臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中小字第3268號
原 告 林博文
兼訴訟代理 林淑美
人 之11
被 告 鄭建華
訴訟代理人 鄭丹逢
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年1月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告林淑美於民國104年11月10日經由訴外
人美家康資產管理有限公司（下稱美家康公司）之 仲介 ，向
被告購買門牌號碼為臺中市○○區○○○街○○巷○○號房地（
下稱系爭房地），被告並於同年12月24日將系爭房地之所有
權移轉登記與原告林淑美指定之登記名義人即原告林博文。
而原告買受系爭房地之目的係為出租以收取租金，迨至105
年5月初，因有人表達租賃之意，原告始進入系爭房屋擬僱
工簡易裝潢，詎竟發現有漏水現象且嚴重破壞原屋況，原告
乃於同年月13日透過美家康公司營業員即訴外人 林晏緗 轉告
被告，同時請廠商評估修繕所需費用，並聲請調解，但被告
拒不出席。本件被告於委託美家康公司出售系爭房地時，於
不動產標的現況說明書故意為不實之說明，刻意隱瞞排水系
統是否正常及有無滲漏水之情形，原告自得依民法第184條
規定，請求被告負損害賠償責任，賠償系爭房地因具有瑕疵
而減少之價值、或為修繕系爭房地而支出之費用，甚至因系
爭房地不能使用而喪失之營業利益。又原告發現系爭房屋排
水系統異常及滲漏水情形後，拍照保存證據後欲先行修繕，
但因管路之修繕必須經過相鄰之不動產，經與鄰人商量後方
知系爭房地早存有上述瑕疵，可見系爭房地於交付時即具有
瑕疵。鑑於現今社會之不動產交易，大都信任出賣人之說明
，買受人亦僅能到場察看屋況，即使係出賣人委任仲介商，
亦須詳述屋況並據時實說明，顯見原告係善無並無重大過失
。退而言之，出賣人既於不動產現況說明書上圈選排水系統
正常及無滲漏水情形，亦應認為其已保證無瑕疵，且被告無
所有權人，對於屋況應知之甚稔，益見其故意不告知瑕疵之
心態，依故意致人於損害者，可以合理化所有賠償責任之法
律原則，可以不論買受人是否有重大過失之責任；況系爭房
地之買賣中，出賣人對於屋況應最為瞭解，顯然具有可歸責
性，且系爭房地之排水系統益常及有滲漏水情形，於訂約時
即已存在，原告自亦得依民法第354、359、360條及第22
7條第1項規定，請求被告負損害賠償責任。爰依民法第18
4條、第354、359、360條及第227條第1項規定（請求
權競合），請求被告負賠償責任等語。並聲明：被告應賠償
原告所受損害新臺幣（下同）84,505元，及自105年6月開
始起算每個月租金收入6,000元之所失利益，及至給付賠償
時止按法定利率計算之利息。
二、被告則以：被告於104年11月間經由仲介人員林晏緗居間介
紹，出售系爭房地予原告林淑美，當時仲介及原告林淑美均
有充分時間查看屋況，並經兩造確認屋況正常後，始進行簽
約交易，被告否認有原告所稱刻意隱瞞排水系統是否正常及
有無滲漏水之情事。詎迄至105年5月間，仲介人員林晏緗
來電告知被告稱房屋有漏水情況云云，然當初系爭房交屋時
業經兩造確認屋況無問題，若果真有原告所稱排水系統異常
，則交屋前及交屋當時，系爭房屋應早已有漏水並可立即發
現，焉有當初交屋時房屋毫無漏水問題，竟於交屋半年後始
聲稱房屋漏水係交屋時即有之問題之情事，衡諸經驗法則顯
不合理，故原告所稱漏水情事，顯然並非當初交屋時之屋況
所致，否則不會半年後才發生，原告既已購買並交屋使用，
自應對於系爭房屋之耗損負維護修繕，而非企圖將全部責任
推由前屋主負責。另原告就其所主張之侵權行為損害賠償請
求權係何項權利遭受侵害，並未敘明，且原告亦未舉證證明
系爭房屋於買賣交屋時有排水系統故障及滲漏水之事實，況
原告於105年5月發現系爭房屋有漏水情形，距兩造交屋日
間隔長達6個月，而原告亦自承管路之修繕必須經過相鄰之
不動產，顯見原告於半年後始發生漏水情事，其管線之問題
點並非在系爭房屋範圍內，則其原因究係管線老舊鬆脫、公
共區域或相鄰不動產管線破裂、原告所稱排水系統異常或其
他原因所導致，亦未據原告舉證證明，則原告依民法第184
條、第354、359、360條及第227條第1項規定，請求被
告負賠償責任，均有未合。再原告所提估價單並非正式有效
文件，其上應無任何廠商名稱，亦無簽名用印，被告否認其
真正；另原告請求被告按月給付6,000元，亦欠缺法律依據
及相關證據，故原告關於損害賠償金額之計算主張亦屬無據
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告林淑美與被告經由美家康公司人員林晏緗之居間仲介，
於104年11月10日簽訂不動產賣賣契約書，約定由原告林淑
美以總價203萬元向被告買受系爭房地，被告已於104年12
月24日將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之登記名義人
即原告林博文，並於當日辦理交屋完成等情，有不動產買賣
契約書、土地及建物所有權移轉登記資料、建物所有權狀等
附卷可稽，且為兩造所不爭執，是此部分之事實自堪認定。
㈡原告主張於105年5月間發現系爭房屋有滲漏水現象，被告
