臺灣臺北地方法院小額民事判決 108年度店小字第1392號
原 告 玫瑰路五十七巷管理委員會
法定代理人 歐陽麗蘭
訴訟代理人 蔣嘉峯
被 告 趙云
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年12月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告部分：
㈠原告起訴主張：被告所有門牌地址為新北市○○區○○路○○
巷○○號3樓之房屋（下稱系爭房屋）位於原告所管理之玫瑰
路五十七巷社區（下稱系爭社區），依系爭社區規約第21條
第2款每半年應繳納管理費新臺幣（下同）3,600元（即每
月應繳納600元）及停車位清潔費4,200元（即每月應繳納
700元），共計7,800元，惟被告自105年1月起至107年
12月31日止，未足額繳納，迄今尚積欠原告社區管理費及停
車位清潔費共計16,428元（原告應繳納38,800元，扣除已繳
納之22,372元，尚積欠16,428元），迭經原告催討，仍置之
不理，為維持社區正常運作並確保全體區分所有權人之權益
，爰依公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約，並聲明：被
告應給付原告16,428元，及自支付命令繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：玫瑰路57巷是北城建設的土地，原
告與其有買賣契約，該契約第3條將該土地交給原告維護。
簽切結書給區公所是因為○○○區○○○○○路，另被告每
天繳24元表示也認同規約，僅針對第9點會趕外車這件事不
同意。
二、被告則以：
原告係依據《玫瑰路五十七巷區分所有權人規約》第21條第
2款規定命被告繳納住戶管理費及清潔費，被告遂於無法停
車時要求原告所委請之警衛必須將無停車證之車輛驅離（即
以廣播通知），否則應逕行拖吊，然原告表示依照社區《停
車辦法》對於無證車輛僅能於晚上9點進行柔性廣播驅離，
既無法保障有車證住戶之停車權利，為何要求繳納全額停車
清潔費？原告另依據上開規約第27條第2款以未繳納清潔費
為由，不提供安全與代收郵件包裹服務，也不提供其各項公
共服務，被告因僅享受巷道及樓梯間清潔，故僅繳納半數管
理費等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息；給付有確定期限者，債務人自期限
屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權
人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負
遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達
支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，
公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第2項、
第231條第1項分別定有明文。
㈡原告主張之事實，業據提出與其所述相符之玫瑰路五十七巷
區分所有權人規約、新北市新店區公所107年12月21日新北
店工字第1072162533號函、玫瑰路57巷區分所有權人會議記
錄、玫瑰路57巷第24屆管理委員會會議記錄○○○區○○段
○○○○○○○○○○號土地第一類謄本○○○區○○段00000-0000
建號建物第一類謄本、郵局存證信函、31號3樓105-108年
對帳明細、公寓大廈管理組織報備證明等件為證（參見本院
108年度司促字第7806號卷第4頁至第5頁、第6頁至第12
頁、第7頁及本院卷59頁至第105頁）。被告雖以上開情詞
置辯，惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，
倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債
務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契
約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為
對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院
59年臺上字第850號判例意旨可資參照）。是就同時履行抗
辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價
關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠
之前提。又依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，公寓
大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事
項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組
織。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；區分所有權人
依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條
例第10條第2項本文、第18條第1項第2款明定，足見決定
區分所有權人應分擔之修繕費用與應繳納公共基金即管理費
多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所
決定。準此，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事
項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有
權人，而非管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取
並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，
自不能發生同時履行之抗辯。被告再抗辯管理是確有不代收
其包裹之情形，未盡管理之責，然原告未負應盡責任等情縱
令屬實，要屬管理委員會執行職務當否之問題，被告不得執
此作為拒繳管理費之理由，亦不得據此主張同時履行抗辯。
