臺灣高雄地方法院94年度訴字第2534號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第2534號民事判決

裁判日期：民國95年05月12日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第2534號原告辛○○
壬○○癸○○共同方春意律師訴訟代理人被告乙○○○
丁○○上二人共同訴訟代理人辰○○被告子○○
丙○○甲○○○兼上五被告訴訟代理人己○○被告丑○○
卯○○寅○○戊○○庚○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示面積一六○平方公尺之租金，應自民國九十四年十二月十五日起調整為每半年新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款定有明文。本件原告起訴時，僅請求對被告子○○、乙○○○及丁○○調整租金， 嗣查 知訴外人 鄭統 死亡後，其繼承人有 陳實 、 鄭西寮 、 陳西本 、丙○○、甲○○○及丁○○，而鄭西寮、陳實、陳西本亦相繼於民國69年8月28日、91年1月22日、92年2月3日死亡，鄭西寮由子○○、丑○○（原名 鄭鳳琴 ，93年2月23日更名）、卯○○、寅○○繼承（其中鄭西寮長子 鄭文章 先於鄭西寮死亡，又無子女、配偶，應由其母子○○繼承），陳實由丑○○、卯○○、寅○○代位繼承（鄭西寮先於陳實死亡，由其子女代位繼承）及由陳西本、丙○○、甲○○○、丁○○繼承，陳西本則由乙○○○、己○○、戊○○及庚○○繼承，故依繼承之法律關係，追加丑○○、卯○○、寅○○、己○○、戊○○、庚○○、丙○○、甲○○○等8人（下稱丑○○等8人）為被告（見本院卷第37頁），經核與上開規定並無不符，應予准許。
二、本件被告丑○○、卯○○、寅○○、戊○○、庚○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號（原地號為高雄市平和町二丁目23地號）土地（下稱系爭土地）原為伊等祖父 麥天賞 所有，並於41年2月25日將其中如附圖所示160平方公尺出租予被告之被繼承人鄭統搭建房屋使用，且簽立有空地租賃契約（下稱系爭租賃契約），雙方約定每年租金為18斗白米、租賃期間自上開日期起迄50年2月24日止，該租期屆滿後，雙方未訂新約，鄭統仍繼續使用系爭土地，嗣伊等之父 麥來喜 因繼承而取得系爭土地，並於53年12月9日辦妥所有權移轉登記，而與鄭統間存在不定期租賃關係。其後鄭統、麥來喜於60年1月13日、77年8月23日死亡，鄭統繼承人中之被告丁○○自81年下半年起至94年6月30日止，每半年繳納租金新台幣（下同）4,000元予伊等，惟系爭土地於93年間之公告現值為每平方公尺1萬8,000元，上開租用面積之價值高達288萬元，而依土地法第105條準用第97條規定，以系爭土地申報地價每平方公尺4,650元之年息10%計算，每半年之租金應為3萬6,480元【計算式：（4,560x160x10%）/2=36,480】，然本件租金每半年僅4,00
0元，顯然過低，自應調整為每半年租金3萬5,000元，始為允當。而伊等為麥來喜之法定繼承人，被告均為鄭統之法定繼承人，依法應各繼承不定期租賃關係之出租人及承租人地位，爰依民法第442條規定及繼承之法律關係，提起本訴。並聲明：被告承租原告所有系爭土地如附圖所示160平方公尺之租金，應自94年7月1日起調整為每半年3萬5,000元。
二、被告子○○、乙○○○、丁○○、丙○○、甲○○○、己○○則以：系爭土地僅能通行機車，且當地土地租金行情約每月1,000元，原告請求之數額過高等語置辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、系爭土地原為原告祖父麥天賞所有，於41年2月25日將之出租予鄭統搭建房屋使用，原約定租金每年18斗白米，迄50年
2月24日租期屆滿後，未訂新約，鄭統仍繼續使用系爭土地，嗣原告之父因繼承取得系爭土地，與鄭統間有不定期租賃關係存在，而鄭統於60年1月13日死亡後，其繼承人中之被告丁○○自81年下半年起至94年6月30日止，每半年繳納租金4,000元予原告，為兩造所不爭執，復據原告提出土地登記謄本、系爭租賃契約書等件為證（見本院卷第7-10頁、第
115頁）；又原告為麥來喜之法定繼承人，而鄭統死亡後，其繼承人有陳實、鄭西寮、陳西本、丙○○、甲○○○及丁○○，惟鄭西寮、陳實、陳西本亦相繼於69年8月28日、91年1月22日、92年2月3日死亡，鄭西寮由子○○、丑○○（原名鄭鳳琴，93年2月23日更名）、卯○○、寅○○繼承（其中鄭西寮長子鄭文章先於鄭西寮死亡，又無子女、配偶，應由其母子○○繼承），陳實由丑○○、卯○○、寅○○代位繼承（鄭西寮先於陳實死亡，由其子女代位繼承）及由陳西本、丙○○、甲○○○、丁○○繼承，陳西本則由乙○○○、己○○、戊○○及庚○○繼承，且上開繼承人中均無人拋棄繼承或限定繼承乙節，此有戶籍謄本、繼承系統表、本院民事紀錄科查詢表在卷可憑（見本院卷第40-58、第
