臺灣新北地方法院103年度訴字第2433號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2433號民事判決

裁判日期：民國104年06月09日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2433號原告 許英宗
廖婉夙 兼上共同訴訟代理人 許永壽 被告 林忠賢
林忠瑩 林靜英 林靜慧 林温梅桂 林衍志 林峰均 林衍村 林可荑 林雪花 林 王盈湘 吳 林美秀 林春泉 兼上共同訴訟代理人 李美雲
林 陳愛枝 被告 林宏昌
林宏仁 林欣怡 共同訴訟代理人李美雲上列當事人請求拆屋還地等事件，本院於民國104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、 林王盈湘 、 吳林美秀 、林春泉、李美雲、 林陳愛枝 、林宏昌、林宏仁、林欣怡應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示1029（1）面積三一點五一平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告許英宗、廖婉夙、許永壽及其共有人。
被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、林王盈湘、吳林美秀、林春泉、李美雲、林陳愛枝、林宏昌、林宏仁、林欣怡應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示1030（1）面積一三點五一平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告許英宗、許永壽及其共有人。
被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、林王盈湘、吳林美秀、林春泉、李美雲、林陳愛枝、林宏昌、林宏仁、林欣怡應自民國一０四年四月二十一日起至返還第一、二項所示土地之日止，按月給付原告許英宗新臺幣壹佰陸拾捌元、原告許永壽新臺幣玖佰元。
被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、林王盈湘、吳林美秀、林春泉、李美雲、林陳愛枝、林宏昌、林宏仁、林欣怡應自民國一０四年四月二十一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告廖婉夙新臺幣貳佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：㈠被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林温梅桂、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、林王盈湘、吳林美秀、林春泉、李美雲、林陳愛枝、林宏昌、林宏仁、林欣怡等18人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1029號土地）上之建物，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○號房屋（未辦保存登記，下稱系爭房屋）如民事起訴更正狀附圖Ｃ部分拆除，將土地返還原告及其全體共有人。㈡被告18人應自民國
102年1月1日起至103年4月30日止賠償原告及其全體共有人，相當於租金之不當得利新臺幣（下同）70,200元，並分別自103年5月1日起至拆屋還地日止賠償原告及全體共有人，相當於租金之不當得利3,900元；嗣具狀變更為：㈠被告18人應坐落系爭1029號土地、新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1030號土地）上之建物，即系爭房屋如附圖所示1029（1）面積31.51平方公尺、1030（1）面積
13.51平方公尺之建物拆除，將土地返還原告及其共有人。㈡被告18人應自103年6月1日起至拆屋還地日止賠償原告相當於租金之不當得利每月1,821元（即占用系爭1029號土地部分賠償原告許永壽955元、原告許英宗130元、原告廖婉夙297元；占用系爭1030號土地部分賠償原告許永壽329元、賠償原告許英宗110元）。嗣再於104年4月21日言詞辯論期日當庭將其上開不當得利請求之起算日變更為「104年4月21日」。查原告所為上開訴之追加、變更，其請求之基礎事實同一，且部分擴張、部分減縮應受判決事項之聲明，核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭1029、1030號土地為原告與其他人共有，原告許永壽應
有部分分別為120分之28、32分之6，原告許英宗應有部分分別為600分之19、96分之6，原告廖婉夙就系爭1029號土地應有部分為400分之29。然系爭1029、1030號土地竟遭被告等人以系爭房屋無權占有使用，致原告及其他共有人無從使用，原告自得依民法第767條前段、第821條規定，請求被告拆除其無權占有系爭土地之房屋，將土地返還原告及其全體共有人。
