中壢簡易庭100年度壢簡字第156號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　100年度壢簡字第156號
原　　　告　 許文貴
被　　　告　 黃正耀
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國101年3月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟柒佰伍拾元，及自民國一百
年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告原
起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）266,250元，
及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息；嗣原告於民國100年4月7日本
件言詞辯論期日將上開聲明中266,250元金額部分變更為26
4,750元，核此係基於同一不當得利之基礎事實，而減縮應
受判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆
諸前揭規定，自應准許。
二、另被告於101年2月24日以書狀提出反訴，業經本院審酌認
有延滯訴訟終結之情形另為駁回之裁定，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告黃正耀時任負責人之訴外人 耀楊 建設有限公
司（下稱耀揚公司）前於83年間委託訴外人加豐營造有限公
司（下稱加豐公司）建造完成門牌號碼為桃園縣楊梅市○○
路○○○巷37、39、41、43號每棟6層共計24間房屋，後雙方
因財務糾紛，加豐公司訴請本院判決耀楊公司應給付工程款
確定，並以本院94年度執字第16627號給付工程款強制執行
事件（下稱系爭執行事件）對耀楊公司聲請強制執行在案，
嗣加豐公司以債權人地位承受原為耀楊公司所有、上開房屋
中之門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○○○巷○○號2樓房屋（
即坐落同市○○段224建號建物，下稱系爭房屋），並於96
年12月20日收受執行法院所發給之權利移轉證書，是自同日
起加豐公司即為系爭房屋之所有權人，嗣加豐公司於97年6
月9日以拍賣為原因辦畢所有權移轉登記，復於100年1月
19日以買賣為原因將系爭房屋之所有權移轉登記予原告許文
貴；又早自96年1月起，被告即就系爭房屋與訴外人 林貴祥
成立租賃契約，迄至原告於99年12月30日與林貴祥另簽訂新
租賃契約止，被告每月皆向林貴祥收取租金7,500元，是自
96年12月20日起至99年11月28日止此段系爭房屋為加豐公司
所有之期間，被告受有相當於租金之使用收益不當得利共計
264,750元【計算式：每月7,500元（35個月＋9/30個月
）＝264,750元】，致加豐公司受有損害，故被告自應將該
不當得利返還予加豐公司；又加豐公司於99年12月15日與原
告商議買賣系爭房屋之際，附帶將該公司對於被告之上開不
當得利返還債權讓與原告，且原告業以本件起訴狀繕本之送
達向被告為該債權讓與之通知。爰依不當得利及債權讓與之
法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告
264,750元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：被告既係系爭房屋所坐落基地即坐落桃園縣楊梅
市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人（原權
利範圍為30,000分之3,824，嗣於99年間又取得30,000分之
3,824，故現權利範圍為30,000分之7,648），則加豐公司
前於系爭執行事件中承受系爭房屋時，及嗣後該公司將系爭
房屋出賣並移轉予原告時，被告就該房屋皆應有優先承買權
，惟竟皆未得到通知，故加豐公司及原告均屬違法承購，而
不得對抗被告，故被告將系爭房屋出租予林貴祥並收取租金
，應有法律上之原因，又被告固有向林貴祥收取每月租金7,
500元，但是收取該租金之期間為98年11月28日至99年10月
28日止。再者，系爭房屋內之家具、門窗及裝潢係被告所有
，原告將門鎖換掉，使被告無法將此等家具、門窗及裝潢搬
走，與竊佔、侵占、竊盜略同等語，資為抗辯；並聲明：駁
回原告之訴。
三、本件原告主張被告時任負責人之耀楊公司前委託加豐公司建
造完成門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○○○巷37、39、41、
43號每棟6層共計24間房屋，後雙方因財務糾紛，加豐公司
訴請本院判決耀楊公司應給付工程款確定，並以系爭執行事
件對耀楊公司聲請強制執行在案，嗣加豐公司以債權人地位
承受原為耀楊公司所有上開房屋中之系爭房屋，並於96年12
月20日收受執行法院所發給之權利移轉證書，且加豐公司於
97年6月9日以拍賣為原因辦畢所有權移轉登記，復於100
年1月19日以買賣為原因將系爭房屋之所有權移轉登記予原
告；又被告就系爭房屋曾與林貴祥成立租賃契約，且向林貴
祥收取每月租金7,500元，而加豐公司於99年12月15日與原
告商議買賣系爭房屋之際，附帶將該公司就系爭房屋對於被
告之不當得利返還債權讓與原告等事實，有系爭房屋建物登
