宣 示 判 決 筆 錄 97年度板簡字第2344號
原 告 土城國泰雕之森公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 游勝韃 律師
被 告 甲○○
上列當事人間97年度板簡字第2344號回復原狀事件，於中華民國
98年7月15日辯論終結，於民國98年7月29日下午4時整，在本院
板橋 簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用原告負擔。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決。
二、原告主張：
（一）原告起訴主張：
緣被告於民國（下同）96年元月份購得台北縣土城市○○
路○○巷○號3樓房屋，隨即開始裝璜，將客廳與陽台間之牆
壁拆除，任意更動公共管道設施，將客廳外推。（如參層
平面圖所示之牆壁，請求鈞院至現場履勘）按住戶應遵守
其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第六條第一
項第五款定有明文，而住戶規約第八十條第四項、第七項
規定本大廈不得擅自增建、違建或改建；不得於室內裝璜
時，任意更動公共管道設施，…………，被告顯已違反公
寓大廈管理條例及住戶規約之規定，於室內裝璜時，任意
更動公共管道設施。住戶對共用部分之使用應依其設置目
的及通常使用方法為之，公寓大廈管理條例第九條第二項
定有明文，被告拆除牆壁，任意更動公共管道設施，顯已
違反上開公寓大廈管理條例之規定，而住戶違反上開規定
，管理委員會得訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條
例第九條第四項定有明文，被告向原告反應排水管線不通
時，原告前往處理解決排水管線不通之問題時，始得知被
告有前開拆除牆壁，任意更動公共管道設施之行為，為免
日後發生公共管道設施排水不通，影響樓上各住戶排水之
權益，爰提出本訴。如照片所示冷氣主機為被告所有，其
擺放位置係屬本大廈公用部分，依公寓大廈管理條例第七
條規定公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，被
告放置冷氣主機之行為，顯已違反上開法條之規定，爰請
求其遷移，求為判決：被告應將如參層原始室內平面圖所
示客廳與陽台間牆壁及落地鋁門窗暨包覆牆壁內連接四樓
及二樓之冷氣排水公共管道設施一支及其連接外露牆壁外
之冷氣排水插管一支回復原狀如照片所示及將照片所示大
金牌冷氣主機二台拆除。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⒈本件原告係依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求被告
回復原狀，並無同條例第11條規定之適用，又被告係因違
反同條例第9條第2項規定，原告始提起本訴，與同條例第
4條第1項規定無涉，被告抗辯殊無理由。
⒉如照片8、9、10所示冷氣主機為被告所有，其擺放位置係
屬本大廈公用部分，依公寓大廈管理條例第七條規定公寓
大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，被告放置冷氣
主機之行為，顯已違反上開法條之規定，爰請求其拆除。
三、被告則以：
（一）原告起訴狀含混概括引用法條等規定，卻未具體說明其請
求權基礎，請原告依法先敘明本件請求權基礎。
（二）原告土城國泰雕之森公寓大廈管理委員會組成不合法：依
照原告所提出之土城國泰雕之森公寓大廈住戶規約第23條
明文:「管理委員無故連續不參加會議達三次以上(含三
次)視為自動解職，自動解職或被罷免之人數達五人以上
者(含五人)或任一棟管理委員全部解職或被罷免者，應
由該楝住戶補選之。」查，原告提出本件訴訟為第13屆管
理委員會，然該管理委員會組成是否合法，顯有疑義。
（三）原告無權提出本件訴訟：公寓大廈管理絛例第11條明訂，
共用部分及其相關設施之重大修繕應依區分所有權人會議
之決議為之。原告提起本件訴訟，係主張要求回復公共管
線，依據前揭法律規定，原告須經區分所有權人會議決議
方得為之。然本件修繕根本未曾經區分所有權人會議決議
，故原告無權提出本件訴訟。
