裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第3763號民事判決
裁判日期：民國93年01月08日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第三七六三號
原告乙○○
甲○○丁○○丙○○共同訴訟代理人 蔡調彰 律師被告戊○○訴訟代理人 沈明達 律師右當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國九十二年十二月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文核定被告占有坐落台北市○○區○○段一小段四五之一地號如附圖綠色乙、丙、丁部分所示（面積二○七點七平方公尺）土地，自民國八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年應給付原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○之租金額各為新台幣貳拾陸萬柒仟叁佰零捌元。
被告應自民國八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年給付原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○各新台幣貳拾陸萬柒仟叁佰零捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項關於被告自民國八十七年七月起至民國九十二年十二月止應給付原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○之各期租金，於原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○各以新台幣玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳拾陸萬柒仟叁佰零捌元，為各原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十三年一月起至終止占有之日止，被告應給付之各期租金，於清償期屆至時，於原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○各以新台幣玖萬元供擔保後，亦得假執行；但被告如以新台幣貳拾陸萬柒仟叁佰零捌元，為各原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、請求核定被告使用原告共有台北市○○區○○段一小段四五之一地號土地（面積三四○平方公尺）之使用租金，並自民國八十七年七月一日起依核定使用租金按四分之一分別給付原告等。
二、原告願分別預供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件台北市○○區○○段一小段四五一地號土地為原告於七十五年間取得所有權並經登記（應有部分各四分之一），而該土地上之建物（建號一○○、一○一，門牌台北市○○路○段○○○號一、二樓及增建物）則為被告所有，兩造為系爭房地之事訟爭多年，嗣本院八十九年度重訴字第九三七號確定判決認系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人 謝燦波 所有，系爭房屋因查封拍賣，由被告於七十二年五月十六日承受，土地部分至七十五年八月廿日經抵押權人亞洲信託公司聲請拍賣承受，原告於同年八月廿五日向亞洲信託公司買受而取得（系爭房屋為謝燦波於土地抵押予亞洲信託公司後所建，亞洲信託公司未為併付拍賣之請求），而於八十九年五月五日增訂民法第四百二十五條之一施行之前，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年第五次民庭會議決議，應認本件土地承買人即原告默許房屋承買人即被告有繼續使用土地之權，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，另依現行民法第四百二十五條之一第一項之規定，亦推定兩造間有租賃關係。而本件土地地處台北市○○路光華商場電腦資訊商圈，被告將建物分別出租多家電腦廠商，租金豐厚，原告發函邀請被告協議租金數額及給付，被告置之不理，為此依民法第四百二十五條之一起訴請求核定自八十七年七月一日起依公告地價八折之申報地價百分之十為每年租金，及請求被告自八十七年七月一日起按核定租金金額四分之一分別給付予原告。
