宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第2120號
原 告 丙○○
訴訟代理人 汪團森 律師
被 告 文化京華大樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間98年度板簡字第2120號請求遷讓房屋等事件於中華
民國98年9月11日言詞辯論終結，於中華民國98年9月18日下午4
時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣文化京華社區大樓是建商總維公司與第一商銀等多名地
主多人為起造人所興建，其中門牌號碼為板橋市○○路○
段○○○號14樓房屋及基地乙戶，即是建商總維公司為起造
人並於民國（下同）83年9月30日為保存登記。89年9月11
日被查封登記，92年10月30日拍定由訴外人 張雪馨 買受，
92年11月17日法院囑託塗銷查封登記，92年11月28日以拍
賣原因從總維公司移轉登記為訴外人張雪馨所有。經多次
轉手，於97年10月7日原告從前手取得系爭房地產之所有
權。
（二）原告簽約購買後，要裝潢時發現天花板有異狀，為何有軌
鋼條等東西？質問前手後經告知，系爭房屋乃建商總維公
司，於89年9月11日被其債權人第一商業銀行聲請假扣押
後查封登記(執行案號為89年度民執全梅字第1951號)，
假扣押執行筆錄僅以債務人自述而未到場履勘及照相存卷
即於第十二點記明：「另329號14樓、14樓-1、14樓-2建
物為 黃忠信 自住，均無增建」。實則系爭房屋由總維公司
黃忠信董事長（即當時台北縣議員）居住，於房屋取得使
用執照後即有往上增建，乃將屋頂平台即天花板部分拆除
後，在室內搭建樓梯往上增建至第15樓約19坪，及第16
、17樓各約6坪之增建物，更將瓦斯錶、管線設置於增建
之第15樓牆垣內側。除附圖照片外，有相關照片為證。嗣
91年間總維公司之債權人板信商銀對系爭房屋及其他屬總
維公司之不動產聲請強制執行(案號為91年度執字第6606
號日股)，因延續前案債權人第一商業銀行之假扣押程序
進行拍賣，法院也沒有發現有增建事情，92年10月30日由
吳美璋 及張雪馨二人合標得含系爭房屋共八戶不動產。為
點交事項，執行法官於93年3月29日下午2時30分到場，總
維公司法代黃忠信在場稱：329號14樓、14樓-1、14樓-2
亦係債務人自行使用，若雙方協調不成，願依規定連同四
樓部分點交給買受人。當時黃忠信為保房屋，透過第三者
阻撓點交，並想買回自住，甚至造成合作應買之張雪馨及
吳美璋不合。最後黃忠信搬走，但15樓增建房屋，竟被人
用木板釘住，此後由管委會霸佔作為會議使用。訴外人張
雪馨女士意在投資獲利，畏懼於管委會勢力，不敢與管委
會抗衡，只好自行拆除室內樓梯，以簡易天花板遮掩，並
多次轉手，造成系爭房屋價值大損，結構體缺陷。
（三）原告訴代調閱有關謄本、異動索引後，再從張雪馨女士處
取得照片、執行筆錄等資料，顯可認定本件頂樓增建部分
，原由室內樓梯出入，無獨立性。又由黃忠信自住時增建
，學理上乃所有權之擴張。大法官謝在全著民法物權論下
冊第52及53頁所述，即採此見解。且「辦理強制執行事件
應行注意事項」第42點（三）之「…於建築物再行擴建或
增建，」且系「應認為係抵押物之從物，或因添附而成為
抵押物之一部」，即不必就擴建或增建部分分別估定價格
，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。顯然法制亦採之
。詳言之，附圖照片所示增建物，與已登記之6943建號房
屋屬一物，故原告所有權及於增建房屋。
（四）原告為顧慮社區情誼，不想逕以訴訟解決爭議，爰先於98
年3月26日以（98）弘民字第80301號律師函，請被告管委
會遷讓返還增建物，被告於98年4月1日收到。五月初被告
召開管理委員會會議時，通知原告到場表示意見，會議地
點正是該頂樓增建物內。但會後由總幹事向原告訴代回電
表示：「委員會認為增建物位在頂樓平台，而頂樓平台屬
公共設施，所以增建物屬於公共設施，管委會不必返還」
。故原告不得已起訴！
（五）按民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有
物者，得請求返還之。又無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害者，應返還其利益，民法第179條著有明文。
且最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦謂「…無權
占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之
觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相
當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」同理，無權
占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通
常之觀念，自應返還相當租金之利益。查被告無權占有屬
