＝419，
元以下四捨五入】。
⒋又原告係於99年7月20日即取得系爭建物之所有權，有建
物登記謄本在卷可稽（見補字卷第9頁）。從而，原告依
不當得利之法律關係請求被告中華電信公司自99年7月20
日起至拆除前揭基地臺、傳輸箱、美化看板及相關管線之
日止，按月給付原告468元部分；被告臺灣大哥大公司自9
9年7月20日起至拆除前揭基地臺、傳輸箱、美化看板及相
關管線之日止，按月給付原告419元部分，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，於法無據，不能准許。
六、綜上所述，被告等在系爭樓頂平臺設置基地臺、傳輸箱、美
化看板及相關管線並無正當權源等情，業詳如前述，從而，
原告依民法第767條、第821條及第179條規定，請求被告等
拆除上開設備，及被告中華電信公司、臺灣大哥大公司各應
給付原告如主文第4、5項所示之不當得利，為有理由，應予
准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之
規定，本院自應依職權宣告假執行。另本院依同法第392條
第2項之規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392
條第2項，判決如主文。
中華民國101年6月15日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官黃瑪玲
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年6月15日
書記官邱子萍