記謄本、房屋租賃契約書、債權移轉同意書、授權書、有限
公司變更登記表、系爭房屋現場照片等在卷可稽，並經本院
依職權調取系爭執行事件卷宗查核無誤，復為被告所不爭執
，應堪信為真實。
四、惟原告另主張被告應返還無權出租加豐公司所有系爭房屋之
期間所受不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置
辯。是本件應審究者厥為：㈠本件被告得否主張其係系爭房
屋之優先承買權人？㈡原告得否對被告行使不當得利返還請
求權？茲分述如下：
㈠本件被告得否主張其係系爭房屋之優先承買權人？
⒈有關土地法第104條之部分：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，
於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出
賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契
約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固有明文。又依
強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，
執行法院僅代表債務人立於出賣人地位，故拍賣前承租人向
出租人所為先買權之拋棄，於拍賣時仍有效力（最高法院49
年台上字第2385號判例要旨可資參照）。上開判例意旨雖係
針對執行法院拍賣而應買人投標拍定之情形為之，惟拍賣後
未拍定而由債權人承受之情形，自應同屬買賣之性質甚明。
惟按土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有權人
有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出
賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋與其
坐落之基地間有租賃關係為其前提要件，上訴人之被繼承人
萬遠滄 生前將系爭土地與訴外人 鄧鵬權 訂立合建契約，約定
分得合建房屋，性質上係互易契約，並非租賃關係，上訴人
既非系爭房屋之基地出租人，自無優先承買權之可言（最高
法院70年台上字第698號裁判要旨可資參照）。依體系解釋
方法，土地法第104條所屬章名既為「房屋及地基租用」，
且該條之前2條及後1條即同法第102條、第103條、第10
5條分別為租地建屋之地上權登記、出租人收回基地之限制
，及準用房屋租用之規定，又民法所新增第426條之2規定
「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同
樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書
面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未
以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承
買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」
，其增訂理由為「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時
，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一
。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然
。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛
，爰參照土地法第104條，增訂本條」，亦確認土地法第10
4條與民法第426條之2之共通性，是上開最高法院裁判意
旨將「基地租用」之概念納入同法第104條第1項之解釋，
而謂「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之
權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先
購買之權，申言之，必須房屋與其坐落之基地間有租賃關係
為其前提要件」等語，自屬合理。
⑵經查，被告自85年5月17日起，經加豐公司於系爭執行事件
中承受系爭房屋時，復經該公司將系爭房屋出賣並移轉予原
告時，迄至本件審理時，固均係系爭房屋所坐落系爭土地之
所有權人（原權利範圍為30,000分之3,824，嗣於99年間又
取得30,000分之3,824，故現權利範圍為30,000分之7,648）
，此經本院依職權調取系爭執行事件卷宗所附當時系爭土地
地登記謄本，及該土地最近登記謄本暨異動索引查核無訛。
然被告業於100年4月7日及101年1月6日言詞辯論期日
自承：系爭土地包括伊在內之全體所有權人當初有同意耀楊
公司在該土地建造包括系爭房屋在內之房屋，之後耀楊公司
將房屋賣出，該公司拿一半價金、地主拿另一半價金，差不
多五五分帳，應該是合作或合夥關係；又地主與後來承受系
爭房屋之加豐公司並未成立基地租賃關係；被告與起造人耀
楊公司間為合建關係，非租地建物，被告與系爭房屋間亦無
租賃權、地上權或典權存在等語甚詳（嗣被告於同年5月3
日本件言詞辯論期日就上開「耀楊公司與地主五五分帳」部
分更正為「應為三七分帳，地主分七成，耀楊公司分三成」
