裁判字號：臺灣高等法院臺中分院91年重上字第55號民事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十一年度重上字第五五號
上訴人丁○○複代理人丙○○送達代收人戊○○被上訴人乙○○複代理人甲○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月七日臺灣南投地方法院八十九年度重訴字第一三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過伍佰伍拾陸萬零玖佰叁拾壹元及其遲延利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：其於八十四年十月一日向上訴人購買坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號、面積一二四０平方公尺之土地及其上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷一一０之五號房屋一棟，總價為新台幣（下同）一千六百萬元，系爭不動產買賣契約之買賣標的物為農地，惟被上訴人於訂約時並無自耕能力，且農地亦不得有違規使用之情形，否則不得移轉登記過戶，系爭土地上有上訴人違規使用擴建之農舍面積三九六‧六七平方公尺部分，無法全部辦理移轉登記，是該買賣契約應係以不能之給付為契約之標的，為自始無效。伊已依約支付之買賣價金六百萬元，且因系爭土地在買賣前已由上訴人向銀行借款一千萬元並設定有抵押，依約該抵押之借款利息自八十四年十月一日起由伊負擔，伊已代繳之抵押借款利息達二百六十一萬八千三百九十四元，系爭契約既為無效，伊所支付之買賣價金及代繳之銀行利息，即無法律上之原因，爰依不當得利返還請求權之法律關係，求為上訴人給付八百六十一萬八千三百九十四元及其遲延利息，爰聲明求為判決上訴人應給付被上訴人八百六十一萬八千三百九十四元，及自民國九十年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。（原審判決上訴人應給付被上訴人八百五十六萬零九百三十一元，及自民國九十年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並就被上訴人勝訴部份命供擔保，准予假執行。駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服）。
二、上訴人則以：㈠、本件先前即因被上訴人未依約繳納買賣價金，上訴人於定期催告，被上訴人仍不履行，由上訴人將買賣契約書解除，上訴人提起遷讓房屋及給付租金之訴，經台灣南投地方法院以八十九年簡上字第八十九號判決上訴人勝訴確定在案，該案訴訟認定事實為契約有效，但經解除，則本件被上訴人不得再主張契約無效，法院亦不得為相反之認定。㈡、縱認被上訴人仍得主張契約無效，但本件之契約雙方均對於被上訴人當時無自耕能力不得過戶知情，且預期於此一情形消滅後再過戶，故雙方在不動產買賣契約書第八條內即已約明「雙方約定登記權利人由乙方自由指定，甲方不得異議」，基此被上訴人縱自己為無自耕能力之人，依上述約定，仍可自由指定任何人（包括任何其他有自耕能力之人）為承受系爭土地之移轉登記名義人，又系爭買賣標的之建物經南投縣政府建設局於七十九年七月二十六日核發使用執照，並已向草屯地政事務所辦理保存登記，於八十四年七月三日核發建築改良物所有權狀，為一合法建物亦無不能移轉之情事，是本件之買賣契約並無給付不能之情形，應屬有效。㈢、縱認為本件買賣契約為無效，上訴人應返還價金，然本件被上訴人主張下列抵銷：⑴被上訴人支付之價金中其中三百萬元係被上訴人向上訴人之子 魏世明 所借，魏世明業已將對上訴人之三百萬元之債權讓與上訴人，上訴人主張以上開三百萬元之債權抵銷。⑵被上訴人應給付自八十七年十月一日起至九十年十一月五日止，按每月新台幣六萬一千八百元計算之租金。⑶上訴人於八十八年一月十二日代繳之利息及違約金共計四十萬四千八百八十七元。⑷賠償上訴人因承諾出售系爭土地予被上訴人，致喪失與 胡詔集 先生訂約之機會，而受有差價之損失。