二、又原告於九十二年六月十七日，請求被告協議使用代價，並於請求後六個月內起訴請求自八十七年七月一日起之使用代價，自無超過五年之請求權時效之事。
三、本件係因前案拆屋還地訴訟確定判決，認本件被告就系爭房屋雖有繼續使用系爭土地之權，但應支付相當代價，於租金數額協議不諧時，原告應訴請法院裁判核定地租，未經法院核定地租數額前，原告無直接請求給付地租之權利，而駁回原告請求，原告據此發函邀請被告協商不成，始起訴請求核定租金並請求被告給付租金，自非前案（本院八十九年度重訴字第九三七號）確定判決效力所及。
四、七十五年十二月二十三日共有人之一原告甲○○書寫之「土地買賣契約書」係草稿，縱該草稿被誤認係買賣預約，亦與買賣契約有別，被告即無債務不履行損害賠償債權之存在。而原告等為土地所有權人，依法申請建造執照及分割土地，有關法定空地及容積率，均屬土地所有權人之權利而依法行使土地所有權，與被告建物無涉，被告並未受有損害。
參、證據：提出臺北市○○區○○段一小段四五之一地號地上建物使用位置面積複丈成果圖、臺北市○○區○○段一小段四五之一地號土地登記謄本、臺北市○○區○○段一小段第一○○、一○一建號建物登記謄本、本院八十九年度重訴字第九三七號判決、彰信聯合律師事務所九十二年六月十七日（九二）彰信字第○一七號函（暨回執）、系爭土地公告地價表、台北市建成地政事務所北市建地一字第9231674600號函、系爭土地建物位號置坐落圖各一件、現場照片二幀為證。
乙、被告方面：
壹、聲明
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
貳、陳述：
一、系爭土地上之臺北市○○區○○段一小段第一○○、一○一建號建物原屬訴外人謝燦波所有，嗣因查封拍賣，系爭土地於七十五年八月二十日經抵押權人亞洲信託公司承受，而原告則於同年八月二十五日向亞洲信託公司買受系爭土地。其後，原告甲○○於七十五年十二月廿三日代理原告親書土地買賣契約書，表示願依其向亞洲信託公司買受之價格將系爭土地轉賣被告，並經被告簽名同意。又系爭房屋原有建築基地包括空地有二一四坪（七○八、九八平方公尺），上開契約書所載標的面積僅一○三坪（三四○平方公尺），被告要求買受其他空地一一一坪，則為原告所拒。
二、本件被告原使用系爭土地之法律關係之性質雖屬租賃，但因原告已另與被告訂立買賣預約而成為依買賣關係而使用系爭土地，原告應依買賣預約約定與被告訂立本約，並依本約履行，不得再依租賃關係請求給付租金（最高法院八十二年度台上字第一六七四號終局確定判決及八十四年度台上字第二七八七號終局確定判決已確認上開契約為買賣預約，原告等應依該預約之約定履行。）。
三、原告等因債務不履行，致使被告受損害，被告以對於原告之損害賠償債權與原告所訴求之租金債權抵銷：
１、原告本應依買賣預約之約定，與被告訂立買賣本約，並依買賣本約履行，被告雖曾於七十八年五月十五日催告原告履行，原告則函復拒絕履行。本件如原告等履行上開債務，被告即可獲得不必支付地租之利益，該利益之損失，被告得請求原告等賠償，並以之與原告之租金債權抵銷。
２、原告於七十六年間將被告所有系爭四五地號土地上系爭建物之坐落之基地重復使用，申請建造執照，未經被告同意，將被告原有租賃權之房屋基地（即四五地號土地），逕行分割出四五之一地號，偽造文書將被告所有一、二樓建物從四五地號土地轉載至四五之一地號土地，又不照原有基地坪數二七○坪轉載，僅轉載一○三坪，重新領取無一○○、一○一建號記載之四五地號土地謄本，申請核發八一建字第五○四號建造執照，不受容積率限制擴大增加四、四倍（10÷2.25=4.4）建築面積，興建十六層大樓，總面積八，三○七、二二平方公尺）二，五一三坪，每坪按市價三十四萬元計算，總價八億五千四百四十二萬元，其包含原告未與被告終止租賃關係竊用被告一百十一坪土地之後（000-000=111）以無限容積率（一坪蓋十坪）建築，每坪淨利二十四萬元，原告獲得不當暴利二億六千六百四十萬元以上（尚未計算地下室四層之車位利潤），上述原告之侵權行為所獲取暴利，即被告所受之損害金額。。而依最高法院七十一年台上字第三九一五號裁判要旨被告原可依租賃關係，將系爭房屋之基地（包括空地比基地二一四、四六六坪），不受容積率之限制，申請重建大樓，又原告如依預約約定將系爭土地一○三坪賣與被告，被告亦可不受容積率之限制，申請重建大樓，因原告等上開違法及違約行為，致使被告遭受重大之損失，自可求原告賠償，並以之與原告之租金債權抵銷。而上述原告侵權行為所獲取暴利，即被告所受之損害金額，依民法第一百九十七條第二項規定，於時效完成後，仍應返還，並依民法第三百三十七條規定，溯及於時效未完成前抵銷之。
