裁判字號：臺灣臺北地方法院111年重訴字第159號民事判決
裁判日期：民國111年11月18日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第159號111年11月7日辯論終結原告 鄭光耀 被告 鄭巧意
鄭華德 共同訴訟代理人 舒正本 律師複代理人 王俊權 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院判決如下：
主文
一、兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造按附表三所示比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有附表一所示房地（下合稱系爭房地），應有部分如附表二所示，而系爭房地無不為分割之協議存在，且兩造無法達成分割協議，原告自得訴請法院裁判分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求採取變價分割等語，並聲明：兩造共有之系爭房地准予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配。
二、被告則以：被告同意出售，僅因拍賣價格較市價為低，故不同意以法院判決變價之方式出售等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第138、141頁）：
㈠、兩造為系爭房地之共有人。
㈡、兩造就系爭房地之應有部分比例，如附表二所示。
四、本件爭點：
㈠、原告得否訴請裁判分割系爭不動產？
㈡、系爭不動產應以何方式分割？
五、本院之判斷：
㈠、原告得訴請分割系爭房地：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按，「共有物之分割，依共有人協議之方法行之（第1項）。分割之方法不能協議決定，或…者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：…（第2項）」，民法第824條第1、2項亦有明文。
查，兩造共有系爭房地，應有部分如附表二所示，而系爭房地無物之使用目的不能分割或依法令不得分割之情形，有臺北市松山地政事務所111年6月14日北市松地測字第1117009790號函可稽（見本院卷第49頁），兩造對於系爭房地之分割方法復未能達成協議，則依上開法律規定，原告訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。
2.再按，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項亦規定甚明。附表編號1所示房屋（下稱系爭房屋）坐落在附表編號2、3所示土地（下分別稱A地、B地）乙節，為兩造所不爭執，且有系爭建物登記資料可參（見個資卷第1頁），依上開規定，系爭房屋自不得與其基地A地、B地之所有權應有部分分離而為移轉。是原告於訴請分割系爭房屋時，請求合併分割兩造所共有應隨同系爭房屋移轉之A、B地，要無不合。
㈡、系爭不動產應以何方式分割：
1.按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人（第2項）。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之（第3項）」，民法第824條第2、3項規定甚明。再按，分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決參照）。
2.查，系爭房屋與臺北市○○區○○○路0段000號、402號房屋自103年3月1日起至113年2月29日止，出租予元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行）作為金融機構營業及辦公場所，元大銀行並將上開房屋打通使用乙節，業據兩造 陳明 在卷（見本院卷第57、97頁），且有公證書、房屋租賃契約書、照片可參（見本院卷第75至93、123至125頁），而系爭房屋之使用面積為104.11平方公尺，有系爭建物登記第一類謄本可考（見個資卷第1頁），如採取原物分割方式，不僅兩造各得使用系爭房屋之空間僅10.50坪（計算式：104.11÷3×0.30
25＝10.50，小數點第二位以後四捨五入），且因各共有人分得部分均有出入系爭房屋之需求，勢必需另劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係。此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複雜化，有害於各共有人之日常生活，並減損共有物之經濟價值，足見系爭房屋不適於原物分割於各共有人之方法。
3.若採取將原物分配於部分共有人之分割方法，受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定，須以金錢補償。惟關於原物分配之範圍、何人為金錢補償及補償之標準，各共有人間未必有共識，將系爭房地全部或一部分配予任何一方，再以金錢補償他方，恐衍生更多糾紛及公平性之質疑，故亦不適於採取此分割方式。本院審酌原物分配之範圍、金錢補償之對象及標準等爭議，兩造既已明確表明欲採取變價分割方式，僅就變賣之價格是否係依市場價格決定有所歧異（見本院卷第139至140頁），而變賣共有物在自由市場競爭之情形下，將使系爭房地之市場價值極大化，對於共有人而言，較為有利；共有人如欲取得系爭房地所有權，其於變價分割之執行程序中，亦可依民法第824條第7項規定，行使優先承買權，以達繼續其投資規劃、維持共有物經濟效益，並兼顧其對共有物之特殊感情（參該條立法理由七）。是本院綜合系爭房屋型態、使用情形、經濟效用及兩造利益等一切情狀，認系爭房地以變價方式分割，並按兩造應有部分比例分配較為適當，且符合公平原則。
六、結論：系爭房地未訂有不分割之協議，且無不能分割之情事。從而，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，請求裁判分割兩造共有之系爭房地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭房地應有部分之比例分擔較為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，職權酌定訴訟費用如
主文第3項所示。中華民國111年11月18日
民事第八庭法官吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年11月18日
書記官黃湘茹附表一（原告請求分割之標的）：
編號不動產權利範圍1臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號，包含1層、騎樓、地下1層，總面積為104.11平方公尺）（含共有部分臺北市○○區○○段0○段0000○號，權利範圍100000分之730）全部2臺北市○○區○○段000地號土地（A地）30000分之2163臺北市○○區○○段000○0地號土地（B地）30000分之216附表二（兩造就共有物應有部分比例）：
編號共有人系爭建物應有部分比例A、B地應有部分比例1原告3分之130000分之722被告鄭巧意3分之130000分之693被告鄭華德3分之130000分之75附表三：
編號共有人系爭房地所得價金及訴訟費用負擔比例1原告3分之12被告鄭巧意3分之13被告鄭華德3分之1