104頁），是以兩造均依法繼承不定期租賃關係之出租人及承租人地位等情，堪予認定。而本件原告主張系爭土地租金過低，有調高之必要，被告子○○、乙○○○、丁○○、丙○○、甲○○○、己○○則以前詞置辯，是本件應予審究者，即為本件租金是否過低而有調整之必要？該數額為何？
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。查兩造間存在不定期租賃關係，業如前述，而被告於81年下半年起迄94年6月30日止給付之租金為每月4,
000元，然系爭土地於84年6月間之公告現值為每平方公尺
1萬4,000元，93年1月間之公告現值則為1萬8,000元，有土地第二類登記謄本在卷可憑（見本院卷第7頁、115頁），本院審酌土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅之計算標準，此觀土地稅法第30條之規定甚明，國家徵收土地通常亦以公告現值加4成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。是系爭土地之價值，既已自每平方公尺1萬4,000元調昇為1萬8,000元，調幅已漲昇達約1.3倍，堪認其價值業已昇高，原告本於上開規定請求調整租金，自屬有據，應予准許。
五、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而此於租用基地建築房屋準用之，此觀土地法第105條自明。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。再出租人起訴請求增高租金，如未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增加租金（最高法院48年臺上字第521號判例、73年度第
9次民事庭會議決議意旨參照）。經查：㈠原告係於94年10月25日向本院起訴對被告子○○、乙○○○
、丁○○請求調整租金，嗣於94年12月15日始追加丑○○等
8人為被告而訴請對之調整租金，有民事起訴狀及追加起訴狀上之本院收文戳在卷可憑（見本院卷第3、37頁），而原告起訴前，雖曾以存證信函通知被告子○○、乙○○○、丁○○將自94年7月1日起調整租金為每半年3萬元，並經該
3人於94年7月21日收受，有高雄地方法院郵局第3716號存證信函及送達回執在卷可稽（見本院卷第11、12頁），惟本件不定期租賃關係之承租人地位係由被告11人繼承，業敘如前，是原告於提起追加起訴狀之前，僅向鄭統之部分繼承人為調整租金之意思表示，自不生效力，依上開說明，原告自提起追加起訴狀之日即94年12月15日起請求調整租金部分，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據。
㈡原告主張調整後之租金為每半年3萬5,000元，被告則認系
爭土地租金行情僅每月1,000元，惟被告未能就該所謂行情價格舉證以實其說，尚難信憑；而被告租用系爭土地之面積為160平方公尺，位於高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄內，距中洲三路713巷口約100公尺，該巷弄寬約2公尺、彎曲、起伏，僅容行人、機車行走，無法通行汽車，其上建有一層樓磚木造平房二棟，門牌號碼分別為高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄1、2號，外表老舊，附近多為矮舊平房住家，無任何商業活動，惟距中洲三路713巷口約100公尺處有國立高雄海洋科技大學乙情，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄及拍攝現場照片在卷可憑（見本院卷88-90頁）。再系爭土地93年1月之申報地價為每平方公尺4,560元，有系爭土地登記謄本足憑（見本院卷第115頁），若以該申報地價年息百分之3計算，系爭土地每月之租金為1,824元（計算式：4,560x160x3%÷12=1,824），本院復參酌系爭土地租金於81年間為每半年4,000元（相當於每月667元，元以下4捨5入），該約定距今已逾13年，情事、環境已有更迭，及被告利用系爭土地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮程度一切客觀情狀，認原告所得調整之租金為每月2,000元即每半年12,000元，方屬適當。原告逾此部分之請求，亦無所據。
六、綜上所述，系爭土地租金自81年後為每半年4,000元迄未調整，而該土地之價值業已上昇，而有調整必要，復參酌被告租用系爭土地之面積、用途、經濟價值、所在地之工商繁榮程度及被告所受利益等情，本院認原告所得調整之租金為每月2,000元即每半年12,000元，應屬適當。從而，原告請求被告就系爭土地之租金，自94年12月15日起調整為如主文第
1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國95年5月12日
民事第一庭審判長法官甯馨
法官莊珮君法官曾鴻文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年5月15日
書記官王敏東