臺灣彰化地方法院96年度訴字第636號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第636號民事判決

裁判日期：民國97年09月23日

裁判案由：給付租金

臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第636號原告子○○
39號壬○○寅○○丑○○○前四人共同訴訟代理人 李淵源 律師被告丙○○訴訟代理人 朱清雄 律師被告辛○○
戊○○
11號丙○○癸○○
5樓甲○○
5樓乙○○
巷4號庚○○(Dr.
ng己○○(IvyC
CA丁○○(Peter
Ca應受送上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、己○○、庚○○、丁○○應連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各新台幣捌萬捌仟捌佰捌拾肆元，及被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起至清償日止；被告丙○○自民國96年7月25日起至清償日止；被告己○○自民國96年8月12日起至清償日止；被告庚○○自民國96年8月14日起至清償日止，被告丁○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、己○○、庚○○、丁○○應連帶給付原告丑○○○新台幣柒萬捌仟肆佰捌拾元，及被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起至清償日止；被告丙○○自民國96年7月25日起至清償日止；被告己○○自民國96年8月12日起至清償日止；被告庚○○自民國96年8月14日起至清償日止；被告丁○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、己○○、庚○○、丁○○應自民國九十六年六月二十一日起至與原告子○○、壬○○、寅○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段九七七地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各新台幣貳萬參仟陸佰捌拾玖元。
被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、己○○、庚○○、丁○○應自民國九十六年六月二十一日起至與原告丑○○○間就坐落彰化縣社頭鄉九七七之四六地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告丑○○○之租金為新臺幣貳萬零玖佰貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌仟貳佰貳拾肆元由被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○○、己○○、庚○○、丁○○連帶負擔；其餘新台幣伍佰壹拾肆元，由原告丑○○○負擔；其餘新臺幣壹仟伍佰肆拾肆元由原告子○○、壬○○、寅○○蓮連帶負擔。
本判決第一項及第二項部分，得假執行。
事實及理由
一、本件被告除被告丙○○外，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段第977-46地號土地（下稱系爭977-
46地號土地）為原告丑○○○所有，坐落同段第977地號土地（下稱系爭977地號土地）為原告子○○、壬○○、寅○○所共有。系爭977地號土地有如田中地政事務所89年1月13日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B部分面積0.006359公頃、C部分面積0.005863公頃、D部分面積0.002439公頃之建物（下稱系爭建物甲部分）；系爭977-46地號土地上有如附圖所示編號E部分面積0.004109公頃之建物（系爭建物乙部分），原門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路11鄰
109號，嗣經戶政事務所改編為員集路2段173號、同段175號等門牌，其中如附圖所示D、E二部分建物門牌為173號，C部分建物門牌為第175號，B部分無門牌編號。系爭建物之原始起造人為 王接傳 ，王接傳於大正九年7月17日死亡，其繼承人為 王登輝 、 王榮錫 、 王榮文 、 王榮仁 ，而王登輝於民國46年11月23日死亡，其繼承人為 王義雄 ，其餘繼承人均拋棄繼承權；王榮錫於昭和5年5月13日死亡，其繼承人為其子庚○○；王榮文於民國（下同）73年1月23日死亡，其繼承人為癸○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、己○○；王榮仁於昭和18年8月3日死亡，其繼承人為辛○○。系爭土地原係分割○○○鄉○○段第177地號土地範圍，同為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁繼承取得；王登輝於日據時期昭和12年因分割而取得單獨所有權，67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115分之1845，王義雄繼承王登輝之系爭土地及系爭建物之所有權後，於67年將所有系爭土地應有部分及系爭建物之應有部分出賣予原告子○○等4人，並將系爭土地應有部分及系爭房屋之應有部分4分之1變更登記予原告子○○等4人。系爭土地及建物原均同屬王接傳一人，嗣後系爭土地及建物雖因繼承、分割及買賣而異其所有人，然系爭建物對於系爭土地仍應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。查被告等使用系爭977地號土地之範圍即系爭建物甲部分計146.61平方公尺；使用系爭977-46地號土地之範圍即系爭建物乙部分為41.09平方公尺，因兩造就租金數額無法達成協議，爰依上開規定請求核定租金之數額，並請求被告等應依核定之金額給付。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此項規定於租用基地建築房屋者準用之。土地法第105條、第97條第1項分別著有明文。