裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第2673號民事判決
裁判日期：民國90年05月08日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第二六七三號
原告乙○○訴訟代理人丙○律師被告甲○○住台中訴訟代理人 張啟富 律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
被告應給付原告新台幣（下同）五百十五萬元，及自八十九年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
被告應返還原告一百六十五萬元，及自八十九年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠先位訴訟部分：
⒈被告於八十九年三月二十六日，將坐落台中市○○區○○段○○○○○號、面
積一四九平方公尺土地及其上建號第一二一七號即門牌號碼台中市北屯區大德巷六十五弄十九號房屋，以總價金五百十五萬元出售給原告；在買賣當時，原告已表明購買該房地之目的是為立即在原地重建（即另建新屋），且被告及其兄即仲介人 任守銘 均知原告是要就地立即改建新屋，但被告及任守銘不僅消極地隱匿買賣土地不能立即拆除地上舊屋並改建為新屋之事實，反而還積極提出隔鄰房屋平面配置圖，表示原告可以像鄰居一樣方式的改建，使原告誤認而予簽約，並已於八十九年五月十六日付清尾款，並辦畢所有權移轉登記。惟事後原告於八十九年五月底，於欲委請建築師規劃建築時，建築師欲與該地隔鄰商討房屋使用共同壁節省空間等事項，經鄰居告知該土地係後期發展區為禁建之土地，再經建築師求証，獲得証實該區土地屬於禁建的「後期發展區」，故不能立即改建或重建房屋。至簽約之際，被告及仲介人任守銘雖將內有「後期發展區」文字之都市計畫土地使用分區証明書夾雜訂在買賣契約書後面，但卻消極地不予告知「後期發展區」之意義，更不告知該地目前遭禁建中，且反而積極以鄰居房屋平面配置圖表示原告可以像鄰居一樣方式改建，則原告自然地被矇在鼓裏，致對該土地的利用價值及能否拆除舊屋並改建新屋，產生誤認。添⒉按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得
將其意思表示撤銷之，民法第八十八條第一項前段定有明文；又按物之性質若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，同條第二項定有明文。
查被告既知原告欲購買系爭房地用來拆除舊屋改建新屋，被告卻不告知不能立即改建，使原告對該土地房屋能否立即拆除改建之事發生錯誤且如原告知道該土地房屋不能立即改建則不會購買該屋土地，故本件符合民法第八十八條第一項前段、第二項規定，原告得將購買系爭房屋土地之意思表示撤銷，原告已於八十九年七月十三日以台中法院郵局第一０一０六號存証信函對被告為撤銷之意思表示，茲再以本狀繕本送達被告 任偉廉 為對其撤銷買賣契約之意思表示；買賣契約既經撤銷，故被告自應返還價金。又按物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第三百五十九條前段定有明文。而系爭土地屬後期發展區不能立即改建之土地，即有減少通常效用，並有減低經濟上價值（無人願買或係價值偏低）故原告亦得依民法第三百五十九條規定主張解除契約，原告前已以上開存証信函對被告表示解除契約，現再以本狀繕本送達被告為對其表示解除契約之意思表示，則被告依民法第二百五十九條第一款、第二款應負回復原狀之責；為此，訴請被告給付五百十五萬元及其法定遲延利息；並以上二法律關係，請求擇一為原告勝訴判決。添㈡備位訴訟部分：
