臺灣臺北地方法院台北簡易庭小額民事判決 九十一年度北小字第五一二號
原 告 中友生活家管理委員會
法定代理人 李慧蓉
被 告 泛亞商業銀行股份有限公司
法定代理人 柯飛樂
訴訟代理人 高慧惠
右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍佰貳拾伍元由原告負擔。
爭執事項：原告主張被告為中友生活家大廈之住戶（門牌號碼台中市○○區○○路二
段四二三號五樓之九），被告所有之上開房屋自民國八十八年四月起至九
十年五月止之管理費共新台幣（下同）三萬一千九百二十元迭經催告，迄
未給付，為此依法起訴，求為判決被告應給付原告三萬一千九百二十元，
及自九十年五月三十一日起至清償日止以不逾上開金額範圍內每二日百分
之一計算之逾期處理費；被告則以其於九十年四月始拍賣購買上開房屋，
已給付自九十年四月至九十一年一月止之管理費，其無須負擔拍得上開房
屋前之管理費等語資為抗辯。
理由要領：
一、原告主張被告為中友生活家大廈之住戶（門牌號碼台中市○○區○○路二段四二
三號五樓之九）之住戶之事實，有被告提出之上開房屋及其基地應有部分之建物
及土地登記簿謄本影本各一件在卷可憑，應認原告此部分之主張為真實。然依上
開房地建物土地登記謄本之記載，被告於九十年四月二十六日因拍賣取得上開房
地之所有權，且被告業給付自取得所有權時即九十年四月起至九十一年一月止之
管理費，有原告出具之收費單影本二件附卷足證，顯見被告抗辯於九十年四月二
十六日始取得上開房地所有權，並給付取得所有權後之管理費之事實，亦堪採信
。本件應審究者，係被告是否應負擔其取得上開房屋所有權前之上開房屋之管理
費。
二、原告雖主張被告應承擔其前手積欠之管理費用之義務云云。然按公寓大廈管理條
例第二十四條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規
約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼
受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」等
語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共
有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例
第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活
環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所
有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務
及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在
為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其
效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原
區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有
權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務，是以，依前述立法說明及
立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受
原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利
義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示
遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權
利義務專章共二十一條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之
不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經
第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三
人。次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司
法院大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情
之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理
，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已
逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十
二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院
強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請
法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟
之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定
之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債
務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有
權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自
應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣
方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從
知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值
、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有
無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人
所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨
，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然
承受而負履行債務之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區
分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債
務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，
亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制
裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手住戶所積欠之管理費及其
他應分擔費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規
範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，原告之主張殊不足採
，被告抗辯其無須負擔前手住戶積欠之管理費乙節，應堪採信。
三、從而，原告據以請求被告應給付其買受上開房地前前手住戶積欠之管理費及自九
十年五月三十一日起至清償日止之遲延利息，洵屬無據，應予駁回。
四、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 一 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 黃雅芬
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○
○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二 日
書記官 周令力
附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
計 算 書
項 目 金 額（新台幣）
第一審裁判費 三百二十一元
第一審送達郵費 一百零二元
本件程序費用一百零二元
合 計 五百二十五元