臺灣桃園地方法院103年度簡上字第19號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院103年簡上字第19號民事判決

裁判日期：民國103年12月30日

裁判案由：拆除地上物等

臺灣桃園地方法院民事判決103年度簡上字第19號上訴人 梁木維 被上訴人 邱顯龍 上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於民國102年11月29日本院中壢簡易庭102年度壢簡字第459號第一審判決提起上訴，於民國103年12月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示280-A（面積六點一八平方公尺）、280-B（面積三點五九平方公尺）、281-A（面積二點六○平方公尺）之雨遮拆除，並將土地回復原狀後返還予上訴人。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。是以，上訴人原上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將占用桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上之建物拆除，並將該土地返還上訴人（見本院卷第6頁），嗣於訴訟進行中，將聲明更正為：㈠原判決就駁回後開第二項聲明部分廢棄。㈡被上訴人應將桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示占用部分之建物拆除，並將占用部分土地回復原狀返還上訴人（見本院卷第120頁），核係更正法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，無庸徵得被上訴人同意，自應准許。
貳、實體事項：
一、上訴人於原審起訴主張及於上訴補充陳述：㈠上訴人所有之坐落於桃園縣○○段000地號（重測前為崙坪
段337-17地號）土地、同段281地號（重測前為崙坪段337-16地號）土地（下合稱系爭土地）與坐落於同段287地號（重測前為崙坪段337-9地號）土地、288地號（重測前為337-10地號）土地（下合稱系爭基地）相鄰，系爭土地、系爭基地原均係上訴人所有，坐落系爭基地上之門牌號碼：桃園縣觀音鄉○○村0000號（重測前為崙坪段733建號、重測後為大湖段564建號）、17-8號（重測前為崙坪段734建號、重測後為大湖段565建號）建物（下合稱系爭建物）則係上訴人為法定代理人之凱將建設股份有限公司（下稱凱將建設公司）所興建，詎被上訴人自民國100年2月17日拍賣取得系爭建物及系爭基地後，即無權占用系爭土地如附圖所示編號280（C）部分面積14.53平方公尺、編號280（D）部分面積6.18平方公尺、編號280（E）部分面積8.18平方公尺、編號280（F）部分面積3.59平方公尺、編號281（
A）部分面積5.31平方公尺、編號281（B）部分面積2.60平方公尺，共計40.39平方公尺（計算式：14.53㎡+6.18㎡+8.18㎡+3.59㎡+5.31㎡+2.60㎡＝40.39㎡），致上訴人所有權之行使受有損害，又被上訴人應賠償自100年2月17日起無權占有之不當得利，依土地法第97條規定，申報地價的百分之10為一年租金上限。而100年申報地價為每平方公尺新台幣（下同）1,280元，其每月相當租金不當得利金額為5,120元（計算式：1,280元×40平方公尺×10％＝5,120元）為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被上訴人應將占用系爭280、281地號土地，如附圖所示之占用系爭土地之建築物拆除，將系爭土地回復原狀交還上訴人。㈡被上訴人應自100年2月17日起，至返還系爭土地之日止，每月給付上訴人租金5,120元。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
㈡上訴人擬興建房屋，遂於87年間由桃園縣中壢地政事務所以
87年中地二丈字第155號就重測前坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號（即系爭281地號）、337-17地號（即系爭280地號）等最外圍之4筆土地聲請鑑界後，即與凱將建設公司於系爭土地及系爭基地上合建含坐落於系爭基地上門牌號碼為：「桃園縣觀音鄉○○村0000號」（重測前為崙坪段733建號、重測後為大湖段564建號），及「桃園縣觀音鄉○○村0000號」（重測前崙坪段734建號、重測後為大湖段565建號）（下合稱系爭建物）在內共12筆建物，並於88年將其全部出售，僅留一棟房屋自住。
㈢96年間訴外人 梁修市 （○○○鄉○○段○○○○號土地所有人
