裁判字號：臺灣高等法院93年上更(一)字第107號民事判決
裁判日期：民國94年03月15日
裁判案由：返還無權占有房屋
臺灣高等法院民事判決93年度上更㈠字第107號上訴人永久佳股份有限 公司 法定代理人 苗勃 上訴人汎心國際股份有限公司法定代理人 黃阿郎 共同訴訟代理人楊揚律師被上訴人甲○○訴訟代理人 曾肇昌 律師上列當事人間，因請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國90年2月27日臺灣臺北地方法院88年度重訴字第1738號第一審判決，提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於94年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人汎心國際股份有限公司應將坐落台北市○○區○○段4小段825地號面積1249平方公尺、權利範圍應有部分萬分之115土地上建物1153號門牌號碼臺北市○○○路○段○○號7樓之3房屋如原判決附圖所示紅色部分騰空交還被上訴人、及命上訴人汎心國際股份有限公司按月應連帶給付被上訴人新臺幣伍萬元部分、及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴、及假執行之聲請均駁回。
上訴人永久佳股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審、及發回前第三審之訴訟費用，均由上訴人永久佳股份有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人永久佳股份有限公司(以下稱永久佳公司)、汎心國際股份有限公司(以下稱汎心公司)占有、使用坐落台北市○○○路○段○○號7樓之3房屋(以下稱系爭房屋)，係被上訴人向訴外人 邱謝俊 承購，87年7月10日為所有權移轉登記；上訴人等無占有、使用之正當權源，侵害被上訴人之所有權，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害；爰依民法第767條之規定，求為命上訴人永久佳公司、汎心公司依序應將系爭房屋如原審判決附圖(以下稱附圖)所示黃色、紅色騰空，返還被上訴人，並依侵權行為、不當得利等請求權之法律關係，命上訴人等自民國88年5月1日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人新臺幣(以下同)6萬元之判決(原判決判命上訴人永久佳公司、汎心公司依序將系爭房屋如附圖所示黃色部分、紅色部分騰空後返還被上訴人，並自89年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5萬元，駁回被上訴人其餘之請求；被上訴人敗訴部分於上訴本院後，本院前審駁回其上訴，未據上訴最高法院而確定)。並聲明：(一)上訴駁回。(二)各審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人永久佳公司則以：被上訴人係以通謀之虛偽意思表示，取得系爭房屋之所有權，其法律行為無效，非得行使所有權人之權利；上訴人係向訴外人 葉慧玉 承租、合法占有使用系爭房屋，而以對於葉慧玉之債權抵付租金，即使應返還亦應返還予出租人葉慧玉；且上訴人與汎心公司就系爭房屋，係各別占有使用部分，無共同侵權行為之情事，自不負連帶責任，縱有損害亦應以各別占有部分計算，被上訴人以年息百分之10計算尚嫌過高，亦應酌減等語，資為抗辯。並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)歷審訴訟費用由被上訴負擔。
三、上訴人汎心公司則以：被上訴人雖登記為系爭房屋之所有權人，惟上訴人之負責人黃阿郎係向永久佳公司承租、提供予上訴人公司占有使用，期間自88年3月1日起至89年8月31日止，上訴人之占有使用系爭房屋，為有正當之權源，租期屆滿後亦隨即遷離，並無侵權行為之事實，被上訴人訴請上訴人返還系爭房屋及與永久佳公司連帶賠償損害，自非有據等語，資為抗辯。並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)歷審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人主張上訴人永久佳公司、汎心公司占有、使用系爭房屋，87年7月10日登記被上訴人為所有權人之事實，為上訴人等所不爭執，且有土地、建物登記謄本(原審一卷第11頁至第14頁)，並經原審89年6月19日到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄(原審一卷第211、212頁)在卷足稽；被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
