臺南簡易庭104年度南簡字第47號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度南簡字第47號
原　　　告　 盧黃梅子
訴訟代理人　 盧松良
被　　　告　 葉信德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年8月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣109,090元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣3,750元，由被告負擔新台幣1,193元，其餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告提起本訴其聲明原係聲明
請求：⒈被告應將坐落臺南市○區○○路○○○號4樓之l房屋
遷讓交還予原告，並給付原告租約期限內所欠租金新台幣（
下同）4萬元，及自民國103年10月20日起至返還房屋日止，
按月給付違約金2萬元。⒉被告應給付原告租約期內至返還
房屋日止，所積欠應繳納之水費、電費、大樓管理費用、房
屋鎖鑰與鐵捲門遙控器重製費用，並回復房屋原狀。如未回
復原狀，應賠償房屋損壞所生回復費用。⒊被告應於交還房
屋前移除留置於房屋內其所有之傢俱雜物，如未移除，應賠
償代為搬運棄置所生費用。⒋訴訟費用由被告負擔。嗣於訴
狀送達後，變更訴之聲明為：⒈被告應給付原告租金4萬元
(103年6月至10月)，及自103年11月1日起至104年5月12日止
，按月給付2萬元違約金。⒉被告應給付原告40,921元。⒊
訴訟費用由被告負擔。經核上開原告所為訴之變更，核屬減
縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應予准許，合先敘
明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告自102年10月20日起承租原告所有坐落臺南市○區○
○路○○○號4樓之l房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自l02
年10月20日起至103年10月19日止，租金每個月1萬元應於
每月20以前繳納。惟被告自103年6月起，即未依約繳納租
金，復未繳納應負擔之水費、電費、大樓管理費。另被告
於承租期間毀壞系爭房屋多項設備、弄髒牆壁、留置雜物
，均須付費維修及清理（金額詳後述）。經原告以存證信
函催繳，遭被告拒絕，迄至租賃期間屆至，多次請求返還
房屋，被告猶置之不理，爰依租賃契約之法律關係提起本
件訴訟。
（二）就請求之數額分述如下：
⒈請求被告給付所欠租金部分：
被告自103年6月起即未依約繳付租金，103年10月19日租
約期間屆至，爰請求被告清償所欠繳租金計4萬元。
⒉請求被告給付違約金部分：另依房屋租賃契約第8條，請
求被告應自103年10月20日起至返還房屋日止，按月給付
原告違約金2萬元。
⒊請求給付租約期內至返還房屋日止，所積欠應繳納之水電
、管理費用等部分：
⑴水費：103年9月68元、103年11月113元、104年1月87元
、104年3月94元、104年5月79元，合計441元。
⑵電費：103年9月4,607元、103年11月575元、104年1月
456元、104年3月442元，合計6,080元。
⑶大樓管理費：每月300元，自103年6月起至104年6月止
，計13個月未繳，計欠3,900元。
⑷依房屋租賃契約書第22條約定，被告應繳還房屋鑰匙及
鐵捲門遙控器，因被告交還房屋時未依約繳還，請求給
付重製費用9,500元。
⑸窗戶玻璃修繕：依房屋租賃契約書第12條、第13條及民
法規定，被告應回復房屋原狀，如未回復原狀，被告應
賠償房屋損壞所生回復費用2,000元。
⑹電燈等設備修繕費6,000元：系爭房屋客廳之燈座暨燈
管，材料與安裝費用1,100元；陽台燈具故障維修400元
；客廳電源線、第四台訊號線、電話線及不明用途外顯
線路移除、主臥室及廚房旁臥室私接220伏特空調電源
線（含私設固定插座）移除、原有電源插座整修、餐廳
旁臥室牆壁裸露電源孔座整修回復等維修工料費3,500
元；移除餐廳旁臥室內堆置之廢棄照明設備工資1,000
元。
⑺油漆修補：連工帶料10,000元。
⑻清潔費：3,000元。
⑼上開費用合計40,921元。
（三）並聲明：
⒈被告應給付原告租金4萬元(103年6月至10月)，及自103
年11月1日起至104年5月12日止，按月給付2萬元違約金。
⒉被告應給付原告40,921元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）對原告請求各項費用之答辯：
⒈積欠原告103年6月至10月的租金，但被告交付2萬元的押
租金，原告尚未返還，在103年8月20日就已提早搬走了。
⒉103年9月20日搬走時有通知原告，是原告要被告搬家的，
怎麼還可以請求違約金。
⒊系爭租賃期間係至103年10月20日，水、電費、管理費應
只支付到此時。
⒋不同意賠償鑰匙的重置費9,500元，搖控器沒有不見，而
且鑰匙也沒有更新，原告只需要複製，缺的兩支鑰匙同意