）發現其土地短少，故向鈞院提出確認界址訴訟（即鈞院96年度壢簡字第1001號），斯時上訴人方知中壢地政事務所於執行87中地二丈第155號鑑界案時，界樁偏移6米多。鈞院96年度壢簡字第1001號案件審理時曾囑託國土測量局勘驗該土地，並做成各級法院囑託鑑測案件分析表，該表中對上開12筆建物土地分割鑑界，建物登記及中壢地政事務所測量員判斷可靠經界偏差，以建物位置與地籍圖位置不符，造成本案嚴重逾越使用情形有詳細記載。
㈣兩造間並無對價關係，上訴人雖為系爭建物之起造人，惟於
房屋興建時不知有逾越建築之事，被上訴人自鈞院99年度司執字第33118號執行案拍賣取得系爭建物前，拍賣公告已註明：「第820號建物坐落之基地部分占用鄰地（同段337-16地號土地面積9平方公尺，同段337-17地號土地面積12.34平方公尺權屬非債務人所有）占用面積共21.34平方公尺使用土地權源不明…」、「第821號建物坐落之基地部分占用鄰地（同段337-16地號土地面積9平方公尺，同段337-17地號土地面積12.34平方公尺權屬非債務人所有）占用面積共
21.34平方公尺使用土地權源不明…」等語，且當時土地謄本亦記載「本宗土地重測界址爭議未解決，暫緩重測成果登記」，再法院拍賣案件亦不能損及第三人之權利。
二、被上訴則以：㈠系爭建物現場屋前之建築線與地籍重測之建築線，往北移誤
差2米多，而系爭建物卻北移越界建築4米多，顯見上訴人未依測量成果圖興建系爭建物。
㈡系爭建物現有巷道及排水溝用地寬度約3米左右，而依建築
平面圖所載，系爭建物屋前有1米排水溝及5米道路，系爭建物現場現況亦約如此，建物相對位置亦與建築圖相似，因而排水溝與道路共需6米寬之用地，扣除1米道路退縮地仍須5米寬之用地，已不足近2米，加上現有巷道及排水溝位置已北移2米多，如上訴人依現有巷道及排水溝興建系爭建物，致使房屋北移越界建築4米多，上訴人於興建系爭建物時已知屋前1米排水溝及5米道路用地明顯不足，卻未修改建築平面圖而直接依現有巷道北移越界建築4米多。
㈢上訴人於興建系爭建物時北移越界建築4米多，且未將房屋
排水系統接至屋前排水溝，致使房屋排水系統無法排出，上訴人既為建商出售系爭建物，自應處理房屋越界建築、排水系統無法排出之問題，負起損害賠償責任。為求損害降至最低，希望能向上訴人價購其所北移越界建築4米多之土地。
三、原審判決被上訴人應自100年2月27日起，按月給付上訴人
215元，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決就駁回後開第二項聲明部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示占用部分之建物拆除，並將占用部分土地回復原狀返還上訴人（原審判命被上訴人給付部分，未據被上訴人聲明不服，上訴人就其餘敗訴部分，亦未上訴，均已告確定）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地及系爭基地原均係上訴人所有，上訴人擬興建房屋
，遂於87年間由桃園縣中壢地政事務所以87年中地二丈字第
155號就重測前坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號、337-15地號、337-16地號（即系爭281地號）、337-17地號（即系爭280地號）等最外圍之4筆土地聲請鑑界後，即與凱將建設公司於上開土地上合建包含坐落於系爭基地上之系爭建物在內共12筆建物，並於88年將其全部出售，僅留一棟房屋自住，系爭建物則出賣予訴外人 曾紫賢 。
㈡系爭建物於上訴人興建時，其建物主體即有如中壢地政事務
所土地複丈成果圖所示281-B、280-C、280-D部分（佔用面積共28.02㎡，下合稱黃色主體部分）佔用上訴人之系爭土地，並有辦理保存登記（見本院卷第109頁準備程序筆錄）。嗣曾紫賢又於複丈成果圖所示281-A、280-A、280-B部分（佔用面積共12.37㎡，下合稱粉紅色雨遮部分），增建雨遮佔用系爭土地（見本院卷第93頁複丈成果圖），然上訴人並無異議。
㈢嗣被上訴人於本院99年度司執字33118號強制執行事件拍定
取得系爭建物，其於斯時拍賣公告揭示之「使用情形欄」載明：「…本建物第820、821建號（臨時建號，即系爭建物），係未辦理第一次所有權登記之增建物，得標人就此部分增建物無法逕持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且應負被拆除之危險，不得異議。第820號建物（即系爭門牌號碼17-7號之建物）坐落之基地有部分占用鄰地（同段第337-17號土地且權屬非債務人所有），占用面積共21.3
4㎡，使用土地權源不明，請投標人注意。第821號建物（即系爭門牌號碼17-8號之建物）坐落之基地有部分占用鄰地（同段第337-16號土地面積9㎡、同段第337-17地號面積