如法院認為系爭房屋減少價值，效用尚非重大或解除契約顯失公平，並不能解除契約，因系爭土地因遭禁建，所以房地乏人問津，被告隱匿禁建之重大事項，以一般可立即改建的房地賣給原告，其價金不合理，且原告既無法立即改建，無法達契約效用。而原告受有依鑑定報告，土地可否立即改建，差價為五十四萬零八百七十元，無法改建新屋居住，致所支出購屋自備款之利息損失為二十七萬三千七百五十元（原告以自備購屋款支付三百六十五萬元，若不支出，至少可有百分之五年息之利息收入，故以年息百分之五計算一年六個月，利息損失為二十七萬三千七百五十元），及多支出貸款之利息損失十六萬八千七百五十元（原告貸款一百五十萬元購買本件房地，利息年息百分之七點五，以一年六個月計算，計須支付利息十六萬八千七百五十元），無法改建新屋，故原告須支付租屋之租金為二十一萬六千元（查原告購屋目的係改建新屋供居住，事後竟發現遭禁建，原告無法居住新屋，不得已租屋居住，每月租金一萬二千元，以十八個月計算為二十一萬六千元），原告精神勞費損失四十五萬零六百三十元，以上各項合計損失為一百六十五萬元之損害；是原告主張本件至少有民法第三百五十九條減少價金之適用；爰求為判決將買賣價金五百十五萬元減少為三百五十萬元，爰依不當得利之規定，求為判決被告應返還原告多收取的一百六十五萬元及其法定遲延利息。
三、對被告抗辯之陳述：㈠原告既將購買系爭房地要立即改建之事表明，被告本應據實積極告以土地是屬禁
建區土地，被告不僅消極隱匿，更還積極提出鄰地房屋平面配置圖訛稱可像該屋一般地重建，堪認被告居心不良，意圖藏飾真相。又土地使用分區証明書並非訂約時已立即訂妥在不動產買賣契約書後面，而是原告在契約書簽名以後，於第二天代書才補訂土地使用分區証明書在契約書後面，此由不動產買賣契約書內，毫無記載附有附件土地使用分區証明書，可知係代書事後將土地使用分區証明書補訂在契約書後面者。其故意隱匿土地遭禁建之動機及行為，已欲蓋彌彰，毫無公平可言。添㈡由華聲企業發展鑑定顧問有限公司，對系爭土地房屋所作鑑定報告書，其鑑定結
果欄已認定：本案土地若可立即改建，則與禁建之後期發展區地價有所差異，其差異地價每坪為一萬二千元，而系爭土地共一百四十九平公尺，折合坪數為四十五點０七二五坪，每坪差價為一萬二千元，總共差價為五十四萬零八百七十元。該鑑定結果，原告加以引用，且由鑑定結果，已可証實可以立即改建之土地，與遭禁建之後期發展區土地，因其可否立即供改建，並不相同，故其市價當然有所差異。添㈢查由被告所提出之鄰居房屋平面圖，及由原告與證人任守銘之當面談話錄音內容
，暨由原告與證人 何正綱 電話談話錄音內容，可以証明被告及證人任守銘聯手拿出鄰居房屋平面圖，使原告誤信系爭房屋可以拆除立即改除，足見出賣人積隱匿土地不能改建之事實。
㈣再者，本件鈞院囑託鑑定項目為廹系爭土地若可立即改建，與目前因屬後期發展
區而遭禁建，二者在市價上差異為多少？系爭房屋土地交易總價格為五百十五萬元，則土地及房屋各應為占多少價格。就此鑑定單位已鑑定出可立即改建與後期發展遭禁建每坪差價為一萬二千元；房屋及土地總價金為五百十五萬元時，其土地價值占四百七十三萬一千三百九十二元，建物價值占四十一萬八千六百零八元；故本件欲鑑定之重點，土地「可否立即改建地上新屋」之「差價」，每坪為一萬二千元，已由鑑定單位明確表示在鑑定報告書，至於該報告書所列非後期發展區位價每坪為十四萬一千六百元，後期發展區位價每坪為十二萬二千四百元，係就土地，可否立即改建所作差價比較，而非鑑定該土地每坪有無十四萬一千六百元、十二萬二千四百元之價值，亦非鑑定土地每坪十四萬一千六百元或十二萬二千四百元，是否為合理市價。況鑑定報告第十二頁倒數第二行、第一行稱地價資料係查訪當地居民對於地價之認知程度，且是由七個廣告售屋案例的賣方想要出售價作為參考的地價，該七個案例之房價並非實際成交價，該七個案例屋是否有人願意購買、殺價若干、最後成交之成交價若干，均不確定，故本件被告抗辯稱，依鑑定報告本件土地每坪十二萬二千四百元，土地價值為五百五十一萬六千八百七十四元，已高於系爭房地買賣總價款五百十五萬元，即不正確。
