裁判字號：臺灣高等法院臺中分院92年上更㈠字第17號民事判決
裁判日期：民國93年05月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十二年度上更㈠字第一七號
上訴人甲○○○○
參加人丙○○當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國八十七年十二月二十九日臺灣臺中地方法院八十七年度中訴字第八號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於九十三年四月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
一、本件被上訴人主張：上訴人並無任何權源，竟占用伊所有之門牌台中市西屯區何厝西巷一號房屋如原判決附圖（以下簡稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分（以下簡稱系爭房屋），應為無權占有；上訴人提出之租賃契約縱可信為真正，其契約書第一條所載標的物之「內劃紅線部分」，並不能遽認係屬系爭房屋所在，亦不得認租賃標的物為系爭房屋；況系爭房屋已有一百多年歷史，內外均已老舊，與附近景觀不協調，已有收回改建之必要，被上訴人已於民國（下同）八十七年二月及同年三月二十七日以準備書狀通知上訴人因收回改建而終止契約，上訴人於接獲通知後，系爭租約亦已終止，伊有權取回租賃物；另上訴人已逾五年未納租金，伊已於原審訴訟中以八十七年二月準備書狀定期催告上訴人給付五年租金新台幣（下同）一十二萬元，上訴人已於八十七年二月十八日收受書狀，迄未至債務履行地給付，伊業已以書狀及八十七年三月二日以台中法院郵局第九二五號存證信函為終止租約之通知；又上訴人從未通知伊應支付何項租賃物有益費用，伊亦從不知上訴人有何有益費用支出，自無從為反對意思表示，故上訴人不得要求任何有益費用之償還，況租賃物之有益費用支出，與租賃物之返還，並無同時履行抗辯權之適用等情。為此本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，求為命上訴人遷出並返還系爭房屋之判決。經原審為被上訴人勝訴之判決（原審為被上訴人及原審共同原告祭祀公業 何合誠季 全部勝訴之判決，嗣原審共同原告祭祀公業何合誠季部分經二審判決敗訴確定）。上訴人提起本件上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。併稱：否認上訴人所提出之租約為真正及租金為新台幣（下同）九千元，如有租約，應為每年二萬四千元，為赴償債務。況簽約之 何茂元 、 何通棟 、 何同修 偽造七十二年九月及七十三年三月派下員大會開會，而經以共同偽造文書判處有期徒刑四月確定，顯未經祭祀公業授權；縱有租賃，被上訴人已於八十七年二月十八日以準備書狀代催告通知，於八十七年三月二日以存証信函通知終止，故租約應已終止。況系爭房屋建築迄今已達一百二十年餘，歷經九二一地震，依租約第二條約定，並無民法第四百五十條第二項約定，況被上訴人已於八十七年二月以準備書狀表明收回改建，八十七年三月已表明終止契約等語。另被上訴人 何金三 併稱：三十九年即成立祭祀公業，當時主任管理人為 何天佑 ，後來為 何言 ，第三任管理人為何茂元、何通棟、何同修。
二、上訴人則辯稱：不同意被上訴人追加依租賃物返還請求權請求；伊於七十一年間即與被上訴人當時管理人何茂元、何通棟、何同修（以 何合季 祭祀公業管理人名義），就系爭房屋訂立租約，並非無權占有；伊所承租部分，均不得割裂使用，故可憑此推知系爭租賃契約所指劃紅線部分，應為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分；本件兩造間租金給付方式，每半年九千元，向係由被上訴人前管理人何通棟前來上訴人處收取，屬「往取債務」，依民間租賃習慣，亦多係以出租人至承租人處收租之「往取」方式為慣例。自八十二年至八十六年五年租金已合法提存，八十七年上半年租金九千元，伊已委由律師寄送，嗣後租金均以匯票或提存方式給付，被上訴人終止合約，並非合法。被上訴人空言改建，並未先期通知或提出具体方案或相關証明，所提出之改建設計圖，亦與建築法規有違，不得認兩造間租賃契約之終止條件已成就，且被上訴人於九十年一月十四日召開派下員大會時，亦未就改建議題提出討論，益難認有決定收回重建。被上訴人主張上訴人有將系爭房屋違約使用情形，乃此新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第四百四十七條規定不得提出等語。併聲明：
（一）原判決除確定部分外廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、參加人丙○○則稱：本件系爭房屋為祭祀公業何合季所有，七十一年間祭祀公業何合季尚無管理人，迨七十二年六月二十一日申報派下員經公告登記，當時即以三十九年會員勵年名簿為準，八十六年六月二十二日召開派下員大會改選新管理人，經區公所八十六年七月十日同意備查，但上訴人不依法定方式與被上訴人訂立方法使用收益，依民法第四百三十八條第二項，出租人得終止租約，並收回租賃物云云。
