裁判字號：臺灣苗栗地方法院90年苗簡字第639號民事判決
裁判日期：民國91年08月28日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣苗栗地方法院民事判決九十年度苗簡字第六三九號
原告甲○○
乙○○被告苗栗縣政府法定代理人丙○○右當事人間確認優先購買權存在事件，本院判決如左：
主文確認原告就坐落於苗栗縣○○鎮○○○段二五之五七地號（重測後更為僑善段第六０三地號）面積柒平方公尺、二五之五三地號（重測後更為僑善段第五九七地號）面積拾參平方公尺，有優先購買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）確認原告就坐落於苗栗縣○○鎮○○○段二五之五七地號（重測後更為僑善段第六０三地號）面積七平方公尺、二五之五三地號（重測後更為僑善段第五九七地號）面積十三平方公尺（下稱系爭土地），有優先購買權存在。
（二）請求塗銷 張秀春 土地所有權人名義。
二、事實摘要：
（一）原告起訴主張：緣系爭坐落於苗栗縣○○鎮○○○段二五之五七地號原分割自同段二五之五三地號，重測後二五之五三地號更為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號，又二五之五七地號原同分割自二五之五三，重測後更為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號。系爭未分割前之二五之五三地號原由原告乙○○向被告承租興建房屋，面積為九六平方公尺，民國七十八年度原告乙○○仍繳納九十六平方公尺之租金予被告。嗣原告乙○○於七十九年五月十四日將系爭土地承租權同意會同變更為甲○○名義，並將地上房屋出賣與原告甲○○，唯被告於七十八年十二月十四日將出租與乙○○建築之房屋之土地原系爭二五之五三地號九十六平方公尺，分割增加二五之五七地號及二五之五八地號。被告將分割後之二五之五三地號及二五之五七地號出售與訴外人張秀春。唯系爭土地係被告出租與原告乙○○建築房屋，復經原告乙○○將房屋出賣與原告甲○○，且承租權已會同雙方辦理變更，被告出賣土地時應依土地法第一百零四條第一項規定，通知承租人即原告於法定期限內表示願否優先購買，詎被告未履行上開程序，而逕行分割出賣與訴外人張秀春。本件系爭土地有法定地上權存在，而原告甲○○又自原告乙○○購得房屋，被告為系爭土地之出賣人出賣時未按上開程序踐行，造成原告甲○○所有房屋被訴拆屋還地，影響原告之權益至鉅，原告自有即受確認判決之法律上利益，又被告出售之系爭土地，其地上物係原告乙○○所建，該地上物係原告前作早點用之廚房。被告未查明事實，竟將原告所承租土地之地上物誤為張秀春所有，分割土地時亦未通知原告。被告若依法通知原告利害關係人，張秀春無法取得土地，為此依土地法第一百零四條第一項之規定及民事訴訟法第二百四十七條之規定，請求判決如訴之聲明等語。
（二）被告則以系爭二五之五三地號土地原係出租予原告乙○○，惟因訴外人張秀春所有建物有部分佔用原二五之五三地號土地，因而乃向被告申請就其所佔用之面積予以價購，嗣經苗栗縣頭份地政事務測量後發現張秀春所有建物確有佔有原二五之五三地號部分土地，因而被告乃於七十八年九月十三日按張秀春所佔用二五之五三地號土地之面積，申請辦理分割出二五之五三、二五之五七及二五之五八等三筆地號土地，並於七十九年三月三日將其中二五之五三及二五之五八等二筆地號土地出售予張秀春，是以系爭原二五之五三地號申請辦理分割乃係因張秀春之房屋佔用二五之五三地號土地所致，而分割後二五之五三及二五之五七等二筆地號，即係張秀春所有房屋佔用之土地面積。準此，系爭分割後所增加二五之五三及二五之五七等二筆地號土地既係有張秀春房屋佔用，則原告乙○○所有房屋自不可能佔用該地，故原告乙○○所承租之土地縱包括分割後之二五之五三及二五之五七等二筆地號土地，惟原告乙○○在該土地既未建築房屋，自無權援依土地法第一０四條規定主張優先購買權。且原告乙○○雖曾於七十九年五月十四日將其所有之建物即間牌號碼為：苗栗縣○○鎮○○○路三鄰五三一號之房屋售予原告甲○○，惟被告早於七十九年三月三日即已將分割後二五之五三及二五之五七等二筆地號土地售予張秀春，則被告於七十九年三月三日將系爭二五之五三及二五之五七等二筆土地售予訴外人張秀春時，原告甲○○既未取得前揭建物之所有權，更未與被告有基地租賃關係存在，則原告甲○○自無權援依土地法第一百零四條第一項之規定主張優先購買權。又系爭建物原告乙○○既已售予被告甲○○，則原告乙○○現已顯非系爭建物之所有權人，且與被告間之基地租賃關係業已變更為原告甲○○名義，則原告乙○○提起本件確認之訴亦顯無即受確認判決之法律上利益，且其所確認之基地租賃關係，亦係屬已過去之法律關係，依法應不得為確認之訴之訴訟標的，故其提起本訴自不合法等語置辯，而求為判決駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）原告主張系爭土地原係原告乙○○向被告承租用於興建房屋，門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○路三鄰五三一號（下稱系爭房屋），嗣原告乙○○於七十九年五月十四日將系爭房屋所有權及系爭土地承租權一同移轉予原