㈤被告抗辯稱系爭房屋耐用年限為五十三年，屋齡僅二十七年，尚有二十餘年可使
用云云。然查房屋「耐用年限」是可堪使用之最長期限，並非「仍可優良使用之年限」，且舊屋格局不合購屋人，管線難免時有故障，設備已經陳舊，已不合原告使用，尤其原告乙○○在購屋時已多次強調欲改建新屋，被告及仲介人不僅隱匿不能立即改建之事實，被告反而積極拿出鄰屋平面圖佯稱可以像該屋方式改建；被告作法，殊屬不該，且事後據聞，被告以前欲出售系爭房屋，因處於後期發展區之禁建土地，致無人願買，被告為順利賣屋，刻意隱匿不能立即改建，竟還佯稱可像鄰屋平面圖式地改建，被告賣屋方法，有害交易秩序及公平。添
四、證據：提出㈠不動產買賣契約書影本九張。㈡被告所提出隔鄰房屋平面配置圖影本一張。㈢存証信函影本三張、收件回執影本一張。㈣土地及建物登記簿謄本各一件。㈤錄音帶一捲及譯文影本十一張。㈥錄音帶一捲及譯文影本二張。並聲請訊問證人 孫允 中、任守銘，及將本件系爭標的送請華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定。添
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠衡諸經驗法則，建地之買賣，如係空地，買受人多數無非用以建築房屋，惟系爭
陳平段二九○六地號土地並非空地，已有建號一二一七號即門牌號碼台中市北屯區大德巷六十五弄十九號房屋座落其上，且其屋齡僅廿餘年，衡情難認買受人必係為拆除重建而買受；且在系爭房地於洽訂買賣過程，原告未曾表示伊購買系爭房地係為立即拆除重建，而被告及仲介人員更未曾對伊表示，甚或保證系爭房地所在得立即拆除重建，合先敘明。
㈡原告之所以一再陳稱伊在買賣當時，曾表明購買系爭房地係用來立即拆除重建，
而被告知情，竟隱匿不能拆除重建之事實云云，無非謂被告曾提出隔鄰房屋平面配置圖，並表示原告可像鄰居一樣改建；另提出卷附原告分別與仲介人員任守銘，以及代書何正綱之對話錄音帶及譯文，以及傳訊證人即原告之兄 孫允中 資為佐證，惟查：⒈錄音，藉機器之處理所顯示之聲音，足以為表示其用意之證明者，依刑法第二二０條第二項之規定，為準文書，且為準私文書，另錄音譯文亦為私文書，被告均否認其真正，應由原告證其真正。⒉證人孫允中固到庭證稱：買賣過程原告有表示要蓋房子，且證人即仲介的任守銘及代書何正綱有跟原告說可以蓋房子等語，惟被告否認其證言；且證人任守銘則證稱其仲介的時候沒有告訴原告可以蓋房子，簽約的時候代書也沒有跟原告講說蓋房子可以找他等語，是證人孫允中之證述，不應遽予採信。⒊再查，於原告洽購系爭房地之過程（至簽訂買賣契約時止），被告未曾出示卷附所謂鄰宅平面配置圖予原告，而係直至八十九年五月十六日點交系爭房地時，始因不慎夾雜在水、電繳費單、地價稅單、房屋稅單等單據內交付予原告。苟原告仍堅持主張被告係在簽約過程出示該平面圖，則就此積極事實，自應由原告舉證以實其說。
㈢原告主觀上誤以為系爭房地所在得立即拆除重建，而向被告購買系爭房地，係屬
動機錯誤，亦即意思表示緣由之錯誤，因動機存於內部，非他人所得窺知，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。職是，原告援引民法第八十八條第一項前段及同條第二項之規定，主張撤銷購買系爭房地之意思表示，洵屬無據。