12.34㎡，權屬均非債務人所有），占用面積共21.34㎡，使用土地權源不明，請投標人注意。」；另於「備註欄」亦記載：「本件拍賣土地第337-9、337-10地號之謄本均有載記其他登記事項：『本宗土地重測界址爭議未解決，暫緩重測成果登記』。依桃園縣中壢地政事務所99年10月11日中地測字第0000000000號函表示應由權利關係人（即拍定人）出具切結書敘明於界址確定後，其面積與原登記面積不符，同意由地政機關逕為更正，始得辦理拍賣移轉登記。本件拍賣之土地尚有與第三人梁木維（即上訴人）確認界址爭訟，如經訴訟確認界址後之面積與本附表拍賣土地面積不同時，拍定人不得以此為由請求本院撤銷其拍賣或請求補貼，請應買人自行注意。」。
㈣依桃園縣中壢地政事務所103年10月9日中地測字第000000
0000號函所示：「…上開黃色主體部分，非99年7月27日（即本院99年度司執字第33118號所為之測量）測量未保存登記部分。上開黃色主體部分已涵蓋四層鐵皮屋部分，其面積合計112.40平方公尺（鐵皮屋使用部分）。…」（見本院卷第103頁）。
㈤前因坐落於○○鄉○○段○○○○號（重測前○○○鄉○○段
○○○○○○號）之所有人梁修市，向本院以96年壢簡第1001號案提出確認界址之告訴，斯時本院並囑託國土測量局勘測上開土地，及上訴人所有與其相鄰之系爭280地號（重測前○○○鄉○○段○○○○○○○號）土地之界址，依土地測量局96年
7月18日測籍字第0000000000號鑑測案件分析表所示，其坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地之界址，與鑑界複丈成果不符，其不符原因分析第3、4點載明：「…⒊由上開二點推斷前述建物（即坐落上開279、280地號之建物）係土地分割、鑑界後，依鑑界結果起造，先予敘明。⒋本案現場附近經勘察結果，並無明顯可靠經界，因此本案現況施測面積約10公頃，經核對現況與地籍圖經界線發現，86年分割時以圖解法施測，中壢地政事務所測量員判斷可靠經界偏差，以建物位置與地籍圖不符，造成本案嚴重逾越使用情形。」（見本院卷第12頁）；嗣又因上開越界建築之情事，上訴人曾遭訴外人 梁家郡 、 梁佳淇 （即上開土地之受讓人）訴請拆屋還地，然本院中壢簡易庭101年度壢簡字第18
9號判決上訴人免為建物主體部分之移去（見本院卷第32頁）。
五、上訴人主張被上訴人現所有之系爭建物，建物主體部分無權占用系爭土地如附圖所示280-C、280-D、281-B部分範圍面積共計28.02平方公尺，雨遮部分無權占用系爭土地如附圖所示280-A、280-B、281-A部分範圍面積共計12.37平方公尺，故依民法第767條第1項之規定，訴請被上訴人將前揭建物拆除，並將土地返還予原告。被告則以前開情詞置辯。則本件應審究之爭點厥為：㈠被上訴人所有系爭建物占用系爭土地，是否為無權占有？即上訴人得否依民法767條之規定，請求拆除占用部分？㈡被上訴人得否依民法第796條第1項規定，請求免予拆除，並價購系爭建物越界建築之土地？茲分別論述如下：
㈠被上訴人所有系爭建物占用系爭土地，是否為無權占有？即
上訴人得否依民法767條之規定，請求拆除占用部分？⒈按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須
以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院
101年度台上字第224號判決意旨參照）。查本件系爭建物為上訴人擔任負責人之凱將建設股份有限公司（下稱凱將公司）所興建，並建築於上訴人所有之系爭基地上，越界建築部分則占用上訴人斯時至目前仍所有之系爭土地，是系爭建物興建時，對於系爭基地及系爭土地均有使用權，嗣上訴人將系爭建物及系爭基地出售予曾紫賢，被上訴人再由本院99年度司執字33118號強制執行事件拍定取得系爭建物及系爭基地。而上訴人出賣系爭建物予曾紫賢時，應同意系爭建物對於占有系爭土地部分有使用權限，否則無異出賣一有重大權利瑕疵之系爭建物予他人，嗣上訴人再主張拆除系爭建物占用系爭土地部分，實有違誠信原則。被上訴人前手即曾紫賢與上訴人間就系爭建物有使用權限而得占有系爭土地，已由曾紫賢將其占有移轉予被上訴人，揆諸前揭說明，被上訴人自得本於曾紫賢之占有權源繼續占有使用系爭土地，且系爭建物如附圖所示280-C、280-D、281-B部分（即建物主體部分），並非99年7月27日測量未保存登記部分，此有桃園縣中壢地政事務所103年10月9日中地測字第0000000000號函在卷可稽，足見上開越界之建物主體部分，亦非曾紫賢或被上訴人事後增建，而係上訴人將系爭建物出售予曾紫賢前凱將公司所建造，此復為上訴人所不爭執（見本院卷第10
9頁反面），故上訴人主張被上訴人就系爭建物如附圖所示280-C、280-D、281-B部分（即建物主體部分）無權占有系爭土地應拆除並將土地返還與上訴人，依照上開說明，即不足採。
