臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第1087號
原 告 林縉鑫
訴訟代理人 戴榮聖 律師
呂坤宗 律師
被 告 品亨不動產仲介有限公司
法定代理人 溫月女
被 告 郭小鳳
共 同
訴訟代理人 侯勝昌 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國106年1月15日經由被告品亨不動產仲
介有限公司（下稱品亨公司）居間介紹，以新臺幣（下同）
900萬元向訴外人 鄧薰薰 購買坐落高雄市○○區○○段○○○
○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段65建號建物（
門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○○號，下稱系爭房屋，
與系爭土地合稱系爭房地），伊指定將系爭房地登記予伊配
偶即訴外人 廖敏娟 ，並於106年2月9日辦理所有權移轉登
記完畢。詎品亨公司所屬業務員即被告郭小鳳亦未善盡調查
屋況及告知義務，僅致力於促使買賣雙方儘速成交以賺取仲
介服務費；品亨公司於居間介紹系爭房地前，竟未盡查核之
義務並據實提供系爭房地現況資料，於填載「標地物現況說
明書」（下稱系爭現況說明書）時，將第35項「是否有界糾
紛」勾選為「否」，致伊於簽訂不動產買賣契約書（下稱系
爭契約）時，誤信被告之說明，而未能知悉隔鄰有越界建築
之事。 嗣伊 於裝潢系爭房屋時，察覺有異，乃自費委請地政
機關鑑界後，再經訴外人詠翔測量工程有限公司（下稱詠翔
公司）實際測量，始悉隔鄰即訴外人 陳世紀 、陳 李金枝 所有
坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地上之同段64建
號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號，下合稱系爭
鄰房）3樓、4樓均有越界建築而侵害伊所有權之情況，伊
將上情向品亨公司反應，經品亨公司允諾出面協調，惟仍未
妥適處理，廖敏娟因此起訴請求陳世紀、 陳李金枝 拆屋還地
，經本院以107年度雄司簡調字第465號事件受理在案（下
稱系爭前案）。而品亨公司既為專業仲介業者，對於其所為
之仲介行為向消費者收取高額佣金，即應就其所從事之業務
負善盡預見危險及調查之義務，並應審酌所有權狀及相關文
件之真偽，惟其並未以善良管理人之注意善盡調查義務，以
致未察覺系 爭鄰 房有越界建築之情事，自已違反兩造間居間
與委任契約義務，應負不完全給付之損害賠償責任；又品亨
公司未善盡詳實告知義務，違反保護他人之法律，亦應負侵
權行為損害賠償責任，是請求品亨公司返還系爭房地買賣仲
介費18萬元；另品亨公司未察覺系爭房地存有界址糾紛，致
伊陷於錯誤而購買系爭房地，精神上受有極大痛苦，生活上
亦有諸多不便，應得請求精神慰撫金10萬元；而郭小鳳為品
亨公司之經紀人員，其於執行仲介之過程中所為過失行為，
依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，應與品亨公司
負連帶賠償責任。為此，依民法第184條第1項後段、第2
項、第227條、第227條之1及第544條規定，提起本件訴
訟。爰聲明求為判決：被告應連帶給付原告28萬元，及自民
事追加被告聲明及補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。
二、被告均以：系爭鄰房3樓、4樓越界面積各僅約3.8平方公
尺、2.58平方公尺，且係緊沿地界之建物牆面部分越界，可
見系爭鄰房越界建築乙節，必須經過地政機關測量鑑定或法
院確定判決，始能確認瑕疵之範圍及狀況，並非可以用肉眼
觀察之方式即可明瞭，已非被告所得注意之情事；又系爭現
況說明書係由系爭房地出賣人鄧薰薰填載，並簽章確認無誤
，被告於仲介買賣系爭房地期間，對於有系爭鄰房越界建築
乙事並不知情，縱令原告所述屬實，亦非被告調查所得以察
覺，自難認被告有何未盡調查或告知義務之情事。再依地籍
測量實施規則第205條規定，被告均無申請鑑界之權限，亦
未受系爭房地原所有權人鄧薰薰委託申請鑑界，益徵被告並
無未盡調查義務之情事。從而，被告並未違反居間、委任之
義務，亦無侵權行為、不完全給付之情事，對於原告自不負
損害賠償責任；況原告給付之仲介服務費18萬元，係依兩造
間仲介契約所為給付，原告將之列入損害賠償範圍，顯乏所
據，又原告所指各節，均未侵害原告人格權，其請求精神慰
撫金，亦與法未合。故本件原告請求均無理由等語置辯。並
聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，
請准免為請准免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告於106年1月15日，以900萬元向鄧薰薰購買系爭房地
，並指定將系爭房地登記予配偶廖敏娟，已於106年2月9
日辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執，且有原
告提出之不動產買賣契約書、價金履約保證書、土地及建物
登記謄本等件為憑（見本院卷第54至64頁），堪認為真實。
嗣原告認系爭鄰房有越界建築之情事，委託詠翔公司進行測
量後，由系爭房地所有權人廖敏娟以陳世紀、陳李金枝為被
告提起訴訟，請求陳世紀、陳李金枝將系爭鄰房3樓版面面
積約2.27平方公尺、3樓高牆面面積約1.53平方公尺及4樓
牆身面積約2.58平方公尺之建物拆除，並將占用之土地返還
予廖敏娟，經本院以系爭前案受理後，兩造於107年7月17
日調解成立等情，業經本院調取系爭前案案卷核閱無誤，並
有107年7月17日調解筆錄附卷可稽（見本院卷第39頁），
且為兩造所不爭執，此部分事實亦堪認定。