四、本件被上訴人祭祀公業何合季管理人，已於九十年三月間已選任新管理人為何金
三、 何富源 、 何言添 、 何財銘 、 何肅格 五人，並聲明承受訴訟，尚無不合，合先敘明。再者，訴1狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經原告同意，請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。此觀民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、七款規定自明。本件被上訴人於起訴時主張依民法第七百六十七條請求，惟於一審第二次開庭審理中追加依租賃物返還請求權，其不影響被告之攻擊防禦，其主要原因事實復相同，証據資料相通且可共用，故應予准許為訴之追加，併予敘明。至被上訴人何金三、何言添、何肅格於九十二年十二月十日答辯狀表所稱「聲明請將上訴人與証人乙○○、丁○○等三人均遷讓房屋」，雖經何金三、乙○○稱係訴之訴追（見本院卷第一宗第一百五十三頁）， 惟渠 等於本院最後言詞辯論時均陳稱引用九十二年五月二十六日書狀，顯已因變更聲明而撤回其追加對訴外人丁○○、乙○○之請求，本院就此丁○○、乙○○部分不再審究，併此敘明。
五、被上訴人何合季祭祀公業主 張伊 為系爭房屋所有人，現為上訴人占用中一節，業據其提出族譜二頁為証，並為上訴人所不爭執。至上訴人主張伊於七十一年間即與被上訴人何合季祭祀公業當時管理人何茂元、何通棟、何同修就系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分訂立租約，並非無權占有云云置辯，並提出合約書、租金簽收簿等為証。雖為被上訴人所否認，且稱，斯時何通棟、何同修、何茂元非祭祀公業管理人，其與上訴人所訂租約無效云云。惟查，租賃合約書是七十一年一月三日訂立，有合約書附卷足稽（見原審卷第三十六頁），証人何茂元並証稱合約書是其簽名，當時伊是掛名主任管理員，實際上的管理者是已去世的何通棟等在卷（見本院更審前卷第一０六頁反面）。核與証人丁○○、乙○○証稱係由何通棟前來收租等情相符。再參以被上訴人何金三、何言添及參加人丙○○亦均稱：上訴人之前有與何茂元，何通棟、何同修等三人訂契約；但後來八十六年我們改選後，上訴人沒有再與我們訂契約等語（見本院卷第一宗第一百五十四頁）。益証本件租約為真正，僅係嗣後祭祀公業管理人改選後，上訴人未再與新選任之管理人重行訂立租約而已。再者，祭祀公業管理人是否為合法之管理人，應以其產生之方式是否合於規定之規定或習慣為準，至於有無向主管機關申請備查，對管理人之合法性不生影響。本件祭祀公業何合季管理人於七十一年間雖未向主管機關報備管理人之登記資料，惟「祭祀公業土地清理要點」係六十九年公布，被上訴人於七十二年始依前開要點辦理公告登記，亦有台中市西屯區區公所函覆在卷，是此不影響何通棟、何同修、何茂元為管理者之效力。況被上訴人何金三已自承何茂元、何通棟、何同修係祭記公業何合季第三任管理人，七十七年何通棟死亡前曾移交其所保管管之會員勵年簿等情（見本院卷第二宗第四十八頁），移交附註上並載明何通棟為副主任委員。此有參加人丙○○所提出之祭祀公業何合季、何合誠季會員勵年簿在卷足稽（見本院卷第一宗第一百六十五至第一百七十九頁），其餘被上訴人對此復不爭執；且何茂元証稱其係當時掛名主任管理員，實際上由何通棟管理等情，如前所述。另系爭房屋所坐落之台中市○○區○○段○○○號土地於三十八年間辦理總登記，八十八年間尚登記所有權人為祭祀公業何合季管理委員會，管理人何茂元、何通棟、何同修三人，亦有土地登記簿謄本附卷可按。顯見訂立系爭租約時，何通棟、何同修、何茂元均係被上訴人祭祀公業何合季之管理人。至上訴人何合季祭祀公業所提出之台灣台中地方法院七十六年度訴字第九一○號刑事判決（見本院卷第一二八頁），僅可證明彼等三人於七十二年九月及七十三年三月十日犯罪，其時間在上訴人與何茂元等三人訂立租約之一年八個月後為之，訂約當時何茂元等三人確實具有管理人之身分，其與上訴人所訂之合約書自為有效。再查，上訴人至今雖尚無法提出合約書附件，以供本院查證如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分是否即為合約書所訂定之租賃物範圍。然經本院訊問亦同住在系爭房屋附近之證人乙○○、丁○○，彼等均一致證稱，上訴人現在使用的部分，大概就是其承租的範圍（見本院更審前卷七十一頁反面、第七十二頁正面），證人乙○○並提出其等各租用人使用之範圍圖示（見本院更審前卷第八六頁及本院卷第一宗第一五五頁），其中上訴人使用之範圍即包括Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ等部分，參酌上訴人承租系爭房屋係為居住之用，而附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分為住房、客廳（見本院卷第一○六頁正面勘驗筆錄），須一併租用始合乎居住之用，足以認定上訴人租用房屋之範圍即附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，被上訴人抗辯租賃標的物範圍不明，不足採取。
