裁判字號：臺灣高雄地方法院109年訴字第65號民事判決
裁判日期：民國111年01月06日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決109年度訴字第65號原告 顏順儀 訴訟代理人 陳文卿 律師被告 顏英賢
顏才華 共同 朱萱諭 律師訴訟代理人上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地，分歸被告顏英賢、顏才華取得，並依應有部分各二分之一之比例保持共有，及兩造共有高雄市○○區○○段○○○○段00000地號土地，分歸被告顏英賢、顏才華取得，並依應有部分各二分之一之比例保持共有。
被告顏英賢、顏才華應分別補償原告如附表一所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表二所載之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地（下合稱系爭甲地）、同段243-2地號土地（下稱系爭乙地，下合稱系爭土地），及應有部分比例如附表二所示。原告於系爭土地上有門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號右棟建物（下稱右棟建物），曾出租他人使用，因系爭土地尚未分割，致原告於右棟建物之使用收益上，遭受被告不同意見之困擾，為解決系爭土地紛爭，且兩造就系爭土地並無不能分割之約定，亦無使用目的不能分割情事，惟兩造無法就系爭土地分割方法達成協議，爰依民法第823第
1項前段、第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。共有土地之分割，應以土地登記謄本上所載之共有人為當事人，原告為系爭土地共有人，自可依法請求分割共有物，並無行使權利違反誠實信用原則，且不同意被告所提找補新臺幣（下同）236,105元方案。為此，爰依法提起本訴，並聲明：系爭土地請准予分割，分割方式請如高雄市政府地政局鳳山地政事務所民國109年4月24日複丈成果圖（本院卷第97頁）所示編號P部分歸原告取得、編號Q部分歸被告共同取得。
二、被告則以：㈠被告二人為兄弟，與原告為叔姪關係。系爭土地原為被告二
人之祖父甲ＯＯ（即原告之父親）所有，甲ＯＯ於系爭土地上出資興建門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號未保存登記建物（即系爭建物），分左棟建物（下稱左棟建物）及右棟建物。嗣甲ＯＯ於61年9月27日過世後，便由甲ＯＯ之三名子女即原告、被告二人之父乙ＯＯ、訴外人丙ＯＯ（下稱丙ＯＯ）繼承取得，應有部分各1/3；乙ＯＯ又於75年11月21日向原告、丙ＯＯ簽立買賣契約，以11萬元購入系爭土地（含坐落於其上之系爭建物）之應有部分2/3，然原告僅將系爭建物及土地交付予乙ＯＯ管領，將系爭建物之事實上處分權移轉予乙ＯＯ，並未就系爭土地為所有權之移轉登記。因兩造間之買賣契約仍存續，縱被告二人請求移轉系爭土地所有權罹於時效，依最高法院69年第4次民事庭決議，基於公平原則，原告不得請求返還土地，其訴請分割達成返還土地之目的，行使權利顯然違反誠實信用原則，且屬民法第82
3條第1項但書因物之使用目的不能分割之情形，原告自不得提起本件分割共有物訴訟。
㈡退步言之，倘認原告得提起本件訴訟，依原告所提分割方案
，系爭建物坐落之基地將一分為二，面臨越界建築之窘境，而系爭建物係被告二人所共有，為避免房地所有權人分離，有礙物之利用、社經發展，依民法第824條第2項第1款但書之規定，主張系爭土地全部分歸被告二人分別共有（應有部分各1/2），又被告二人之父乙ＯＯ前已支付價金11萬元，原則上無須找補。縱認為要找補，因長信不動產估價師聯合事務所之估價報告書（下稱系爭估價報告書）有多處誤植，且以實際勘查日為鑑價日期，不符起訴恆定原則，經以附近同段242-1地號土地每坪23,111元，及鄰○住○區○○○○段○○○○號土地之實價登錄每平方公尺4.1萬元計算，被告二人就系爭土地應共同找補原告311,336元【計算式：（系爭乙地：94平方公尺×0.3025×23,111元×2/3）＋（系爭甲地：4平方公尺×4.1萬元×2/3）＝547,441元】，因被告之父乙ＯＯ於75年間給付原告之10萬元，該10萬元推算於本件起訴日相當於311,336元，經抵銷後，被告二人找補原告金額為236,105元等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項㈠原告與被告二人之父乙ＯＯ共同出資興建系爭建物，原告及
乙ＯＯ各分得右棟建物、左棟建物。乙ＯＯ於75年11、12月間，向原告購買並取得右棟建物之事實上處分權，乙ＯＯ於90年8月24日過世後，被告2人因繼承取得左、右棟建物之事實上處分權。
