臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第49號
原 告 楊美菁
訴訟代理人 張顥瀚
被 告 吳美菊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○○區○○路○○○○○號6樓房屋遷讓返還原
告；並給付原告新臺幣28,500元，及自民國106年1月7日起至遷
讓返還前開房屋止，按月給付原告新臺幣9,500元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲
明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事
訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第2款、第3款、第
7款分別定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」者，係
指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利
益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴
訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一
性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請
求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決
紛爭者即屬之（最高法院100年度臺抗字第716號民事裁判意
旨參照）。本件原告原先位聲明第1項係請求：「被告應將
坐落臺中市○○區○○路○○○○○號6樓房屋（下稱系爭房屋
）遷讓返還原告，並給付原告自民國105年10月13日起至交
還前開房屋之日止，按月以新臺幣（下同）9,500元計算相
當於租金之損害。」嗣於106年2月2日言詞辯論期日，將原
先位聲明第1項變更為：「被告應將系爭房屋返還原告，並
給付原告28,500元，及自租約終止日106年1月6日後，至遷
讓返還系爭房屋止，每月給付原告9,500元。」（見本院卷
第43頁），核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦
及訴訟之終結，與法相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告於105年10月6日以3,579,999元標得系爭房屋，並於105
年10月13日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書。依系爭房
屋拍賣公告備註四之記載：「……建物查封時現況為第三人
承租使用，有簽訂書面契約，租期自102年10月21日起至107
年10月20日止，租期尚未屆滿，拍定後不點交……。」可知
系爭房屋存有一租賃契約。105年10月6日投標當日系爭房屋
之承租人即被告亦有到場投標，原告得標後，原告代理人張
顥瀚當下即告知被告，不應再給付租金予前屋主 王雅漩 ，應
將房租給付予得標人即原告，被告隨即離開。105年10月27
日原告之代理人張顥瀚與被告約○○○區○○路與育賢路口
之7-11便利商店商談租約事宜。被告自稱已在105年10月20
日時，將105年10月21日至同年11月20日之租金匯給前屋主
王雅璇 ，每月租金為9,500元（含管理費）。原告之代理人
張顥瀚與被告商談之後，達成下列二項方案：「㈠租約自10
5年11月21日開始，為期二年半，租金為10,500元含管理費
。㈡租約自105年11月21日開始，為期二年半，租金9,000元
不含管理費。」由屋主即原告選擇之，並約定105年10月30
日答覆被告，被告且於商談結束後提示舊租約予原告之代理
人張顥瀚影印。豈料，原告代理人張顥瀚於105年10月30日
電話聯絡被告，被告卻不接電話。原告代理人張顥瀚遂於當
日傳送簡訊給被告，告知屋主即原告願意租二年半，房租
10,500元含管理費，需公證，公證費由屋主支付等語。之後
原告代理人張顥瀚一直欲與聯絡被告，被告卻仍拒接電話。
原告代理人張顥瀚於105年11月2日接到一通自稱是被告代理
人之陳先生電話，告訴原告代理人張顥瀚不要再吵被告，租
約的事情跟他談即可，並約105年11月3日下午2點見面商談
。105年11月3日與被告代理人陳先生見面時，又出現一位萬
先生亦自稱是被告之代理人，並表示，被告與前屋主王雅璇
有20幾萬元之債務糾紛，被告與前屋主王雅璇雙方於105年8
月間約定「以債抵租」，故被告至系爭租約107年10月20日
到期日止，無須再給付任何租金予原告。萬先生表示：被告
不付2年租金，租約到期後，以每月8,000元（含管理費）再
延約2年，如果要搬遷的話，需給付被告20萬元之搬遷費。
原告無法接受被告所提出之租期、租金條件，且搬遷費至多
僅願意給付5萬元，故原告請求被告依原租約給付租金，然
遭被告代理人拒絕，雙方終無法達成任何共識。105年12月7
日第二次調解，因陰錯陽差原告之代理人張顥瀚與被告之代
理人萬先生錯過，而未調解。聯絡上之後，原告之代理人張
顥瀚與被告之代理人萬先生約在水湳台糖量販之85度C商談
，被告之代理人萬先生再度提出第1年不付租金、第2年1個
月8,000元（含管理費），延約第3年、第4年則1個月9,500
元（含管理費）之方案，然雙方仍無共識。105年12月12日
，被告代理人陳先生打電話給原告代理人張顥瀚先生，表達
願意第1年、第2年1個月8,500元（含管理費），延約第3年
、第4年則1個月9,500元（含管理費）。原告代理人張顥瀚
先生表達原告只願意給2年租約，雙方仍無共識。同一天，
原告在未告知代理人張顥瀚之情況下，自行去找被告，向被
告詢間要怎樣才肯搬家，被告表示要原告給他20萬元才肯搬
。最後原告傳簡訊予被告稱：「……要讓司法來解決這件事