㈡按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念。被告之房屋既無權占用系爭土地，即屬無法律上原因而受有使用土地之利益，並致原告無法利用該土地而受有相當於租金之損害，原告亦得依民法第179條前段規定，請求被告應自104年4月21日起至拆屋還地日止賠償原告
3人相當於租金之不當得利每月1,821元（詳附表所載）。㈢併聲明：
⒈被告應將系爭1029、1030號土地上之建物，即系爭房屋如
附圖所示1029（1）面積31.51平方公尺、1030（1）面積13.51平方公尺之建物拆除，將土地返還原告及其共有人。
⒉被告應自104年4月21日起至拆屋還地日止賠償原告相當於租金之不當得利每月1,821元（詳附表所載）。
二、被告則抗辯：㈠系爭房屋於44年12月6日，由被告之被繼承人 林水俊 向當時
之所有權人即業主 蔡水永 以3萬元價購「永為所有」，此有林水俊與蔡水永當時在代書吳國興事務所簽訂之不動產買賣契約書可證，該契約內容略為：「…立契約書人：林水俊為甲方（即買主）、蔡水永為乙方（即賣主）、雙方簽訂新建房屋買賣事宜、第一、乙方所有新建…臺北縣三重鎮（現改制為新北市○○區○○○○路○○○○○○○○○○○○○號所在磚木造貳層樓…包括基地約定價格為新臺幣叁萬元整由甲方（即林水俊）價購永為所有。第二、付款辦理於即日由甲方先付款壹萬元與乙方（即蔡水永）親自收訖不另立收據…餘款約定本（十二） 月武 拾壹日以前付清而乙方應移管不動產與甲方管…。第三、乙方保證該不動產並無任何來歷不明或糾紛等…概由乙方負責理直與甲方無涉。第四…拾貳月貳拾壹日再入金壹萬肆仟元整；拾貳月廿四日再入金伍仟元整。」基上，林水俊已價購而取得系爭房屋及坐落基地之所有權無疑，且依法完納房屋稅。今原告以民法第767條規定主張被告無權占有而訴請拆屋還地，及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，顯無理由。
㈡又林水俊當年價購系爭房屋及坐落之基地時，因不諳法令而
未將系爭房地及時辦理交易過戶，且仍依法完納系爭房屋之房屋稅至屋齡折舊殘值達免徵房屋稅之標準，林水俊其子女在此居住至今約60年，之前並無產權糾紛。系爭房屋原地主逕自於99年12月22日、100年12月30日及103年4月11日分別賣予原告等人，顯有侵害被告優先承買權，就此被告等人擬對原地主及原告等人訴請系爭房屋所坐落之基地有優先承買權，是被告等人繼承林水俊「買賣占有」系爭房屋，並非無權占有，本件原告之訴為無理由。
㈢再「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得
執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」最高法院年台上字第389號著有判例。故如在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付即有正當權源。本件系爭房屋及坐落之基地既為被告被繼承人林水俊向當時之所有權人即業主蔡水永價購，原告請求拆屋還地及相當於租金之不當得利，自屬無理。
㈣併聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告許英宗、廖婉夙、許永壽為系爭1029號土地之共有人，應有部分依序為600分之19、400分之29、120分之34（原告誤認為120分之28），原告許英宗、許永壽為1030號土地之共有人，應有部分依序為為96分之6、32分之8（原告誤認為32分之6），系爭1029、1030號土地遭被告林忠賢、林忠瑩、林靜英、林靜慧、林衍志、林峰均、林衍村、林可荑、林雪花、林王盈湘、吳林美秀、林春泉、李美雲、林陳愛枝、林宏昌、林宏仁、林欣怡（下稱林忠賢等17人）繼承所得之系爭房屋占用，即占用如附圖所示1029（1）部分面積31.51平方公尺，1030（1）部分面積13.51平方公尺之事實，有土地登記謄本2份、繼承系統表及戶籍謄本在卷可稽（見本院卷㈠第60至76頁、223至238頁），並經本院於103年12月17日前往現場勘驗，及囑託新北市三重地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈠第174至176頁、第182頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實
四、原告主張系爭1029、1030號土地遭被告等人之系爭房屋無權占有使用，其自得請求被告拆除系爭房屋，將土地返還原告及其共有人等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點為：㈠原告得否請求被告拆除系爭房屋並將土地返還？㈡原告得否向被告請求給付相當於租金之不當得利及其金額為何？