又依同法第148條、同法施行法第25規定，可知土地價額係指申報地價而言，惟基地租金之數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件系爭土地位於彰化縣社頭鄉市中心，面臨18公尺寬之員集路二段，其旁邊有郵局、後面有社頭國民小學、斜對面有社頭鄉分駐所、社頭鄉戶政事務所等；該地點商店林立、車潮及人潮往來頻繁；又系爭977地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）6059.2元；系爭977-46地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺6366.4元。綜上，堪認被告等使用系爭土地之租金以土地申報總價百分之十為適當。從而，請本院核定被告等使用系爭977地號土地如附圖所示系爭建物甲部分之租金為每年88,834元（計算式：6059.2×146.61×10%＝88,834）；使用系爭977-46地號土地如附圖所示系爭建物乙部分之租金為每年26,160元（計算式：6366.4.×41.09×10%＝26,160）。又民法第126條(起訴狀誤載第125條）規定租金之債權，因5年不行使而消滅。被告等均為系爭建物原始起造人王接傳之繼承人，對王接傳之租金債務應負連帶清償責任，為此原告請求被告等應連帶給付自本件起訴之日起即96年6月21日往前追溯5年內即91年6月21日起至96年6月21日止，如聲明所示①②之租金，及自96年6月21日起至系爭法定租賃關係終止之日止，每年應連帶給付之如聲明所示③④之租金。
㈢聲明：
①被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○使用原告子○○、壬○○、寅○○所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示系爭建物甲部分之租金核定為每年88,834元。
②被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○使用原告丑○○○所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地如附圖所示系爭建物乙部分之租金核定為26,160元。
③被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○應連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各148,057元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
④被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○應連帶給付原告丑○○○130,800元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⑤被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○應自96年6月21日起至原告子○○、壬○○、寅○○與被告等間就彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各29,611元。
⑥被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○
、癸○○、甲○○、乙○○應自96年6月21日起至原告丑○○○與被告等間就彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告丑○○○26,160元。
⑦訴訟費用由被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○、癸○○、甲○○、乙○○連帶負擔。
㈣提出證據：田中地政事務所土地複丈成果圖、土地登記謄本
、本院88年度訴字第1038號民事判決影本、台灣高等法院台中分院93年度上易字第93號民事判決等件為證。
三、被告答辯：㈠被告丙○○部分：
系爭建物僅供繼承人居住之用，現僅有伊使用中，只堪供居住，原告請求申報地價百分之十之租金，實屬過高，故請核減之。又原告起訴之申報地價，並非起訴前五年之申報地價。起訴請求租金，依法僅往後生效，起訴前之租金，應僅能依催告後之申報地價標準計算並由法院核定租金，催告之前應按之前的條件請求，原告按起訴時總地價，請求起訴前租金，實嫌無據等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡其餘被告部分：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或答辯。
四、本院之判斷：
（一）程序部分：⑴按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴
訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。次按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。民法第1153條、第273條第1項分別著有明文。
⑵本件被告丙○○之訴訟代理人辯稱：原告未對全體繼承人
起訴，顯屬當事人不適格云云。然查本件給付租金之訴訟，以金錢給付為請求，屬於可分之債，且依原告起訴範圍，係被繼承人王接傳之繼承人即被告對本件租金債務應負連帶責任一節，依民法第273條第1項之規定，債權人本得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，本件尚無須對全體債務人或王接傳之全部繼承人一同起訴之合一確定之必要。被告前揭所辯，核無所據，自不足採。故本件原告雖於起訴後追加 王碧雲 、張王碧霞、李 王碧玉 、 王碧媛 、 王吳素華 、 王英麗 、 王英哲 、 王英智 、 王嘉雄 、 王明雄 等為共同被告，其後對上開被告撤回起訴，有96年12月4日、97年5月28日之民事撤回狀在卷可查（參見本院卷一第112頁、卷二第48頁），於法尚無不合。
⑶次查被告雖均因繼承而取得系爭建物之所有權，為公同共