況系爭社區章程第27條規定「對不按時繳納管理費之罰則如
左：一、停止第7條規定之各項權利；二、不提供安全與代
收包裹服務，也不提供其各項公共服務；三、公布其姓名並
依法追繳之」（參見本院卷第71頁），故被告若執以前開抗
辯主張拒繳管理費，本應循區分所有權人會議修改管理委員
會組織章程之途徑以資處理，尚不得據此拒納應負擔之管理
費甚明，是被告就管理費所為之抗辯，尚難憑採。惟觀諸原
告所提31號3樓105-107年對帳明細，被告於105年迄至10
7年12月31日應繳之管理費共計21,600元，而已繳之費用為
22,372元，是被告就管理費部分，已無積欠之款項，是原告
依系爭規約第21條第2款請求管理費，實無理由。
㈢至原告主張被告應給付車位清潔費部分：
⒈按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」，
民法第72條定有明文。所謂法律行為有背於公共秩序或善良
風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道
德觀念而言。次按私有土地實際供公眾通行數十年之道路使
用，公法上應認為已有公用地役關係存在，其所有權之行使
應受限制，土地所有人不得違反供公眾通行之目的而為使用
（最高行政法院46年判字第39號判例參照）。又既成道路成
立公用地役關係之要件為﹕⑴須為不特定之公眾通行所必要
，而非僅為通行之便利或省時。⑵於公眾通行之初，土地所
有權人並無阻止之情事。⑶須經歷之年代久遠而未曾中斷，
所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般
人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概。既成道路符合上
開要件因而成立公用地役關係，並不以登記為成立要件。私
有土地存在公用地役關係時，其所有權人對土地已無法自由
使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上利益之現象（司
法院大法官會議釋字第400號解釋文及解釋理由書、最高法
院87年度台上字第1842號、96年度台上字第1704號判決意旨
參照）。
⒉查玫瑰路57巷坐落土地並非57巷住戶所有，而系爭社區於申
請使用執照時，上開土地所有權人已出具土地使用權同意書
作道路使用，又依新北市新店區公所108年10月21日新北店
公字第1082391106號函暨所附切結書及相關會議記錄可知，
玫瑰路57巷依新北市工務局107年4月12日新北工建字第10
70634787號函說明四、㈢表示「本案土地與卷內原核准配置
圖核對結果，非屬該照申請範圍之建築基地，卷查整體平面
配置圖載示為既成道路」，因供公眾通行之既成巷道即屬公
所維管之道路範圍，且道路用地所有權人已提供土地使用同
意書，作為供公眾通行之道路用地，故57巷管委會不得再有
侵占公共設施之行為，57巷管委會並因此具名開立切結書，
內容含「不得在張貼外車禁停之告示牌，及對停放車輛收取
任何費用」，有上開函文暨所附切結書及相關會議記錄在卷
可參（參見本院卷第265頁至271頁）。本件玫瑰路57巷因
已認定為既成巷道，其上所繪設汽車停車位為新北市政府交
通局負責維護管理，提供公眾使用，足見系爭巷道已長時間
供公眾通行而未中斷，且土地所有權人亦無阻止之情事，堪
認玫瑰路57巷所在土地已成立公用地役關係，揆諸上開說明
，原土地所有人所有權能即應受限制，不得違反供公眾通行
之目的而為使用。而系爭社區住戶於97年11月16日召開住戶
大會，決議修正系爭組織章程，其中第21條第2款修正為「
住戶管理費每半年繳交一次，金額由住戶大會開會共同決定
（97年度每戶每半年繳交管理費3,600元、清潔費2,400元
）。」，嗣於100年2月起調漲為每月收取清潔費900元，
復經100年6月26日第20屆第6次臨時住戶大會決議自100
年7月起調降為每月700元，是欲在玫瑰路57巷停車之住戶
需先申請停車證並按月繳交清潔費，否則會被驅離，系爭社
區住戶顯將玫瑰路57巷視為社區公共設施而占有使用，並排
除公眾使用玫瑰路57巷內停車位；然玫瑰路57巷所在土地之
所有權人就該土地之使用、管理及收益權能已因成立公用地
役關係遭受限制業如前述，系爭社區住戶縱曾獲原土地所有
權人同意使用該土地，依舉重明輕之原則，亦因系爭土地成
立公用地役關係而與原土地所有權人同受限制，其理甚明。
否則如容認原告對玫瑰路57巷停車位任為管理使用收益，令
系爭社區住戶競相支付對價取得使用停車位之權限，殊與具
有公用地役關係之系爭土地應供公眾通行之目的相扞格。準
此，非土地所有權人之系爭社區住戶，以決議向使用巷內停
車位之系爭社區住戶收取清潔費，由原告行使對該巷內停車
位之使用管理權限，已違反該既成巷道具公用地役關係應供
公眾通行使用之目的，自有害於供公共通行之利益而違背公
共秩序。從而，97年度住戶大會修正系爭組織章程第21條第
2款向住戶收取清潔費之決議、第20屆第6次臨時住戶大會
會議紀錄第10項提案2向玫瑰路57巷停車之住戶收取清潔費
用之決議，依民法第72條規定，應屬無效，原告據以被告收
取自105年1月起至107年12月31日之停車清潔費，即屬無
據。
四、綜上所述，原告依系爭社區規約第21條第2款，請求被告給
付所積欠之管理費及清潔費，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5％計算之利息，均為無理由，均不應准許
。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
確定金額為裁判費1,000元。
中華民國109年1月17日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
，並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令
及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體
事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提
合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上
訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月17日
書記官陳尚鈺