五、按：上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任，最高法院27年度上字第2622號著有判例，可資參照。本件上訴人永久佳公司雖抗辯被上訴人輾轉受讓系爭房屋之所有權，係通謀虛偽意思表示，其為所有權移轉之法律行為，應為無效等語；經查上訴人等所為上開抗辯有利於己之事實，依上開判例意旨，應負舉證責任，惟上訴人等迄未能舉證以實其說，空言抗辯，自難遽信上訴人等之抗辯為真正。
六、被上訴人主張上訴人等所占有使用之系爭房屋，經訴外人葉慧玉為所有權輾轉移轉登記予被上訴人，即失其出租人之地位，上訴人等未經被上訴人之同意，亦未向被上訴人承租，貿然占有使用，自屬無權占有，非得依民法第425條之規定，抗辯買賣不破租賃等語；上訴人等則以被上訴人對於系爭房屋雖登記為所有權人，惟上訴人永久佳公司係向原所有權人葉慧玉承租，再轉租予上訴人汎心公司，依民法第425條買賣不破租賃之規定，上訴人等占有使用系爭房屋，自屬有正當之占有使用權源，非無權占有等語為抗辯。經查：
(一)出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，89年5月5日日公佈施行前民法第425條(現行法為第425條第1項)定有明文。本件被上訴人所主張上訴人等占有使用之系爭房屋，原所有權人為訴外人葉慧玉，83年10月11日葉慧玉將其所有權信託移轉登記予 李泰平 ，嗣因葉慧玉為擔保對於訴外人 宋德英 所負之債務，84年3月14日由李泰平為信託移轉登記予宋德英，迄至85年3月19日葉慧玉與宋德英結算，並協議將系爭房屋以1,450萬元出售予宋德英，價金支付方法：由宋德英承擔葉慧玉就系爭房屋之銀行貸款900萬元，餘550萬元以葉慧玉積欠宋德英之票款550萬元抵償；協議後宋德英即依協議開始繳納銀行之貸款利息，葉慧玉與宋德英間就系爭房屋，因協議成立而其買賣契約為有效成立，業據原法院於85年9月10日以85年度訴字第2573號確定判決所確定之事實，為被上訴人所不爭執，且有該確定判決在卷(原審一卷第45頁至第49頁)足憑；87年1月5日宋德英將系爭房屋之所有權又移轉登記予邱謝俊，87年7月10日被上訴人始由邱謝俊移轉登記為所有權人等事實，亦為兩造所不爭執，並有建物、土地登記謄本足稽。
(二)承前所述，被上訴人主張上訴人等所占有使用之系爭房屋，於85年3月19日葉慧玉與宋德英結算，並協議將系爭房屋以
1,450萬元出售予宋德英之前，為屬信託財產，真正所有權人為葉慧玉；上訴人永久佳公司於85年1月26日信託法公佈施行前之84年9月1日即向真正所有權人葉慧玉承租系爭房屋，租期迄至89年8月31日止之事實，為被上訴人所不爭執，且有上訴人永久佳公司與葉慧玉間之租賃契約影本在卷(原審二卷第101頁至第102頁)為憑；依首揭民法第425條之規定，上訴人永久佳公司與葉慧玉間之租賃契約，對於87年7月10日始由訴外人邱謝俊為所有權移轉登記之被上訴人，仍繼續存在。上訴人永久佳公司對於系爭房屋，於89年8月31日租賃契約屆滿之日止，自得本於租賃權占有、使用系爭房屋，自不待言。
(三)上訴人永久佳公司於85年12月1日起至86年11月30日止雖曾暫停營業，系爭房屋由比帝公司使用，惟仍如數支付租金予葉慧玉，此有上訴人永久佳公司法定代理人苗勃之配偶 蔣淑慎 支付葉慧玉87年租金明細表暨支票影本11紙、88年3月25日蔣淑慎依葉慧玉指示匯22萬元存入 陳銈 帳戶以代租金給付之第一商業銀行存款存根聯、86年2月份至5月份及87年12月份至88年3月份之水費收據、86年4月、6月、88年2月之電費收據、86年2月至3月及87年12月至88年3月之瓦斯費收據、86年6月、12月及88年1月、2月大樓管理費收據、88年3月31日僑泰大樓七樓委員選票單（七樓之三住戶上訴人永久佳公司部分係由蔣淑慎簽名），及88年4月7日上訴人永久佳公司裝修系爭房屋天花板之收據等影本在卷(原審卷第102頁背面至第112頁)為憑；上訴人永久佳公司對於系爭房屋，仍具有事實上之管領力，其繼續占有狀態不因訴外人葉慧玉與比帝公司龍格公司另定租約而中斷，且上訴人永久佳公司與葉慧玉間之租賃契約未經終止，仍繼續有效存在；被上訴人空言主張上訴人永久佳公司與葉慧玉間之租賃契約，已提前解除，自無可採。至於上訴人永久佳公司於被上訴人為系爭房屋所有權人之後，仍繼續向葉慧玉支付租金，而未支付予被上訴人，係屬是否發生給付租金效力之另一實體上之法律關係，被上訴人持以主張與上訴人永久佳公司不成立租賃契約，認上訴人永久佳公司占有使用系爭房屋迄至89年8月31日間，為無權占有，同無可採。