㈣按依民法第八十八條第一項前段之規定，撤銷意思表示，依同條項但書之規定，
須以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。準此，因簽約前，被告即毫無隱諱地提供載明系爭土地位於後期發展區之土地使用分區證明書予原告，此事實已經證人任守銘到庭證述屬實，且簽訂契約之際並將其附於買賣契約書，此情亦經原告於起訴狀自認屬實，亦即該證明書所載內容亦為買賣契約內容之一部分；職是，原告於簽約之際，對買賣標的物所在屬後期發展區一節，難諉稱不知情；至於就「後期發展區」於都市計劃之通盤檢討未變更之前，不得發照建築─禁建一節，原告之所以不知情，則難謂伊無疏於查證之過失；是以，退一步言，縱原告有「錯誤之意思表示」情事，因其對伊之錯誤或不知，亦有過失，依第八十八條第一項但書之規定，原告自不得撤銷其意思表示。
㈤系爭買賣標的物並無民法第三五四條第一項前段所定之瑕疵：⒈無減少其價值之
瑕疵：查系爭買賣總價為五百十五萬元，而鈞院依原告之指定，囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司分別就系爭房地為後期發展區及非後期發展區鑑定其價值，經鑑定結果，系爭土地所在如非屬後期發展區，其地價每坪為一四一六○○元，以此計算系爭土地價值為0000000元（即一四一六○○元乘以四五．○七二五坪）；而現況屬後期發展區，其地價每坪則為一二二四○○元，以此計算系爭土地價值為0000000元（即一二二四○○元乘以四五．○七二五坪），由是以觀，系爭房地雖位於後期發展區，惟其實際價值，單以土地價值言，即已高於系爭房地買賣總價款0000000元，焉得謂系爭房地有何減少其價值之瑕疵？⒉無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；依前揭鑑定報告所檢附「台灣省地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表」所載，加強磚造之建物，其耐用年數有五十三年，而系爭房屋屋齡僅廿七年，易言之，可使用年限尚有廿餘年，加以衡諸一般經驗，購買住宅區之房屋（含透天厝）通常係為居住使用，而原告卻稱伊係為「立即拆除重建」而購買，此顯非購買透天厝之通常效用所在，要難執系爭房地所在屬禁建之後期發展區，即謂有何減少通常效用之瑕疵。又買賣契約書末尾尚且特別附註「乙方保證該筆土地沒有計劃道路或是機關用地，產權屬於乙方」，苟原告截至訂立買賣契約時止曾提及伊購買系爭房地係為立即拆除重建，且此亦為伊決定是否購買系爭房地之重要事項，則何以未於契約內約明，甚或要求被告明文保證？是以，足見兩造間並無明示或默示約明買賣標的物有得以「立即拆除重建」之效用，因而，亦不得以系爭房地所在係「禁建」區，即主張有減少契約預定效用之瑕疵。是原告援引同法第三五九條規定主張解除契約，並依第二五九條第一、二款之規定，請求回復原狀，及主張減少價金為三百五十萬元，並依民法第一百七十九條不當得利規定請求返還壹佰陸拾伍萬元，洵屬無據，自非有理。
三、證據：聲請訊問證人任守銘、何正綱。理由
壹、先位之訴部分：