情，您的所有條件，實在讓人無法接受，就讓公證的第三人
來做一個裁判吧」等語，被告即以簡訊回覆：「你再改，我
就不想這個數字搬家，你怎樣我都OK!」等語，恫嚇意味十
足。經查，系爭房屋所在同棟房屋之出租行情約為12,000（
含管理費），被告以每月9,500元（含管理費）之極低價格
承租系爭房屋，屋主僅實拿每月8,000元，被告仍不滿足。
且在溝通之過程中，原告一再表示請被告依舊租約內容給付
租金，被告卻以此為不點交案件，而想從其中漁利、一再拒
絕原告給付租金之請求。被告從一開始想白住2年或是要20
萬元之搬遷費，到後來又想用低租金延長租期至4年，都令
原告無法接受，更無何同意或達成協議之可能。雖被告確實
最後有提出前2年要降到每個月8,000元之租金，且說要展延
租金到4年之方案，但原告表示要回去考慮看看，並未答應
被告，兩造並無如被告所言，曾達成任何合致之協議，更無
所謂背棄承諾之問題，被告所言諸多不實。原告主張被告除
應返還系爭房屋外，因原告承接之租約應自起訴狀送達被告
翌日起即106年1月6日終止，且終止租約前，被告尚積欠原
告105年10月至12月，每月9,500元，3個月合計共28,500元
之租金，故被告並應給付原告28,500元。再106年1月6日終
止租約後，被告應於每月21日前給付相當租金之不當得利
9,500元，至遷讓返還房屋為止。退步言，倘認系爭租約仍
有效力，亦請賜如備位聲明之判決。並聲明：㈠先位聲明：
被告應遷讓返還系爭房屋予原告，及給付原告28,500元，及
自106年1月6日後至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告相
當租金之不當得利9,500元。訴訟費用由被告負擔。請准宣
告原告供擔保後，得為假執行。㈡備位聲明：被告應自105
年10月13日起至107年10月20日止，按月給付9,500元予原告
。租約於107年10月20日期滿後，被告應將系爭房屋遷讓返
還原告，並自107年10月20日起至交還系爭房屋之日止，按
月給付原告9,500元。訴訟費用由被告負擔。請准宣告原告
供擔保後，得為假執行。
二、被告則以：
原告與被告雙方，已於105年12月當面達成協議如下：㈠被
告願意按期繳付自105年10月21日起，每月依原租約所訂定
之9,500元租金（含管理費），直到原租約展期至109年10月
20日止。㈡原告同意被告所訴求，可2擇1之兩個方案：⒈因
被告次子 吳于誠 身心過動學習障礙及可就學學校之問題，原
告同意展期至109年10月20日止。⒉若被告提前於106年3月
31日前搬遷，則原告同意給付20萬元予被告，作為搬遷補貼
費用。被告是單親家庭獨自撫養2名兒子，收入不穩定已難
負擔家計，且次子又因身心過動學習障礙，必須選擇能特殊
輔導之學校，106年將國小畢業升學國中，已提報現住家附
近可就讀之學校，若臨時搬遷將造成被告極大困擾，故傾向
提案訴請原租約展期2年至次子國中畢業。而被告若選擇案
㈡是為顧及原告房屋另有他用，催促搬遷則彼此皆造成困擾
，但希讓被告能有寬裕時間處理小孩就學問題及處理搬遷租
屋等補貼費用。原告與被告以上原已達成協議之事項，原告
卻事後出爾反爾、不願履行承諾，被告多次聯絡履約，原告
亦置之不理。且被告隱瞞協議內容，除不讓代理人張顥瀚知
情外，還委託張顥瀚於不明雙方協議事實下，對被告提告。
今原告若同意被告所提方案㈠，則被告可立即支付原租約所
訂，每月租金9,500元（含管理費），直至展期租約期滿止
（展期合約另增補訂定）。原告若同意被告選擇方案㈡，則
請原告依協議支付20萬元搬遷補貼費用，被告將依約於106
年3月31日前搬遷完成等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之
訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告於105年10月6日以3,579,999元標得系爭房屋，並於
105年10月13日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，系
爭房屋於查封時之現況為被告承租使用，被告與系爭房屋
原屋主王雅璇簽有書面租約（下稱系爭租約），租期自10
2年10月21日起至107年10月20日止，租金每月9,500元（
含管理費），應於每月21日前繳納完畢，押租金1個月，
然被告自105年10月起至12月止並未給付租金予原告，迄
今亦未遷離系爭房屋，原告曾於105年12月間對被告寄送
存證信函催繳租金等情，有本院105年10月13日不動產權
利移轉證書、105年9月14日第三次拍賣公告、系爭租約、
郵局存證信函、回執、網路郵局查詢資料等件影本在卷可
稽（見本院卷第10-17、19、20、45、46頁），為兩造所
不爭執（見本院卷第43頁），堪認屬實。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法
第425條第1項定有明文。是依民法第425條之規定，系爭
租約既對於受讓房屋所有權之第三人繼續存在，受讓人當
然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，
則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之
時當然發生租賃關係。（最高法院44年臺上字第30號及23
年上字第3092號判例意旨可參）。查系爭房屋前由原屋主
王雅璇與被告簽訂系爭租約，並已交付被告使用，嗣因系
爭房屋經法院拍賣，由原告於105年10月6日拍定取得所有
權，已如前述，是揭諸前開法條之說明，原告當然繼承原
屋主王雅璇基於系爭租約所生之出租人權利義務，無待變
更締約當事人，即應認系爭租約仍繼續存在於原告與被告
間。
（三）次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物
之孳息充之；承租人應依約定日期，支付租金，民法第42