(四)承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。本件上訴人永久佳公司與訴外人葉慧玉間之前揭租賃契約第8條約定：「乙方（即上訴人永久佳公司）未經甲方（即葉慧玉）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，而上訴人永久佳公司法定代理人苗勃之妻蔣淑慎於88年3月1日將系爭房屋部分轉租予上訴人汎心公司，收取每月租金3萬元，並已通知出租人葉慧玉等事實，有被上訴人自訴上訴人汎心公司負責人黃阿郎、葉慧玉、蔣淑慎竊佔之原法院88年度自字第1083號刑事判決影本在卷(原審一卷第180頁至第190頁)足憑；依前揭民法第443條之規定，上訴人永久佳公司將系爭房屋部分轉租，尚難認有違契約之約定，上訴人汎心公司本於次承租人之租賃權占有使用系爭房屋之部分，自非無權占有。
(五)綜合上述，上訴人等占有使用系爭房屋，迄至89年8月31日止，尚難認係無權占有；被上訴人主張上訴人等自88年7月10日系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人後，未經被上訴人同意、未向被上訴人承租、未向被上訴人繳納租金，上訴人等為無權占有，自無可採。
七、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。本件被上訴人於87年7月10日受讓系爭房屋，上訴人永久佳公司與訴外人葉慧玉間就系爭房屋之租賃契約，期間自84年9月1日起至89年8月31日止，如前所述，對於被上訴人雖仍繼續存在，惟依民法第450條第1項之規定，租賃契約應於89年8月31日期限屆滿時消滅，上訴人永久佳公司依同法第455條前段規定，自有返還租賃物即系爭房屋予被上訴人之義務，自不待言；至於上訴人汎心公司負責人黃阿郎於本院前審以「提出租賃契約書等資料影本，我承租時並不知房子有糾紛，承租時間為兩年，因公司沒用支票，所以我把租金壓低以現金給付，租約屆滿就搬離了，．．．」等語(本院上字卷第134頁)為抗辯；惟查上訴人汎心公司負責人黃阿郎所提出之租賃契約(同上卷第143頁至第145頁)，被上訴人否認其真正，其簽訂期日又係於被上訴人登記為系爭房屋之所有權人以後之88年3月10日，訴外人葉慧玉已非系爭房屋之所有權人，未經授權，非得處分系爭房屋，其與上訴人等共同所簽訂之租賃契約，效力自不及於被上訴人，惟亦不影響上訴人永久佳公司於84年8月10日與訴外人葉慧玉所簽訂租賃契約之效力。上訴人永久佳公司抗辯應返還予訴外人葉慧玉，自無可採。
八、被上訴人主張上訴人汎心公司應將系爭房屋如附圖所示紅色部分騰空、交還被上訴人；上訴人汎心公司業已於租期屆滿後，自系爭房屋遷離為抗辯；經查上訴人汎心公司於88年3月1日向上訴人永久佳公司轉租系爭房屋部分，其公司營業處所，變更登記於系爭房屋之門牌號碼，租期屆滿後90年4月23日變更登記為台北市○○○路○段○號10樓，92年7月23日又變更登記為台北市○○街○號2樓等事實，業經本院向臺北市政府函調該公司變更登記事項卡在卷(本院更字卷第63頁至第73頁)為憑；被上訴人以原判決為執行名義於93年3月12日具狀聲請強制執行，於其聲請狀亦已自認上訴人汎心公司業已遷離系爭房屋，同年4月20日履勘現場時，有第三人 施木森 到場陳述其為上訴人永久佳公司之員工，系爭房屋內所餘物品為其所有等語之事實，有原法院93年度執字第9446號執行卷足憑；上訴人汎心公司抗辯其已於租期屆滿後業已遷離系爭房屋之事實，應堪採信。被上訴人主張上訴人汎心公司應將系爭房屋如原判決附圖所示紅色部分騰空、交還被上訴人，於法尚非有據。
九、查：無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，而有不當得利之情形，為社會之通常觀念，有最高法院61年度臺上字第1965號判例，足資參照。本件上訴人永久佳公司於租賃契約所定期限屆滿租賃關係消滅後，仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，依上開判例意旨，其獲有相當於租金之利益，被上訴人受有相當於租金之損害，自不待言。按城市地方之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，分別為土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。經查：
(一)被上訴人之系爭房屋，坐落於台北市○○○路○段○○號7樓之3，89年度課稅現值1,009,100元，有89年臺北市稅捐稽徵處大安分處房屋稅繳款書影本在卷（原審二卷第91頁）足憑，系爭房屋坐落之基地為台北市○○區○○段4小段825地號，應有部分為萬分之115，其申報地價為每平方公尺90,492.8元，亦有土地暨建物登記謄本在卷可考，依前揭土地法之規定以年息10%計算，系爭房屋之租金為：[(90,492.8×1,249