三、被上訴人起訴主張其於八十四年十月一日向上訴人購買坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號、面積一二四０平方公尺之土地及其上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷一一０之五號房屋一棟，總價為一千六百萬元，系爭不動產買賣契約之買賣標的物為農地，被上訴人於訂約時並非自耕農，且因系爭土地在買賣前已由上訴人向銀行借款一千萬元並設定有抵押，依約該抵押之借款利息自八十四年十月一日起由上訴人負擔等事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、南投縣草屯鎮公所證明書、建築改良物所有權狀影本各一份及照片二幀為證，核與上訴人提出之不動產買賣契約書、建築改良物登記簿、使用執照、建築改良物所有權狀影本各一份及房屋稅繳款書影本二份相符，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭不動產買賣契約之買賣標的物為農地，惟被上訴人於訂約時並無自耕能力，且農地亦不得有違規使用之情形，否則不得移轉登記過戶，系爭土地上有上訴人違規使用擴建之農舍面積三九六‧六七平方公尺部分，無法全部辦理移轉登記，是該買賣契約應係以不能之給付為契約之標的，為自始無效。上訴人則以本件先前即因被上訴人未依約繳納買賣價金，上訴人於定期催告，被上訴人仍不履行，由上訴人將買賣契約解除，上訴人提起遷讓房屋及給付租金之訴，經台灣南投地方法院以八十九年簡上字第八十九號判決上訴人勝訴確定在案，該案訴訟認定事實為契約有效，但經解除，則本件被上訴人不得再主張契約無效，法院亦不得為相反之認定置辯。惟按確定判決之既判力，僅以主文為限而不及於理由，確定判決之主文，如係就給付請求權之訴訟標的之法律關係為裁判，即不及於為其前提之基本權利。雖此非屬訴訟標的之基本權利，其存在與否，因與為訴訟標的之法律關係有影響，而於判決理由中予以判斷，亦不能認為此項判斷有既判力。經查上開確定判決，上訴人係本於契約解除後，被上訴人已無權占有系爭土地，本於解除契約所發生之請求權，訴請被上訴人遷讓房屋，及解約後所發生之不當得利請求權，而本件訴訟標的係被上訴人主張契約無效，本於不當得利之關係請求返還已交付之價金及代繳之利息，前開確定判決與本件訴訟之訴訟標的並不相同，雖前訴訟中契約解除之前提為契約有效，故契約是否有效並非前開確定判決之法律關係，僅係前提之法律關係而已，而關於訴訟標的前提之法律關係，依通說係採爭點效之理論，即此一前提之法律關係必需具備⑴法院在前訴判決理由判斷者為影響判決基礎之重要爭點。⑵必需該重要爭點經過兩造之言詞辯論。⑶必須法院就前訴重要爭點之判斷並無顯然違背法令之情形。⑷必須法院前訴重要爭點之判斷，符合民事訴訟上之誠信原則。惟本件關於契約是否有效，於前確定判決之訴訟中因兩造均未觸及，並非爭點，兩造亦未對此為任何攻防辯論，不能認為有爭點效，故並無既判力，被上訴人仍非不得於本訴訟中為主張，上訴人上開抗辯，核非可採，本院自仍應就被上訴人所主張契約有效與否為實體上之判斷。
五、按土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。（最高法院六十四年上字第一三五二號判例參照）。本件被上訴人主張本件系爭土地之地目為田，都市計劃土地使用分區為農業區，有被上訴人提出之土地登記謄本及南投縣草屯鎮公所八十九年十二月十五日八九草鎮服工字第三二五六八號證明書各一份在卷可考，應屬八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條所稱之私有農地甚明；又被上訴人主張上訴人於訂約時無自耕能力乙節，為上訴人所不爭執，揆之上揭判例意旨，本件兩造所訂之契約自屬無效。
六、雖上訴人抗辯依民法第二百四十六條第一項但書之規定，以不能之給付為契約標的，其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。並舉下列理由，抗辯本件契約合於民法第二百四十六條第一項但書之規定，茲分述如次：
㈠上訴人抗辯本件兩造所訂之契約第八條約定：「雙方約定登記權利人由乙方自由
