臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 103年度斗簡字第199號
原 告
即反訴被告 正派房屋仲介有限公司
法定代理人 許慶兆
訴訟代理人 甘龍強 律師
被 告
即反訴原告 李昌傑
上列當事人間請求給付居間報酬事件，反訴原告並提起反訴，本
院於民國103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
本訴部分：
被告應連帶給付原告新台幣貳拾貳萬陸仟伍佰貳拾元，及自民國
一百零三年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
訴訟費用新台幣貳仟肆佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
反訴部分：
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟壹佰壹拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）被告於民國（下同）102年7月9日委託原告銷售其所有坐
落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號及393之9地號土地（下
稱系爭土地），約定委託銷售金額每坪新台幣（下同）6
萬元、銷售期間自102年7月9日起至102年12月9日止、服
務報酬為買賣實際成交價百分之四，並簽定土地專任委託
銷售契約書（下稱系爭契約）。
（二）原告於委託銷售期間，將系爭土地介紹予訴外人 曾文貴 ，
曾文貴於102年12月8日委託原告以每坪6萬元進行議價，
原告遂委託訴外人高鼎不動產仲介有限公司（下稱高鼎公
司）代為議價，並由被告與高鼎公司簽訂買賣議價委託書
與確認書，嗣買賣雙方以5,663,000元成交。
（三）被告與曾文貴於102年12月11日簽訂不動產買賣契約書（
下稱買賣契約），且買賣雙方均已履行買賣契約，即買方
給付買賣價金完畢、賣方將系爭土地所有權移轉登記完竣
，依系爭契約第4條約定，被告應給付原告實際成交價5,6
63,000元之百分之四之服務報酬，即226,520元。惟被告
至今拒不給付，屢經催討，均未置理。
（四）被告以系爭土地成交後履行買賣契約時，所發生之不愉快
情事，作為拒絕給付服務報酬之理由，顯不可採。
（五）被告與曾文貴所簽訂之買賣契約並未約定點交日期，渠等
間就系爭土地所為之點交縱有遲延，亦屬被告與曾文貴間
之約定，核與原告無關，不可歸責於原告，原告亦無羞辱
被告及其配偶，，自不得向原告請求損害賠償。
（六）爰依契約之法律關係，請求被告應給付原告226,520元，
及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。
二、被告辯稱：
（一）被告與原告公司法定代理人許慶兆為多年好友，故將系爭
土地委託原告公司銷售並簽訂系爭契約，嗣買賣成交，被
告與曾文貴簽訂買賣契約，並約定於103年1月10日鑑界、
同年1月13日點交。
（二）許慶兆於鑑界前向被告表示，於鑑界當天被告不用到場，
全權交由其處理云云，惟於鑑界當天許慶兆並未到場處理
相關事宜，又於點交時，竟未注意買賣契約第15條之約定
事項，即買賣雙方已合意刪除「土地若因挖掘發覺有廢棄
物時，賣方（即被告）應無條件負責清理並搬除，乙方絕
無異議」等內容，而任由買方異議致點交不成立，顯示許
慶兆未盡受託人之責任。
（三）許慶兆於點交不成立後，仍係敷衍、拖延之態度，並未積
極協助被告處理相關事宜外，竟私下與買方仲介聯繫，準
備進行挖掘系爭土地。
（四）被告為了解遲延點交等情事，遂委託訴外人即被告配偶周
思穎以電話聯絡訴外人即買方仲介 韓尚蒲 ，竟遭韓尚蒲嚴
厲指責及辱罵；又於103年2月15日許慶兆偕同韓尚蒲及訴
外人即住商不動產員林加盟店店長 陳奕全 至被告家中理論
，並請求給付仲介費，因雙方無共識，陳奕全竟怒罵被告
，許慶兆竟冷眼旁觀，並未給予任何協助，致被告飽受侮
辱。
（五）被告拒絕買方任意開挖系爭土地，買方則因無法開挖系爭
土地，竟遲未同意履約專戶撥款予被告，嗣經代書勸說且
其自認理虧，始同意由履約專戶撥款予被告，惟已遲延1
週，致被告受有損害。
（六）許慶兆受託為被告處理系爭土地買賣相關事宜，竟利用被
告之信任，草率行事，於簽訂系爭契約時，未先令被告審
閱契約內容，擅自勾選「委託人已詳閱並充分瞭解本契約
內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約
效力無誤」欄位、未讓被告確認簽名、未製作不動產（現
況）說明書，且於發生買賣糾紛時未善盡義務，罔顧被告
權益，亦未提供合理服務，依約依法即無權請求服務報酬
。
（七）爰請駁回原告之訴。
三、經查：
（一）原告前開主張，業據其提出系爭契約影本、買賣議價委託
書影本、確認書影本、不動產買賣契約書影本、土地登記
謄本、存證信函影本、房地點交證明暨買賣價金履約保證
結案單影本等件為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自
堪信為真實。被告則以系爭土地買賣成立後，許慶兆未妥
善處理系爭土地點交、鑑界等相關事宜，致買賣價金遲延
領取，且系爭契約上契約審閱權欄未讓被告簽認等語置辯
。是以，本訴最主要之爭點所在，乃在於原告請求被告給
付系爭土地實際成交價百分之四之服務報酬，是否有據？
