裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第3961號民事判決
裁判日期：民國89年01月28日
裁判案由：酌減違約金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度訴字第三九六一號
原告乙○○訴訟代理人 李富祥 律師被告樂揚建設股份有限公司設台北市○○○路○號四樓法定代理人甲○○訴訟代理人 許獻進 律師複代理人 陳怡貞 律師右當事人間請求酌減違約金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）七十六萬三千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告向被告訂約購買坐落於台北市○○區○○段二小段三六三地號土地上被告所興建之「彩田」編號Ｈ１棟四樓預售屋及坐落基地應有部分（以下簡稱系爭房屋），約定房地總價為五百三十萬元。嗣因被告工程進度過快，原告無法順利繳交工程期款，被告乃經催告後解除系爭買賣契約，並沒收原告所繳納之價金九十二萬三千元充作違約金。
二、依買賣契約第二十二條二之㈠約定，被告得沒收房地總價百分之三十計算之違約金，但應沒收之金額如超過已繳價款者，則以已繳價款為限。惟此項約定，對於繳付定金隨即違約之買受人，只有定金被沒收之損失，但對於有履約誠意之買受人，其繳付愈多分期款，反而被沒收的金額愈多，所受之損失也愈大，顯不合理。況建商解除買賣契約後，除沒收價款外，原來預售之不動產仍可另行出售，並無實質上之損害；而買受人卻因此平白損失一筆相當可觀之金錢。兩相比較下，被告沒收原告已繳全部價金顯失公平，約定之違約金過高。
三、依民法第二百四十九條第二款「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」之規定，已將定金交由契約相對人沒收做為違約金之性質。本件被告沒收原告繳納之定金十六萬元做為違約金，依交易慣例尚屬合理，依同法第二百五十二條之規定，應予酌減違約金為十六萬元，逾此金額即七十六萬三千元部分，被告依同法第二百五十九條之規定，應予返還，為此提起本件訴訟。
四、原告本與被告訂約承購「彩田」編號Ａ１、Ａ２棟八樓房屋，因被告施工時未按照廣告設計圖施工，將浴廁位置變更設計，由靠大門位置挪至室內中央位置，使得室內空間變窄致空間浪費，被告自知理虧，因基於建造成本無法按原圖施工，請求原告更換房屋，為此原告另與被告更換系爭Ｈ１棟四樓房屋。而系爭房屋無論坐落位置、隔間、視野及便利性均不佳，原告因而無意續付價金。
五、原告更換房屋係因被告變更設計所致，被告銷售Ａ１、Ａ２之廣告業務企劃費用，自不得要求原告負擔。且被告與代銷公司間係以房屋底價計算該費用，被告則以成交價計算，更未提出付款單據，不足採信。
六、被告出售之Ｈ１棟三樓房屋係屬已裝璜之房屋，另含車位，共七百萬元，內含裝璜七十五萬元，而已裝璜之房屋未必完全適合購屋者需要，故有降價求售之常情，抑且房地產未重行賣出前，有無損失，或是否損失均不得而知，自不足用以證明被告確因房價下跌而受損。
七、被告行使契約解除權時，已慮及房屋另行出售之等待時間，無法取得原告其餘價金，被告不應將此結果轉由原告負擔。被告主張之原告未付之其餘價金利息損失係在契約解除時，與違約金係賠償債務不履行而生之損害的本旨不合，被告縱有利息之損失，亦不應由原告負擔。