告甲○○，唯於七十八年十二月十四日被告即將出租與原告乙○○建築之房屋之土地原系爭二五之五三地號面積九十六平方公尺，分割後改為二五之五三地號面積十三平方公尺（重測後為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號）、二五之五七地號面積七平方公尺（重測後為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號）及二五之五八地號面積七十六平方公尺（重測後為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號）三筆地號，被告並將分割後之二五之五三地號面積十三平方公尺及二五之五七地號面積七平方公尺，出售與訴外人張秀春，唯未於出售時將出賣通知告知原告乙○○之事實，業據其提出苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵收底冊及土地登記簿謄本、房屋買賣契約書為證且經本院依職權調閱本院九十年度苗簡字第四一０號全卷查核屬實復為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。惟被告以前開情詞置辯，是以本件所應審酌者乃在於，原告乙○○及原告甲○○是否能依土地法第一百零四條第一項之規定主張優先購買存在，經查：
⑴按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地第一百零四條第一項定有明文。
⑵查被告乙○○原係向被告租用系爭分割前之地號苗栗縣○○鎮○○○段二五
之五三地號面積九十六平方公尺作為建築房屋之用，即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○路○○○號之房屋，此有原告提出之苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵收底冊影本附卷可稽，復為被告所不爭執，則原告乙○○為原系爭二五之五三土地之承租人，應堪認定。是被告將原系爭二五之五三地號分割為二五之五三、二五之五七地號、二五之五八地號後，於七十九年三月三日將分割後之二五之五三地號及二五之五八地號出賣予訴外人張秀春時，自應依土地法第一百零四條第一項之規定，通知原告乙○○是否依同一條件優先承購，被告辯稱斯時原告於原系爭二五之五三地號上並未有建築物，故未通知原告優先承購，唯未舉證以實其說，又辯稱原告乙○○現已非承租人云云，唯按租用基地建築房屋，祇須於基地出賣時有承租權存在，即有依同樣條件優先購買之權，是被告主張原告乙○○就系爭土地並無優先承買權云云，殊不足取。
⑶又按「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意
租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房之特約而言」最高法院四十八年台上第二二七號著有判例可參，是租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在。經查原告乙○○於七十九年五月十四日將系爭房屋及系爭土地承租權移轉予原告甲○○承受之事實，為兩造所不爭執，揆諸前開判例意旨，系爭土地租賃契約原即隨同系爭房屋移轉而存在於原告甲○○及被告間，原告甲○○既係以承受租賃契約當事人地位繼受原系爭土地租賃契約即原告乙○○之承租人地位，則原租賃關係所生之債權、債務及其他附隨的權利關係亦應一併移轉而由原告甲○○承受，是前開原告乙○○所有之優先購買權亦應隨系爭土地租賃契約之移轉而由原告甲○○承受，故原告甲○○對系爭土地亦依同樣條件有優先購買存在。是出賣人即被告未通知優先購買權人即原告而與第三人張秀春訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
（二）原告就系爭土地既有優先購買之權，而被告又未能舉證證明已將系爭土地之出賣條件通知原告，則被告與張秀春間所訂立之買賣契約，自不得對抗具有優先購買權之原告。茲被告否認原告之優先購買權存在，致原告在私法上地位有不安之狀態存在，且能以本件確認判決除去，是原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。從而，原告請求確認伊對系爭土地有優先購買權存在，應予准許。
（三）又原告主張塗銷張秀春為系爭土地所有權人名義部分，經查原告縱已確認對系爭土地有優先購買權存在，然其欲對於張秀春請求辦理系爭土地之所有權移轉登記，亦須由原告依民法第二百四十二條之規定，代位原出賣人即被告對於張秀春行使權利，始足當之，是以原告以自己名義起訴請求，應屬無據，此部分請求為無理由，應駁回之。
（四）至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年八月二十八日
臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭~B法官林靜雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官張茹茵中華民國九十一年八月二十八日