（二）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，民法第56
5條定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得
請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（
最高法院49年台上字第1646號判例參照）；查本件兩造簽
訂系爭契約之目的，在約定被告將其所有系爭土地委託原
告居間銷售，並於系爭契約第4條第1項約定：買賣成交者
，受託人（即原告）得向委託人（即被告）收取服務報酬
，其數額為實際成交價之百分之四（最高不得超過中央主
管機關之規定。）數額空白未記載者，受託人不得向委託
人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書或邀約書
，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。基此
，原告完成被告委託系爭土地之居間仲介買賣成交即被告
簽認買方之議價委託書或邀約書時，自得向被告請求按買
賣實際成交價百分之四計算之服務報酬。至於被告辯稱其
與買方曾文貴簽訂買賣契約後，許慶兆未妥善處理系爭土
地點交、鑑界等相關事宜，致買賣價金遲延領取，且系爭
契約上契約審閱權欄未讓被告簽認云云，惟兩造所立土地
專任委託銷售書業經被告簽名在案，有該委託銷售書影本
在卷可憑，被告對於委託原告居間仲介一事亦不否認，則
對該契約重要內容之買賣標的、賣價及服務報酬自已有所
了解，況系爭土地既已居間成功而簽立買賣契約，被告自
應負給付服務報酬之責，又系爭土地買賣契約之當事人為
被告與訴外人曾文貴，而非原告，被告與訴外人於買賣契
約中所為約定，並不足以拘束原告，況兩造所簽訂之系爭
契約並無約定原告須就買賣成立後仍需協助買賣契約之履
行。揆諸前開規定及判例，被告以履行買賣契約所發生之
點交、價金給付遲延，及審閱權之簽認等情事，作為拒絕
給付服務報酬之理由，顯無理由。換言之，原告主張其居
間系爭土地買賣成交，被告與曾文貴間就系爭土地所為之
點交及價金給付縱有遲延，亦屬被告與訴外人曾文貴間之
約定，核與原告無關，不可歸責於原告，即非無據。至被
告辯稱買賣契約成立後原告未協助處理善後事宜及與買方
或訴外人有種種糾紛，被告得循其他法律途徑解決，惟均
與本件無涉，被告此部分所辯亦非可採。
（三）從而，原告本於契約之法律關係，請求判決如主文本訴部
分第1項所示，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告委託反訴被告銷售系爭土地，惟反訴被告未盡善
良管理人注意義務，且於處理委任事務有過失，致反訴原
告遲延1週領取買賣價金5,409,933元，而受有財產上損失
5,188元（計算式：5,409,933×5%×7÷365＝5,188）。
（二）反訴原告領有醫學士學位，目前為開業醫師，每月收入約
20萬元，且在地方上富有名望，竟遭無端指責侮辱，致反
訴原告人格權嚴重損害，原告自得索賠精神慰撫金10萬元
。
（三） 爰本 於委任及侵權行為損害賠償等法律關係，請求反訴被
告應給付反訴原告105,188元，及自反訴起訴狀繕本送達
反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：
（一）反訴被告居間仲介系爭土地買賣，並無債務不履行之情形
，是反訴原告請求反訴被告賠償損害，顯屬無據。
（二）其餘援引本訴部分之答辯，請求駁回反訴原告之訴。
三、經查：
（一）本件係反訴原告以其與曾文貴間買賣契約之履行爭議歸責
於反訴被告，已如前述，反訴原告主張反訴被告就系爭契
約未盡善良管理人注意義務，且於處理委任事務有過失，
致反訴原告遲延領取買賣價金而受有財產上損失云云，惟
買賣成立後，反訴原告與曾文貴就系爭土地所簽定之買賣
契約而生之履行問題，顯與反訴被告無涉，況反訴被告亦
非買賣契約之當事人或關係人，是反訴原告請求反訴被告
賠償其因遲延領取買賣價金所受有財產上損失，顯屬無據
。
（二）按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其
防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條定
有明文；本件反訴原告另主張其因本件系爭土地買賣之履
行無端遭受指責侮辱，致受人格權之損害云云，業經反訴
被告堅詞否認，並以前詞置辯，是反訴原告就其利己事實
，應負舉證責任，惟反訴原告均無法提出具體證據以實其
說，故此部分主張自難採為真，況此部分與本件本訴部分
之訴訟標的及反訴原告於本訴之防禦方法不相牽連，依前
揭法條規定，亦屬不得提起反訴，反訴原告此部分反訴於
法自有未合。
（三）從而，反訴原告本於委任及侵權行為損害賠償等法律關係
，請求反訴被告給付105,188元，及自反訴起訴狀繕本送
達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，自非有理，應予駁回。
參、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年10月21日
台灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中華民國103年10月21日
書記官陳昌哲