賠償。
⒌兩扇玻璃窗打破是搬家時不小心打破的，並非故意的，所
以原告對被告提出毀損告訴，業經不起訴處分。玻璃的修
繕費用同意賠償，但2千元太貴了。
⒍燈具修繕費不同意支付，吊扇燈也是被告購置，原來根本
沒有吊扇燈，被告還有收據。原告本來的燈都是壞的，已
經自然耗損，有放在現場，要讓原告看，後來的燈都是被
告買的，原告本來提供的燈壽命都到了，被告拆下來都放
在屋子內沒有動。被告也沒有裝其他的電線，只裝了LED
燈。
⒎油漆費用、清潔費用不同意支付，因浴室漏水，油漆才自
己脫漏的。而且被告向原告租了1年8個月，房子本來就會
越來越舊，不可能完好如初。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告自103年6月起即未繳納房屋租金，迄103年
10月19日租期屆至止，尚積欠4萬元等情，為被告所自承
（見本院卷第56頁），自堪信為真實，從而，原告請求被
告給付租金4萬元，應予准許。
（二）原告主張被告於租期屆滿時，並未即時遷讓交還房屋，依
系爭租賃契約第8條約定，請求被告應自103年10月20日起
至返還房屋日止，按月給付原告違約金2萬元等語。被告
則以其係應原告要求而搬走，且搬家時亦有通知原告，原
告不能請求違約金等語置辯。經查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
民法第250條第1項定有明文。又按約定之違約金過高者，
法院得減至相當之金額，民法第252條定有明文，至於當
事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經
濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，
債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部
履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金
係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上
所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否
過高。
⒉原告上開主張，被告固辯稱其於103年10月20日即已搬離
系爭房屋，惟被告亦自承其並未於當日將鑰匙交還原告，
亦未將房屋點交予原告（見本院卷第56頁反面）。足見，
系爭房屋仍係由被告支配占有使用中。又被告自103年10
月19日租期屆滿時即應依約遷讓交還房屋，乃至104年5月
12日始交付系爭房屋之鑰匙予原告，顯已違反系爭租賃契
約第8條之約定，依約自應賠償原告按照租金二倍（即二
萬元）之違約金至遷讓完了之日止。
⒊本院審酌原告交付被告之系爭房屋原訂租金為每月1萬元
，而被告於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，可能獲得相
當於租金之利益為社會通常之觀念，上開按月以租金二倍
即2萬元之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以1萬元為適
當，原告在此範圍內之主張為有理由。
⒋查原告自103年10月20日起至104年5月12日交付系爭房屋
鑰匙止，應依上開標準計算違約金。是原告請求被告給付
違約金於67,659元｛計算式：（103年10月20日至31日，
合計12日，10,000÷30＝333；333×12＝3,996，元以下
，四捨五入，以下同）＋（103年11月為10,000元）＋（
103年12月為10,000元）＋（104年1月為10,000元）＋（
104年2月為10,000元）＋（104年3月為10,000元）＋（
104年4月為10,000元）＋（104年5月1日至11日，共計11
日，為11×333＝3,663）＝67,659｝之範圍內為有理由，
應予准許。
（三）原告主張被告於租期內至返還房屋日止，積欠應繳納之水
電費用為：⑴水費：103年9月68元、103年11月113元、
104年1月87元、104年3月94元、104年5月79元，合計441
元。⑵電費：103年9月4,607元、103年11月575元、104年
1月456元、104年3月442元，合計6,080元等情，業據提出
與所述相符之水、電費收據為證（見本院卷第21-27頁、
第41-42頁），自堪信為真實。被告雖辯稱應只計算至103
年10月20日為止云云，然被告係104年5月12日始交還系爭
房屋鑰匙予原告，在此之前，系爭房屋仍為被告占有使用
中，上開期間之水電費用自應由被告負擔，是被告所辯，
洵屬無據。
（四）原告主張被告依系爭租賃契約第7條約定，大樓管理費每
月300元應由被告負擔；被告自103年6月起至104年6月止
，計13個月未繳，計欠3,900元等語。被告則以管理費應
只計算至103年10月20日為止等語置辯。經查，系爭房屋
至被告104年5月12日交還鑰匙予原告前，均為被告占有使
用中，上開管理費依約自應由其負擔，是被告所辯，洵屬
無據。惟被告於104年5月12日即將系爭房屋點交予原告，
