裁判字號：臺灣高雄地方法院110年訴字第225號民事判決
裁判日期：民國111年01月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第225號原告 洪張素凝 訴訟代理人 蔡金保 律師被告 蔡永祿 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟元，及自民國一一０年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０八年九月十日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。
本判決第二、三項，於原告以新臺幣參拾參萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國107年9月9日委由訴外人 張泗川 為代理人，與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告，兩造並約定租期為
107年9月9日起至108年9月9日止計1年，租金每月新臺幣（下同）2萬6000元，由張泗川代原告收取，系爭租約第8條更約定租期屆滿且原告未同意繼續出租時，若被告不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按租金2倍計算之違約金，至遷讓完了之日止。詎兩造成立系爭租約後，被告僅曾繳納租金1萬6000元，此後至108年9月9日租期屆滿為止，均未再繳納租金，以被告已付之押金3萬元抵充後，仍積欠原告租金26萬6000元（2萬6000元×12個月＝31萬2000元，31萬2000元-1萬6000元-3萬元＝26萬6000元），且租期屆滿後，仍繼續占有系爭房屋拒不返還原告，原告自得依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告自系爭房屋遷出，將該屋騰空返還予原告，及依系爭租約、民法第23
3條、第439條，請求被告給付積欠之租金26萬6000元，另依系爭租約第8條，就被告自108年9月10日起未即時遷讓交還房屋之違約行為，按月給付違約金5萬2000元至遷讓交還之日止，為此提起本訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告26萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。㈢被告應自108年9月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬2000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以︰不爭執確有向原告承租系爭房屋，但伊每月均有將租金交予原告之代理人張泗川，並未積欠原告租金。又系爭租約屆滿後，伊雖未將系爭房屋返還予原告，但已無居住該屋，僅1樓設置之神明廳尚未移走，另有放置彈簧床在2、3、4樓，故伊並未占用系爭房屋。又系爭房屋原為空屋，伊承租後支出超過百萬元裝潢及施作隔間，此一費用伊曾與原告之代理人張泗川商談應如何處理，張泗川明確表示可扣抵房屋租金，只要原告賠償伊裝潢費，伊即願意搬遷等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為原告所有，原告於107年9月9日委由訴外人張
泗川為代理人，與被告簽訂系爭租約〔見本院110年度訴字第225號卷（下稱訴字卷）第129-143頁〕，將系爭房屋出租予被告，並約定租期為107年9月9日至108年9月9日計1年，租金每月2萬6000元，由張泗川代原告收取租金，被告並有支付3萬元押金。
㈡被告承租系爭房屋後，有對系爭房屋進行裝潢隔間。
四、兩造爭執事項：㈠被告於系爭租約於108年9月9日屆期後，有無繼續占用系
爭房屋至今？㈡若有，被告是否為無權占有？原告依民法第455條、第767
條第1項前段，請求被告遷出、騰空返還系爭房屋予原告，有無理由？㈢被告有無依約給付租金？是否積欠原告租金26萬6000元？原
告有無同意以被告支出之裝潢費扣抵租金？原告依系爭租約、民法第233條、第439條規定，請求被告給付租金26萬6000元，有無理由？㈣原告依系爭租約第8條，請求被告自108年9月10日起至騰
空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬2000元之違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭租約於108年9月9日屆期後，被告仍繼續占用系爭房屋至今：
⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定
有明文。又所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。
⒉查被告自承系爭租約於108年9月9日屆滿後，原告之代理
人張泗川有向其表示不續租，但被告至今仍未將系爭房屋返還，且系爭房屋1樓仍有被告設置之神明廳，被告每日早上會到系爭房屋拜拜，2、3、4樓仍放置被告購買之彈簧床等情（見訴字卷第155頁），被告既仍未返還系爭房屋，並在系爭房屋放置其私人物品，更每日前往使用，可見被告對系爭房屋有確定及繼續之支配關係，並排除他人之干涉，是縱被告現未居住於系爭房屋內，仍應認其對於系爭房屋有事實上管領力，而占有系爭房屋。
㈡被告為無權占有，原告依民法第455條、第767條第1項前
段，請求被告遷出、騰空返還系爭房屋予原告，為有理由：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。又租賃契約係債權契約，出租人不以租賃物之所有人為限，租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。
⒉查系爭租約約定之租期為107年9月9日至108年9月9日
，為兩造所不爭執，則依民法第450條規定，系爭租約於10
8年9月9日期限屆滿時消滅。又系爭租約既已於108年9月9日終止，依民法第455條規定，被告在終止之翌日即10
8年9月10日起即應返還系爭房屋，其原本得以占有系爭房屋之法律上原因亦不復存在，此後之占有均屬無權占有，惟被告迄未返還而無權占有系爭房屋至今，則原告基於系爭房屋出租人及所有權人地位，依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據。
⒊被告雖執原告尚未支付其裝潢系爭房屋之裝潢費用，而拒絕
返還系爭房屋云云，然承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固定有明文，然承租人所有民法第
431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照）。本件原告雖不爭執被告承租系爭房屋後，有對系爭房屋進行裝潢隔間，但證人張泗川已證述被告裝潢前，並未告知並徵得張泗川同意（見訴字卷第114頁），姑不論被告就其支出裝潢費用，從未提出任何單據證明，所提出之裝潢照片亦難認有增加系爭房屋之價值，縱被告得以主張民法第431條第1項之裝潢費用之償還請求權，依前揭判例意旨，亦不得執此拒絕返還系爭房屋，從而被告此部分所辯並無可取。