四、七十五年間原告依與其亞洲信託公司買賣系爭土地之原價一千二百六十六萬七千八百九十元轉售系爭土地予被告，當時之公告之現值每平方公尺為四萬二千八百一十元，因原告等不履行債務，公告現值漲價為每平方公尺一十八萬九千二百六十六元，其漲價之利益為被告所失之利益，是原告請求依最高限制比率核定租金，殊不合理。另租金額未經法院核定以前不能請求，原告等請求自八十七年七月一日起依申報地價百分之十計付地租，並無理由，況其超過五年之請求權亦已消滅；另意被告重建，且被告使用之土地不足一百零三坪，原告應交付系爭建物原有基地二一四坪土地予被告，依最高法院七十一年度台上字第三九一五號裁判要旨所示，被告得行使同時履行抗辯權，拒付租金。
參、證據：提出最高法院八十二年度台上字第一六七四號、八十四年度台上字第二七八七號、八十八年度台上字第三一○五號判決、台灣高等法院八十一年度重上更
（一）字第一三七號判決、建成地事務所政建物測量成果圖（申請書號碼為（７３）建地二字第一七一號）各一件為證，並聲請調閱本院八十九年度重訴字第九三七號拆屋還地事件案卷。
理由
一、本件原告起訴主張：本件系爭台北市○○區○○段一小段四五之一地號土地為原告於七十五年間自訴外人亞洲信託公司受讓取得，應有部分各為四分之一，而該土地上之建物（第一○○、一○一建號建物及增建部分，門牌台北市○○路○段○○○號一、二樓）則為被告有所有，兩造因系爭土地建物爭訟多年，嗣因本院前八十九年度重訴字第九三七號判決認系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人謝燦波所有，系爭房屋部分因遭法院查封拍賣由被告於七十二年五月十六日承受，土地部分則於七十五年八月廿日經抵押權人亞洲信託公司實行抵押權於拍賣中承受，再由原告於同年八月廿五日向亞洲信託公司買受而取得，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年第五次民庭會議決議、民法第四百二十五條之一第一項之規定，認土地承買人即原告默許房屋承買人即被告有繼續使用土地之權，但使用人應支付相當代價，故其法律關係之性質屬租賃；而原告發函邀請被告協議租金數額及給付，未獲被告置理，而系爭土地地處台北市○○路光華商場電腦資訊商圈，被告將建物分別出租多家電腦廠商，租金豐厚，為此依租賃法律關係（民法第四百二十五條之一規定參照），訴請核定自八十七年七月一日起每年依公告地價八折之申報地價百分之十計算租金，併請求被告自八十七年七月一日起按核定租金金額四分之一分別給付予原告等情。
二、被告則以：系爭土地上第一○○、一○一建號建物原屬訴外人謝燦波所有，系爭土地嗣因查封拍賣輾轉由原告於同年八月二十五日向亞洲信託公司買受。其後原告於七十五年十二月廿三日由甲○○代理原告等親筆書寫系爭土地之買賣契約，表示願依其向亞洲信託公司買受之價格將系爭土地轉賣被告，並經被告簽名同意，是被告使用系爭土地之法律關係之性質原雖屬租賃，但因兩造訂立買賣預約而成為依買賣關係而使用系爭土地，原告應依買賣預約與被告訂立本約，並依本約履行，不得再依租賃關係請求給付租金。原告不履行訂立本約債務，致使被告遭受損害，被告自可請求原告賠償，並以之與原告之租金債權抵銷。又原告請求以依申報地價百分之十計付地租，殊不合理，且原告未交付系爭建物原有基地二百十四坪土地予被告，被告使用之土地不足一百零三坪，依最高法院七十一年度台上字第三九一五號裁判要旨所示，被告得為同時履行抗辯，拒付租金等語，資為抗辯。