一、原告主張被告於八十九年三月二十六日，將坐落台中市○○區○○段二九０六地號、面積一四九平方公尺土地及其上建號第一二一七號即門牌號碼台中市北屯區大德巷六十五弄十九號房屋，以總價金五百十五萬元出售給原告；在買賣當時，原告已表明購買該房地之目的是為立即在原地重建（即另建新屋），被告不僅消極力隱匿買賣土地不能立即拆除地上舊屋並改建為新屋之事實，反而還積極提出隔鄰房屋平面配置圖，表示原告可以像鄰居一樣方式的改建，使原告誤認而予簽約，並已於八十九年五月十六日付清尾款，並辦畢所有權移轉登記。惟事後原告於八十九年五月底，於欲委請建築師規劃建築時，始發現該土地後期發展區為禁建之土地，不能立即改建或重建房屋。至簽約之際，被告及仲介人任守銘雖將內有「後期發展區」文字之都市計畫土地使用分區証明書夾雜訂在買賣契約書後面，但卻消極地不予告知「後期發展區」之意義，更不告知該地目前遭禁建中，且反而積極以鄰居房屋平面配置圖表示原告可以像鄰居一樣方式改建，則原告自然地被矇在鼓裏，致對該土地的利用價值及能否拆除舊屋並改建新屋，產生誤認。被告既知原告欲購買系爭房地用來拆除舊屋改建新屋，被告卻不告知不能立即改建，使原告對該土地房屋能否立即拆除改建之事發生錯誤，且如原告知道該土地房屋不能立即改建則不會購買該屋土地，故本件符合民法第八十八條第一項前段、第二項規定，原告得將購買系爭房屋土地之意思表示撤銷，原告已於八十九年七月十三日以台中法院郵局第一０一０六號存証信函對被告為撤銷之意思表示，茲再以本狀繕本送達被告任偉廉為對其撤銷買賣契約之意思表示；買賣契約既經撤銷，故被告自應返還價金。又系爭土地屬後期發展區不能立即改建之土地，即有減少通常效用，並有減低經濟上價值（無人願買或係價值偏低）故原告亦得依民法第三百五十九條規定主張解除契約，原告前已以上開存証信函對被告表示解除契約，現再以本狀繕本送達被告為對其表示解除契約之意思表示，被告依民法第二百五十九條第一款、第二款應負回復原狀之責；為此，訴請被告給付五百十五萬元及其法定遲延利息；並以上二法律關係，請求擇一為原告勝訴判決。添
二、被告則以在系爭房地於洽訂買賣過程，原告未曾表示伊購買系爭房地係為立即拆除重建，而被告及仲介人員更未曾對伊表示，甚或保證系爭房地所在得立即拆除重建。原告洽購系爭房地之過程（至簽訂買賣契約時止），被告未曾出示卷附所謂鄰宅平面配置圖予原告，而係直至八十九年五月十六日點交系爭房地時，始因不慎夾雜在水、電繳費單、地價稅單、房屋稅單等單據內交付予原告。及原告主觀上誤以為系爭房地所在得立即拆除重建，而向被告購買系爭房地，係屬動機錯誤，是原告援引民法第八十八條第一項前段及同條第二項之規定，主張撤銷購買系爭房地之意思表示，洵屬無據。且因簽約前，被告即毫無隱諱地提供載明系爭土地位於後期發展區之土地使用分區證明書予原告，並於簽訂契約之際並將其附於買賣契約書，此情亦經原告於起訴狀自認屬實，亦即該證明書所載內容亦為買賣契約內容之一部分；職是，原告於簽約之際，對買賣標的物所在屬後期發展區一節，難諉稱不知情；至於就「後期發展區」於都市計劃之通盤檢討未變更之前，不得發照建築─禁建一節，原告之所以不知情，則難謂伊無疏於查證之過失；是以，退一步言，縱原告有「錯誤之意思表示」情事，因其對錯誤或不知，亦有過失，依第八十八條第一項但書之規定，原告自不得撤銷其意思表示。且系爭房屋之可使用年限尚有廿餘年，加以衡諸一般經驗，購買住宅區之房屋（含透天厝）通常係為居住使用，而原告卻稱伊係為「立即拆除重建」而購買，此顯非購買透天厝之通常效用所在，要難執系爭房地所在屬禁建之後期發展區，即謂有何減少通常效用之瑕疵。並經鑑定結果，系爭房地雖位於後期發展區，惟其實際價值，單以土地價值言，即已高於系爭房地買賣總價款0000000元，自不得謂系爭房地有何減少其價值之瑕疵，原告主張解除契約，並依第二五九條第
一、二款之規定，請求回復原狀，洵屬無據等資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十九年三月二十六日，就坐落台中市○○區○○段二九０六地號、面積一四九平方公尺土地及其上建號第一二一七號即門牌號碼台中市北屯區大德巷六十五弄十九號房屋，以總價金五百十五萬元訂立買賣契約，約定由被告出賣予原告，其後原告並已於八十九年五月十六日付清尾款，且已經辦畢所有權移轉登記。而系爭土地為屬都市計畫土地後期發展區，目前禁止建築等事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本及土地及建物登記簿謄本各一件為證，且被告對此事實並不爭執，應認原告主張此部分事實，堪信為真實。
