臺灣臺北地方法院88年度訴字第4475號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第4475號民事判決

裁判日期：民國89年01月28日

裁判案由：減少價金

臺灣臺北地方法院民事判決八十八度訴字第四四七五號
原告甲○○訴訟代理人 王建智 律師被告乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣玖拾伍萬叁仟陸佰貳拾元及自民國八十八年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾伍萬叁仟陸佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百零五萬五千六百二十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十八年六月十九日經由信義房屋仲介股份有限公司之仲介，以七百零五萬元之價格，向被告買受其所有坐落台北市○○區○○路五百號三樓之六房地，雙方簽訂有不動產買賣合約書為憑。嗣經雙方於同年七月十六日給付尾款、點交房地完竣。
（二）本件原告之所以同意加價至七百零五萬元向被告買受系爭房地，乃因被告一再向原告表示，其於系爭房地後方（即天井）所搭蓋佔地約四坪之違建，絕無問題；又被告於簽約前亦未將曾接獲數次拆除通知函件等情據實告知原告，致使原告受其欺瞞而確信系爭房地建物部分之使用面積達三十一餘坪，而同意加價至七百零五萬元向被告買受系爭房地，並進而簽訂系爭買賣契約。
（三）原告於交屋後數日即同年七月十九日，竟即接獲被告來電表示：系爭違建因遭人檢舉，近期內台北市政府工務局建管處拆除大隊恐會前來拆除系爭違建，不過只要原告不開門讓拆除大隊進來，並把大門鎖換最好的，應該就不會被拆除云云；原告震驚之餘，嗣後多次追問被告事件始末，被告亦僅告知其先前如何靠關係打點關說，如何透過管道花錢擺平，而使系爭違建得以未遭拆除，並建議原告亦可循相同方式處理擺平云云；被告至此仍舊未將其早已接獲數次拆除通知函件及該等違建拆除案並未因其關說打點而銷案等情據實告知原告。直到同年七月三十日，原告接獲台北市政府工務局建築管理處違建科所發之違章建築強制拆除通知單，原告始由該通知單上之記載得知，被告早於八十七年十二月間及八十八年一月間即分別接獲台北市政府工務局所發八十七年十二月十五日北市工建字第八七三六０八八四００號及八十八年一月二十日北市工建字第八八三三二０九０００號新違建拆除通知單，惟被告竟刻意隱瞞上情，並未據實告知原告。
（四）按本件「買賣標的物之建物包括現已增建而未登記部分：天井」，為系爭不動產買賣合約書第一條第一款所明文約定；又出賣人（即被告）在交屋前已收到相關單位之拆除通知而未告知者，由出賣人按不動產鑑定公司就拆除部分之鑑價減少價金，復為系爭合約書第十條第五項所明文約定。系爭違建已於同年九月中旬經原告自行雇工拆除地上建物（採光罩）部分，及建管處拆除大隊拆除地板部分，而全部拆除完畢，該違建拆除案亦至此銷案。是原告依上開合約約定及民法第二百二十七條規定，自得請求被告減少拆除部分之房地價金及賠償原告因拆除系爭違建所受之損害，其理至明。
（五）系爭房地總價款為七百零五萬元，又系爭建物已登記部分之面積為二七點０六坪，未登記部分（即違建部分）面積約四坪，總計為三一點０六坪，準此計算系爭房地之每坪單價係二十二萬六千九百八十元（0000000元÷
31.06=226980元＼坪）。職是，原告自得請求被告減少九十萬七千九百二十元（000000元×4坪=907920元）之房地價金。又原告因拆除系爭違建部分，另受有十四萬七千七百元之損害，此部分損害為拆除違建的費用及拆除回復原狀的費用，依法亦應由被告負責賠。
三、對被告抗辯之陳述：原告如被告知增建要拆除，絕不可能去買，是原告去查證才知已被二次通知要拆。八十七年十二月及八十八年一月份被告有接到要拆除，交屋日是八十八年七月十六日，訂約是八十八年六月十九日。
四、證據：提出不動產買賣合約書一份、違章建築強制拆除通知單一份、台北市政府工務局新違建拆除單知單二份、台北市政府工務局函二份及照片六張、建物謄本及土地謄本各一份、收據二紙為證，聲請訊問證人 周順興 。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：買賣時被告有告訴原告及仲介公司有被舉發過，當時原告訴訟代理人及原告母親均在場。之前均有告訴原告有拆除通知，不只一次。當時與仲介公司訂一個月期限，一個月內與買主談不攏，後來不想賣，最後一天仲介公司說延一個星期，被告同意，隔天仲介公司帶買主來，證人所言不實。