刻意隱瞞系爭房屋是否有排水系統異常及滲漏水現象，且該
瑕疵於系爭房地買賣契約訂立時即已存在，原告自得依民法
第184條、第354、359、360條及第227條第1項規定，
請求被告負賠償責任云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院17年上字第917號民事判例意旨參照）。次按所謂
物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，
或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不
具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定
，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效
用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度台上字第1112
號、85年度台上字第1306號判決意旨參照）。本件原告雖主
張系爭房屋有排水系統異常及滲漏水之瑕疵，並為被告所明
知而故意不告知之情形，惟既為被告所否認，依前揭說明，
自應由原告就此有利於己之事實負舉證證明之責。
⒉原告主張於105年5月間發現系爭房屋有滲漏水情形，固據
其提出照片16幀為證。惟依該等照片所示雖可見系爭房屋有
滲漏水情形，但斯時距離兩造交屋之104年12月24日既已約
半年之久，而原告復未能提出其他證據，舉證以證明該滲漏
水情形乃係因系爭房屋排水系統異常所造成，以及該滲漏水
情形於原告林淑美與被告簽訂買賣契約及交屋時即已存在等
節，則原告主張系爭房屋有排水系統異常及滲漏水之瑕疵，
以及該排水系統異常及滲漏水情形於原告林淑美與被告簽訂
買賣契約及交屋時即已存在云云，自難輕信。
⒊至於系爭房屋雖於105年5月間發生滲漏水情形，但原告林
淑美亦自認買受系爭房屋之前有看過房屋現況，當時並沒有
漏水情事（見本院卷第64頁背面），且被告於簽訂系爭不動
產買賣契約時所附之不動產標的現況說明書上係勾選說明系
爭房屋屋內自來水及排水系統正常，並無滲漏水情形，而該
不動產標的現況說明書亦經仲介人員林晏緗及原告林淑美暨
其經紀人 張淑鳳 簽章確認，有該不動產標的現況說明書附卷
可稽（見本院卷第29頁）；再者，系爭房屋為84年8月14日
建築完成之建物（見本院卷第16頁），於原告林淑美與被告
於104年11月間交易時，屋齡已逾20年，本有損耗、老化、
折舊現象，原告林淑美與被告亦採現況交屋，未於系爭買賣
契約中另有特約約定被告需額外擔保之事項，衡諸上情，堪
認被告抗辯本件係經原告林淑美與被告確認屋況正常後，始
進行簽約交易，當時並無排水系統異常及滲漏水情形等語，
應可採信。況原告復自認系爭房屋於105年5月間之滲漏水
情形，需經由相鄰不動產以為管路之修繕等情（見本院卷第
7頁），而造成房屋滲漏水之原因甚多，或係因系爭房屋管
路耗損、異常所造成，抑或係因相鄰不動產○○○區○○○
○路老舊、破裂等原因所造成，不一而足，此為眾所週知之
事時，是以自應由原告就系爭房屋於105年5月間所發生之
滲漏水情形，係因系爭房屋排水系統異常所造成之房屋本身
之瑕疵乙節舉證以實其說，惟原告並不能就系爭房屋有因本
身排水系統異常而造成滲漏水之瑕疵，及被告故意不告知瑕
疵等積極事實舉證以實其說，則原告主張系爭房屋滲漏水情
形乃係因排水系統異常所造成，系爭房屋有排水系統異常及
滲漏水之瑕疵，以及該排水系統異常及滲漏水情形於原告林
淑美與被告簽訂買賣契約及交屋時即已存在，被告應負侵權
行為及瑕疵擔保等債務不履行損害賠償責任云云，即非可採
。
㈢綜上所述，本件原告所舉證據既不足證明其所主張之系爭房
屋具有上開瑕疵及被告故意不告知致其受損害等節，則原告
主張被告應依民法第184條、第354、359、360條及第22
7條第1項規定，對其負損害賠償責任云云，自屬無據。
四、從而，原告主張依民法第184條、第354、359、360條及
第227條第1項規定，請求被告賠償原告所受損害84,505元
，及自105年6月開始起算每個月租金收入6,000元之所失
利益，及至給付賠償時止按法定利率計算之利息，為無理由
，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐
一論駁之必要，併此敘明。
六、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項
之規定，確定本件訴訟費用額為1,000元（即裁判費1,000
元，由敗訴之原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年2月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，
向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決
所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違
背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年2月24日
d書記官洪翊薰