四、至於原告主張被告明知其之所以購買本件系爭房地，目的在可立即拆除改建，而被告不僅未告知系爭土地為後期發展區，屬禁止建築之土地，復極力隱匿買賣土地不能立即拆除地上舊屋並改建為新屋之事實，反而還積極提出隔鄰房屋平面配置圖，表示原告可以像鄰居一樣方式的改建，使原告誤認而予簽約等事實，固據提出房屋平面配置圖一紙，及原告與證人任守銘、何正綱之對話錄音帶及譯文各一件為證；惟為被告所否認，並辯稱被告則以在系爭房地於洽訂買賣過程，原告並未表示伊購買系爭房地係為立即拆除重建，而被告及仲介人員更未曾對伊表示，甚或保證系爭房地所在得立即拆除重建。原告洽購系爭房地之過程，被告未曾出示卷附所謂鄰宅平面配置圖予原告，而係直至八十九年五月十六日點交系爭房地時，始因不慎夾雜在水、電繳費單、地價稅單、房屋稅單等單據內交付予原告等語。經查，原告固提出其所稱隔鄰建物之平面配置圖為證，然該平面配置圖無從證明被告於賣屋時有向原告保證系爭土地上之建物可立即拆除重建；又訊之證人即原告之兄孫允中證稱：「我知道兩造有買賣土地，當時簽約的時候我在場，當天有我、原告的父母、原告、被告、任守銘及代書在場。當天我們有說到買這塊地是要蓋房子，被告也有聽到，他聽到沒有什麼反應，仲介的任守銘有跟我們保證可以蓋房子，被告有聽到任守銘跟我們保證，但他聽到沒有什麼反應。那時代書還跟我們說以後要蓋房子可以找他。」如證人所言，被告僅係沒什麼反應，難認有何積極瞞騙之事實。另訊之證人即被告之兄任守銘則證稱：「當初我仲介的時候我沒有告訴原告可以蓋房子，當初簽約的時候代書也沒有跟原告講說蓋房子可以找他。原告也沒有告訴我說是要蓋房子，因為土地本身就有地上物，原告沒有跟我說要改建。我仲介的時候我不知道土地是禁建的。被告有無拿鄰房房屋平面配置圖給原告我不清楚。我也沒有聽到被告跟原告講說可以向隔壁房子一樣可以改建。」（以上見本院八十九年十月十九日言詞辯論筆錄），亦未有被告保證原告系爭建物可立即拆除重建之事實。再訊之證人即本件買賣辦理所有權移轉證之代書證稱：「本件的買賣過程，是依照兩造約定的條件記載在合約書上，附件有包括付款資料，分區使用證明的影本、支票影本，我印象中只有這些，契約的附件沒有包括建築平面圖。建築設計圖在我辦的過程都沒有這份資料，一直到點交都沒有這份資料。在買賣的過程買方沒有提到說要蓋房子，簽約的當時也沒有提到。簽約的過程賣方也沒有提出平面圖。分區使用證明書等資料我是訂成一本交給雙方看，我有朗讀契約內容，並將契約附件的資料種類告知雙方，言明如有問題可以提出或更改。本件一直到交屋都很順利，沒有發生什麼爭執。」（見本院九十年四月二十四日言詞辯論筆錄）。再參諸兩造於訂約時，已將本件系爭土地之都市計畫使用分區證明書一件附於買賣契約之後，而此則為兩造所不爭執；果如原告所言，被告於買賣時有刻意隱瞞或積極矇騙之行為，則何須提出系爭土地之都市計畫土地使用分區證明書予原告，豈不易於為原告所知悉。難認原告此部分主張可採。而兩造關買賣契約之約定，已經以書面定明，其間關於兩造之權利義務之約定分別條列清楚，被告保證之事項僅於附註二約定「乙方（即被告）保證該筆土地沒有計畫道路或是機關用地，產權屬於乙方私有」，並未有被告保證系爭土地可立即改建之約定，自不得認兩造就原告買賣之目的係為立即拆除原告建物，並加以改建，有為意思表示一致之行為。被告所為之抗辯，尚非不可採。