五、關於原告得否請求被告拆除系爭房屋並將土地返還部分：㈠被告林忠賢等17人雖抗辯：系爭房屋及坐落之基地係其等之
被繼承人林水俊於44年12月6日向當時之所有權人蔡水永以
3萬元代價購得，且已依法完納房屋稅，可見林水俊已因價購而取得系爭房屋及坐落基地之所有權，原告主張被告無權占有而訴請拆屋還地，顯無理由云云，並提出林水俊與蔡水永於44年12月6日簽訂之不動產買賣契約書、房屋稅繳納通知書及房屋稅籍證明書等件影本為證（見本院卷㈠第145至
147頁、第150至155頁、第201頁）。惟查，依上開不動產買賣契約書第1條之約定，林水俊購買不動產之標的為「臺北縣○○鎮○○○路○○○○○○○○○○○○○號所在磚木造貳層樓住家壹棟（所在如附圖）…包括基地」，而系爭10
29、1030號土地重測前之地號為三重埔段菜寮小段310之12、306之1地號，與上開買賣契約所載基地之地號不符，則林水俊購買之土地是否確為系爭1029、1030號土地已不無可疑？況系爭1029、1030號土地自始至今均未登記為蔡水永或其繼承人所有，亦有原告提出之上開2地號之舊臺北縣土地登記總簿影本及繼承該2筆土地之繼承系統表在卷可佐（見本院卷㈡第10至12頁），益見林水俊於購買系爭房屋時並未向系爭1029、1030號土地之真正所有權人購得土地甚明，被告林忠賢等17人上開抗辯並非可採。
㈡被告林忠賢等17人又抗辯：林水俊當年價購系爭房屋及坐落
之基地時，因不諳法令而未將系爭房地及時辦理交易過戶，且仍依法完納系爭房屋之房屋稅至屋齡折舊殘值達免徵房屋稅之標準，系爭房屋原地主逕自於99年12月22日、100年12月30日及103年4月11日分別賣予原告等人，顯有侵害被告優先承買權云云。然按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而林水俊購得之系爭房屋所坐落系爭1029、1030號土地並非原出賣人蔡水永所有，且與原土地所有權人並無地上權、典權或承租關係，則原土地所有權人出賣系爭10
29、1030號土地應有部分予原告等人，自無上開優先承買權規定之適用，是被告林忠賢等17人此部分抗辯亦無足取。㈢被告林忠賢等17人再抗辯：依最高法院年台上字第389號判
例意旨，在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付即有正當權源，本件系爭房屋及坐落之基地既為被告被繼承人林水俊向當時之所有權人即業主蔡水永價購，原告請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，自屬無理云云。惟查，蔡水永並非系爭1029、1030號土地之所有權人，已如前述，本件當無上開判例意旨之適用，被告林忠賢等17人上開所辯亦非可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段規定甚明。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院84年台上字第339號判例參照）。本件原告許英宗、廖婉夙、許永壽既為系爭1029號土地之共有人，原告許英宗、許永壽為系爭1030號土地之共有人，且為被告林忠賢等17人所有之系爭房屋所占用，則原告許英宗、廖婉夙、許永壽請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1029（1）面積31.51平方公尺建物，將土地返還原告許英宗、廖婉夙、許永壽及其共有人，原告許英宗、許永壽請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1030（1）面積13.51平方公尺建物，於法有據，應予准許。至原告廖婉夙請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1030（1）之建物將土地返還全體共有人部分，因原告廖婉夙並非系爭1030號土地之所有權人，自無權為此部分請求，應予以駁回。
㈤次按遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血
親卑親屬。二、父母。三、兄弟姐妹。四、祖父母，民法第1138條定有明文。又第1138條所定第一順位之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分，民法第1140條亦有明文規定。查林水俊係於76年6月4日死亡，其次子 林次德 則於74年6月12日死亡（參見前揭繼承系統表及戶籍謄本所載），可知林水俊之直系血親卑親屬林次德於繼承系爭房屋開始前即已死亡，依法自應由林次德之直系血親卑親屬即被告林衍志、林峰均、林衍村、林可荑代位繼承其應繼分，而被告林温梅桂為林次德之配偶，並無上開代位繼承之權利，且於林水俊死亡時亦非民法1138條所定之法定繼承人，並無繼承林水俊遺產之權利，故被告林温梅桂並非因繼承而為系爭房屋之所有權人之一甚明，其對系爭1029、1030號土地自非屬無權占有人，是以，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告林温梅桂拆屋還地部分，於法無據，不應准許。
