裁判字號：臺灣新北地方法院99年重訴字第155號民事判決
裁判日期：民國99年10月29日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣板橋地方法院民事判決99年度重訴字第155號原告乙○○訴訟代理人 陳明暉 律師複代理人 郭令立 律師被告甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間確認優先購買權不存在事件，經本院於民國99年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就本院九十八年度司執字第六三三八七號清償債務強制執行事件拍賣之坐落臺北縣土城市○○段○○○○號，地目建，面積二三九點五二平方公尺，權利範圍全部之土地優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第124號判例意旨參照）。查本件原告主張其於本院98年度司速字第63387號清償債務強制執行事件拍定買受訴外人即執行債務人 羅正忠 所有坐落臺北縣土城市○○段○○○○號，地目建，面積23
9.52㎡，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）。惟經被告主張係系爭土地之地上權人及承租人，而就系爭土地享有優先購買權，然此為原告所否認，而執行法院對於被告之優先購買權是否存在，並無實體審認權，應由有爭執之相對人另行訴請確認（臺灣高等法院96年度抗字第1081號裁定參照）。則原告既爭執被告就系爭土地有優先購買權，且其能否拍定取得系爭土地之法律上地位不安狀態，復能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即應有確認利益，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠緣原告為本院98年度司執字第63387號清償債務強制執行事
件拍賣訴外人即執行債務人羅正忠所有之系爭土地之拍定人。詎被告於民國99年3月25日以其為系爭土地之承租人，並於其上建有門牌號碼臺北縣土城市○○街○○號之未辦理保存登記之房屋（下稱系爭建物），依土地法第104條規定，主張其為系爭土地之地上權人，而向執行法院聲請優先承購。然被告與訴外人羅正忠為母子關係，倘兩者間存有租賃關係，顯有違常情；且系爭土地經執行法院到場查封時，被告並未主張其有租賃關係或提出有任何占有權源，應認被告於聲請優先購買時所提出之土地租賃契約書，僅係為阻止原告購得系爭土地之用，原告既為系爭土地之拍定人，因被告對於原告所拍定之系爭土地主張優先承購，倘原告未訴請確認被告之優先購買權不存在，將由被告優先購買，故原告應有確認利益，自得提起本件訴訟。
㈡對於被告主張系爭建物為其所有之抗辯，依據被告所提出之
房屋稅單及卷附之95年度至99年度房屋稅課稅明細所示，系爭建物之納稅義務人，其姓名為「林門風管理人甲○○」，而其折舊年數（或經歷年數）已超過70年；再對照臺北縣政府46年下期房捐查定通知書所載，系爭建物之業主姓名為「林門風」，而納稅管理人姓名為「甲○○」；另參以卷附被告之戶籍資料查詢結果，被告係於41年6月2日始遷入，並於54年8月6日因前戶長遷出而繼為戶長，顯見於被告遷入前，系爭建物即已存在，被告應非原始建築系爭建物之所有權人甚明。
㈢被告雖又辯稱係向訴外人羅正忠租地興建，惟承前述，系爭
建物存在超過70年以上，而訴外人羅正忠係00年00月00日出生，足見系爭建物於訴外人羅正忠出生前即已存在；況系爭土地原為林門風所有，於36年6月19日因繼承而登記為 林桂卿 ，再於67年8月29日因買賣而登記為訴外人羅正忠所有，由此可見，系爭建物與系爭土地之所有人均為林門風，故不可能有「租地建屋」之情事存在。而林桂卿係因繼承取得，亦不可能與林門風有租賃關係存在，至訴外人羅正忠則係於67年8月29日才取得系爭土地之所有權，自更不可能與系爭建物所有人林門風有任何租地建屋之約定。另被告雖提出其與訴外人羅正忠所簽訂之「租賃契約」，惟其上所載，雙方係於74年10月26日簽訂，益徵系爭建物並非依據該租賃契約所興建；且觀諸該租賃契約原本，其紙質、墨色、印文等均相當新穎，似非為超過20年以上之文件，均足認系爭建物並非被告向訴外人羅正忠承租系爭土地後所興建者。
㈣綜上所述，被告既非系爭建物之所有權人，亦非系爭土地之
承租人，復未依法為地上權之登記，自不符土地法第104條規定而得對系爭土地主張享有優先購買權存在。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明求為判決：如主文第1項所示。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。㈠於46年之前，系爭土地上即有被告之房屋存在，不過46年以