㈢被告積欠租金26萬6000元：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院28年渝上字第1920號判例意旨參照）。
⒉原告主張被告承租系爭房屋後，除曾支付押金3萬元及租金
1萬6000元以外，未繳納其他租金，積欠原告租金26萬6000元，被告則否認欠租，辯稱有按月繳交租金予張泗川云云，揆諸前揭說明，自應由被告就已清償各期租金之利己事實，負舉證責任。被告雖辯稱其交付租金予張泗川時，證人 阮茂林 有在場見聞，而舉證人阮茂林之證述為證，惟被告於110年10月27日言詞辯論期日係陳稱：「（問：從107年9月9日到108年9月9日止，12個月的租金你付了幾個月？）全部都有付。（問：你每一次交付租金阮茂林都有看到嗎？）有，都交付2萬6000元，每次都是現金交付。」（見訴字卷第156頁），於110年12月20日言詞辯論期日卻改稱：「阮茂林大部分都有在場，沒有每次都在場，最後一次我繳租金給張泗川時阮茂林沒有在場。阮茂林在場有很多次，有超過
5次」（見訴字卷第180、181頁），前後所述已然不一，復與證人阮茂林證述：我有看到被告把租金交給張泗川，總共看過兩次，第一次是拿訂金3萬元的時候，第二次是被告有拿房租給張泗川，是在被告剛開始承租的時候，除了這兩次外，我沒有看過其他次被告把租金交給張泗川（見訴字卷第192、194頁），明顯不合，則阮茂林之證述，自不足以證明被告確有按期繳交租金。再徵諸證人張泗川明確證述：（問：被告表示其每月租金都有交給你，繳了1年2個月，都在騎樓拿給你，阮茂林都有看到，是否為真？）被告在隨便亂講。自簽約後，被告只有拿一張別人開的支票給我，支票有兌現，有拿到1萬多元，之後完全沒有拿到半毛錢，我忘記是支票還是匯款匯到我帳戶等語（見訴字卷第187、11
2、113、185頁），且被告於本案出具之第一份答辯狀，係強調其非故意拖欠租金，有與張泗川講好以裝潢費扣抵租金等語（見訴字卷一第71頁），其於偵查中亦未以有按月繳納租金為由，反駁原告積欠租金之主張，反而陳稱有口頭上說要用裝潢費抵租金（見高雄地檢109年度他字第619號卷第66頁），可見被告所辯實不值採信。
⒊被告固另辯稱原告有同意以裝潢費扣抵租金，故並無積欠云
云，惟已為原告所否認，證人張泗川亦證述：我沒有向被告表示裝潢費用可由租金扣除等語（見訴字卷114、188頁），又被告雖曾辯稱：張泗川有跟我說我裝潢好，裝潢費用以後再扣房租，阮茂林也有在旁邊聽到（見訴字卷第157頁），但其後已改稱：張泗川叫我裝潢好把房屋租給別人，拿租給別人的租金來繳我的租金，這段話阮茂林沒有聽到，他不在場（見訴字卷第184、185頁），其所述既前後不一，憑信性當堪質疑，且其改稱張泗川提議藉由轉租他人收取租金，減少自己應支出之租金成本，亦非逕以裝潢費抵扣積欠原告之租金之意，則張泗川縱曾有如此提議，亦無減免被告給付租金之義務。至阮茂林雖證述：被告有跟我說張泗川叫他隔間，可以做二房東，再抵扣房租或者補償被告裝潢費什麼的，是被告私底下跟我說的，當時張泗川不在場（見訴字卷第195、196、198頁），然阮茂林所知僅係聽聞被告單方面陳述，證明力已嫌薄弱，更遑論被告之歷次陳述，多有上開前後不一、難以信實之情形，自不足以據此認定原告有同意以被告支出之裝潢費抵充應付之租金，是被告此部分所辯仍無可採。
⒋承上，被告無法證明其確有按期繳納租金予原告，或經原告
同意以裝潢費扣抵租金，則原告主張被告在1年租期間，僅繳納租金1萬6000元，其餘租金均未依約繳納等情，即堪採信。原告本應繳納之1年租金為31萬2000元元（2萬6000元×12月＝31萬2000元），扣除被告已繳付之租金1萬6000元，及以押金3萬元抵充後，仍積欠原告26萬6000元租金（31萬2000元-1萬6000元-3萬元＝26萬6000元），是原告依系爭租約、民法第439條、第233條規定，請求被告給付租金26萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月27日（送達證書見訴字卷第25頁）起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，洵屬有據。
㈣原告依系爭租約第8條，得請求被告自108年9月10日起至
騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬6000元之違約金：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。
又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第8條已約明租期屆滿且原告未同意繼續出租時
，若被告不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按租金2倍計算之違約金，至遷讓完了之日止，有系爭租約在卷可稽（見訴字卷第133頁），由此一條款將承租人未即時遷讓交還房屋約定為違約事項，一旦違約即須按月支付租金兩倍之違約金觀之，應屬債務不履行之違約金性質。又因該條並未言明此違約金屬懲罰性違約金性質，自應認屬損害賠償總額預定性質之違約金。被告於系爭租約租期屆滿後，既拒不遷出、返還系爭房屋予原告，則原告據此約款，請求被告自租期屆滿翌日即108年9月10日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金，即屬有據。惟審酌原告所受損害主要為未能出租他人收取租金之金錢損害，處2倍租金之違約金尚嫌過高，爰酌減被告得請求之違約金為每月2萬
6000元。
六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告自系爭房屋遷出，將之騰空返還予原告，另依系爭租約，請求被告給付積欠之租金26萬6000元，及自110年5月27日（送達證書見訴字卷第25頁）起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，再依系爭契約第8條，請求被告自108年9月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬6000元，均屬有據，應予准許，逾此範圍之違約金請求，則無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，已陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，經核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項，酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中華民國111年1月6日
民事第一庭法官陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月6日
書記官張宸維