六、關於原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利及其金額部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告所有之系爭房屋占用系爭1029、1030號土地如附圖所示1029（1）、1030（1）部分並無法律上權源，而受有利益，則原告依不當得利之法律關係，按其就該2筆土地應有部分請求被告林忠賢等17人給付相當於租金利益之不當得利，自屬有據。㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查：系爭1029、1030號土地位於新北市○○區○○○路傳統市場巷內，距該傳統市場約40公尺，系爭房屋所面臨之大同南路89巷道寬約2.4公尺，兩旁均為2至4樓之老舊建築等情，經本院勘驗明確，有上開勘驗筆錄在卷可憑。本院斟酌上情，及系爭1029、1030號土地生活機能尚稱普通之狀況，認原告請求被告林忠賢等17人給付相當於租金之不當得利，以土地申報地價年息7%計算為適當。又系爭10
29、1030號土地102年度之申報地價，均為每平方公尺15,600元（參見前揭土地登記謄本），則原告自104年4月21日起每月得請求被告林忠賢等17人給付相當於租金之不當得利金額，原告許永壽部分為900元【即：系爭1029號土地部分：15,600元×31.51×28/120（原告許永壽僅請求此部分）×7%÷12＝669元（元以下四捨五入，以下同）；系爭1030號土地部分：15,600元×13.51×6/32（原告許永壽僅請求此部分）×7%÷12＝231元；669元＋231元＝900元】，原告許英宗部分為168元【即：系爭1029號土地部分：15,600元×31.51×19/600×7%÷12＝91元；系爭1030號土地部分：15,600元×13.51×6/96×7%÷12＝77元；91元＋77元＝168元】，原告廖婉夙部分為209元【即：系爭1029號土地部分：15,600元×31.51×29/400×7%÷12＝209元】。
至原告請求被告林温梅桂給付相當於租金之不當得利部分，因被告林温梅桂並非本件之無權占有人，自不能准許。
七、綜上所述，原告許英宗、廖婉夙、許永壽依民法第767條第
1項前段、第821條規定，請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1029（1）面積31.51平方公尺建物，將土地返還渠
3人及其共有人，及原告許英宗、許永壽請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1030（1）面積13.51平方公尺建物，將土地返還渠2人及其共有人，為有理由，應予准許；原告廖婉夙請求被告林忠賢等17人拆除如附圖所示1030（1）建建物，及原告3人請求被告林温梅桂拆除如附圖所示1029（
1）、1030（1）建物，將土地返還部分，則無理由，應予駁回。又原告許英宗、許永壽依民法第179條前段規定，請求被告林忠賢等17人自104年4月21日起至返還如附圖所示1029（1）、1030（1）建物占用之土地日止，按月給付原告許英宗168元、原告許永壽900元，及原告廖婉夙請求被告林忠賢等17人自104年4月21日起至返還如附圖所示1029（1）建物占用之土地日止，按月給付其209元，為有理由，應予准許；原告等逾上開金額及對被告林温梅桂之不當得利之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
參、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國104年6月9日
民事第三庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國104年6月9日
書記官莊川億附表：被告18人應給付原告3人每月合計金額新臺幣1,821元┌──────────────────────────┐│被告18人占用1029地號土地面積31.51平方公尺，103年度││申報地價每平方公尺為15,600元：││原告許永壽＝15,600×31.51×28/120×10%÷12＝955（元)││原告許英宗＝15,600×31.51×19/600×10%÷12＝130（元)││原告廖婉夙＝15,600×31.51×29/400×10%÷12＝297（元)│├──────────────────────────┤│被告18人占用1030地號土地面積13.51平方公尺，103年度││申報地價每平方公尺為15,600元：││原告許永壽＝15,600×13.51×6/32×10%÷12＝329（元）││原告許英宗＝15,600×13.51×6/96×10%÷12＝110（元）│└──────────────────────────┘