臺灣桃園地方法院103年度訴字第1368號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1368號民事判決

裁判日期：民國103年12月30日

裁判案由：給付仲介費

臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1368號原告永權土地開發有限公司法定代理人 袁宗志 訴訟代理人 蕭萬龍 律師
洪崇遠 律師被告 李嘉城 兼上列一人訴訟代理人 謝宜娟 上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國103年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬壹仟伍佰元，及自民國一百零三年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸萬零伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬壹仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時本係聲明；「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）726,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。」等語；嗣因被告二人間並無連帶給付之明文約定，亦無法律規定應負連帶責任之情況，而於民國103年11月18日刪除聲明中之「連帶」二字，變更聲明為如後述聲明所示（見本院卷第49頁），核屬法律上之更正，並非訴之變更，按諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告二人於103年4月7日將被告李嘉城所有坐落桃園縣○
○鄉○○○段○○○○段000地號土地，應有部分全部，及被告謝宜娟所有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000地號土地，應有部分二分之一（下合稱系爭土地），委由原告代為銷售，嗣因更改委託銷售之價格，故於103年5月26日再行簽訂一系爭土地買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託書），約定委託銷售期間自103年5月26日至同年7月7日止，銷售價格為每坪1萬5千元。
㈡原告於103年6月19日覓得訴外人即買方 呂陳旗 願以每坪1
萬5千元購買系爭土地，並同時收受呂陳旗交付之定金，則依系爭委託書第6條第1項約定，系爭土地買賣契約於原告收受買方定金時，即已成立。詎被告等人經原告於103年6月24日以存證信函等方式，屢次催請被告等人履行系爭土地買賣契約，均不予置理，甚於同年月26日再以存證信函拒絕履行。被告等人於原告覓得買方前，均未曾為終止兩造間委任關係之意思表示，則原告既已依約履行受託事務，是依系爭委託書第6條第3項約定，被告自應給付系爭土地成交價額之4%服務報酬及違約金，即726,000元予原告【計算式：
4,000平方公尺×0.3025×15,000元×4%=726,000元】。為此，爰依系爭委託書第6條第3項約定，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告726,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於103年6月17日已向原告為終止系爭土地之委託銷售
契約，且被告亦於接獲原告103年6月24日存證信函要求被告履行系爭土地買賣契約之意思表示後，立刻於同年月26日以存證信函通知原告終止系爭委託銷售契約之意思表示。
㈡系爭委託書係原告預先擬定以提供消費者簽訂之用，為一定
型化契約，而於兩造簽訂系爭委託書時，原告公司員工 徐文華 未告知被告有關「3天審閱期」、「專任委託」之相關規定，依消費者保護法（下簡稱消保法）第11條之1第2項規定，被告得主張系爭委託書第4條無效，並依民法第549條第1項隨時終止契約；又系爭委託書第4條係一限制消費者針對繼續性契約依民法第549條第1項終止權之行使，與民法第549條第1項賦予契約當事人雙方任意終止權之立法意旨顯相矛盾，依消保法第12條及其施行細則第14條規定，上開條款對於消費者顯失公平，亦應為無效。
㈢縱認上開條款為有效，以系爭委託書為103年5月底簽訂，
原告旋即於103年6月中尋得買主觀之，可知原告本為不動產居間業者，對於銷售不動產皆有相當之經驗及標準作業流程，不至花費太多成本，原告實際損失與系爭土地成交價額之4%（即726,000元）顯相懸殊，應酌予核減等語，以資抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：原告主張被告於103年4月7日將系爭土地委由原告代為銷售，嗣因更改委託銷售之價格，於103年5月26日再簽訂系爭委託書，約定系爭土地委託銷售期間自103年5月26日至同年7月7日止，銷售價格為每坪1萬5千元，並簽訂系爭委託書等情，業據其提出系爭委託書附卷可參（見本院卷第8頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第35頁）：㈠被告是否已經於103年6月17日合法終止系爭委託書？㈡原告是否已經於系爭委託書有效之期間內覓得達被告委託條
件的買方？㈢系爭委託書第6條第3項是否因違反消保法第12條、及其施
行細則第14條而無效？㈣原告得否依據系爭委託書第6條第3項向被告請求給付以委
託總價4%計算的服務報酬或違約金？㈤原告請求之服務報酬或違約金是否過高？是否應依民法第25
