臺灣新北地方法院109年度訴字第392號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第392號民事判決

裁判日期：民國109年06月10日

裁判案由：損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第392號原告 陳致宇 訴訟代理人 張澤平 律師被告楊麗櫻訴訟代理人 羅一順 律師複代理人 張益昌 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴主張：一、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號4樓之增建5樓之房屋交付予原告。二、被告自民國109年元月20日起應每月支付新臺幣（下同）1萬9,500元及自到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於109年3月31日具狀變更第二項聲明為：被告自109年元月20日起應每月支付原告1萬9,500元至被告將第一項房屋交付予原告之日止及每期金額自到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；復於109年5月6日具狀變更第二項聲明為：被告自109年元月20日起應每月支付原告1萬9,500元至被告將第一項房屋交付予原告之時，惟期間最長不超過116年10月15日，以及每期金額自到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%算之利息等情，有民事起訴狀、民事準備書二狀、三狀在卷可考（本院卷第9頁、第193頁、第285頁）。核原告上開所為聲明之變更係減縮應受判決事項之聲明，核與上述規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、原告與訴外人 黃焜麟 簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租黃焜麟所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號4樓及5樓增建房屋（合稱系爭房屋，分稱系爭4樓房屋、系爭5樓增建房屋），租賃期間自106年10月16日起至116年10月15日止，並約定原告可將系爭房屋出借、轉租、轉讓予第三人而收益。原告簽訂系爭租約後委請專業人員裝潢4樓及5樓房屋，並對系爭房屋投保公共意外責任險。其後另委任訴外人 楊敏瑜 擔任出租人，將系爭4樓房屋及系爭5樓增建房屋分別出租他人收取租金。
㈡、黃焜麟於108年10月2日將系爭房屋所有權移轉登記予被告。依民法第425條規定，系爭租約對於新屋主即被告仍繼續存在，被告雖不否認該租約之存在，惟向原告表示，系爭租約之標的物，應僅限於系爭4樓房屋，不及於系爭5樓增建房屋。被告於108年10月取得系爭房屋所有權後，即以屋主名義要求系爭4樓房屋及系爭5樓增建房屋之房客與被告重新簽訂租約，由被告收取租金。經原告發函向被告表示前屋主出租之房屋確實包含系爭4樓房屋及系爭5增建房屋樓，並請被告停止向承租系爭4樓房屋及系爭5樓增建房屋之房客收取租金，而應由原告收取。其後被告僅同意承租系爭4樓房屋之房客支付租金予原告，被告另更換系爭5樓增建房屋鎖及鑰匙，繼續向承租系爭5樓增建房屋之房客收取租金。被告係於兩造系爭租約存續中，未將租賃標的即系爭5樓增建房屋提供予原告使用收益，反將之出租他人自行收取租金，並更換鎖與鑰匙使原告無法使用收益系爭5樓增建房屋，已違反民法第423條所約定，於租賃契約關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。且被告未交付系爭
5樓增建房屋予原告，致原告無法收取租金，嚴重違反債之本旨，係可歸責於被告之事由而構成不完全給付。再者，被告明知應將系爭5樓增建房屋交付予原告，卻另外出租他人收取租金，被告行為亦符合「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」之要件。原告先前出租系爭5樓增建房屋收取之租金為1萬9,500，自108年10月20日至109年1月19日部分，已自應給付予被告之租金抵銷扣款。茲請求被告賠償之損失為自109年1月20日起至返還系爭5樓增建房屋之日止，每月未能收取之租金1萬9,500元。