是其後之管理費仍應由原告自行負擔。是被告應負擔之管
理費為自103年6月起至104年5月11日止。查系爭房屋管理
費為300元，每日為10元（計算式：300÷30＝10），自
103年6月至104年4月之管理費為3,300元（計算式：300
×11＝3,300）；自104年5月1日起至104年5月11日止，
計11日之費用為110元（計算式：11×10＝110），合計為
3,410元。
（五）原告主張依房屋租賃契約書第22條約定，被告應繳還房屋
鑰匙及鐵捲門遙控器，因被告交還房屋時未依約繳還，請
求給付重製費用9,500元等語。被告則以系爭房屋之遙控
器並未遺失，而且鑰匙也沒有更新，遺失2支鑰匙部分，
同意賠償，不同意賠償9,500元等語置辯。經查，原告上
開主張業據提出系爭租賃契約書、隆雅印鎖行估價單為據
（見本院卷第28頁），又被告亦自承遺失2支鑰匙（見本
院卷第56頁反面），而原告既就同一門鎖交付7支鑰匙予
被告，被告僅歸還5支鑰匙，尚有2支鑰匙不知去向，勢必
須全部更換，方能確保系爭房屋不致任人持上開2支鑰匙
輕易進入，是被告雖以遺失2支鑰匙而僅同意賠償2支鑰匙
云云，並不可採，仍應賠償原告因更新門鎖、鑰匙所支出
之費用。是原告請求被告給付鑰匙重製費用9,500元，為
有理由。
（六）原告主張被告因毀壞系爭房屋內兩扇窗戶玻璃，應賠償修
繕費用2,000元，並提出照片、維修報價單為據（見警卷
第22頁、本院卷第43頁）。被告對上開主張並不爭執，且
經本院調取臺灣臺南地方法院檢察署104年度偵字第303號
偵查卷查明，自堪信為真實。從而，原告主張被告應賠償
修繕費2,000元，應予准許。
（七）原告主張因被告未盡善良管理人之義務，造成其需就電燈
等設備進行修繕費，計支出費用6,000元云云。被告則否
認有裝設其他電線，原告本來的燈具已經自然耗損，都留
在現場，要讓原告看，不同意賠償等語置辯。經查：
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。民法第429條第1項定有明文。次按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規
定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第
277條，定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應
先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主
張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或
其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17
年上字第917號判例參照。
⒉本件原告主張為維修系爭房屋客廳之燈座暨燈管，支出材
料與安裝費用1,100元；陽台燈具故障維修400元；客廳電
源線、第四台訊號線、電話線及不明用途外顯線路移除、
主臥室及廚房旁臥室私接220伏特空調電源線（含私設固
定插座）移除、原有電源插座整修、餐廳旁臥室牆壁裸露
電源孔座整修回復等維修工料費3,500元；移除餐廳旁臥
室內堆置之廢棄照明設備工資1,000元，合計支出6,000元
云云，並提出永新木材行報價表、照片為據（見本院卷第
43頁、第45-54頁），然為被告所否認，揆諸上開規定及
實務見解，自應由原告負舉證責任。查原告上開主張依其
提出之照片三、四、十二、十七所示，並無法證明係被告
故意破壞而造成使用功能之減損，況原告所指之燈具本亦
應由原告負責修繕，又被告將故障燈具留置原地方，亦僅
是為證明燈具是自然耗損。是原告僅提出上開照片、估價
單，自無從為其有利之認定。
（八）原告主張被告承租期間造成牆壁污損，須油漆修補，費用
10,000元；以及為清洗被告造成之髒污，請求清洗費用
3,000元云云。被告則以牆壁是自然耗損，油漆係自然脫
落，其向原告承租房屋將近兩年，房屋本來就會隨時間經
過而變舊，不同意賠償等語置辯。經查：
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。民法第429條第1項定有明文。
⒉本件原告主張被告承租期間造成牆壁污損，須油漆修補一
節，固提出永新木材行報價表、照片為據（見本院卷第43
頁、第45-54頁），惟依原告所提出之照片（如照片三，
見本院卷第46頁），並無從辨認被告違反保管義務或故
意造成牆面污穢之情形，況被告承租系爭房屋已近兩年，
本難苛求牆面油漆仍完好如初。又原告固提出設備髒污、
毀損之照片，惟觀諸上開照片（如照片一、二、三、七至
十一、十三至十六、見本院卷第45-53頁），髒污情形並
不嚴重，多為長期使用形成斑駁、陳舊之現象，與現今社
會上部分惡劣之承租人刻意破壞或堆放垃圾之情形，大不
相同，揆諸上開規定，本應由出租人予以修繕。被告辯稱
是自然耗損及租期長致使房屋變舊等語，應屬可採。是原
告請求被告給付油漆修補費10,000元、清潔費3,000元云
云，即無理由。
（九）據上，原告請求被告給付租金40,000元、違約金67,659元
、水費441元、電費6,080元、管理費3,410元、鑰匙重製