⒉次按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請
求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。查系爭建物如附圖所示280-A、280-B、281-A之雨遮部分（下稱系爭雨遮），係曾紫賢向上訴人購買系爭建物後所自行增建，為兩造所不爭執。系爭建物所屬之雨遮占用系爭土地部分，上訴人固然知悉曾紫賢僱工增建雨遮，但主張其並不知雨遮有越界及同意曾紫賢增建等情，而被上訴人就此有利於己之事實並未舉證以實其說，而上開占有連鎖之理論亦不及於曾紫賢取得系爭建物所有權後未經上訴人同意另行增建部分，被上訴人尚不得依此對上訴人主張系爭雨遮有合法權源占有系爭土地。而除此之外，被上訴人並未另提出其他抗辯及證據，以證明其就系爭雨遮有合法權源占有使用系爭土地，則上訴人主張被上訴人就系爭雨遮乃無權占有系爭土地，即屬可採。
㈡被上訴人得否依民法第796條第1項規定，請求免予拆除，
並價購系爭建物越界建築之土地？按「民法第796條規定，係在解決鄰地所有人越界建築時所生之紛爭。而本件兩造所有之土地及建物，係兩造分別於79年3月10日及75年（原判決誤載為79年）9月間向訴外人許○哲購買，為兩造所不爭執，兩造之土地及建物既原同屬許○哲所有，即不生相鄰土地越界建築之問題，無民法第796條規定之適用」（最高法院89年台上字第1902號裁判意旨參照）；又「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條所明定，惟相鄰關係之本旨，在調和相鄰土地利用之關係，除法律有準用之規定外，須土地所有人在自己土地上建築房屋而逾越疆界，始有其適用，土地承租人就承租土地之使用，既無得以準用之明文，自不得擴張解釋，以限制所有權之排他性，又鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用。」（最高法院72年台上字第4734號裁判意旨可為供參）。查，本件中越界之系爭建物為凱將公司所興建，而該建物興建時坐落之基地及越界建築部分占用之土地，均為上訴人所有，此為兩造所不爭執，則系爭建物興建之時，該建物所坐落之土地（即系爭基地）及越界建築部分之占用土地，均為上訴人所有，而系爭建物興建時，系爭基地與系爭土地既同屬上訴人所有，自無民法第796條「逾越鄰地」地界情形所預設規範情形係被越界建築鄰地與越界建築基地之所有權人不同之情形，依上開最高法院89年台上字第1902號裁判意旨所揭，即不生相鄰土地越界建築之問題，無民法第796條規定之適用。是被上訴人抗辯稱依民法第796條規定，上訴人不得請求移去或變更系爭建物、雨遮，僅得由被上訴人以相當價額購買越界建築之土地，而毋須拆除，自無可採。
㈢上訴人主張其所有系爭土地、與被上訴人所有系爭房屋間，
是否應適用或類推適用民法第425條之1規定認有法定租賃關係？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是以前開規定須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開規定之適用（最高法院93年度台上字第2554號、90年度台上字第1366號民事裁判意旨參照）。
2.本件被上訴人所有系爭房屋係建商凱將建設公司所興建，而該建物興建時坐落之基地及越界建築部分占用之土地，均為上訴人所有，於87年間該房屋興建完成，並於88年間出售曾紫賢，後被上訴人於100年2月17日自本院民事執行處拍賣為取得系爭房地所有權等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出桃園縣政府工務局使用執照影本2紙、系爭房地之土地登記第二類本、建物登記第二類謄本等件為證（見本院卷第
8頁、第9頁，原審卷第6頁至第7頁、第22頁至第23頁）。
3.查系爭房屋之所有權人自被上訴人回溯購自凱將公司，而系爭土地則為上訴人所有，是以系爭土地及房屋從未同屬一人所有，被上訴人主張其所有系爭房屋應適用民法第425條之
1規定，認與上訴人所有系爭土地間有法定租賃關係存在云云，核與該法條規定不符。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人拆除如附圖所示280-A、280-B、281-A部分之雨遮，並將土地回復原狀後返還，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國103年12月30日
民事第一庭審判長法官陳清怡
法官陳振嘉法官徐培元正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年12月30日
書記官邱仲騏