㈡原告與被告二人為系爭土地之共有人，原告應有部分為2/3，被告二人各有1/6。
㈢被告二人之父乙ＯＯ於75年11月21日以11萬元向原告購買右
棟建物之事實上處分權，及原告及丙ＯＯ就系爭土地各1/3應有部分所有權，迄至乙ＯＯ過世前，原告就右棟建物及系爭土地出售部分均未辦理移轉登記，被告顏英賢於90年10月間向原告請求房地移轉登記，原告於90年10月25日表示拒絕履行。
四、本院之判斷㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又按同法第824條第5項規定：共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，係為促進土地利用，避免土地細分而設；除法令有不得合併分割之限制，如土地使用分區不同，而不得合併一宗土地予以分割外，各共有人之應有部分是否相同、是否相鄰均非所問。查系爭甲地之使用分區均為第三之一種住宅區，系爭乙地為道路用地，系爭土地為兩造所共有，原告應有部分3分之2，被告二人各6分之1，此為兩造所不爭執，復有系爭土地登記謄本在卷為憑（審訴卷第65至75頁），可信屬實。本件兩造就共有之系爭土地，並無不可分割之特約，其使用目的亦非不能分割（見後㈡之說明日），既協議分割不成，則原告訴請就系爭甲地、系爭乙地為分割，自無不合。
㈡被告二人固主張兩造間因有買賣關係存在，屬民法第823條
第1項但書因物之使用目的不能分割之情形，縱其等請求移轉系爭土地所有權罹於時效，原告提起本件訴訟達成返還土地之目的，顯然違反誠實信用原則等語，惟查：
⒈按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限
，請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準。法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以土地登記簿上所記載者為準，是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物，共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院67年臺上字第3131號判例、88年度臺上字第1051號判決及101年度臺抗字第224號裁定意旨參照）。
⒉查依前揭土地登記謄本記載，原告為土地共有人，其應有部
分為3分之2，參諸上開判例及裁判意旨，原告自得請求裁判分割系爭甲地及乙地，法院亦應以此登記之內容為裁判，被告二人縱對於原告之應有部分有所爭執，亦僅得另訴處理，尚不得以此為由對抗原告共有物分割請求權之行使。又查，被告二人之父乙ＯＯ於75年間，已向原告及丙ＯＯ購買系爭土地各3分之1應有部分，此時已可請求原告就其出售部分為移轉所有權登記，惟於乙ＯＯ過世前，均未向原告請求辦理，且被告顏英賢於90年10月間向原告請求系爭土地移轉登記，為原告所拒絕，此為兩造所不爭執，則以債權契約直接當事人間之分割共有物訴訟，當事人僅得於其本於該債權契約所生之請求權尚未罹於消滅時效之情形，始得據以抗辯共有人行使共有物分割請求權有違反誠信原則之情事，本件被告二人對原告系爭土地之移轉登記請求權，已因罹於時效而消滅，自無從執原告與被告二人間之買賣契約對抗原告，被告抗辯原告有違反誠信原則之情事，尚無可採。
⒊按民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，
係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同。最高法院97年度台上字第1593號民事判決可資參照。則被告二人以其等與原告間之買賣關係存在，主張系爭建物與系爭土地有因物之使用目的不能分割之情況，已不符民法第823條第1項但書之情況，此部分之抗辯，亦屬無據。
㈢次按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分
配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年渝上字第1792號判例意旨參照）。但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。
⒈查系爭甲地為高雄市○○區○○段○○○○段000000000