有人，性質上屬公同共有關係，彼等因公同共有關係而負擔債務屬連帶債務（容後敘明），且原告等人買受自其中之原繼承人王義雄所有上開系爭土地應有部分及繼承系爭房屋應繼分四分之一，並變更登記，為兩造所不爭執，亦經本院88年度訴字第1038號民事判決及台灣高等法院台中分院93年度上易字第93號民事判決所認定之事實，縱系爭建物未辦理第一次總登記，原告取代原繼承人王義雄而取得對系爭建物支配、占有使用之事實上處分權，換言之，原告對上開租金債務亦應與被告等負連帶清償之責。因此，就外部關係，原告為本件之債權人；就內部關係而言，原告同時與被告為連帶債務人，然原告本於系爭土地所有權人之地位，對其以外之其他連帶債務人即被告等人提起本件給付租金之訴訟，程序上，於法亦無不可，合先敘明。
（二）實體部分：⑴查系爭977-46地號土地為原告丑○○○所有；系爭977地
號土地為原告子○○、壬○○、寅○○所共有。系爭977地號土地上有如附圖所示編號B部分面積0.006359公頃、C部分面積0.005863公頃、D部分面積0.002439公頃之建物；系爭977-46地號土地上有如附圖所示編號E部分面積
0.004109公頃之建物，嗣經戶政事務所改編為員集路2段
173號、同段175號等門牌，其中如附圖所示D、E二部分建物門牌為173號，C部分建物門牌為第175號，B部分無門牌編號。又系爭建物之原始起造人為王接傳所有，依日據時代臺灣民事習慣繼承慣例，所謂家產即屬戶主所遺之財產為家產，家產第一順位為男系直系血親卑親屬（婦女均無繼承權），王接傳死於日據時期大正九年7月17日，其繼承人分屬長男王登輝、次男王榮錫、三男王榮文、六男王榮仁。次男王榮錫死於昭和5年5月13日，其繼承人為其子庚○○；又三男王榮文於73年1月23日死亡，其繼承人為癸○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、己○○；六男王榮仁死於昭和18年8月3日，其繼承人為辛○○。而系爭土地原係分割○○○鄉○○段第177地號土地，亦為王接傳所有，其後由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁共同繼承取得；王登輝於46年11月23日死亡，由其子繼承人為王義雄，其餘繼承人均拋棄繼承權，王義雄於67年辦理繼承登記應有部分2115分之1845，而繼承王登輝之系爭土地及系爭建物之所有權後，而於67年間將所有系爭土地應有部分及系爭建物之應有部分出賣予原告子○○等4人，並將系爭土地上開應有部分及系爭房屋應有部分4分之1變更登記予原告子○○等4人等情，業據其提出田中地政事務所89年1月13日土地複丈成果圖○○○鄉○○段977、977-46地號土地登記謄本、戶籍謄本等件為證，亦經本院88年度訴字第1038號民事判決及台灣高等法院台中分院93年度上易字第93號民事判決所認定之情，為被告等人所不爭執，是原告之主張，堪信為真實。
⑵按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查系爭977地號、977-46地號土地及其上之系爭建物甲、乙部分，原均屬王接傳所有，其後系爭土地及系爭建物甲、乙部分，因繼承、分割或買賣而異其所有人，即目前系爭977地號土地所有權人為原告子○○、壬○○、寅○○共有，應有部分各為3分之1；系爭977-46土地為原告丑○○○單獨所有，但系爭建物甲、乙部分為被告公同共有，原告亦有事實上處分權，從而，應推定在房屋得使用期限內對於系爭977地號、977-46地號土地均有租賃關係存在，而非無權占有，此為原告及被告丙○○所不爭執，亦為本院88年度訴字第1038號民事判決及台灣高等法院台中分院93年度上易字第93號民事判決所確認之事實，堪信為屬實。據此，系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人即兩造間，推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在甚明。
⑶次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴
；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付，最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照。查原告依民法第425條之1之規定請求核定系爭土地租金標準，並據以請求被告連帶給付租金，揆諸前揭規定及說明，兼顧訴訟經濟原則，於法尚無不可，應予准許。
⑷復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。查本件系爭建物甲、乙部分對系爭977地號、977-46地號土地有法定租賃法律關係，故本件請求租金計算之基準，依土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過系爭977地號、977-46地號之土地申報總價額年息10%為限。所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有人未申報地價者以公告地價之百分之八十為申報地價，平均地權條例第16條定有明文。查原告依96年1月之申報地價每平方公尺6,059.2元及6,366.4元作為本件系爭977地號、977-46地號土地五年內之租金計算基準，為被告訴訟代理人朱清雄律師所不爭執，且依原告提出前揭系爭土地之上開申報地價表，除91年、92年為空白外，96年之申報地價較93年間之申報地價為低，有彰化縣田中地政事務所地價第二類謄本在卷可查，故原告就系爭977地號、977-46地號土地五年內之租金請求均依每平方公尺6,059.2元、6,366.4元為請求依據，非無所據，應可採取。次查，本件系爭977地號、977-46地號土地，固坐落於彰化縣社頭鄉市區，臨近彰化縣社頭鄉18公尺寬之員集路二段，旁有郵局，後鄰社頭國民小學，生活機能便利，僅屬一般鄉鎮之市集所在，但與通常城市規模容有相當差距，且該處之經濟活動亦非相當活絡，及徵以系爭房地僅供住宅使用，綜上諸情，原告請求按年息10%計算租金，似嫌過高，應以系爭土地申報地價年息8%計算較為適當。因此，被告占用系爭977地號土地、面積146.61平方公尺，每年租金應核定為71,067元（計算式：6,059.2×146.61×8%≒71,067，四捨五入）；系爭977-46地號土地、面積41.09平方公尺，每年租金應核定為20,928元（計算式：6,366.4×41.09×8%≒20,928，四捨五入）。