（四）規約是否合法，顯有疑義，請原告舉證：原告所提出之規
約是否合法，是否經過區分所有權人會議同意，且經法律
規定之人數通過，顯有疑義。再者，修改時，是否又符合
法律規定，亦頗有疑義，請原告就規約之合法性舉證。再
者，公寓大廈管理絛例第4條第1項明文:「區分所有權人
除法律另以限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、
處分，並排除他人之干涉」，原告所提出之規約，若有限
制區分所有權人專有部分之使用，該部分之規定明顯違反
公寓大廈管理條例，無效。
（五）被告裝潢房屋係經過原告同意：查原告要求欲裝潢房屋者
，均需先繳納保證金10,000元，裝潢完畢確認裝潢未造
成損害且合法，就退還保證金。被告96年農曆年前後開始
裝潢，依規定繳納保證金10,000元，裝潢完畢後，經原告
查核未造成損和且合法後，已全額退還保證金10,000，是
以，被告如此裝潢房屋根本就是經過原告同意。原告起訴
陳稱，係被告通知原告管線不通，原告才知道被告修繕房
屋拆除牆壁等語，與事實不符。
（六）次查，被告裝潢完畢，向原告請求退還保證金時，原告要
求被告將原保證金單據繳回。原告從96年即多次依據公寓
大廈管理條例要求閱覽本公寓J大廈之資料，然原告均置
之不理，直至最近，被告向縣府陳情，原告才心不甘情不
願讓被告閱覽資料，但仍有許多資料缺漏或不提供。涉及
被告本件案件的EI關會議資料、收據存根等，原告迄今均
不提供被告閱覽，並稱該等證物正本均在原告律師處。被
告謹提出97年其他住戶裝潢保證金單據，證明原告確實持
有該等物證。原告在收受住戶繳納之裝潢保證金後，會開
立收據給住戶，並製作轉帳傳票，在貸方入「暫收款」，
本件住戶係在96年11月21日繳納裝潢保證金，管委會在同
年月23日入帳。住戶裝潢完畢經管委會查核無誤，管委會
要求住戶交還收據再退款，並製作轉帳傳票，在借方列退
還「暫收款」；本件住戶似乎是遺失收據，因此管委會又
再開一次收據，將日期回填，並將該收據附在轉帳傳票後
。民事訴訟法第282條之1:「當事人因妨礙他造使用，故
意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認
他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實。」
如原告拒絕提出被告繳納保證金暨退還保證金之單據，請
法院依照前述民事訴訟法規定處理，以維護被告權益。
（七）原告既然在96年認為被告裝潢未造成損害且合法，並全額
退還保證金，足證被告當時裝潢確實得到原告同意，則原
告在97年提出本件訴訟，明顯違反禁反言，顯無理由，應
予駁回。
（八）又查，被告係在96年農曆年前開始裝潢，6月裝潢完畢入
住。退萬步言，縱如原告謊稱的其在被告通知廢水管線不
通後才知道，則自96年6月迄提起本件訴訟。相隔1年，此
1年間原告為何從未曾要求被告回復原狀?事實上，原告
根本早就是同意被告如此裝潢。原告之所以提出本件訴訟
，主要是因為，被告因原告遲遲未處理廢水管線問題致毀
損屋內裝潢，而 廖衷仁 主委又態度惡劣，對被告一位退休
婦人出言不遜、大聲咆哮，被告氣憤難平，所以向土城市
公所提出損害賠償調解，原告就非常生氣，所以提出本件
訴訟。
（九）被告如此裝潢，乃是原告社區住戶相約成俗，不在規範範
疇：被告購入該房屋後，裝潢前即參考該社區各住戶，確
認各住戶裝潢的原則後，才開始進行裝潢。查原告社區對
於客廳、主臥房或其他房間外推，早已相約成俗，不在規
範範疇，無論自84年、85年或者95年購入，均依照此相約
成俗之規定進行裝潢，謹提出明細表、照片及該建物購入
日期供鈞院明鑒。原告亦未曾要求任一住戶回復原狀。事
實上，包括提起本件訴訟之13屆管委會監察委員乙○○母
親、公益委員(亦為14屆監察委員) 黃耀南 及機電委員(
亦為14屆機電委員) 陳慶隆 ，其住家均有將客廳、主臥房
或其他房間外推，亦足證此種裝潢方式，乃是社區住戶相
約成俗，不在規範範疇。且住戶將客廳、主臥房或其他房
間外推，均會移動到公共管線。
（十）至於分離式冷氣主機部分，原告社區也早已EI約成俗，被
告謹提出明細表及原告照月供鈞院明鑒。住戶均是將分離
式冷氣主機掛在公共區域。況且，將分離式主機依照社區
約定成俗之方式外掛，住戶並無將此部分變成專用之意。
