臺灣士林地方法院小額民事判決
106年度湖小字第212號
原 告
即反訴被告 蘇亦正
反訴被告 林美 津
訴訟代理人 蘇亦正
被 告
即反訴原告 胡敏泉
訴訟代理人 廖秀玲
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國107年3月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟參佰壹拾柒元，及自民國一百零
五年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰玖拾元，其中新臺幣壹仟伍佰陸拾元由
被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但如被告以新臺幣伍萬貳仟參佰壹拾柒
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間
，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係
密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法
律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法
律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係
發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的法律
關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連
關係。查本件原告主張其於民國100年10月8日向被告承租
新北市○○區○○路○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），
約定租期為100年10月15日至105年10月14日（下稱系爭房
屋租賃契約）。租約到期後，原告已將系爭房屋返還予被告
，惟被告竟不返還押租保證金新臺幣（下同）9萬元，原告
乃請求返還押租保證金。而被告則主張系爭房屋租賃契約屆
滿後並未依約將系爭房屋回復原狀，亦未給付應負擔之水電
費及清潔費，就其所受之損害為15萬3,083元，自得與原告
之押租保證金抵銷，同時就抵銷後之餘額6萬3,083元，提
起反訴請求原告及系爭房屋租賃契約之連帶保證人即反訴被
告 林美津 連帶給付。核其均係基於系爭房屋租賃契約所衍生
之請求，攻擊防禦方法及標的相牽連，且非專屬他法院管轄
，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本
訴與反訴間有牽連關係。又被告對 蘇奕正 及林美津之請求，
雖非有合一確定之必要，然被告提起此部分訴訟，蘇奕正及
林美津均無異議而就此部分為言詞辯論，基於紛爭一次解決
之法理，自無不許被告對林美提起反訴之必要。是被告提起
反訴，在程序上應予准許。
貳、又按小額訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項但書
第3款定有明文。本件反訴原告起訴時原聲明：被告應給付
原告7萬8,766元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於審理中變更請求金
額為6萬3,083元（利息請求不變）。經核原告係減縮應受
判決事項，於法並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分（以下所稱原告及被告，均指本訴原告及本訴被告
）：
一、原告主張：伊於100年10月8日與被告簽立系爭房屋租賃契
約，伊向被告承租系爭房屋，約定租期為100年10月15日至
105年10月14日。租約到期後，伊已將系爭房屋返還予被告
，惟被告竟不返還押租保證金9萬元，爰依系爭房屋租賃契
約第5條約定提起本訴等語。並聲明：（一）被告應給付原
告9萬元，及自105年10月15日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於系爭房屋租賃契約屆滿後並未依約將系爭
房屋回復原狀，就附表編號1至5所示項目經伊請人修繕回
復原狀，及編號6至8所示水電費及清潔費亦未給付，費用
為合計15萬3,083元。伊就上開得向原告請求之金額與原告
之押租保證金抵銷，同時就抵銷後之餘額6萬3,083元，提
起反訴請求（如後述）。經抵銷後，原告之押租保證金債權
已歸消滅，原告不得再為請求等語，以資抗辯。並聲明：（
一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣
告免假執行。
三、經查，兩造於100年10月8日簽立系爭房屋租賃契約，原告
向被告承租系爭房屋，約定租期為100年10月15日至105年
10月14日，押租保證金為9萬元。租約到期後，原告已將系
爭房屋返還予被告等情，有系爭房屋租賃契約在卷可佐（見
本院卷第9頁至14頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本院之判斷：
原告主張被告未返還押租保證金9萬元，被告對於未返還押
租保證金乙節並不爭執，惟以前揭情詞抗辯。是本件應審究
者為：被告主張原告應給付如附表所示各項費用合計15萬3,
083元，有無理由？
（一）依系爭房屋租賃契約第9條約定「房屋有改裝設施之必要
時，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行
裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責
回復原狀。」，另兩造於103年度湖簡調字第610號調解