前之房屋，係僅佔系爭土地之一部分，其餘部分則為被告嗣後陸續所興建。而被告係向訴外人羅正忠租地建屋，即為系爭土地之地上權人、承租人，除有繳納水費、電費外，亦設籍於該址，故被告有優先購賣權，原告請求確認優先購買權不存在，顯無理由。
㈡被告自出生迄今一直居住於系爭建物，而於5歲喪父，12歲
母親改嫁，因祖母年邁妹妹幼小（含林桂卿）必須負擔家計，除生活費用由被告張羅外，房屋破損亦皆由被告整修、重建及繳稅，方於67年8月29日由林桂卿將系爭土地賣與訴外人羅正忠時，即言明系爭建物歸被告所有，而因磚瓦房屋未向地政機關辦理保存登記，故以為不須變更姓名。嗣於67年以後，經被告陸續重建又增建，現已將系爭72.45坪之土地幾乎全部蓋滿，故系爭土地上之全部房屋皆為被告所興建，此事實為鄰居及親友均可為證。另參以自47年6月起，系爭建物接水、電及申請室內電話等，皆由被告向相關單位申辦；又因被告以為納稅義務人即為所有權人，故未辦理保存登記，且被告已向地政機關申請辦理地上權登記，現業經地政機關認同並受理在案。
㈢再者，自80年以來，被告所提領之現金即有新臺幣（下同）
3,123,589元，其中部分款項用來興建房屋，部份款項則作為支付租金之用，顯見被告確係向訴外人羅正忠承租系爭土地。況本件係因執行法院通知被告願否依同樣條件優先承買系爭土地，顯見執行法院亦認定被告有優先購買權；又拍賣公告，亦多次提醒投標人，系爭土地上有建物，而地上物所有人可依土地法第104條規定，得有優先購買權，原告於拍定前即知其上有系爭建物，故被告行使優先購買權自無損害原告之權益。
四、原告主張訴外人羅正忠所有之系爭土地業經本院98年度司執字第63387號清償債務強制執行事件進行拍賣，並由原告予以拍定。而系爭土地上雖存有未辦理保存登記之系爭建物，然被告並非系爭建物之所有權人，亦非系爭土地之承租人或地上權人，自不得主張享有優先購買權等語。被告對於系爭土地原為訴外人羅正忠所有，並業由原告拍定，且系爭建物為未辦理保存登記建物之事實固不爭執，惟仍以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執重點，厥為被告就系爭土地得否主張享有土地法第104條第1項前段規定之優先購買權？
五、經查：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。是以基地承租人身份主張優先購買權者，務以與基地所有權人間有租賃關係存在，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先購買權；又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨可資參照）。本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即屬消極確認之訴，而被告以其與訴外人羅正忠間有租地建屋之關係，而得享有優先購買權云云置辯，依上開舉證責任分配之原則，自應由被告就渠對系爭土地有「租地」、「建屋」之事實負舉證之責任。
㈡被告就其抗辯為系爭建物之所有人云云乙節，固據提出臺北
縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、46年下期房捐查定通知書等件為證（見本院卷第22頁、第23頁）。惟依房屋稅條例第4條之規定，房屋稅之繳納人可能係房屋所有人、典權人、管理人、現住人、承租人等，不一而定，可見稅籍登記僅為行政上課征稅捐之依據，尚難遽憑房屋稅籍資料，作為房屋所有權誰屬之唯一證明（此參最高法院93年度台上字第2155號判決意旨）。是以，系爭建物既未辦理保存登記，其所有權自應歸由原始起造人取得，而房屋稅籍之設立，依上說明，僅為行政管理、課稅徵收之公法上事項，與私法上權利義務之法律關係並無必然之關聯，縱被告確為系爭建物之納稅義務人，亦非當然即為系爭建物之原始起造人；又遑論，觀諸前開文件，其上所載之納稅義務人、業戶之姓名均為「林門風」，被告不過僅係「林門風」之管理人而已，則被告是否果為系爭建物之原始起造人，而原始取得其所有權，已非無疑。
㈡被告復以系爭建物之接水、接電及室內電話之申請皆係由被
告所辦理並繳納，且被告亦設籍於該址云云為據，並提出水、電費收據、戶籍謄本等件為憑（見本院卷第25頁、第26頁）。然被告居住於系爭建物之事實，既為兩造所不爭執，則被告為居住便利而申辦並繳納相關費用，當係屬常情，尚無從據此即認定被告為系爭建物之所有權人；況經本院依職權向臺北縣土城市戶政事務所函調系爭建物之原始設籍資料暨歷年門牌整編資料，經該所函覆本院稱「三、經查本轄埤林
39號門牌係於64年6月1日整編為公舘路133號，復於80年6月3日整編為學享街41號現址，初編日期無案可稽。」，而依其檢送之全戶戶籍謄本，其上關於被告戶籍資料事由欄之記載，被告曾於40年8月18日自該址遷出，復於41年6月2日再行遷入該址等情，有臺北縣土城市戶政事務所99年