故本件原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起，即被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起；被告丙○○自民國96年7月25日起；被告己○○自民國96年8月12日起；被告庚○○自民國96年8月14日起；被告丁○○自民國96年12月20日起，均至與原告子○○、壬○○、寅○○間就坐落彰化縣社頭鄉九七七地號土地之法定租賃關係終止之日止，應按年連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○之租金各為23,689元（計算式：71,067÷3＝23,689）。被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起；被告丙○○自民國96年7月25日起；被告己○○自民國96年8月12日起；被告庚○○自民國96年8月14日起；被告丁○○自民國96年12月20日起，均至與原告丑○○○間就坐落彰化縣社頭鄉九七七之四六地號土地之法定租賃關係終止之日止，應按年連帶給付原告丑○○○之租金為20,928元，核屬允當，應予准許。逾上開部分之請求，尚無所據，應予駁回。
⑸再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不
及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。按消滅時效，因左列事由而中斷：一請求。二承認。三起訴。時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷，民法第129條第1項、第130條分別定有明文。本件原告於96年6月21日提起本件訴訟，有本院收狀戳章可稽，是本件租金請求權之消滅時效已於96年6月21日因起訴而中斷，原告依法自得請求自96年6月21日回溯五年之租金，即自91年6月21日起至96年6月20日止，共5年之租金，自無不可，此為被告丙○○於本院所不爭執，其餘被告未到場陳述，亦未提出任何書狀爭執或答辯，應視為自認。從而，被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○、癸○○、甲○○、乙○○應連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各118,445元（其計算式為71,067×5÷3＝118,445）；被告庚○○、己○○、丁○○、戊○○、辛○○、丙○○、癸○○、甲○○、乙○○應連帶給付原告丑○○○104,640元（20928x5＝104640）。原告逾上述部分之請求，核屬無據，應予駁回。
⑹綜上所述，原告本於民法第425條之1之法定租賃關係，請求下列①項至④項部分，應予准許。
①被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○
○、己○○、庚○○、丁○○應連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各新台幣捌萬捌仟捌佰捌拾肆元，及被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起至清償日止；被告丙○○自民國96年7月25日起至清償日止；被告己○○自民國96年8月12日起至清償日止；被告庚○○自民國96年8月14日起至清償日止，被告丁○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
②被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○
○、己○○、庚○○、丁○○應連帶給付原告丑○○○新台幣柒萬捌仟肆佰捌拾元，及被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○自民國96年8月6日起至清償日止；被告丙○○自民國96年7月25日起至清償日止；被告己○○自民國96年8月12日起至清償日止；被告庚○○自民國96年8月14日起至清償日止；被告丁○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
③被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○
○、己○○、庚○○、丁○○應自民國九十六年六月二十一日起至與原告子○○、壬○○、寅○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告子○○、壬○○、寅○○各新台幣貳萬參仟陸佰捌拾玖元。
④被告戊○○、辛○○、癸○○、甲○○、乙○○、丙○
○、己○○、庚○○、丁○○應民國九十六年六月二十一日起至與原告丑○○○間就坐落彰化縣社頭鄉九七七之四六地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告丑○○○之租金為新臺幣貳萬零玖佰貳拾捌元。
⑤逾前四項部分之請求，於法不合，應予駁回。
五、本判決第1項及第2項所命被告給付之金額（即91年至96年5年期租金計345,132元），未逾五十萬元，依民事訴訟法第
389條第1項第5款之規定，本院依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及事證，經本院詳加審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第2項。
中華民國97年9月23日
民事第二庭法官張德寬
一、附圖：彰化縣田中地政事務所89年1月13日土地複丈成果圖
二、計算書：┌─────────┬──────────┐│一審裁判費│6,280元│├─────────┼──────────┤│公示送達登報費│4,000元│├─────────┼──────────┤│合計│10,280元│└─────────┴──────────┘以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年9月30日
書記官魏淑美