筆錄約定「於租賃契約終止時，將房屋回復至兩造簽定系
爭房屋租賃契約時之狀態」（見本院卷第27頁）。是原告
於租約期滿返還系爭房屋時，即有回復原狀之義務，所謂
回復原狀者，並非原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後
因時間或使用之變動情況考慮在內。又按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條本文定有明文。本件被告主張負回復系爭房屋原狀之
義務，而系爭房屋出租時之原狀為何，即應由被告負舉證
責任。
（二）附表編號1鐵捲門部分：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由
出租人負擔。民法第423條、第429條第1項分別定有明
文。換言之，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益
，即應有保持其合約約定使用、收益之狀態之義務，若租
賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上
應由出租人負擔修繕之費用，如契約未另有訂定由承租人
負擔，出租人自不能要求承租人負責修繕租賃物。因而在
租賃契約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包括
本應由出租人負責修繕之部分。
2.被告主張原告交還系爭房屋時，鐵捲門無法順利開啟，修
理費用4,000元，固提出收據為憑（見本院卷第38頁），
然為被告所否認。依前揭說明，鐵捲門如係屬正常使用，
縱有無法順利開啟之情形，除非契約另有訂定或另有習慣
，原則上其屬出租人應保持其合於使用收益之狀態之範圍
，應由出租人負擔其修繕費用。本件系爭房屋租賃契約並
無此部分之約定，此外，被告亦未提出兩造曾就鐵捲門之
修繕由承租人負擔之證據，則被告所支出修理之費用，要
難請求原告負擔。
（三）附表編號2鐵捲門監控鎖部分：
被告主張其原交付3支鐵捲門遙控器，然原告交還系爭房
屋時，僅返還1支鐵捲門遙控器，被告為此更換整組遙控
，費用8,000元等語。查，被告並非爭執遙控器有故障或
與原狀不同，而係以原告恐有保留遙控器備份之事由而更
換遙控器。則被告顯係以自身之考量而更換遙控器，其更
換費用即無令原告負擔之理。
（四）附表編號3電路、插座及中燈部分：
被告主張原告承租系爭房屋後，將原有照明設備及管路拆
除殆盡，於返還系爭房屋時，並未將房屋內電路、插座及
原告照明設備回復承租時的原狀云云，並提出現場照片及
訴外人三久水電材料行之估價單為憑（見本院卷第29頁至
34頁、第38頁）。查，依證人 林政輝 證稱其裝潢系爭房屋
時有電燈。原告要交還系爭房屋予被告前，其進行拆除裝
潢時沒有看到電燈等語（見本院卷第135頁）。堪認系爭
房屋出租予原告時室內天花板有燈具。而原告並未舉證其
交還系爭房屋時，業已將原有燈具復原。則被告請求原告
支付附表編號3之相關費用8,000元，即屬有理。
（五）附表編號4遮雨棚（採光罩）部分：
被告主張原告承租系爭房屋時，系爭房屋有遮雨棚等語，
然為原告所否認。查，證人林政輝證稱其承作原告裝潢工
程時，系爭房屋房屋外面好像沒有裝遮雨棚等語（見本院
卷第133頁），審酌證人林政輝係承作系爭房屋現場之裝
潢，於裝潢過程中當對於系爭房屋之格局及佈置有相當的
注意，是其所述應屬可採。另證人 林燦銘 證稱其在被告出
租系爭房屋前曾到場協助洗地板，大概停留一、二個小時
，系爭房屋之大門前好像有半圓形之遮雨棚，那天是晚上
去，不太注意其顏色等語（見本院卷第136頁至137頁）
。則證人林燦銘既係前往協助被告清洗系爭房屋室內之地
板，時間為晚上，停留時間僅一、二個小時，則其是否留
注意系爭房屋室外大門上方之遮雨棚之存在，即屬可疑。
是以尚難憑為有利被告之認定。此外，被告就系爭房屋出
租時有遮雨棚乙節並未再提出其他證據佐證，是依現有證
據，被告主張原告應支付裝設遮雨棚之費用云云，即屬無
據。
（六）附表編號5屋內維修部分：
被告原告交還系爭房屋時，未回復室內之原狀，其回復原
狀之費用應由原告負擔云云，並提出估價單為佐（見本院
卷第40頁）。查，對照原告提出之照片（見本院卷第29至
31頁），系爭房屋之樓梯間及二樓牆壁油漆顏色為黃色，
堪認系爭房屋出租予原告時牆壁為白色油漆，原告於使用
系爭房屋期間曾改變其顏色。而原告並未舉證其交還系爭
房屋時，業已就牆壁顏色已回復出租時之顏色。則被告請
求原告如估價單所示之油漆費用1萬4,000元，即屬有理
。再依被告提出之照片，固有地磚上打洞並有鎖螺絲之情
形，然證人林政輝證稱其裝潢系爭房屋時，樓上、樓下之
油漆為白色，其裝潢時會用釘槍在磁磚的縫隙釘釘子（見
本院卷第135頁）。則證人僅於裝潢時在磁磚之縫隙釘釘
子，與照片所示不符，則被告主張原告在地磚上打洞並有
鎖螺絲乙節，尚難遽信。另就上開估價單所載「水電」部
分，被告並未提出可資認定系爭房屋於出租時之2樓及廁
所水電狀態之證據，則縱原告交還系爭房屋時，其2樓狀
態如前揭照片所示，仍無從判斷原告於承租系爭房屋後，
有無將此部分原有照明設備及管路拆除殆盡之情事，是尚
難令原告負擔此部分費用。再就上開估價單「採光罩」（
即天花板）部分，依被告提出之照片及訴外人即警員李俊
昌提出前往現場所拍攝之現場照片（見本院卷第59頁至60
頁），系爭房屋室內天花板大致完整，亦難令原告再負擔
此部分費用。則是依現有證據，被告主張原告應依上開估
價單所載「水電」、「採光罩」、「貼地磚」、「地磚打
石」項目回復原狀云云，難認有據。
（七）附表編號6-8水電費及清潔費部分：
被告主張被告尚欠水費1,764元、電費1萬2,919元及清潔
費1,000元等語，並提出台灣自來水公司繳費憑證、台灣
電力公司繳費憑證、單據憑證為佐（見本院卷第165頁至