×115/10000)+1,009,100]×10%=230,890（四捨五入、系爭房屋每年租金總額）；230,890÷12=19,241(系爭房屋每月租金額）。惟系爭房、地於88年6月11日經台灣不動產鑑定有限公司鑑定時價約為1,316萬元，有台灣不動產鑑定有限公司出具之鑑定報告書在卷(原審一卷第18至第31頁)可考。再者，系爭房屋位於羅斯福路與和平東路交接處附近，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便捷，商業氣息濃厚，有兩造均不爭執之系爭房屋所在地附近照片四幀（同上卷第165頁、第166頁），足見系爭房屋利用價值甚高，徒以土地法及土地法施行法規定計算損害，殊非所宜。
(二)市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條所定房租及地租最高限制之拘束，最高法院54年度臺上字第1528號判例，足資參照。本件上訴人永久佳公司向訴外人葉慧玉承租系爭房屋，每月租金高達6萬元，有前揭租賃契約書影本在卷(原審二卷第100頁)可憑，本院參酌訴外人葉慧玉於88年2月1日將系爭房屋以53,000元出租予龍格公司(租賃契約書附於原審一卷第89頁至第92頁)、上訴人永久佳公司對於系爭房屋之損害金於本院前審抗辯以每月35,000元為宜（見本院上字卷第139頁)、上訴人汎心公司對於被上訴人主張每月6萬元，未予爭執及上開判例意旨，以系爭房地附近繁榮程度，及系爭房屋充為營業場所之情形，認上訴人永久佳公司受有相當於租金之利益、被上訴人受有相當於租金之損害金，以每月5萬元為相當。
(三)按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，固為民法第184條第1項、第185條前段所明定；惟查：因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任，亦為同法第444條第2項所明定。本件上訴人汎心公司向上訴人永久佳公司轉租系爭房屋之部分，業據上訴人汎心公司於租賃期限屆滿後遷離，已如前述，尚難認上訴人汎心公司有侵權行為之事實；且依前揭民法第444條第2項之規定，即使上訴人汎心公司有應負責之事由致生損害，仍應由承租人即上訴人永久佳公司負賠償責任；被上訴人主張上訴人汎心公司應與上訴人永久佳公司負連帶責任，自無所據。
(四)綜合上述，被上訴人請求上訴人永久佳公司應自租賃期限屆滿之翌日即89年9月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，於法尚非無據，應予准許。
十、綜上所述，被上訴人依無權占有、侵權行為、不當得利，請求上訴人永久佳公司應將坐落台北市○○區○○段四小段825地號面積1249平方公尺、權利範圍應有部分萬分之115土地上建物1153號門牌號碼臺北市○○○路○段○○號7樓之3房屋如附圖所示黃色部分騰空交還被上訴人、並自民國89年9月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬元，於法尚非無據，應予准許；原法院於此範圍內為被上訴人勝訴判決，並為假執行之宣告，經核尚無違誤；上訴人永久佳公司上訴意旨，仍持陳詞指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。被上訴人請求汎心公司應將坐落台北市○○區○○段四小段825地號面積1249平方公尺、權利範圍應有部分萬分之115土地上建物1153號門牌號碼臺北市○○○路○段○○號7樓之3房屋如附圖所示紅色部分騰空交還被上訴人、並自民國89年9月1日起至交還系爭房屋之日止，應與上訴人永久佳公司按月連帶給付被上訴人5萬元，於法無據，不應准許；原法院此部分為其勝訴判決，並為假執行之宣告，容有未恰；上訴人汎心公司上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第二項所示。
十一、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為部分無理由，部分為有理由，爰判決如主文。
中華民國94年3月15日
民事第五庭審判長法官林丁寶
法官高鳳仙法官陳博享正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年3月16日
書記官鄭靜如附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。