五、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項固有明文。惟所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院五十一年台上字第三三一一號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第八十八條第二項之規定自明。再土地使用種別經編定後，應由縣政府公布之，人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店舖住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上開民法第八十八條之撤銷權（最高法院六十年度台上字第一一０八號判決可參）。
六、本件原告主張錯誤之事由為其購買該房地之目的是為立即在原地重建（即另建新屋），而買受後始發現該土地後期發展區為禁建之土地，不能立即改建或重建房屋，致對該土地的利用價值及能否拆除舊屋並改建新屋，產生誤認。然查原告購屋之目的縱經認定為立即在原地重建，惟既未經兩造於買賣時形成於意思表示中，而在買賣契約定明，且為相對人所明瞭者，其購屋之目的是否在於重建，即僅為原告為意思表示之動機發生錯誤，而非屬意思表示之內容或表示行為有錯誤之情形，是依前揭法律規定、判例意旨及說明，原告以買屋之目的在重建而發生錯誤，主張撤銷意思表示，應不足採。又原告以本件系爭土地為屬都市發展之後期發展區，為屬禁建之土地而認有錯誤之情形。然查一般購買成屋者，除仔細查看房屋現況外，必然索閱建物及土地所有權狀或建物及土地登記簿謄本，以明瞭產權歸屬及建物與土地之面積；且土地之屬後期發展區，一經主管機關公告後，原告已不得諉為不知；況本件兩造於買賣時，亦有將系爭土地之都市計畫土地使用分區證明書附於買賣契約之後，足見原告於為買賣之意思表示時，即已知悉該土地為屬後期發展區，縱原告不知或不認識所謂後期發展區之意義，亦屬自己之過失所致，依照民法第八十八條第一項但書規定，即不得撤銷其買受之意思表示，是原告此部分主張，洵屬無據。
七、次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。原告以系爭土地都市發展後期發展區，不得立即改建，而認有減損其土地之效能，主張依民法第三百五十九條規定解除兩造之契約。然查本件買賣為成屋買賣，即買賣當時，土地上已蓋有合法之建物；且買賣時兩告復未就土地是否得立即改建之契約必要之點為約定，即非屬意思表示之內容，已如前述；是此成屋之買賣，依通常交易之觀念，即應認為在於土地及建物之使用、收益，被告既已提出合於通常交易觀念所應具備之價值、效用之土地及建物，即難謂原告所交付之本件系爭土地及建物，有何物之瑕疵存在可言。原告雖舉最高法院四十九年度台上字第三七六號判例意旨略謂：上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值。而主張因本件系爭土地之使用分區為後期發展區，屬禁建土地，因認被告交付之土地有物之瑕疵。然查該判例所指之土地買賣為建地之空地買賣，其土地買賣之通常價值及效用，本在建築房屋；與本件買賣之標的為成屋買賣，其性質迥不相同，尚不得比附援引。是被告所辯本件買賣無物之瑕疵，尚屬可採；從而，原告主張買賣之標的有瑕疵，而主張依民法第三百五十九條規定解除契約，亦為無據，為無理由。
貳、備位之訴部分：