）【詳見本院卷第86頁反面、第94頁、第126頁反面、第12
7頁】，足認系爭房屋並非原起造人耀楊公司向系爭土地所
有人（包括被告）承租土地所興建無疑。且於本件中亦查無
民法第425條之1所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人
與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使
用期限內，有租賃關係」之情形。是無論係加豐公司於系爭
執行事件中承受系爭房屋時，抑或係該公司復將系爭房屋出
賣並移轉予原告時，作為系爭土地所有權人之被告與各該時
點系爭房屋之原所有權人即耀揚公司或加豐公司間，均無基
地租賃關係存在，則依前揭規定及說明，本件自無土地法第
104條基地所有權人優先承買權規定之適用，故被告前揭所
辯：加豐公司前於系爭執行事件中承受系爭房屋時，及嗣後
該公司將系爭房屋出賣並移轉予原告時，被告就該房屋皆應
有優先承買權，惟竟皆未得到通知，故加豐公司及原告均屬
違法承購，而不得對抗被告，故被告將系爭房屋出租予林貴
祥並收取租金，應有法律上之原因云云，實不足採。
⒉有關民法物權篇施行法第8條之5第5項之部分：
⑴按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其
所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已
分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民
法第799條第5項規定之限制；區分所有建築物之基地，依
前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地
應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算
其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，
其權利並優先於其他共有人；區分所有建築物之專有部分，
依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有
部分者，有依相同條件優先承買之權利；區分所有建築物之
基地或專有部分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或
專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五
日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買
者，視為拋棄其優先承買權，民法物權編施行法第8條之5
第2項、第3項、第5項、第7項分別定有規定。至於，民
法物權編施行法第8條之5第5項所規定基地所有人之優先
承買權，因法未明文其效力為何，惟觀諸民法物權編施行法
第8條之5第3項之立法理由所示：「四、區分所有建築物
之基地，依第二項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之
所有人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍
內，有依相同條件優先承買之權利，且其承買之權利並優先
於土地法第三十四條之一第四項共有人之優先承買權。又所
稱『專有部分之所有人』，係專指區分所有建築物所有人中
就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟
其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者
而言，為期明確，爰增訂第三項。至本項之優先承買權僅具
有債權之效力，不得對抗土地法第一百零四條具有物權效力
之優先承買權，併此敘明。」等語，解釋上亦應認民法物權
篇施行法第8條之5第5項之優先承買權僅具有債權效力，
而非具物權效力之優先承買權。
⑵至被告另抗辯其得依民法物權篇施行法第8條之5第5項規
定行使優先承買權等語，為原告所否認。經查，本件被告為
系爭土地之共有人之一，有系爭土地登記謄本在卷可按（詳
見本院卷第56至64頁），而加豐公司所有系爭房屋期間並無
系爭土地應有部分或有何使用系爭土地之權源存在，為兩造
所不爭，則於加豐公司出賣無基地應有部分之系爭房屋時，
被告雖得依民法物權篇施行法第8條之5第5項規定主張優
先承購權。然民法物權編施行法第8條之5第5項所稱「優
先承購權」，參諸前開說明，僅屬債權性質，並無絕對物權
效力。準此，今加豐公司出賣系爭房屋予原告縱未通知被告
依民法物權編施行法第8條之5第5項規定行使優先承買權
，亦與被告應返還相當於租金之不當得利無涉，則被告此部
分辯稱亦屬無據，難認可採。
㈡原告得否對被告行使不當得利返還請求權？
⒈復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其
價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又
依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍
，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準
，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照