三、經查，本件⑴系爭第一○○、一○一建號建物坐落於臺北市○○區○○段一小段四五之一號土地之相關位置如附圖乙、丙、丁部分所示。⑵被告由法院拍賣程序取得系爭建物第一○○、一○一建號建物，面積各為二○七點七平方公尺，建成地政事務所並依本院北院立民執黃字第一八○一一號不動產權利移轉證書為建物測量，當時買受之建物未包含附圖甲、戊所示增建部分。⑶系爭四五之一號之土地除附圖甲、乙、丙、丁、戊部分外，餘現為空地。⑷系爭第一○○、一○一建號建物為謝燦波所建；⑸系爭土地現為原告所共有，應有部分各四分之一；⑹原告於九十二年六月十七日函請被告協議使用系爭土地代價，被告未予置理等情，為兩造所不爭執，且有臺北市○○區○○段一小段四五之一地號地上建物使用位置面積複丈成果圖、臺北市○○區○○段一小段四五之一地號土地登記謄本、同小段第一○○、一○一建號建物登記謄本、彰信聯合律師事務所九十二年六月十七日（九二）彰信字第○一七號函（暨回執）、建成地政事務所建物測量成果圖（申請書號碼為（７３）建地二字第一七一號）等件在卷足憑、本院不動產權利移轉證書（北院立民執黃字第一八○一一號）附本院八十九年度重訴字第九三七號屋還地事件案卷原證八）可稽，自足信為真實。至原告就系爭土地主張兩造間應推定有租賃契約，故依法可請求核定租金，並請求被告給付等語，則為被告所否認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為：⑴原告請求核定及給付租金，有無違背民事訴訟法第四百條第一項之規定，⑵兩造間是否存有買賣契約（或買賣預約），原告得否請求核定租金及給付租金，⑶被告如應給付租金，租金數額以何為當，⑷原告有無不履行買賣預約債務（與被告訂立本約），致使被告受損害情事，被告以對於原告之該損害賠償債權與原告之租金債權抵銷有無理由等項，茲論述如下：
（一）、本件有無違背民事訴訟法第四百條第一項之一事不再理規定：按「確定之終
局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」固為民事訴訟法第四百條第一項所明定，惟本件原告前於本院八十九年度重訴字第九三七號拆屋還地事件中以民法第四百二十五條之一為據請求被告給付租金，雖遭原審法院以原告未依法先行訴請法院核定租金，即逕行請求被告給租金並無理由為由，予以駁回；然本件原告於前案言詞辯論終結後，已另行催請被告協議租金及請求給付租金，於協議、請求給付租金未果後，始提起本件訴訟，是其顯係本於言詞辯論後所生之新事實，請求本院依法核定租金，並請求被告依法院核定之金額給付租金，是本件與原告前於本院八十九年度重訴字第九三七號事件中主張之訴訟標的法律關係、訴之聲明均有不同，自不受該確定判決之既判力拘束，被告辯稱本件訴訟有違一事不再理之法則云云，容有誤會。
（二）、兩造間是否存有買賣契約（或買賣預約），原告得否請求核定及給付租金：
１、本件被告辯稱原告於七十五年十二月二十三日由甲○○代理原告等親筆書寫系爭土地之買賣契約，願依其向亞洲信託公司買受之價格將系爭土地轉賣被告，並經被告簽名，上開土地買賣契約屬買賣預約性質一節，雖為原告所否認，認該僅為草稿云云，唯上開契約係經原告甲○○親書寫契約內容後，交被告簽名一事，既為兩造所不爭執，是兩造就系爭契約內容顯有共識，原告主張該契約僅屬草稿，自無可採。又依系爭土地買賣契約書前言記載「茲為土地買賣事宜：：訂定此契約原則」等語，另復記載「二、價格及付款方式：：：訂約時甲方（即被告）付乙方（即原告）七百萬元，：：」等語（七十五年十二月二十三日土地買賣契約書附本院八十九年度重訴字第九三七號拆屋還地事件案卷被證二十一參照）以觀，是該契約書僅係兩造預就土地買賣事宜訂立處理原則，非系爭土地買賣契約，此徵諸被告迄未給付應於訂約時給付之價金七百萬元益明，是被告辯稱上開土地買賣契約屬預約性質（最高法院八十二年度台上字第一六七四號判決亦同此意旨），自堪採信。
２、次按債權契約，不生物權排他性之效果，故在同一客體非不得有二以上債權
關係併存。本件兩造間就系爭建物坐落之土地，雖存有買賣預約關係，惟買賣預約，僅屬債權契約，則原告於兩造買賣預約之法律關係外，另本於租賃法律關係（民法第四百二十五條之一規定參照）請求核定被告使用系爭土應付之租金金額，並請求被告核定之租金給付，自無不可，被告辯稱原告等應依買賣預約約定與被告訂立本約，並依本約履行，不得再依租賃關係請求給付租金云云，於法無據，要無可取。
（三）、被告如應給付租金，租金數額以何為當部分：