原告所有系爭建物，原告得依民法第767條規定請求遷讓
返還；至於被其占用約19坪之建築物，依位處板橋市○○
路○段不到民生路，離板橋火車站三鐵共構處不到800公
尺，以每坪租金新台幣（下同）600元計，約12000元左右
。原告退一步，僅請求自97年10月8日起（原告取得所有
權日為97年10月7日）按月給付不當得利即相當租金1萬元
，應屬合理。為此爰依民法第767條及第179條之規定提起
本訴等語，並聲明：求為判決：⑴被告應自原告所有座落
台北縣板橋市○○路○段○○○號14樓頂樓增建之15樓約19坪
建物騰空遷讓返還予原告。⑵被告應自97年10月8日起至
遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告10000元。⑶訴
訟費用由被告負擔。⑷請准供擔保予以假執行。
二、被告否認原告上開主張，並以：系爭房屋全部都是被告蓋的
。大門本來就有，不是被告改建的。現在沒有十四樓內部樓
梯通到十五樓，八十三年原來就有這個房子。只是在九十三
年增建從照片上所示鐵皮屋頂部分，磚牆部分都是原來的，
目前還是管委會占有中。依公共設施圖及持分圖，原來十一
坪是瞭望台，現打出去是二十八坪，等於增建十七坪。原告
是九十七年買系爭房屋，應該向前手主張，系爭房屋在鈞院
91執6606號執行事件，沒有點交，是公共設施等語置辯，並
提出建物測量成果圖、建物登記謄本及異動索引等為證。
三、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負
擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之，民法第799
條定有明文。又區分所有者，係指區分一建築物而各有其專
有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，公寓大廈
管理條例第3條第2款亦規定甚明。查本件系爭位於臺北縣板
橋市○○路○段○○○號之建物，為14層樓建築而各有其一部之
所有權，頂樓附有3層樓之建物，原告所請求之第15樓建物
，乃係整棟建築物頂樓瞭望台所改建，有獨立大門，目前14
樓內部樓梯無法通往15樓，為兩造所同認（見本院98年9月
11日言詞辯論筆錄），並有原告所提出現場照片、被告所提
出建物測量成果圖、建物登記謄本及異動索引附卷可稽，則
不論現狀係何時發生，查該頂樓建物並未辦理保存登記，亦
為兩造所不爭，並有建築改良物登記謄本影本附卷可稽，系
爭頂樓建物乃係與大樓為同一設計之結構體，欲使用或進入
該頂樓建物均須經由整棟建物內部樓梯出入，否則無法與外
界相通，且頂樓乃全體住戶所共有而為共用部分，系爭頂樓
增建之建物即屬整棟建物附屬之共用部分，雖其未辦理保存
登記，但揆諸前揭法條之規定，其依法自應屬該建物之全體
區分所有權人所共有甚明，是原告主張添附取得該頂樓建物
之所有權，於法不合，顯不可採。
四、另按管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公
寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管
理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明
文，本件被告管理委員會係公寓大廈區分所有權人團體之代
表機關，僅具非法人團體之性質，系爭頂樓建物事實上是否
僅能由被告成員使用，已非無疑，且被告仍僅係區分所有權
人團體之代表機關，僅在訴訟法上有當事人能力，其在實體
法上並無權利能力，亦無責任能力，系爭頂樓建物縱係被告
管理委員會成員使用，占有人仍應認為係實際支配管領之自
然人或區分所有權人全體，被告應無占有之能力，顯非占有
人，則原告主張係被告無權占有依法即難認為有理由。被告
既非占有人，是原告另依民法第179條之規定請求無權占有
相當於租金之不當得利，亦無理由。又原告陳稱：系爭建物
於本院91年度執字第6606號執行事件已於93年3月29日點交
云云（見本院98年9月11日言詞辯論筆錄），果係如此，原
告已成為系爭建物占有人，豈有請求被告給付不當得利之權
利，原告所述，與其請求不一致，亦不足採，併予敘明。
五、原告既非系爭建物所有人，被告亦非系爭建物占有人，從而
，原告依民法第767條所有物返還請求權及第179條不當得利
之法律關係，請求被告應將座落台北縣板橋市○○路○段○○○
號14樓頂樓之增建之15樓約19坪建物騰空遷讓返還予原告並
自97年10月8日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原
告新台幣10000元，均無理由，應予駁回。
六、因本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於
本件判決結果並無影響，不再一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(台北縣板橋市○○路○
段○○巷○號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
書記官吳祉瑩