2條、第572條予以酌減？酌減之數額為若干？
五、得心證之理由：㈠被告是否已經於103年6月17日合法終止系爭委託書？⒈按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求
權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範。②權利消滅規範。③權利排除規範（或稱權利受制規範）。是主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說，民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。被告抗辯已經終止系爭委託契約，為原告所否認，就舉證責任之分配而言，屬權利消滅事由，應由被告負舉證責任。次按契約當事人之一方有數人者，終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之，此觀民法第263條準用同法第258條規定自明。
⒉查系爭委託書之委託人為被告李嘉城及謝宜娟，被告如欲為
終止契約之意思表示，則應由被告全體即李嘉城及謝宜娟二人向原告為之，然據被告李嘉城到庭陳述：「（問：103年
6月17日當天被告二人是否都有到原告公司還是推派其中一人代理？）只有我去，我沒有代表被告謝宜娟」（見本院卷第40頁反面），及證人即原告公司經理徐文華到庭證稱「…
103年6月17日下午4時30分在我們公司地址，當天我們公司人員有三位，即我、 袁宗毅 及銷售 謝為智 ，買方有三人到場及被告李嘉城，因買方出價13,000元，通常買方認為仲介開的價錢不會是底價，認為有談的空間，就請被告李嘉城到場，但被告李嘉城強烈表示低於15,000元不賣，且前一晚即
103年6月16日被告李嘉城也有表示低於15,000不賣…」等語（見本院卷第42頁），復參兩造會面之前一晚即103年6月16日晚間9時7分許證人徐文華與被告李嘉城之通話錄音譯文：「徐文華：…我今天不是有跟你講有一組買主，他出一萬二，你說不要收定的這一組，那我現在我一直跟他講，我說出的價錢太低，他說他也展現很大的誠意，他說他現在就是說那一萬三啦，看你怎麼樣，我當然還是跟他說太低，那還是說我要不要約那個買主出來，你跟買主當面談當面喬喬看。」、「被告李嘉城：不要啦，不要啦，不要啦。」、「徐文華：因為是講說，就是說一人退一點。」、「被告李嘉城：差太多了，差太多了…這個離我的落差太遠了啦，不行啦」、「徐文華：那我就跟他回絕掉了哦。」、「被告李嘉城：你說我太低不賣」等語（見本院卷第54頁），及當日兩造會面前即103年6月17日下午1時30分許時，被告李嘉城傳送給徐文華之LINE通訊記錄「我家裡人不讓我們賣，跟對方說一下，很抱歉」等語（見本院卷第45頁），可知兩造會面前一晚即103年6月16日通話時，被告李嘉城亦仍僅向徐文華重申「系爭土地如每坪價格低於1萬5千元即不出售」之條件，至103年6月17日當日兩造會面前，被告李嘉城向徐文華表示「我家裡人不讓我們賣」等語，應僅係無法接受低於委託銷售底價之出價，難認有終止系爭委託銷售契約之意思表示，如被告李嘉城當時之真意已係終止系爭銷售契約，其當無仍願至現場與對方洽談價格退步空間之理。況10
3年6月17日僅被告李嘉城一人至原告公司，如被告李嘉城欲向原告為終止契約之意思表示，亦僅被告李嘉城一人，且其亦無被告謝宜娟之授權而代理為終止契約之意思表示，依前揭民法第263條準用同法第258條之規定，亦難認被告已為合法之終止系爭委託銷售契約之意思表示。被告謝宜娟雖抗辯稱其於當天被告李嘉城回來後亦有打電話給證人徐文華終止契約云云（見本院卷第40頁反面），然其所提出之通話明細報表（見本院卷第67頁），僅能顯示通話之時間與門號，無法證明通話之內容即係終止系爭銷售契約，被告所舉之證據不足證明於103年6月17日已向原告為終止契約之意思表示，其所辯自尚難採信。
㈡原告是否已經於系爭委託書有效之期間內覓得達被告委託條
件的買方？查系爭土地委託原告之銷售期間係約定自103年5月26日至同年7月7日止，並約定銷售價格為每坪1萬5千元，而原告於103年6月19日覓得買方呂陳旗願以每坪1萬5千元即被告之委託條件購買系爭土地，呂陳旗並於同日開立以被告李嘉城為執票人之40萬元本票乙紙交付原告，業據證人徐文華到庭證稱：「（問：後來原告是否有原證一即系爭委託書委託期間內，達到被告委託底價之買方？）有；（問：買方為何人？何時覓得？買方出價為若干？是否有相關書證？）是謝為智找到的，買方名字我忘了，是103年6月19日找到的，出價15,000元，有相關資料；（問：買方是否有簽立要約書或斡旋書？）我有看過，但我不確定是要約書或斡旋書；（問：買方是否已繳交定金或斡旋金？）有，是繳交40萬元本票，票好像已經還給買方了，因賣方不肯簽約」（見本院卷第42頁反面），復據原告提出買方呂陳旗簽立之本票影本在卷可佐（見本院卷第53頁），堪以認定原告已於系爭委託書有效之期間內覓得達被告委託條件的買方。
㈢系爭委託書第6條第3項是否因違反消保法第12條、及其施
行細則第14條而無效？⒈按訂立審閱期間條款之目的在於給予消費者充分瞭解契約內
容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，是只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可。經查：兩造簽訂系爭委託書時，被告雖未經審閱3日以上，而係當場簽約，然兩造簽訂系爭委託書前一個半月，即103年4月7日已曾簽訂一僅委託銷售價格不同，但其餘契約條款內容均相同之買賣仲介專任委託書（見本院卷第52頁），則縱被告於103年5月26日再次簽立系爭委託書時，未經審閱3日以上，被告亦已有足夠時間了解系爭委託書之條款內容，即被告已有充分了解系爭委託書契約條款之機會，於充分了解後同意簽立系爭委託書，不得再以此主張契約內容有無效之情。