１、次按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」、「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」等情，業經最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議揭示甚明，在土地所有權人與房屋所有人間，得類推適用前開民法第八百七十六條規定，在租金數額協議不成時，上訴人得請求法院核定地租，並請求給付地租。惟關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院八十一年度台上字第二八四七號裁判意旨參照）。而上開最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，已增列為民法第四百二十五條之一內容，並於八十八年四月二十一日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自八十九年五月五日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理，請求核定租金並請求給付之，合先敘明。
２、本件系爭臺北市○○區○○段一小段四五之一地號土地及其上系爭第一○○、一○一建號建物前為訴外人謝燦波所有，被告於七十二年間五月間買受上開建物（其坐落於系爭土地之面積共計二○七點七平方公尺），原告則於七十五年八月間取得系爭土地所有權等情，已如前述，揆諸首揭說明，自足認原告在承買系爭土地之時默許房屋承買人（即被告）於房屋得使用期限內繼續使用土地，兩造間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，從而，原告於促請被告協議租金未果後，訴請本院核定被告使用房屋坐落基地二○七點七平方公尺之租金，即無不合，應予准許。
３、次按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，為土地法第九十七條第一項、第一百零五條所明定，本件參諸原告所提之現場照片及兩造不爭執之系爭土地、建物地理位置電腦資料、系爭建物測量成果圖等資料，並審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○段一小段，前臨八德路一段，東西北方則有新生南路（一段）、金山南路（一段）、市○○道（三段）幹道經過，附近機關（台北市政府建管處、電信總局審計部、林務局、糧食局等）、學校（忠孝小學、台北科技大學等）林立，且地處光華商場之商圈，經濟及生活機能均佳，交通便捷，系爭建物占用之土地面積為二○七點七平方公尺，八十七年度系爭土地之申報地價為六萬四千三百四十九點六元，系爭土地之申報地價迄今無大幅變動等情，認系爭建物所占用二○七點七平方公尺土地每年之租金，以八十七年度系爭土地之申報總價額年息百分之八計算為適當（計算式為207.7（平方公尺）×64349.6×8%＝0000000）。又本件原告於九十二年六月十七日，請求被告協議使用代價並給付之未獲置理（彰信聯合律師事務所九十二年六月十七日（九二）彰信字第○一七號函參照），是原告於九十二年七月二十九日訴請被告依原告應有部分之比例（各四分之一），自八十七年七月一日起至終止占有之日止依上開核定金額之四分之一（即二十六萬七千三百零八元）分別給付原告租金，洵屬有據，應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。
４、至原告主張被告占用其所有之土地達三百四十平方公尺云云，非唯為被告所否認，而縱其上開主張確屬實情，然被告於七十二年間五月間買受訴外人謝燦波所有系爭第一○○、一○一建號建物，該建物坐落系爭土地面積僅占二○七點七平方公尺，是原告買受系爭土地，受推定原告在承買系爭土地之時默許原同屬土地所有權人謝燦波所有之前開第一○○、一○一建號建物承買人於房屋得使用期限內繼續使用土地者，自以原與土地同屬於訴外人謝燦波所有之建物所占用之土地二○七點七平方公尺部分為限，不及於其他，至被告除附圖乙、丙、丁部分所示部分外，就系爭土地其餘部分之使用收益，既非民法四百二十五條之一規範範圍，亦無從依上開規定及及首揭說明推定原告在承買系爭土地之時，除系爭第一○○、一○一建號建物占用之土地外，亦默許被告占用其餘土地，從而，原告除附圖乙、丙、丁部分所示部分外，就系爭土地其餘部分逕依租賃法律關係（民法第四百二十五條之一之規定參照），併請本院核定租金，並請求被告依核定後之租金給付租金，於法尚有未合，應予駁回。
（四）、被告以其對原告之損害賠償債權與原告之租金債權抵銷有無理由部分：至被