167頁）。原告對此部分均不爭執。被告此部分主張應認
有理由。
（八）綜上，被告得向原告請求之費用為附表編號3電路、插座
及中燈費用8,000元、編號5中之油漆費用1萬4,000、
編號6至8之水費1,764元、電費1萬2,919元及清潔費
1,000元，合計為3萬7,683元。
（九）依系爭房屋租賃契約第5條約定「乙方應於訂約時交於甲
方9萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於
乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」。查，系爭
房屋租賃契約於105年10月14日屆期終止，原告亦交還系
爭房屋，為兩造所不爭執。則依上開約定，原告自得請求
被告返還押租保證金。又按二人互負債務，而其給付種類
相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，
互為抵銷。民法第334條第1項本文分別定有明文。被告
主張以其對原告之債權與原告之押租保證金債權抵銷，其
中3萬7,683元部分為有理由，業如前述，經抵銷後，原
告被告之債權尚餘5萬2,317元（計算式：90,000－37,6
83＝52,317）。是以原告被告請求5萬2,317元部分，即
屬有據，超過此部分之請求，即無理由。
（十）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第
229條第2項前段定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，
民法第233條第1項、第203條亦定有明文。查，上開系
爭房屋租賃契約第5條約定「甲方應於乙方遷空、交還房
屋後無息退還押租保證金」，僅約定退還押租保證金期限
是在交還房屋「後」，尚難認其退還期限確定在交還房屋
之時，是被告退還押租保證金應屬給付無確定期限者。本
件原告曾於105年10月24日發存證信函催告被告於收到通
知後7日內返還，被告於同年月27日收受該通知，有存證
信函及回執在卷可佐（見本院卷第15頁至16頁），是被告
返還之期限為105年11月3日，則本件原告請求經本院准
許之部分，一併請求自105年11月4日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由
。
五、綜上所述，原告依系爭房屋租賃契約第5條約定，請求被告
給付5萬2,317元及自105年11月4日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為
無理由，不應准許，應予駁回。兩造均陳明願供擔保為假執
行及免假執行，本件係適用小額程式，所為原告勝訴部分之
判決，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請，僅
係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，另被告聲請亦
無不合，爰宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分（以下反訴被告指蘇奕正及林美津，如個別指稱，
則省略其稱呼）：
一、反訴原告主張：蘇奕正於系爭房屋租賃契約屆滿後並未依約
將系爭房屋回復原狀，就附表編號1至5所示項目經伊請人
修繕回復原狀，及附表編號6至8所示水電費及清潔費亦未
給付，費用為合計15萬3,083元。就其上開得向蘇奕正請求
之金額與蘇奕正得向其請求之押租保證金9萬元抵銷後，蘇
奕正尚應給付6萬3,083元，林美津為連帶保證人，應負連
帶給付責任等語。並聲明：反訴被告應連帶給付6萬3,083
元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。
二、反訴被告則以前揭情詞置辯。並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、本院之判斷：
查，反訴原告就系爭房屋租賃契約屆滿後，得向蘇奕正請求
之費用為3萬7,683元，業如前述，且經反訴原告主張抵銷
後，其債權已歸銷滅。是反訴原告請求反訴被告連帶給付6
萬3,083元本息，即無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定本訴部分
訴訟費用額為2,690元（第一審裁判費1,000元、證人日旅
費1,690元），其中1,560元由被告負擔，餘由原告負擔。
反訴部分訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由反
訴原告負擔。
中華民國107年4月2日
內湖簡易庭法官林銘宏
中華民國107年4月2日
書記官王美韻
本件正本係原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
附表
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│編│項目│修復金額│
│號│││
├─┼────────┼─────┤
│1│鐵捲門│4,000元│
├─┼────────┼─────┤
│2│鐵捲門監控鎖│8,000元│
├─┼────────┼─────┤
│3│電路、插座及中燈│8,000元│
├─┼────────┼─────┤
│4│遮雨棚（採光罩）│2萬2,000元│
├─┼────────┼─────┤
│5│屋內維修│9萬5,400元│
├─┼────────┼─────┤
│6│水費│1,764元│
├─┼────────┼─────┤
│7│電費│1萬2,919元│
├─┼────────┼─────┤
│8│社區清潔費│1,000元│
└─┴────────┴─────┘