6月14日北縣土戶字第0990004298號函暨其附件在卷（見本院卷第47頁至第49頁）可佐，可徵被告其間曾遷至他處，非如被告所稱係自出生均即設籍於址，被告此部分抗辯，顯然悖於事實，自不足採。至被告另又辯稱系爭建物係經陸續重建又增建而全部房屋皆為被告所建，幾將系爭土地全部蓋滿，而全部房屋皆為被告所建云云，並舉銀行現金明細表及存款簿為證（見本院卷第79頁至第111頁）。惟上揭明細資料充其量僅能證明被告之銀行帳戶有現金提領之事實，尚不足以證明被告有提領款項用以建屋，且就此有利於被告之事實，被告迄至本件言辯論終結前，仍未能舉證以實其說，自難認所辯系爭建物均為其所建云云為可採。則原告主張被告並非系爭建物之所有權人等語，即尚非無據。
㈢又退萬步言，縱認被告確係系爭建物之原始起造人屬實，且
參酌最高法院62年台上字第2962號判例意旨所載「房屋之所有人係租地建物，或向前手購買房屋承租土地，均有土地法第104條之適用」，而堪認被告已具備「建屋」之要件，然依上說明，被告仍須就所辯與系爭土地所有權人即訴外人羅正忠間有租賃關係存在乙節，即租地之事實負舉證之責任。又被告就其抗辯係向訴外人羅正忠租地建屋，故享有優先購買權云云乙情，固亦據提出土地租賃契約書影本1份附卷（見本院卷第24頁）為憑。惟該份土地租賃契約書依被告所自認，乃係於74年10月26日所簽訂（見本院卷第58頁反面），然經本院依職權查閱附於本院98年度司執字第63387號執行事件案卷內之系爭土地租賃契約書原本，由肉眼觀之，其原本之紙質毫無泛黃之處，且墨色及印文均甚為清晰，衡情當非屬保存逾20年以上之文件，甚為灼然，故是否為被告臨訟所製作，已非無疑，自難認屬真正。另被告雖又提出銀行現金明細表及存款簿俾便證明確有租金之支付，惟上開明細資料不過僅能證明被告之銀行帳戶有提領現金之事實而已乙節，業如前述，且核其金額又難認係與該租賃契約書上所載之每年租金12,000元相符，是亦無從遽予認定所提領之款項即係用以支付訴外人羅正忠之租金支出，故被告此部分之抗辯，亦無可取。準此，依上揭被告所舉證據，既仍無法使本院形成心證，確信被告與訴外人羅正忠間就系爭土地確實訂有租賃關係存在，則依舉證責任分配原則，自應認被告所辯為系爭土地之承租人云云，為不可採。
㈣再者，拍賣公告僅係執行法院依強制執行法第81條第2項規
定，將拍賣不動產之所在地、種類及拍賣條件等事實狀況為記載，並無創設或確定私權之效果。是依本院98年度司執字第63387號執行案卷內所附之拍賣公告，其上使用情形之記載：「據地政人員到場指界稱，本件630地號係土城市○○街○○號建物及附屬物（屋前圍牆）之坐落基地，且該建物係未辦保存登記建物。經本院調取房屋稅籍資料，該屋納稅義務人係登記為林門風管理人甲○○。本件拍賣土地因上有建物坐落，拍定後不點交。」，此僅係執行法院將系爭土地之實際占用狀況，而其上建物之所有人可能得以行使優先購買權之情形予以記載，以提醒參與投標者而已，尚無確定被告就系爭土地即具有優先購買權之效力。被告就系爭土地是否具有優先購買權，仍應由本院為實體審認，尚不得逕以拍賣公告上有前開之記載，且曾經執行法院通知是否行使優先購買權之程序，即據為享有優先購買權之證明。依此，被告以上情為憑，抗辯有優先購買權云云，同屬無由。
㈤末者，被告雖又以地政機關已受理其地上權登記之申請云云
，可見亦認同被告已具有申請系爭建物地上權之條件為辯。然姑不論依其所提出之臺北縣板橋地政事務所定期通知書暨規費收據觀之（見本院卷第74頁、第75頁），不過為他項權利位置之測量而已，難認該所業經認定被告具有申請地上權登記之要件。更何況，被告是否為系爭土地之承租人，要屬私法上之爭執，自仍應以普通法院之實質判斷為據，縱令該地政機關不察而誤依土地法第102條規定，於被告與訴外人羅正忠共同持前揭租賃契約書向其申辦地上權登記時，予以辦理登記，其所為有租賃事實存在之認定，亦無法拘束本院，本院自仍得依調查證據之結果，獨立認定之。是被告此部分所辯，亦顯無可取。又依前所述，上開地政機關所為者不過係他項權利位置之測量而已，可徵被告顯然尚未經登記為系爭土地之地上權人，自不得逕以係系爭土地之地上權人自居，而主張依土地法第104條第1項前段規定，就系爭土地之出賣享有優先購買之權利。故被告抗辯渠為系爭土地之地上權人，依法有優先購買權云云，亦不足採。
㈥綜上所述，被告既迄未能舉證證明就系爭土地確有土地法第
104條第1項前段所規定之『基地租賃』或『地上權』之法律關係存在，則其抗辯就系爭土地之出賣享有優先購買權云云，自屬無據。
六、從而，原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年10月29日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年10月29日
書記官高偉庭