參、證據：提出不動產買賣契約書一份、存證信函一份、廣告設計圖二份、房屋坐落位置圖二份、房價指數分析表一份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告本於八十六年五月二十六日向被告訂購「彩田」編號Ａ１、Ａ２棟八樓之合併戶，總價一千零二十五萬元。嗣原告託稱資力不足，要求被告同意變更為小坪數之戶數，即系爭房，被告基於商誼而同意之，並於同年十二月十五日簽訂新約，且未收取任何手續費。自此之後，原告即未繳交任何價金，直至八十八年五月六日、六月十四日，被告以存證信函催告原告繳交工程款，因原告置之不理，原告乃解除契約。
二、因原告未依約履行，被告受有損失合計超過一百萬元，原告主張違約金過高，並無理由：
㈠廣告業務企劃費用：系爭房地之預售為被告委託代銷公司即榮星廣告事業有限公
司負責，廣告企劃費用係以契約之成交價之百分之五計算，即一千零二十五萬元之百分之五，計五十一萬二千五百元。
㈡房屋另行出賣之損失：系爭房地之房價已較二年前跌價數十萬元，與原告購買之
同Ｈ１棟三樓（坪數約與四樓相同）房屋於八十八年七月二十日之出售價格為四百九十六萬元，而四樓之價格均較三樓為低，以原告當時之買價五百三十萬元計算，另行出賣之損失為四十萬元至五十萬元。
㈢房屋至今未出售之利息損失：以買賣總價金五百三十萬元扣除原告繳納之九十二
萬三千元，預設六個月銷售出去，並以利率年息百分之十計算，計損失二十一萬八千多元。
三、依兩造原契約書所附之房屋平面圖上之浴廁位置，與原告提出之Ａ棟二至十二樓平面圖所示浴廁位置相同，至原告提出之Ａ棟一樓位置圖，與本案並無關聯。房屋現狀與契約書約定相符，被告係按圖施工，原告故意違約，並非規劃錯誤而換屋。換屋後之位置、視野屬見仁見智之問題，無法以個人之標準判斷。被告所提出之Ｈ１棟三樓契約上裝璜費，係買主即訴外人 李山川 個人裝飾該屋所支付之裝璜費，非本來房屋已有之裝璜，並無原告所謂降價求售之情。
參、證據：提出買賣契約書節本二份、催告函二份、業務企劃合約書節本一份、開工報告書一份、使用執照一份、支票一份、房屋平面圖二份、房屋坐落位置圖一份（以上均為影本）及證明書正本一份為證。
理由
一、原告主張伊原向被告訂約購買坐落於台北市○○區○○段二小段三六三地號土地上被告所興建之「彩田」編號Ａ１、Ａ２棟八樓預售屋及坐落基地，因被告將廁所位置變更設計，兩造合意更換購買Ｈ１棟四樓預售屋及坐落基地應有部分（以下簡稱系爭房屋），約定房地總價為五百三十萬元。 嗣復 因被告工程進度過快，伊無法順利繳交工程期款，被告解除系爭買賣契約，並沒收伊所繳納之價金九十二萬三千元充作違約金。惟被告沒收之違約金顯屬過高，應予酌減至定金十六萬元之數額為適當，逾此部分之金額被告應予返還，為此依民法第二百五十二條、第二百五十九條之規定，求為命被告返還七十六萬三千元之價金並加計法定利息之判決。被告則以原告原購買Ａ１、Ａ２棟八樓雙併大坪數之房屋，繳納九十二萬三千元價金後，嗣更換為系爭房屋，長達二年未再繳納任何價金，被告不得已依約催告繳款並解除買賣契約，沒收原告繳納之價金。買賣契約第二十二條二之約定，被告得沒收房地總價百分之三十計算之違約金，但應沒收之金額如超過已繳價款者，則以已繳價款為限。惟此項約定以總價之百分之三十為限，乃考量房屋造價、銷售成本，並無不公平處，被告沒收之違約金並無過高等語置辯。
二、經查原告原於八十六年五月二十六日立約購買被告所興建之「彩田」預售屋編號Ａ１、Ａ２棟八樓房屋及坐落基地，總價為一千零二十五萬元。嗣於同年十二月十五日兩造同意換約，由原告改購買系爭Ｈ１棟四樓房屋，總價為五百三十萬元，原告計交付被告價金九十二萬三千元，未依約履行交付其餘價金，被告乃於八十八年五月六日、同年月十四日以存證信函催告原告繳納分期價金，依買賣契約第二十四條約定解除兩造之系爭房屋買賣契約，並沒收前開原告繳納之價金充作違約金之事實，為兩造所不爭，並有卷附房地預定買賣約書二份、存證信函二份在卷可稽，堪信為真實。