一、原告主張因系爭土地因遭禁建，所以房地乏人問津，被告隱匿禁建之重大事項，以一般可立即改建的房地賣給原告，其價金不合理，且原告既無法立即改建，無法達契約效用，為有瑕疵。而原告受有依鑑定報告，土地可否立即改建，差價為五十四萬零八百七十元，無法改建新屋居住，致所支出購屋自備款之利息損失為二十七萬三千七百五十元，及多支出貸款之利息損失十六萬八千七百五十元，無法改建新屋，故原告須支付租屋之租金為二十一萬六千元，原告精神勞費損失四十五萬零六百三十元，以上各項合計損失為一百六十五萬元之損害；是原告主張本件至少有民法第三百五十九條減少價金之適用；爰求為判決將買賣價金五百十五萬元減少為三百五十萬元，爰依不當得利之規定，求為判決被告應返還原告多收取的一百六十五萬元及其法定遲延利息。被告則否認有瑕疵，並系爭買賣標的物並無民法第三五四條第一項前段所定之瑕疵：⒈無減少其價值之瑕疵：查系爭買賣總價為五百十五萬元，而鈞院依原告之指定，囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司分別就系爭房地為後期發展區及非後期發展區鑑定其價值，經鑑定結果，系爭土地所在如非屬後期發展區，其地價每坪為一四一六○○元，以此計算系爭土地價值為0000000元（即一四一六○○元乘以四五．○七二五坪）；而現況屬後期發展區，其地價每坪則為一二二四○○元，以此計算系爭土地價值為0000000元（即一二二四○○元乘以四五．○七二五坪），由是以觀，系爭房地雖位於後期發展區，惟其實際價值，單以土地價值言，即已高於系爭房地買賣總價款0000000元，焉得謂系爭房地有何減少其價值之瑕疵等資為抗辯。
二、經查，本件被告所交付之物並無瑕疵，已如前所述，是原告猶執此事由，請求依民法第三百五十九條規定減少價金，已屬無據。且就原告所主張減少價金部分之依據即本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定報告之鑑定結果。原告雖主張本件系爭土地其為後期發展區價格為每坪十二萬二千四百元與非後期發展區價格每坪十四萬一千六百元，其間每坪有一萬二千元之價差，而買賣之土地面積為四十五點０七二五坪，故應有五十四萬八百七十元之價差。然依相同之土地價格基準計算，本件買賣標的土地之價值縱依後期發展區之價格計算，其土地之總價為五百五十一萬六千八百七十四元。而兩造買賣之總價五百十五萬元，經鑑定結果土地買賣價為四百七十三萬一千三百九十二元，尚低於鑑定之土地價格。雖買賣價格之約定屬兩造契約自由之範圍，惟引用鑑定結果，自應就鑑定全部內容為綜合分析判斷，而非僅引用有利於己之部分；足見被告於出賣時之價格並非不合理，且無減少價金之必要。此外，原告其餘主張無法改建新屋居住所支出購屋自備款之利息損失，多支出貸款之利息損失，租屋之租金損失，原告精神勞費損失等，均未舉證以實其說，自不足採信。是原告依不當得利之規定，請求被告應返還原告一百六十五萬元及其法定遲延利息，亦無理由。
參、綜上所述，被告所辯，堪值採信。從而，原告依民法第八十八條意思表示錯誤之撤銷意思表示及同法第三百五十九條解除契約之規定，請求被告回復原狀，返還所受領之價金五百十五萬元及其法定遲延利息；及依同法第三百五十九條規定請求減少價金，既均無理由，自應併予駁回。
肆、原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已明，兩造其餘主張與舉證，經核均與本院前開認定無礙，爰不予一一論述，附此指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年五月八日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林源森右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年五月十四日~B法院書記官