）。對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租
賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民
法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維
持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人（最高法院82
年度台上字第1178號裁判要旨可資參照）。
⒉本件被告固辯以：被告雖有向林貴祥收取每月租金7,500元
，但是收取該租金之期間為98年11月28日起至99年10月28日
止云云。然查，經原告所聲請調查之證人林貴祥於100年5
月3日本件言詞辯論期日到庭具結後證稱：被告是伊前房東
，原告是現任房東，被告於96年7月1日開始將系爭房屋租
給伊，卷附伊與原告所簽訂之租賃契約書中認諾事項所寫96
年1月開始部分應該是寫錯，租到99年底，伊於100年1月
1日開始與原告成立新的租賃關係，簽約日期是99年12月30
日，在此之前都是跟被告租系爭房屋，從96年7月1日到99
年11月28日這段期間伊一直跟被告租系爭房屋，於上開期間
每個月交付被告租金7,500元；又98年11月28日以前跟被告
間之租賃契約書已經被被告收去，因為原告有系爭房屋的所
有權狀，所以伊跟原告簽租約等語（詳見本院卷第94頁反面
至第96頁），本院審酌該證人業經具結，如有虛偽陳述將面
臨刑法偽證罪之重典，而被告固質疑原告每月降低該證人租
金之差額500元係請託其出庭作證之費用，惟該證人否認原
告有私下給其任何費用請其出庭陳述，且被告亦未能提出何
具體證據以資彈劾其信用性等情事，認定該證人之上開證述
應屬可信。是依其證述，得認被告確自96年12月20日起至99
年11月28日止，以出租人之地位向承租系爭房屋之林貴祥收
取租金共計264,750元【計算式：每月7,500元（35個月
＋9/30個月）＝264,750元】，則被告上開所辯難認足採。
再者，被告於本院審理時陳稱：伊於出租系爭房屋予林貴祥
之期間，知道伊不是系爭房屋之所有權人，且事後亦知加豐
公司承受該房屋之事等語（詳見本院卷第頁94頁反面），又
被告前揭所辯其得將系爭房屋出租予林貴祥並收取租金之法
律上原因，亦經本院認定為不足採，故被告顯非民法第952
條所規定「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，
得為占有物之使用、收益」中之「善意占有人」，則依前揭
規定及說明，被告於上開租賃期間既無法律上之原因以出租
人之地位間接占有系爭房屋，受有使用、收益系爭房屋之利
益，致當時之所有權人加豐公司受有損害，且該項占有利益
依其性質無法返還，加豐公司自得請求被告償還將系爭房屋
出租予林貴祥之相當於租金之價額即264,750元。再按債權
人得將債權讓與於第三人，讓與債權時，該債權之擔保及其
他從屬之權利，隨同移轉於受讓人，民法第294條第1項前
段、第295條第1項前段分別定有明文。加豐公司既於99年
12月15日將其對於被告之上開不當得利返還債權讓與原告，
又原告已於本件起訴狀中記載該債權讓與之事實，而起訴狀
繕本業經本院依職權合法送達予被告，有送達證書2紙在卷
可稽（詳見本院卷第25至26頁），則依同法第297條第1項
前段之規定，自已生債權讓與之效力。此外，原告既係依其
受讓自加豐公司就被告無法律上之原因間接占有系爭房屋之
不當得利返還債權，而為本件之請求，則兩造另行爭執林貴
祥所停放車輛之土地屬何種性質及為何人所有、系爭房屋內
之家具、門窗及裝潢是否故障及為何人所有等節，實與本件
之認定無何關聯性；又被告固辯以：原告將系爭房屋之門鎖
換掉，使被告無法將其所有之家具、門窗及裝潢搬走，與竊
佔、侵占、竊盜略同云云，惟原告是否成立被告所指摘之各
該犯罪，乃刑事程序處理之問題，亦與本件請求無涉，本院
均無進而審酌或調查之必要，併此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別
定有明文。本件被告應負之不當得利債務，其給付並無確定
期限，依前揭規定，被告應自起訴狀送達時起負遲延責任。
查本件起訴狀於100年1月31日送達被告，有送達證書2紙
附卷為憑（詳見本院卷第25至26頁），是被告應自100年2
月1日起負遲延責任。
六、綜上所述，原告依不當得利及債權讓與之法律關係，請求被
告給付264,750元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日即10
0年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸
原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請
僅具促使法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌認與判決結果均不生影響，爰不予一一論述，
附此敘明。
九、訴訟費用費擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年3月30日
中壢簡易庭法官張明道
本件得上訴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月6日
書記官林哲瑜