㈢、爰依民法第423條規定，請求被告交付系爭5樓增建房屋；先位依民法第227條、備位依民法第184條項前段或後段規定，請求被告賠償原告未能收取之系爭5樓增建房屋租金等情。並聲明：⒈被告應將系爭增建5樓房屋交付予原告。⒉被告自109年1月20日起應每月支付原告1萬9,500元至被告將第一項房屋交付予原告之時，惟期間最長不超過116年10月15日，以及每期金額自到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%算之利息。⒊第二項聲明，原告願以現金供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、原告與黃焜麟所簽定之系爭租約第1條約定租賃標的物為門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號4樓，並未約定5樓為租賃標的物。面積雖記載以現況為準，然其文義難以看出使用現況已包含5樓房屋，公證書內公證人實際體驗情形，亦未針對所謂「依現況為準」為任何說明，且4樓與頂樓加蓋之5樓屬二獨立使用空間，本可分別出租各自收益，原告主張系爭租約標的物包含系爭5樓增建房屋顯然已逾越通常文義解釋之範圍。退步言之，縱系爭租約之標的包含系爭5樓增建房屋，惟系爭5樓增建房屋為未保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記，自無民法第425條第1項規定之適用。
又退萬步言，原告與黃焜麟縱有約定將系爭5樓增建房屋出租予原告，然系爭5樓增建房屋並非原告占有中，且此租賃約定應為未經公證之不定期租賃契約，並不符合民法第425條第2項之要件，故系爭5樓增建房屋部分不適用買賣不破租賃之規定，亦不發生物權化之效力，不得對抗租賃物之受讓人即被告。又被告購買系爭房屋係基於自由市場機制，斟酌情況後，權衡損益，為追求其經濟效益而決定購買，主觀上並非以損害原告為主要之目的，且客觀上僅影響原告之租賃權，無損國家社會，亦不違反公共利益，尚難謂被告購買系爭房屋之行為為權利濫用。
㈡、又原告主張被告侵害其承租房屋之權利，核屬債權之性質，為一般財產上之利益，係屬相對權，存在於原告與黃焜麟之間，因不具公示性，並非民法第184條第1項前段之權利，縱使原告受有租賃權損害，亦非因被告之故意或過失所造成，原告即不得依民法第184條第1項前段之規定請求損害賠償。又被告購買系爭房屋，乃基於自由市場下之合理經濟行為，要難認屬違法或不當之行為，為合法權利之行使，亦無違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗。再者，原告不能僅證明被告知悉原告與黃焜麟之租賃契約，還須證明被告購買房屋一事將會嚴重動搖社會生活之根本原理，方符民法第184條第1項後段之構成要件。縱被告知悉原告與黃焜麟之租約存在，均因被告購買房屋之行為沒有違背社會生活之根本原理，自始都不具備違法性，無構成侵權行為之可能。
㈢、聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告與黃焜麟於106年8月14日簽訂之租賃契約約定，自10
6年8月15日起至106年10月15日止免租裝潢期，租賃期間為106年10月16日起至116年10月15日止，該租賃契約經公證人公證並作成公證書。
㈡、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號4樓及5樓建物之所有權或事實上處分權於108年10月2日自 黃焜霖 移轉登記予被告。
㈢、原告於107年10月22日委由楊敏瑜將系爭5樓增建房屋出租他人，租賃期間至108年10月19日。被告於108年10月9日與系爭5樓增建房屋之承租人重新簽定租約，且自108年10月20日起迄今，向承租人收取租金。
四、本院之判斷：原告主張系爭契約之租賃標的包括系爭5樓增建房屋，且依照民法第425條規定，被告於取得系爭5樓增建房屋之事實上處分權後，應繼受前手與原告間租約等事實，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件之爭執事項，析論如下：
㈠、原告有無向被告前手承租系爭5樓增建房屋？經查，證人黃焜麟於本院證稱：介壽路102號房屋只是借名登記在我名下，所有權人是 許皓青 ，房屋出租的事情也是 許皓清 自己處理，房屋所有權狀也是許皓青自己保管，我提供身分證影本及印鑑章、印鑑證明正本給許皓青作為出租及出售系爭房屋使用等語（本院卷第228至229頁）；證人 姚東宏 於本院證稱：我的職業是房屋仲介，106年間許皓清委託我出租板橋介壽路房屋，該房屋的登記人是黃焜麟，實際決策者是許皓清，許皓清委託我出租的範圍為四樓及五樓，我有到現場查看房屋現況，兩層都是空屋，4樓有3間房間，
5樓有2間房間，因為5樓沒有產權，公證處做公證時只能做有產權的部分，所以租賃契約只有記載4樓，公證人向到場的許皓青及原告解說5樓的部分沒有辦法公證，許皓青跟原告還是同意租賃標的包括4樓及5樓等語（本院卷第225至228頁）。再審諸系爭租約第2條明定106年8月15日至
106年10月15日止為裝潢期間，免收租金，原告亦提出裝潢系爭4樓房屋及系爭5增建房屋之裝修估價單（本院卷第27至31頁），與投保系爭4樓房屋與系爭5樓增建房屋之公共意外責任險及火災保險單（本院卷第35至41頁）等情。衡情原告若非與系爭5樓增建房屋之事實上處分權人達成合意承租該處，自無可能裝修系爭5樓增建房屋與投保公共意外責任險及火災保險。足證證人姚東宏證稱原告與被告前手達成承租系爭5樓增建房屋之合意等情，應堪信為真實。