指定，甲方不得異議」。並舉證人即代書 黃淑貞 於原審亦到庭證稱「當時兩造都知道土地是農地，當時是約定一千萬還清後，才由乙方找有自耕能力的人來登記」，認兩造訂約時，關於移轉登記部份，係有約定上訴人移轉登記予被上訴人指定有自耕能力之人，自係合於民法第二百四十六條第一項但書之規定當事人預期於不能之情形除去後而為給付之情形云云。惟按關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效，此為最高法院近年來之見解，然查兩造上開書面約定，並未明確約定由承買人指定登記與任何有「自耕能力」之第三人甚明，雖證人即本件代書黃淑貞於原審中有上開證詞，然如兩造訂約時有明確約定由上訴人登記予有「自耕能力」之第三人，則對此重要之約定，攸關契約之有效與否，代書為專業人員，果有此約定，豈會不將之明確記載於契約書之中，而另為口頭約定？本院認為代書既辦理該案之訂約及移轉登記等手續，收取費用，自不希望該契約歸於無效，其證言又違常情，應不足採。是上訴人此一抗辯核亦不可採。
㈡上訴人又抗辯給付不能如係暫時，並非繼續，或其契約已含有待不能給付除去後
始生效力之意者，其契約為負有停止條件之契約，不得以訂約時不能給付之故而遽認為無效，本件伊訂約時雖無自耕能力，但事後並非不能申請自耕能力之證明，故伊訂約時無自耕能力之情形，嗣後並非不得予排除，兩造所訂契約仍應合於民法第二百四十六條第一項但書之規定之意旨，應屬有效云云。惟兩造之契約僅約定雙方約定登記權利人由乙方自由指定，甲方不得異議，有如前述，並未約定俟上訴人自己有自耕能力時為移轉登記，此觀契約書甚明，自亦不能認兩造間之契約有合於民法第二百四十六條第一項但書之規定，上訴人上開抗辯同不可採。
七、依上所述本件兩造間之契約即屬以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，兩造間買賣契約，關於買賣系爭土地部份應屬無效。又本件兩造間之買賣契約除系爭土地外，另包含系爭土地上之建物○○○鎮○○路○○○巷一一○之五號之建物，依契約書之記載該建物主要用途農舍、構造為平房、鋼架造（有牆）、建築面積一一四‧三三平方公尺。茲該建物既係農地上之農舍，且買賣價金亦未就土地、農舍分別標價，則契約是否有效，自應與土地之部份為一併相同認定，同屬一體，依民法第一百十一條之規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。核亦無除去土地部分，仍可成立建物之買賣，故本件之契約全部、自始無效，乃屬當然之理。
八、又被上訴人主張上訴人已收到六百萬元價金之事實，雖為上訴人所否認，惟查上訴人收受價金六百萬元之事實，業據被上訴人提出借款契約書影本二份、支票影本五份及錄音帶一捲為證，且上訴人於原審八十九年十一月十六日言詞辯論時即自承「被上訴人分兩次先後交付了六百萬元」乙語，而證人即上訴人之子 魏世雄 到庭證稱：我媽媽（即上訴人）有同意我出賣這塊房地，我有收受六百萬元，該六百萬元是買賣契約之價金等語，參以該買賣契約書後面亦有立會人魏世雄之字樣，及兩造就是否已交付六百萬元之情事，於台灣台中地方法院八十八年度投簡字第四一六號及八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件中，均未曾爭執等節，是被上訴人此部分之主張堪認為真實。又被上訴人主張其已繳納上訴人向中國農民銀行草屯分行借款一千萬元自八十四年十月一日起至八十七年八月二十二日止之利息共計二百六十一萬八千三百九十四元之事實，有中國農民銀行草屯分行九十年十二月三十一日農草字第九０二二０００００四號函一份在卷可稽，且為上訴人所不爭執，自堪認為真實。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文，兩造間之買賣契約既為無效，上訴人收受之價金六百萬元及被上訴人代為繳納之利息二百六十一萬八千三百九十四元，即成為不當得利，依法自應返還被上訴人。從而被上訴人依不當得利之法律關係，請求返還其已給付之價金及代為繳納之利息共計八百六十一萬八千三百九十四元，洵屬有據。
九、上訴人抗辯縱然法院認為契約為無效，伊應返還上開金額，然伊主張下列抵銷，茲分述如次：
㈠上訴人於本院主張伊子魏世明對被上訴人有三百七十五萬元之債權，並提出台灣
南投地方法院八十八年民執義字四八四一號債權憑證為證，而魏世明已將其中之三百萬元讓與伊，伊主張如法院認為契約為無效，伊以此讓得之債權抵銷。被上訴人對此亦不爭執，並表示同意抵銷，故上訴人此部分抵銷之抗辯自屬有據，應予准許。
㈡上訴人抗辯契約如無效，然被上訴人自八十七年十月一日起至九十年十一月五日