告另辯稱原告不履行訂立本約債務，如原告等履行上開債務，被告即可獲得不必支付地租之利益，該利益之損失，被告得請求原告賠償；又原告違法將被告所有系爭房屋之空地比基地，併入其所有相鄰之基地重復使用，建築大樓，獲取暴利總價八億五千四百四十二萬元，其中由被告系爭建物坐落之基地取得之不當利益則為二億多元，依最高法院七十一年台上字第三九一五號裁判要旨被告原可依租賃關係，將系爭房屋之基地（包括空地比基地二一四、四六六坪），不受容積率之限制，申請重建大樓，又原告如依預約約定將系爭土地一○三坪賣與被告，被告亦可不受容積率之限制，申請重建大樓，因原告等上開違法及違約行為，致使被告遭受重大之損失，自可請求原告賠償，並以之與原告之租金債權抵銷，並行使同時履行抗辯權拒付租金云云。惟查：
１、要預約與本約之性質及效力均有不同，一方不依預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法院七十四年度台上字第一一一七號判決參照）。本件兩造就系爭土地雖曾訂立買賣預約，惟被告僅得請求原告履行訂立本約之義務，其逕以兩造訂立本約並履行契約後，所得預期之利益（無須支付使用土地之對價、可重建大樓獲利等）為其損害，請求原告賠償，並欲以之與原告之租金債權抵銷，揆諸前揭說明，自屬無據。
２、又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，其後土地及房屋先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，將之推定在房屋得使用期限內有租賃關係之旨，主在促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平（最高法院九十二年台上第九五七號判決參照），是據此基礎事實而受推定有租賃關係者，範圍應以房屋坐落之土地範圍為界，期間則以房屋得使用之期限為限，不宜無限擴張；否則如許房屋買受人以增建附屬建物之方式任意擴充租賃標的之範圍、或以拆除建物重建（改建）之方式變相延長租賃期間，非惟置土地所有權人權益於不顧，亦與推定兩造間租賃關係存立原欲調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平之意旨相悖。而查，本件⑴兩造間受推定存有租賃關係者，僅以系爭第一○○、一○一建號建物占用之二○七點七平方公尺部分為限，至法定空地之留設乃建管機關之對建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離所為之行政管理，與推定之租賃關係（民法四百二十五條之一規定）分屬二事；法定空地既為空地，即無建物坐落其上，自無從依建物坐落於土地之事實推定兩造就系爭建物占用土地部分外之空地亦有租賃關係存在，被告倒果為因謂原告依租賃關係，應交付系爭建物坐落土地以外之土地予伊使用，於法無據；⑵原告就系爭第一○○、一○一建號建物占用部分外之土地，本於土地所有權人之地位，分割、使用及收益所有之土地，乃權利之正當行使，與侵權行為之構成要件不符；⑶又被告所有系爭第一○○、一○一建號建物如經拆除，則兩造間系爭土地之租賃關係，即因期間屆至而消滅，被告已無使用系爭土地之合法權源，遑論重建大樓獲利，是被告辯稱伊因原告違法行為無從申請重建大樓獲利，遭受重大之損失，原告應負賠償責任，其得以之與原告之租金債權抵銷云云，尚嫌乏據，承上所述，是被告辯稱原告應交付系爭建物基地二百十四坪土地予被告云云，亦無可採，其進而行使同時履行抗辯權，拒付租金，亦無足取。至於最高法院七十一年台上字第三九一五號裁判旨在揭示：租地建屋之契約，承租人向出租人租用一定面積（範圍）之土地建築房屋，於租賃關係存續中，如承租人於其承租之土地（租賃標的物）上建築房屋（或拆除改建、或部分利用等），出租人有同意其建築之義務，此乃契約當事人依租賃契約內容行使權利、履行義務之當然解釋，與本件依法推定兩造就系爭建物占用之系爭土地有租賃關係尚有不同，自不得比附援引，併此敘明。
四、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
五、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如
主文。中華民國九十三年一月八日
民事第四庭法官周玫芳右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年一月八日
書記官郭麗琴民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。