㈡、原告主張依據民法第425條規定，被告應繼受前手有關於系爭5樓增建房屋之租賃契約，有無理由？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。增列該條第二項之立法理由為：本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。次按公證事務，由法院或民間之公證人辦理之，且公證人作成之文書，非具備公證法及其他法律所定之要件，不生公證效力，公證法第1、11條第1項分別定有明文。是租賃契約未經公證人依公證法規定作成公證文書者，並無任何公證之效力。
⒉經查，原告所提出經公證人於108年8月14日作成公證書之
不動產租賃契約書記載，第一條：租賃之標的物，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○號4樓；面積：依現況為準等情，有該不動產租賃契約書附卷足憑（本院卷第267頁）。次查，證人姚東宏於本院證稱：許皓清要出租給原告的範圍是
4樓及5樓，因為5樓沒有產權，公證處說公證只能做有產權的部分，該不動產租賃契約書是承租雙方合意後在公證處繕打，在公證處公證時除我有在場外，到場的人還有原告及許皓清，公證人有跟到場的當事人確認5樓部分沒有辦法公證，所以公證的契約書沒有記載5樓，只有記載4樓等語（本院卷第225至226頁、第228頁）。基上，公證人作成公證書之不動產租賃契約有關於租賃標的物僅記載4樓，而證人姚東宏亦證稱公證人已向到場之租賃契約當事人說明因系爭5樓增建部分沒有產權，所以無法公證等情。足認公證人主觀上並無為雙方公證有關於承租系爭5樓增建部分，且客觀上雙方租賃系爭5樓增建房屋之內容亦未經公證人依據公證法規定作成公證之文書，揆諸前開說明，雙方有關於租賃系爭5樓增建房屋部分，並不生公證之效力。至於原告雖主張經公證之不動產租賃契約書上記載租賃標的物之面積為依現況為準，而系爭5樓增建房屋之現況即為原告所承租，故可推論該租賃契約書之租賃標的物已包括系爭5樓增建房屋。然此推論結果除與證人姚東宏證述公證人已向雙方當事人解說公證範圍不包括系爭5樓增建物之內容不符外，又審諸系爭5樓增建房屋及4樓房屋為各自獨立之不動產，並無互為附屬關係，若該租賃契約書之租賃標的物確有包括系爭5樓增建房屋在內，自應明確記載免生爭議。是其上所記載面積以現況為準，應係指系爭4樓房屋實際使用之現況。再查，原告主張其承租系爭5樓增建房屋之期間為106年10月16日起至116年10月15日止，原告承租系爭5樓增建房屋之期間既已逾5年，則依民法第425條第2項規定，該租賃契約若未經公證者，並無買賣不破租賃之適用。基上，原告雖就系爭5樓增建房屋確存有租賃契約，然此項「公證」要件並不得以其他方式替代或補正。從而，原告主張被告需繼受前手與原告間有關於系爭5樓增建房屋之租賃契約等情，自屬無據。
㈢、原告主張依據148條第2項規定，被告應受系爭5樓增建房屋讓與人原訂租賃契約所拘束，有無理由？按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條第1項、第2項定有明文。次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院亦著有45年台上第105判例闡示甚明。原告雖援引最高法院104年度台上字第2019號民事判決「按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束」等語。然上開原則係以惡意受讓為其要件，亦即此等使受讓人仍受前手與他人間債權契約拘束之例外情形，並非僅以物之受讓人於受讓時即已知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約為已足，尚需讓與雙方之讓與係以排除原債權契約為目的，而以惡意受讓物之所有權，亦即係以損害他人為主要目的者，始有上開誠信原則之適用，否則不無過度保護債權契約當事人而破壞債權相對性與物權絕對性之民法基本原則，致生妨礙社會交易安全之虞，此觀法院強制執行事件中對於不動產之執行，亦多有因執行標的物為第三人占有而不為點交，由拍定人自行與第三人理清之情形，亦可得其明瞭。經查，被告經由自由經濟市場機制向系爭房屋之所有權人買受系爭房屋，再將系爭房屋出租獲取出租利益，應屬正常經濟活動。原告並未舉證證明被告與系爭房屋所有權人間有關於買賣系爭房屋係以損害原告租賃系爭房屋為主要目的。故縱使被告知悉原告與前手間就系爭房屋存有租賃關係，然其既係基於購買房屋出租賺取利益之正常經濟活動，而非以損害原告承租房屋為主要目的，即難謂被告買受系爭房屋行為有違反誠信原則，而應繼受前手與原告間之租賃契約。再審諸「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文。此條規定為我國民法突破債之相對性，使債權契約得對契約當事人以外之第三人發生效力之例外規定。惟新修訂之民法債編條文於89年5月5日施行後，新增訂之民法第425條第2項規定，期限逾