止，使用伊已交付之不動產，即屬不當利，應按每月新台幣六萬一千八百元計算之相當於租金之金額。茲兩造間之買賣契約既屬無效，被上訴人占有使用面積為五百十一平方公尺之房地，即屬不當得利，其所受之利益即屬相當於租金之利益，而本件系爭土地自八十六年七月迄今之申報地價，均為每平方公尺三百十二元，有地價謄本附於本院八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件卷內可憑，而系爭土地之地上物所占用面積為五百一十一平方公尺，故其申報地價總額為十五萬九千四百三十二元，而系爭房屋八十八年度之課稅現值為二萬六千一百元，亦有房屋稅繳款書附於台灣南投地方法院八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件卷內可證，二者合計為十八萬五千五百三十二元，參酌兩造就系爭房地買賣價金達一千六百萬元之鉅，則上訴人受有相當於租金之不當得利，依法定限額之最高額度即年息百分之十計算應屬適宜，是上訴人得請求被上訴人給付相當於租金損害之不當得利，應依按年給付一萬八千五百五十三元為度，從而上訴人以被上訴人應給付自八十七年十月一日起至九十年十一月五日原告受強制執行遷讓房屋之日止，相當於租金損害之不當得利共計五萬七千四百六十三元部分主張抵銷，應予准許。超過之部分即屬無據，應予駁回。
㈢上訴人抗辯因被上訴人承諾伊因而出售系爭房地，致喪失與胡詔集訂約之機會，
受有價差之損害，以此損害主張抵銷云云。惟按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第二百四十七條定有明文。故契約因以不能之給付為標的而無效，一方當事人對他方當事人應負損害賠償責任者，須以他方當事人非因過失而信契約為有效，所致之損害有限。如他方當事人於訂約時，亦明知標的之給付不能，或因有過失而不知者，則不能請求損害賠償，此觀諸民法第二百四十七條第一項規定自明（最高法院七十二年度台上字第一六五五號判決參照）。本件上訴人私有農地之買賣，既係以承受人有自耕能力，始能有效成立，而被上訴人訂約時無自耕農身份，上訴人亦知情，雙方就此亦曾談及，兩造因而訂立之不動產買賣契約書第八條，此由上訴人自己上開抗辯並舉證人即代書黃淑貞為證亦可得之，然仍未於契約上為明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，契約因而無效，上訴人就此標的之給付不能，自亦有過失，依前開說明，自不能向被上訴人請求損害賠償，故此部份之債權既不成立，其抵銷之抗辯即非有據，不應准許。
㈣上訴人又以其於八十八年一月十二日繳納自八十七年八月二十三日起至八十八年
一月十一日止之抵押貸款之利息及違約金共計四十萬四千八百八十七元，認為該給付應由被上訴人給付，伊因而對被上訴人有債權，主張抵銷云云，惟兩造間之買賣契約既屬無效，則原以上訴人名義貸款之一千萬元，其利息及違約金即仍應由上訴人自行繳納，不生上訴人對被上訴人享有債權之問題，此部分之抵銷亦不足採，應予駁回。
十、綜上所述，上訴人應給付被上訴人八百六十一萬八千三百九十四元，惟扣除准許抵銷之部分後，上訴人仍應給付被上訴人五百五十六萬零九百三十一元（0000000－00000－0000000＝0000000），從而被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付五百五十六萬零九百三十一元及自被上訴人所提九十年十月四日辯論意旨狀送達被告之翌日即同年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄，並改判如主文所示。
十一、二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月三十一日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官曾謀貴~B3法官蔡王金全右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官阮正枝中華民國九十二年一月二日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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