1條、第439條前段定有明文。足徵承租人具有依約繳納租
金之義務。承上，系爭租約關係既已繼續存在於原告與被
告間，被告自負有對原告繳交租金之義務，並不得以其已
繳交租金予原屋主王雅璇為由而對抗原告，況被告並不爭
執其未繳納105年10月-12月之租金予原告，且自陳：並無
任何證據足資證明其與王雅璇間具有以租金抵債之約定等
語（見本院卷第43頁），從而，原告主張被告應補繳105
年10月-12月之租金予原告，洵屬有據。依系爭租約每月
租金9,500元，每月21日前繳納之約定，計算被告105年10
-12之租金共計為28,500元（9,500×3＝28,500）。
（四）再按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，
係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承
租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內
，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要
件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出
租人未將押租金交付受讓人時，受讓人即未受押租金債權
之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院
65年臺上字第156號判例意旨參照）。經查，系爭租約之
押租金19,000元，被告係交付予訴外人即前屋主王雅璇，
而並無證據足資證明王雅璇已將之移交予原告，是原告實
際未受有此19,000元押租金之利益，自無從抵付被告對原
告所欠之租金。
（五）復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440
條第1、2項定有明文。本件被告於105年12月22日收受原
告以上揭存證信函催告時，共欠租金28,500元，已如前述
，有前揭存證信函及回執、網路郵局資料影本在卷可憑（
見本院卷第19、20、45、46頁）。依上所敘，被告遲付租
金之總額實已達2個月之租額，且經原告定期催告被告繳
納，被告直至今日均未向原告繳付欠租，揆諸前揭條文，
自應認系爭租約已於105年12月22日告收受後3日即終止。
原告主張系爭租約係於起訴狀繕本送達被告之106年1月6
日終止，並未逾越上開範圍，乃無不合，亦屬有理。
（六）另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃
物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之
所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關
係，請求返還租賃物，最高法院75年臺上字第801號判例
意旨亦可參照。系爭房屋之租賃關係已於106年1月6日終
止，是原告不論係依民法第455條前段、或依民法第767條
第1項規定請求被告返還系爭房屋，均有理由，應予准許
。
（七）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文，而其無正當權源使用他
人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
查本件被告迄今仍佔用系爭房屋，本件原告既依法於106
年1月6日終止系爭租約，則被告對於系爭房屋即無任何占
有之正當權源，原告另本於不當得利之法律關係，請求被
告給付自系爭租約終止後即106年1月7日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金之9,500元，
核屬有理由，應予准許。
（八）至被告雖抗辯兩造間曾有如上所載展延系爭租約、變更租
金等約定，原告應履行兩造間之約定等語，然經被告否認
在卷（見本院卷第43頁）；且綜觀全卷，並無任何資料足
以證明兩造間就系爭租約確實達成過任何合致之協議；參
以被告亦稱：並無相關證據得以證明兩造達成展延租約之
合意等語（見本院卷第43頁）；及民事訴訟法第277條前
段之舉證責任分配原則「當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任。」，堪認被告就其有利之辯解既
欠缺憑據，無從舉證，即難採認為真。
四、綜上，被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並給付原告28,500
元，及自106年1月7日起至遷讓返還前開房屋止，按月給付
原告9,500元。因預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理
由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備
位之訴裁判之停止條件，本件原告先位請求既有理由，業於
前述，則本院即無須就其備位請求加以審酌、裁判。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後，核與判決之基礎無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。至原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，僅在促
使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准駁
之諭知，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年2月24日
臺中簡易庭法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月24日
書記官劉晴芬