理由
甲、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張之事實，已據其提出不動產買賣合約書一份、違章建築強制拆除通知單一份、台北市政府工務局新違建拆除單知單二份、台北市政府工務局函二份及照片六張、建物謄本及土地謄本各一份為證，被告除辯稱於系爭不動產買賣契約成立時已告知原告系爭房屋違建部分之前有被舉發過外，餘均不爭執，經查：證人周順興、 祝聖德 即仲介公司之業務員已到庭證述「違建三、四坪看得出來，無講到違建有被拆除通知．．買方有提到違建是否有問題，賣方說應沒問題，因他關係不錯．．沒聽到有告訴買方查報通知．．（被訴代問：買賣看房後，有無提到議員陳情的問題）這是買賣成立後被拆除以後才講的」、「屋主也有告訴我們有違建，但並不知有議員陳情及查報的事，最後一次只講價金的事，有講違建價錢要高一點，買方有問違建有無問題，賣方說沒問題，買方才把價金加到五十萬元」等語（見八十八年十二月二十三日言詞辯論筆錄），足認被告於系爭不動產買賣契約成立前或成立後交屋前均未告知原告買賣契約成立前已收到拆除通知，被告空言辯稱於買賣契約成立時已告知原告違建部分曾有拆除通知等語自不可採，堪信原告之主張為真正。
二、按依兩造系爭不動產買賣契約第十條第五項約定，若出賣人即被告在交屋前已收到相關單位之拆除通知而未告知者，買受人即原告得請求被告減少價金。本件被告於買賣契約成立前已接到台北市政府工務局拆除通知而未告知原告，原告依該條項約定，自得請求被告減少價金。本件系爭不動產買賣總價金為七百零五萬元，已登記建物部分面積為二十七點０六坪，未登記部分（即違建部分）面積約為十五平方公尺（見台北市政府工務局拆除通知）即約四坪，已登記建物及未登記建物總計約為三一點０六坪，以總價七百零五萬元計算，每坪為二十二萬六千九百八十元（0000000元÷31.06=226980元＼坪），故原告得請求被告減少之價金為九十萬七千九百二十元（000000元×4坪=907920元），從而，原告依該契約之約定，主張被告應返還九十萬七千九百二十元即屬有據，應予准許。
三、其次，兩造約定若被告於交屋前已接到拆除通知而未告知原告，原告得請求減少價金，則兩造已約定將接到拆除通知之告知義務作為被告之給付義務而與原告價金給付義務有對價關係，故被告若未依約履行該告知義務，即屬不依債之本旨給付，構成不完全給付，依民法第二百二十七條規定，原告自得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。本件原告因被告未告知於交屋前已接到違建拆除通知致系爭違建部分被拆除，致原告支出拆除違建費用，並且造成違建拆除後原告尚要回復原狀之損害，即屬因被告不完全給付之積極侵害所受之損害，自得請求被告賠償。惟損害賠償之債，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，即以回復原狀為原則，例外於不能回復或回復顯有重大困難時或經債權人定相當期限催告逾期不為回復時，始得請求以金錢賠償，民法第二百十三條、第二百十四條、第二百十五條復定有明文。故原告請求因被告不完全給付之損害，其中拆除違建費用依原告提出之收據記載為四萬五千七百元（包含違章拆除、清除費及規費），原告固得請求被告金錢賠償，至於拆除違建回復原狀費用（包括美國奇異板、新做鋁門窗、水電瓦斯重裝管線）共計十萬二千元，原告既未舉證證明已催告被告回復原狀，被告逾期不為回復，自不得請求被告金錢賠償。從而，原告請求被告給付拆除違建費用四萬五千七百元即屬正當，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求被告返還價金九十萬七千九百二十元，及拆除違建費用四萬五千七百元，共計九十五萬三千六百二十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
丙、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應予駁回。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中華民國八十九年一月二十八日
民事第五庭法官鄭佾瑩右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年二月二十九日
法院書記官林淑玉