㈡本件原告主張被告應賠償原告所受損害及返還已支付之居間
報酬，有無理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之
人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為
營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能
力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文
。又申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記
機關為之，地籍測量實施規則第205條第1項規定甚明。次
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段規定甚明。而民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院17年上字第917號判例參照）。經查，品亨公司居間
媒介原告與鄧薰薰簽立不動產買賣契約書，由原告以900萬
元之價格向鄧薰薰購買系爭房地，原告並給付品亨公司居間
報酬18萬元，佐以不動產經紀公司之義務為提供不動產所有
權人成交行情，供其訂定售價之參考、買賣交涉、諮商服務
，買方如簽立要約書，不動產經紀公司應儘速將要約書轉交
不動產所有權人等情，是不動產經紀公司服務內容重在代為
出售不動產，且成交後不動產出賣人及買受人應給付報酬，
是兩造間所成立之契約關係，性質上應屬報告訂約機會及為
訂約媒介之居間契約，而非委任契約。
2.系爭土地確有遭陳世紀、陳李金枝越界建築乙事，業如前述
，惟此乃陳世紀、陳李金枝所為，與被告無涉，且原告所舉
證據，亦無從認定被告就此節有何故意隱匿而不告知之情事
；又系爭鄰房3樓版面僅越界約2.27平方公尺、3樓高牆面
越界約1.53平方公尺及4樓隔壁牆身位置越界約2.58平方公
尺，其面積甚微，而由簽訂系爭房地不動產買賣契約當時可
得之土地、建物登記謄本及所有權狀均無從判斷系爭土地有
遭陳世紀、陳李金枝越界建築之合理懷疑，縱品亨公司、郭
小鳳身為專業仲介公司、人員，亦難期待其等得以肉眼觀察
即知悉系爭鄰房有越界建築之事，自難認其等有何應注意而
未注意之過失；復依地籍測量實施規則第205條第1項規定
，僅有土地所有權人或管理人有權向土地所在地登記機關申
請複丈，被告並無申請鑑界之權限，亦未受系爭房地原所有
權人鄧薰薰委託申請鑑界，實難認被告就系爭鄰房有無越界
乙節有何未盡調查義務之情事。而原告於購買系爭房地前，
並未提出鑑界之要求或質疑系爭鄰房有越界建築乙情，亦經
原告於本院審理時自承在卷（見本院卷第86頁），則依原告
所提證據，本院尚難認被告於居間媒介出售系爭房地，已然
知悉或可得知悉系爭鄰房有越界建築之事。再者，系爭現況
說明書第35項「是否有界址糾紛」，經系爭房地出賣人鄧薰
薰勾選為「否」，並經鄧薰薰簽名、用印確認無誤，此有系
爭現況說明書影本可參（見本院卷第59頁），被告再根據此
一說明書，向原告說明屋況，故於鄧薰薰不知悉或未據實告
知系爭鄰房有越界建築之情況下，實難期待被告對於系爭鄰
房越界建築乙事有所知悉或瞭解，自難苛責令被告將越界建
築之事告知原告。故本院認被告所為給付已合於居間契約之
本旨，並無不完全給付之情形。
2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反
保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證
明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。又
侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵
害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無
賠償之可言（最高法院54年台上字第1523號判例參照）。經
查，系爭土地遭陳世紀、陳李金枝越界建築乙事，乃陳世紀
、陳李金枝所為，與被告無涉，已如前述，自難認被告就此
有何故意或過失之不法情事；且系爭鄰房越界建築面積甚微
，在未經地政機關或專業測量機構測量、鑑界之情況下，亦
難期待被告得以知悉系爭鄰房有越界建築之事；另負有標的
物現況說明義務者為出賣人鄧薰薰，並非被告，故原告以鄧
薰薰於系爭房地「標的物現況說明書」第35項「是否有界址
糾紛」欄勾選「否」，即認被告有過失云云，亦有誤會。此
外，原告就被告有何故意、過失乙事，迄未舉證以實其說，
其依侵權行為相關規定，請求被告負損害賠償責任，難認有
據。
3.按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第
1項前段定有明文。而原告所有系爭房地遭陳世紀、陳李金
枝越界建築，係原告財產權受有損害，並非人格權受有侵害
，原告據此請求精神慰撫金，與法未合，礙難准許。
㈢綜上，本院認兩造間之契約乃屬居間關係，被告所為給付已
合於居間契約之本旨，並無不完全給付之情形，原告依民法
第227條、第227條之1規定，請求被告應負損害賠償責任
，返還已支付之居間報酬18萬元、賠償精神慰撫金10萬元，
洵屬無據。
四、綜上所述，原告依據居間、委任、侵權行為法律關係與不動
產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付28
萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月24日
高雄簡易庭法官饒佩妮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年1月24日
書記官王楨珍