六、是上訴人與被上訴人何合季祭祀公業二造間就系爭房屋有租賃關係，已如前述。然依兩造合約書第二條載明租期「自七十年七月一日起至接到何合季祭祀公業通知收回改建止」，即被上訴人若有收回改建之決定，則上訴人於收到上開通知時，上開租賃契約之終止條件即告生效。故系爭租約為附條件之不定期租賃，出租人欲終止租約時，僅須通知承租人即條件成就，而不須依土地法規定待「出租人有收回自住或改建之必要」始可收回。且兩造租約第二項之規定亦應優先於民法第四百五十條第二、三項關於「未定期限之租賃，各當事人得隨時終止租約，但應依習慣先期通知」之規定。系爭房屋結構為土埆、木架、紅磚、紅瓦傳統建築，距今已有一百餘年，為兩造所不爭，被上訴人已於八十七年二月十八日提出書狀中表達因系爭房屋年代甚遠，安全堪虞，且與附近環境景觀有別，其已計劃改建，並表示依合約第二條規定通知終止租約，於同日為上訴人所收受，亦為上訴人所自認收受在案。復於八十七年三月十日以書狀通知終止租約，嗣並提出為上訴人所不爭執其真正之 林朝國 、 游曜維 建築師事務於八十六年十一月七日之設計圖為証（見本院卷第二宗第四十八頁），足認被上訴人確於八十六年間即欲收回重建，故委由建築師製圖。上訴人嗣後否認該設計圖之真正並非足取。況上訴人所提出九十年一月十四日被上訴人派下員大會之錄音譯文摘要中亦提及派下員提出合建或如何改建之方案，其中曾有派下員提及伊曾提出好幾個方案供主席參考，（本院更審前卷第二百七十三頁）益徵被上訴人確早於九十年一月十四日派下員大會前，即有終止租約改建之計劃與討論，至該設計圖是否符合建築行政法規，並非出租人可否終止租約之要件；何況依兩造之租約第二條亦僅約定「自七十年七月一日起至接到何合季祭祀公業通知收回改建止」，足見被上訴人只須提出興建計劃，即可終止租約，且其所提出之設計圖係八十六年間製作之興建計劃概圖，至收回以後實際如何興建？是否符合興建時之建築法令？均係屬收回後實際興建之事由。是本件租約自因被上訴人收回重建而終止租約。
七、又「承租人所有民法第四百三十一條第一項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。」，最高法院三十三年度上字第二三二六號判例著有明文。是縱雙方有租賃關係存在，上訴人尚不得以有益費用尚未償還為藉口而拒絕租賃物之返還。
八、復依民法第八百二十八條第二項後段規定，公同共有物其他權利之行使，仍需得公同共有人全體同意，而所謂其他權利之行使，自包括就公同共有物之使用收益。又依民法第八百二十七條第二項雖規定各公同共有人之權利，係及於公同共有物之全部，惟其權能之行使，應受公同關係所由生之法律規定或契約約定之限制或拘束，此乃基於公同共有之特性所使然。公同共有人不得主張公同共有物有其特定部分。因此，上訴人雖另辯稱，其亦為祭祀公業之派下員，依法亦為公同共有人，而得享有公同共有物之權利使用收益系爭房屋云云，惟依上開之說明，其未得全體公同共有人之同意，則不得主張得使用收益公同共有物特定之部分（即系爭房屋）而害及其他共同共有人之權利，故上訴人此部分之抗辯，亦無足取。
九、綜上所述，租賃契約既經終止，上訴人既無正當權源，而占有使用系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，是被上訴人何合季祭祀公業本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及租賃物返還請求權規定，請求上訴人自系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分遷出返還被上訴人何合季祭祀公業，為有理由，原審依此而為被上訴人何合季祭祀公業勝訴之判決，經核並無不合。上訴人上訴論旨，仍執前詞請求就此部分廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘關於以他項理由終止租約之陳述及所提其他證據，於本件爭點已無影響，爰不一一斟酌論述，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年五月五日~B1民事第六庭審判長法官吳火川~B2法官陳繼先~B3法官吳惠郁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官柯孟伶中華民國九十三年五月六日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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