⒉次按定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之
情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效，故定型化契約條款並非均對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，非謂定型化契約即當然不利於消費者或屬違反誠信之契約，。經查：系爭委託書第6條第3項「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方（即被告）者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方（即原告）受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4%服務報酬全額予乙方」之約定，乃規範委託人即被告有可歸責事由不與買方簽立買賣契約時之罰則，衡諸原告為不動產仲介業者，為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務等費用，原告既已投入相當之成本，促成買賣雙方達於買賣契約之意思表示合致時，如被告有系爭委託書第6條第3項所約定之違約情事，將使原告蒙受損害，是兩造約定於該違約情事發生時，被告仍應給付原告「服務報酬」，且該條約定之違約情事發生與否，操之於被告，足見兩造就被告構成違約行為時所約定之罰則，並無加重被告之責任而違反平等互惠、誠信原則，是系爭委託書第6條第3項之記載，並無顯失公平之情形，被告此部分抗辯，自無足採。
⒊本件原告請求被告給付仲介費之請求權基礎為系爭委託書第
6條第3項（見本院卷第33頁反面），即關於原告收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於被告者，原告之受託任務視為履行完成，被告應給付系爭土地成交價額的4%服務報酬全額予原告；然被告另抗辯系爭委託書第4條違反消保法第12條及其施行細則第14條規定，對於消費者顯失公平，亦應為無效者，係關於被告保證系爭委託書一經簽訂即停止自行銷售，委託期間內不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違反仍應給付委託價4%作為違約賠償之服務費。惟上開二者系爭委託書之約定事項並不相同，自無可相提並論之處，前者係關於原告覓得買方並收定後，買賣契約未能簽訂可歸責於被告時之違約約定，後者係關於原告尚未覓得買方前，被告於委託期間內藉故不賣之違約約定。而本件係原告已覓得買方並收定後，買賣契約未能簽訂可歸責於被告之情形，自應適用前者之規定即系爭系爭委託書第6條第3項，而非適用後者即系爭委託書第4條之問題。系爭委託書第4條是否違反消保法第12條及其施行細則第14條規定而應無效，尚與本件原告之請求權基礎即系爭委託書第6條第3項無涉。
㈣原告得否依據系爭委託書第6條第3項向被告請求給付以委
託總價4%計算的服務報酬或違約金？查原告既已於系爭委託書有效之期間內覓得達被告委託條件的買方，依系爭委託書第6條第1項約定，原告無須再行通知被告即得全權代理收受定金，原告亦已代收買方呂陳旗所交付之40萬元本票，被告既拒絕履行買賣契約，即為買賣契約未簽訂可歸責之一方，則依委託書第6條第3項約定，買賣契約未簽訂係可歸責於被告者，原告受託任務視為履行完成，被告同時應給付該成交價額的4%服務報酬全額予原告。
是認原告依據系爭委託書第6條第3項約定向被告請求給付以委託總價4%計算的服務報酬或違約金，洵屬有據。
㈤原告請求之服務報酬或違約金是否過高？是否應依民法第25
2條、第572條予以酌減？酌減之數額為若干？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金數額（最高法院49年台上字第807號及51年台上字第19號判例意旨參照）。
⒉本院審酌原告自系爭土地委託銷售以來，僅為帶看系爭土地
，未有刊登廣告文宣（見本院卷第41頁反面證人徐文華證述），而原告提供帶看服務仍需支出一定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，又被告反悔拒售，自可能造成原告於買方之信譽受損，此當為身為媒合買賣、首重信用之原告所賴以維業並念茲在茲者，然因被告違約，原告無庸再依系爭契約約定提出後續諸如協助兩造簽立書面買賣契約、保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情狀，認原告請求系爭土地成交價額1,81
5萬元之4%即726,000元之違約金尚屬過高，應以系爭土地成交價額1,815萬元之1%計算即181,500元為適當，超過此部分之違約金則應予酌減。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。綜上所述，原告依據系爭委託書約定，請求被告給付原告181,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月8日（103年8月7日送達，見本院卷第24、25頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年12月30日
民事第二庭法官游智棋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月31日
書記官楊書棼