費9,500元、窗戶修繕費2,000元、合計為129,090元，為
有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
（十）末按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金
或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替
代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，
承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還
於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者
，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押
租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有
權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保
其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的
，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於
出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務
，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返
還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租
或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充
之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題
（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被
告尚積欠原告租金等費用129,090元，業經本院審認於前
，又原告尚未返還被告押租金20,000元一節，亦為兩造所
不爭執，揆諸上開說明，被告以押租金20,000元抵充後（
見本院卷第18頁、第56頁），尚應給付原告109,090元。
故原告請求被告給付租金等費用109,090元，自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約，請求被告給付109,090元
，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予
駁回。
五、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事
件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規
定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併
此敘明。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
。本件原告起訴時，聲明第一項原為請求被告遷讓返還系爭
房屋，並請求給付租金、及附帶請求至遷讓房屋之日止，按
月給付違約金、水電費、管理費、損害賠償，故附帶請求違
約金、水電費、管理費、損害賠償部分，不併算其價額。惟
嗣後原告已撤回請求被告遷讓返還系爭房屋以及吊扇燈損害
賠償之起訴，則該部分之訴訟費用應由原告負擔。其餘部分
，仍應以起訴時之交易價額，核定訴訟標的之價額。本件原
告請求被告給付租金4萬元、違約金16萬元（自103年10月20
日起至104年5月12日，為期8個月，按月2萬元）、水電費、
管理費、損害賠償部分，合計為250,920元（吊扇燈損害賠
償9,999元部分，經原告撤回，訴訟費用應由原告負擔），
因此，核定本件訴訟標的之價額為250,920元，第一審裁判
費為2,650元。經核原告之請求一部有理由、一部無理由，
本院審酌原告起訴請求之金額與其經駁回部分金額之比例及
利害關係，認訴訟費用由被告負擔百分之四十五即1,193元
（計算式：250,920－9,999＝240,921；109,090÷240,921
＝45％；2,650×45％＝1,193），其餘訴訟費用由原告負擔
為適當，爰確定訴訟費用之負擔如主文第三項所示。
八、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，爰
依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款
，判決如主文。
中華民國104年9月8日
臺南簡易庭法官張麗娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年9月9日
書記官黃郁淇