地號，現況上方為鐵皮屋簷；系爭乙地為同段243-1地號，有左棟、右棟建物坐落在上，有勘測筆錄、現場照片及高雄市政府地政局鳳山地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（本院卷第63至85、93頁）。又被告二人之父乙ＯＯ原分得左棟建物，於75年間向原告購買取得右棟建物，此為兩造所不爭執，則原告已非系爭建物之事實上處分權人，倘採用原告之分割方案，由原告取得附件所示編號P部分、編號Q部分歸被告共同取得，將使左棟建物同時坐落在分割後不同地號土地上，建物與土地間關係更為複雜，無法發揮經濟上之利用價值，是原物分割顯有困難。再者，左棟、右棟建物各有1個門進出，共同由一鐵門出入，鐵門外為中山路53巷，有勘測筆錄及現場照片在卷可佐（本院卷第61至85頁），參酌系爭建物由乙ＯＯ之繼承人取得事實上處分權，被告二人亦表示願就系爭土地維持共有關係，審酌系爭土地使用現況、臨路情形、兩造應有部分比例、意願等，認系爭甲地、乙地如分歸被告二人，並各以應有部分2分之1維持共有之分割方案，再由被告二人以金錢補償原告，既可保留地上物，又可適度簡化共有人關係，分割後土地均與臨路有適宜之聯絡，應屬公平適當之分割方法。
⒉另關於金錢補償之金額，本院經囑託長信不動產估價師聯合
事務所，就兩造所提分割方法分割後各土地之價值差異及共有人間應為如何之補償為鑑定，依系爭估價報告書內容（併本案卷但置於卷外），經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及該所估價師專業意見分析後，採用比較法之估價方法進行評估，針對影響分割土地之個別因素，運用百分率法進行比較調整，計算出土地之價值，並以其價格為本件價格之基礎，據以計算差額找補，有系爭估價報告書在卷足憑。其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其評估系爭土地之時價應屬合理，而得採為共有人間系爭土地分割後價值差額補償之依據，故認以被告二人依附表一所示金額找補原告應屬適當。至於被告二人抗辯應以附近同段242-1地號土地每坪23,111元，計算系爭乙地，及以鄰○住○區○○○○段○○○○號土地之實價登錄每平方公尺4.1萬元，計算系爭甲地，為找補依據等語，惟被告二人所提為系爭土地附近之道路用地、住宅區之買賣資料，只能顯示單筆買賣情況，未如系爭估價報告書以同一供需圈之近鄰地區進行蒐集，過濾自108年2月110年
2月間同使用分區之成交案例相同或類似條件進行篩選，且能提出相關之客觀數據以供檢驗，其估價結果應屬可採。被告此部分之抗辯，尚難憑採。另被告二人主以乙ＯＯ於75年間給付原告之10萬元，該10萬元推算於本件起訴日相當於311,336元為抵銷等語，惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。查本件因認系爭甲地、乙地應分歸被告二人，被告二人應按附表一之金額找補予原告，已如上述，惟被告二人所負找補債務於判決確定後始存在，並非兩造於本件訴訟中已互負債務，被告此部分之抵銷所辯，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款之規定，訴請裁判分割兩造共有之系爭甲地、系爭乙地，洵屬有據，爰審酌共有人之意願及公平性、共有物之現況、原物分割及變價分割之利弊，定如主文第1、2項所示。
六、本件事證、心證已臻明確而達於可為裁判之程度，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌系爭土地分割結果，諭知本件訴訟費用之負擔如
主文第3項所示。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國111年1月6日
民事第五庭法官李莉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月6日
書記官王珮樺┌───────────────────────────┐│附表一（新台幣）│├──┬───────┬────────┬───────┤│編號│應補償人│原告顏順儀受補償│合計││││之金額││├──┼───────┼────────┼───────┤│1│被告顏英賢│1,559,56元│3,118,312元│├──┼───────┼────────┤││2│被告顏才華│1,559,156元││└──┴───────┴────────┴───────┘┌─────────────────┐│附表二│├─┬──────┬────────┤│編│土地共有人│應有部分比例及訴││號││訟費用負擔比例│├─┼──────┼────────┤│1│原告顏順儀│3分之2│├─┼──────┼────────┤│2│被告顏英賢│6分之1│├─┼──────┼────────┤│3│被告顏才華│6分之1│└─┴──────┴────────┘