（十一）另外，被告房屋係因公共廢水管線阻塞，致廢水湧入屋
內造成淹水。此部分，在被告發存證信函給原告後，原
告自lF切管，將廢水處理管線另外引道排放，淹水問題
才解決。
等語置辯，並聲明原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按區分所有權人會議決議事項之執行，及收益、公共基金
及其他經費之收支、保管及運用，均為管理委員會之職務
，公寓大廈管理條例第36條第1、7款固有明文。惟區分所
有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、
收益、處分，並排除他人干涉。區分所有權人對專有部分
之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權
人共同利益之行為。專有部分、約定專用部分之修繕、管
理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人
為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第4條第1項、第
5條、第10條第1項分別定有明文。準此，公寓大廈區分所
有權人對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除
他人干涉，但不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有
權人共同利益。
（二）原告主張被告於民國96年元月份購得台北縣土城市○○路
○○巷○號3樓房屋，隨即開始裝璜，將客廳與陽台間之牆壁
拆除，任意更動公共管道設施，將客廳外推。被告向原告
反應排水管線不通時，原告前往處理解決排水管線不通之
問題時，始得知被告有前開拆除牆壁，任意更動公共管道
設施之行為，為免日後發生公共管道設施排水不通，影響
樓上各住戶排水之權益，爰請求被告應將如參層原始室內
平面圖所示客廳與陽台間牆壁及落地鋁門窗暨包覆牆壁內
連接四樓及二樓之冷氣排水公共管道設施一支及其連接外
露牆壁外之冷氣排水插管一支回復原狀如照片所示云云。
惟查本件雖因被告均未到庭問陳述，且於本院兩次定期現
場履勘時，均未到場，致無法進入該屋內履勘，但本件被
告於台灣板橋地方法院板橋簡易庭另另對本件提出損害賠
償之訴(98年度板小1574號)，經該案法官現場履勘結果
，被告所有之系爭房屋之客廳靠中庭樑柱冷氣廢水管滲水
現場已以修飾板封閉，修飾板外緣並無滲水現象，此有該
案97年7月18日勘驗筆錄在卷可稽，，嗣再經該案法官第
二次勘驗現場，亦均未發現系爭房屋客廳靠中庭樑柱冷氣
廢水管有滲水情形，此亦有該案97年10月17日、98年1月
16日勘驗筆錄在卷可考。嗣該案經台灣區水管工程工業同
業公會就系爭房屋之客廳靠中庭樑柱冷氣廢水管進行「歷
史」滲水原因之鑑定，鑑定結果為系爭房屋以下之公共排
水管，因管路下層堵塞，遇排水無法排出時，溢滿後自3
樓冷氣排水口（為安裝冷氣之天花板內橫樑處）排出，順
裝璜內部左、右牆面往下流，為導致3樓漏水主要原因各
等語，此有該公會98年1月23日台區水管會新字第98021號
函附鑑定報告附於該案卷可憑。鑑定人並明確指出「土城
市○○路○○巷號3樓以下之公共排水管，因管路下層堵塞
，遇排水無法排出，溢滿後自3樓冷氣排水口（為安裝冷
氣之天花板內橫樑處）排出，順裝潢內部左、右牆面往下
流，為導致3樓漏水主要原因。」足認在目前使用狀況下
，對整棟建築物之結構安全不致有安全之虞等情，此外，
原告復未能舉證被告將客廳與陽台間之牆壁拆除，更動公
共管道設施，確有影響大樓住戶之安全動公共管道設施，
或確有影響大樓住戶之安全及造成何種損害，徒以系爭被
告將客廳與陽台間之牆壁拆除，更動公共管道設施，尚不
足認定有妨害建築物之正常使用或違反區分所有權人共同
利益之情事。則依上開說明，原告主張既僅依土城國泰之
森大廈管理委員會會議97年3月12日決議，並未經土城國
泰之森大廈區分所有人會議之決議，復且被告即區分所有
權人對專有部分之利用，原告並不能舉証明確有影響大樓
住戶之安全動公共管道設施，或確有影響大樓住戶之安全
及造成何種損害，自不足認定有妨害建築物之正常使用或
違反區分所有權人共同利益之情事。揆諸前開說明，區分