三、依房屋土地預訂買賣契約書第二十二條約定「一、賣方（即被告）違約責任：因可歸責於出賣人之事由致賣方違反本約規定或無故中途不賣或不建時，買方（即原告）得解除契約。契約解除時，賣方除應將買方已繳之房地價款無息全部退還買方外，並應賠償房地價款百分之二十作為違約金，但該應賠償之金額已超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。二、買方違約責任：㈠買方違反本約及相關規定時，賣方限期買方依約履行，逾期得按日要求各該應繳款項千分之一計付之遲延利息，如逾十五日以上仍不配合，經賣方再定十日以上期限催告，仍不履行者，賣方得解除契約，並沒收房地總價百分之三十計算之違約金；但該應沒收之金額如超過已繳價款者，則以已繳價款為限。三、雙方同意本約解除後，除依前二項規定外，不另請求其他賠償。」係就兩造違約不履行時，分別應支付違約金之情形而約定，以強制債務之履行為目的，綜合觀之，並無不公平之處，且係就兩造可能受有之損害預定賠償額，以免除舉證之困難。次查，原告主張因被告更換Ａ１、Ａ２棟之廁所位置，變更設計，伊乃更換購買系爭房屋一節，為被告所否認，依被告提出之原告原購買之Ａ１、Ａ２棟買賣契約書所附房屋平面圖與原告提出之Ａ棟二至十二樓傢俱配置參考圖所示，關於廁所位置並無不同，至於原告提出用以證明原廁所位置之平面圖，則為Ａ棟一樓之平面圖，有卷附之三份平面圖可憑，則原告主張因被告變更廁所位置之設計，致換約購買系爭房屋，尚無可採。再查，依原告提出之房屋坐落位置圖所示，Ａ棟與Ｈ棟分別為「彩田」預售屋之兩端，就位置、景觀、視野並無不同，原告主張換購之系爭房屋位置、視野亦較不佳一節，亦無可取。末查，原告先購買Ａ１、Ａ２棟八樓之雙併較大坪數房屋，於八十六年十二月十五日換約更買系爭較小面積之房屋後，至八十八年五月六日止，積欠二十二期分期款合計四十一萬八千元未繳款，為原告所是認。而建商興建預售屋，衡諸經驗法則須投注廣告銷售成本、建築成本，本件被告就原告購買之房屋部分已投注廣告銷售費用五十一萬二千五百元，已據被告提出業務企劃合約書節本、代銷公司即榮星廣告事業有限公司證明書、支票各一份為證。又房地產於八十五年受中國大陸試射飛彈後，造成房價陸續下跌，八十八年間因受台灣、大陸間之「兩國論」及「九二一大地震」影響，更使房地產價格滑落，系爭房屋迄今仍未出售等事實，為兩造所不爭之事實，並有卷附原告提出之八十八年第三季房價指數分析在卷可稽，則被告所辯因原告違約後，系爭房屋再行出售受有損害，亦屬可信。則本件兩造關於違約金之約定並無不公平，原告購買Ａ１、Ａ２棟八樓雙併房屋，支付九十二萬三千元價金後，於八十六年十二月十五日更換為系爭小坪數房屋後，故意未依約履行繳納任何價金之違約情節，及被告所受之損害，被告沒收原告繳納之九十二萬三千元價金作違約金，並無過高之情，原告訴請本院酌減該違約金為十六萬元，並請求返還超逾十六萬元之七十六萬三千元，自屬無理由，應予駁回。
四、原告請求酌減違約金並返還超過酌減數額之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年一月二十八日
民事第五庭法官林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年二月十八日
法院書記官王宜玲