5年或未定期限之有償不動產租賃契約，若未經公證，縱有占有之公示外觀，仍不得突破債之相對性對抗後手，則於修法後，若認未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約或其他債權契約，仍可於後手明知或可得而知該債權契約存在、占有已以公示方法使後手知悉時對抗後手，顯將產生體系違反、價值判斷矛盾。從而，原告主張依據民法第14
8條第2項規定，被告應受系爭5樓增建房屋讓與人與原告間租賃契約所拘束乙節，自屬無據。
㈣、原告依民法第423條規定，請求被告交付系爭5樓增建房屋，有無理由？按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固有明文。被告亦不否認其於108年10月9日與系爭5樓增建房屋承租人另定租賃契約，並向承租人收取租金等情。然承上所述，被告於108年10月2日自前手取得系爭5樓增建房屋事實上處分權，原告因其與被告前手有關於系爭5樓增建房屋逾5年之長期租賃契約未經公證，而無買賣不破租賃之適用。兩造間就系爭5樓增建房屋既無租賃契約存在，則原告依租賃契約關係請求被告交付系爭5樓增建房屋供其使用，自屬無據。
㈤、原告請求被告賠償其無法收取系爭5樓增建房屋租金之損失，有無理由？⒈原告雖主張被告於租賃契約關係存續中，未依據債之本旨交
系爭5樓增建物供其出租他人收取租金，構成不完全給付，依民法第227條規定，請求被告賠償其無法向承租人收取租金之損失等語。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條固有明文。然承上所述，兩造間就系爭5樓增建房屋，並無租賃關係存在，被告自並無交付系爭
5樓增建房屋予被告之義務。此外，原告並未舉證證明被告有其他交付系爭5樓增建房屋之契約關係存在。兩造間既無債權債務關係，從而，原告依民法第227條規定，請求被告賠償其有關於未能收取系爭5樓增建房屋租金收入之損失，自屬無據。
⒉原告雖又依據侵權行為之法律關係，請求被告賠償未能收取
系爭5樓增建物租金收入之損失等情。惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項固定有明文。然該條第1項規定前後兩段為相異之侵權行為類型，關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益。關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別。詳言之，民法第184條第1項前段所謂之權利，係指私權而言，包括人格權、身分權、物權及智慧財產權等，至於債權或純粹經濟財產上之損失，則不包括在內。是債權等純粹經濟財產之利益受侵害者，僅得依民法第184條第1項後段之規定，請求賠償。又所謂背於善良風俗，係指故意以違背國民一般道德觀念之方法，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，使他人利益受損害而言。經查，原告主張被告係侵害原告承租房屋之權利，屬於侵害債權之類型（本院卷第11頁），原告主張被告所侵害者既屬債權，揆諸前開說明，自無民法第184條第1項前段規定之適用。次查，被告自前手取得系爭5樓增建房屋事實上處分權，對於該建物本有自由處分之權。又兩造間就系爭5樓增建房屋並無任何契約關係，被告將系爭5樓增建房屋出租他人收取租金行為亦為社會正常經濟活動，並未違反國家社會一般利益及道德觀念，尚難認悖於規律社會生活之公序良俗。從而，原告依據民法第18
4條第1項前段或後段規定，請求被告賠償其無法收取系爭
5樓增建房屋租金之損失，均屬無據。
五、結論：原告與前手有關於系爭5樓增建房屋之長期租賃契約未經公證，故無法以該債權契約對抗被告，被告不受該租賃契約所拘束，被告亦無交付系爭5樓增建物予原告使用收益之義務，且被告將其擁有事實上處分權之系爭5樓增建物出租收取租金係正當權利之行為，而非侵害原告權利之行為。從而，原告依民法第423條規定，請求被告將系爭5樓增建房屋交付予原告；依民法第227條或第184條第1項前段或後段規定，請求被告自109年1月20日起每月支付原告1萬9,500元至被告將前項房屋交付予原告之時，惟期間最長不超過116年10月15日，以及每期金額自到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中華民國109年6月10日
民事第六庭法官王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月10日
書記官鄔琬誼