所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使
用及違反區分所有權人共同利益之行為。專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理
條例第4條第1項、第5條、第10條第1項分別定有明文。因
此，公寓大廈區分所有權人對其專有部分，得自由使用、
收益、處分，並排除他人干涉，但不得妨害建築物之正常
使用及違反區分所有權人共同利益。而本件原告既不能証
明被告對專有部分之利用，有妨害建築物之正常使用或違
反區分所有權人共同利益之情事，原告請求被告就系爭客
廳與陽台，得自由使用、收益、處分，是原告主張被告應
將如參層原始室內平面圖所示客廳與陽台間牆壁及落地鋁
門窗暨包覆牆壁內連接四樓及二樓之冷氣排水公共管道設
施一支及其連接外露牆壁外之冷氣排水插管一支回復原狀
，顯屬無據。
（三）次按公寓大廈管理條例第8條規定:公寓大廈周圍上下、
外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變
更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，
除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分
所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關
完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之
限制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予
制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1
項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回
復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費
用由該住戶負擔。
前開法條有關外牆「設置廣告物或其他類似之行為」規定
，並未包括冷氣主機之設置至明。至公寓大廈管理條例第
三條第四款亦僅就公寓「共用部分」定義，為立法解釋，
無關乎系爭冷氣主機之裝置。是依公寓大廈管理條例第三
條第四款、第八條第一項意旨，可知大樓「外牆」之「共
同部分」，在無區分所有權人決議之情形下，不得設置系
爭冷氣主機，顯係誤會。(參臺灣高等法院臺中分院93年
度上字第204號裁判)查原告所提出之土城國泰之森大廈住
戶規約第13章就規定及禁止事項，其中第80條第3款就樓
上住戶不得於本大廈外牆及可能變更房屋外觀之任何地點
、裝設廣告招牌，1樓店舖如需懸掛招牌時，其所懸掛之
招牌不得逾越該店舖所屬樓層範圍。但並未規定不得懸掛
冷氣機，且查原告所提出之85年6月2日96年6月10日、、
97年6月1日區分所有權人會議、97年6月29日臨時區分所
有權人會議、96年6月22日、97年3月12日管理委員會議等
，均未就住戶，因使用冷氣，而需將冷氣主機懸掛外牆作
任何討論或限制決議，是原告請求被告將其懸掛外牆冷氣
主機拆除，亦屬無據。
（四）另被告抗辯原告管理委員會組成不合法等情，業據原告提
出台北縣土城市公所函證明組織適法，被告又未另舉證以
證明原告組成有何不合法事由，是被告此部分之抗辯為無
理由。
五、從而，原告依所有物排除侵害之法律關係，請求被告應將如
參層原始室內平面圖所示客廳與陽台間牆壁及落地鋁門窗暨
包覆牆壁內連接四樓及二樓之冷氣排水公共管道設施一支及
其連接外露牆壁外之冷氣排水插管一支回復原狀如照片所示
及將照片所示大金牌冷氣主機二台拆除，為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
指明。
中 華 民 國 98 年 7 月 29 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 許崇興
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 29 日
書記官 許崇興