最高法院89年度台上字第1438號民事判決

裁判字號：最高法院89年台上字第1438號民事判決

裁判日期：民國89年06月23日

裁判案由：遷讓房屋

最高法院民事判決八十九年度台上字第一四三八號
上訴人甲○○訴訟代理人 曾泰源 律師被上訴人花蓮區中小企業銀行股份有限公司法定代理人 林鈞銘 訴訟代理人 廖學忠 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年四月十三日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（八十八年度上字第六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年間，向台灣花蓮地方法院民事執行處承受訴外人 常佑榮 所有坐落花蓮縣花蓮市○○段第六一七地號面積零點零五二公頃土地及地上債務人敦安建設股份有限公司（下稱敦安公司）所有之建物，其中同市○○○街○○號三樓（建號二○二四號）、六七號六樓（建號二○二七號）及七一號六樓（建號二○三三號）房屋三棟（下稱系爭房屋）為上訴人無權占有等情。本於民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人將系爭房屋遷讓返還於伊之判決。
上訴人則以：伊前因被上訴人職員 朱堅志 、 蘇孝仁 （現已離職）之遊說，前後共出借新台幣（下同）一千四百萬元與敦安公司之負責人 游鵬哲 ，嗣後因游鵬哲倒債，乃再由朱堅志、蘇孝仁出面將系爭房屋以租售方式交付於伊抵債。是在游鵬哲將系爭房屋移轉登記於被上訴人之前，伊就系爭房屋與原所有權人敦安公司之間有租賃關係存在，伊使用系爭房屋即非無權占有等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，被上訴人主張系爭房屋為其所有之事實，有其提出之建築改良物登記簿謄本及台灣花蓮地方法院民事執行處不動產權利移轉證明書附卷可稽，並為上訴人所不爭執，此部分之事實堪信為真實。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。經查，被上訴人所有之系爭房屋，現在上訴人占有中，有第一審於八十七年一月二十二日勘驗現場之勘驗筆錄附卷可稽，被上訴人依據民法第七百六十七條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還於伊，為有理由，應予准許。至上訴人所辯，伊與敦安公司間有租賃關係存在乙節，經通知證人朱堅志、蘇孝仁到場均明確證稱，系爭房屋之原所有權人敦安公司負責人游鵬哲向上訴人借款一千四百萬元，嗣後因其所簽發之清償支票退票，故與上訴人口頭約定將系爭房屋交付上訴人使用，並以借款（一千四百萬元）之利息充作租金，惟嗣後因游鵬哲無法補足票款，乃再於代書處與上訴人簽訂買賣契約，將系爭房屋出賣與上訴人，隨游鵬哲即不知去向等語。足證游鵬哲雖於退票之初，曾與上訴人就系爭房屋成立租賃關係，惟因游鵬哲嗣後無法在期限內補足票款，故再與上訴人簽訂買賣契約，將系爭房屋出賣與上訴人，上訴人與游鵬哲就系爭房屋訂立買賣契約時，敦安公司即負有將系爭房屋移轉登記於上訴人之義務，原租賃關係即告消滅。上訴人抗辯，依（修正前）民法第四百二十五條之規定，其與系爭房屋原所有權人間就系爭房屋有租賃關係存在，即不足取。從而，被上訴人之請求，於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審固認定上訴人與敦安公司負責人游鵬哲就系爭房屋先成立租賃關係，嗣再訂立買賣契約，是其原租賃關係消滅云云。惟查，上訴人抗辯，伊係以借款一千四百萬元利息抵充租金，與敦安公司就系爭房屋成立租賃關係等語（見原審卷二七頁正面筆錄），若然，雖上訴人嗣以一千四百萬元就系爭房屋簽訂買賣契約（見原審外放證物），然兩者租金及買賣價金標的非屬同一，在移轉所有權登記前，是否不能併存，當事人之真意如何﹖尚待調查斟酌。且以利息抵充租金是否已抵充完畢，若未抵充完畢，在系爭房屋尚未移轉所有權登記前，上訴人占有系爭房屋係基於租賃關係占有，抑係出賣人履行買賣契約而交付占有﹖原審未遑詳加調查審認，即謂買賣契約成立，租賃關係即已消滅，進而為上訴人不利之論斷，尚屬可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十三日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官許澍林法官鄭玉山法官葉勝利右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年七月十日