裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第2456號民事判決
裁判日期：民國91年05月09日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第二四五六號
原告心中市大廈管理委員會法定代理人 王為政 被告千里建設股份有限公司法定代理人 楊武穆 訴訟代理人 吳小雲 右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾貳萬貳仟貳佰玖拾貳元，及自民國九十年八月三十一日起至清償日止，按年息佰分之拾計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾萬柒仟肆佰參拾壹元，為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰肆拾貳萬貳仟貳佰玖拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係由心中市大廈區分所有權人於民國八十九年十二月十八日依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，並於九十年一月三十一日經台北縣政府同意備查在案，應有當事人能力，核先陳明。
（二）按「住戶應遵守其他法令或規約約定之事項。」為公寓大廈管理條例第六條第一項第四款所明定。另按心中市大廈規約第十條規定意旨「各區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，並以八十九年三月一日為起算日。（應繳之管理費一律不打折）；各項費用之收繳、支付方法授權管理委員會訂定。區分所有權人若在規定之日期前（二期）未繳納應繳金額時，由管理委員會派遣專人親自訪談勸繳並作成記錄提報管理委員會，以寄發催繳通知書並公告經上述催繳仍未繳交者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。」。基此，凡為心中市大廈之區分所有權人自應依規約之約定繳交管理費予原告，若有遲延，亦應依規約之約定給付百分之十之遲延利息。
（三）被告為坐落臺北縣中和市○○路○○○號至六八九號之建築物之所有權人，為心中市大廈之區分所有權人，自有遵守心中市大廈規約繳納房屋管理費與停車位清潔費（以下簡稱管理費與清潔費）之義務，惟被告自八十九年三月起迄九十年五月止，僅繳納應繳管理費與清潔費之七成予原告，尚欠繳總計二百四十二萬二千二百九十二元之管理費與清潔費，迭經催告仍不予給付，原告爰依公寓大廈管理條例第二十一條及心中市大廈規約第十條之規定，請求被告給付前開款項予原告，及自支付命令送達被告之翌日（即九十一年八月三十一日）起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息。
（四）對於被告抗辯所為之陳述：被告以「因當時尚有空屋依慣例僅須繳納七成之管理費，及管委會成立、規約訂立在後，規約溯及自八十九年三月一日，有違訂約自由。」云云置辯，惟基於契約自由原則，被告主張顯無理由：
１、基於私法自治契約自由之原則，被告應依規約規定之繳費方式、金額繳交管理費：
⑴按「區分所有權人會議是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，
召集全體區分所有權人所舉行之會議。規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，公寓大廈管理條例第三條第七、十二款分別定有明文。
⑵次按系爭規約既經心中市大廈之區分所有權人會議決議通過，則該規約約定事項，
全體區分所有權人自應共同遵守；且依私法自治原則，除有違法律強制規定或有背於公序良俗外，規約內容得自由決定，此為契約自由原則之重要意涵。
⑶本件兩造間之法律關係應依「系爭規約」加以規範，並無被告所稱慣例之適用，且無被告所指規約溯及既往之情形：
①按「民事，法律未規定者，依習慣，無習慣者，依法理。」，另基於私法自治，個
人得依其意思形成其私法上權利義務關係，當事人得依其意思排除法律規定，意即須當事人未以契約作特別之約定且法律亦無明文規範時，始有習慣之適用。
②系爭規約係經區分所有權人會議決議，全體區分所有人應共同遵守，而既有規約規範區分所有人之權利義務關係，自無慣例適用可言。
２、準此以言，既然心中市大廈之區分所有權人會議決議各區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，並以八十九年三月一日為起算日，且應繳之管理費一律不打折。則被告所持「因當時尚有空屋參考其他社區慣例僅須繳納七成之管理費，及管委會成立、規約訂立在後，規約溯及自八十九年三月一日，有違訂約自由。」云云，即顯無據而有誤會至明。
三、證據：提出被告公司自八十九年三月至九十年五月積欠之管理費與清潔費明細表多件、公寓大廈管理組織報備證明一件、心中市大廈管理費收繳辦法與規約、臺北縣中和市公所九０北縣中民字第二０三０號函各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告係於八十九年十二月十七日成立，被告係於八十九年二月代為召集組織管理委員會籌備會，會中規定，自八十九年三月起開始繳納管理費。惟當時尚有被告所有之數百戶空屋仍未出售，故參考其他社區不成文之慣例，每月繳納管理費之七成。區分所有權人或住戶尚未住進社區，而為空屋者，亦為相同之適用。又被告於申請建造執照時，即已暫時制定住戶規約，並附於土地房屋買賣合約書，當買受人向被告公司買受房地而簽約時，上開規約亦為買賣契約之一部分，而有拘束力。依公寓大廈管理條例第四十四條第二項之規定，前開暫時性之住戶規約，於原告第一次區分所有權人會議召開前，視同規約，已住進之住戶，均應遵守。
（二）原告於八十九年十二月十七日成立，並重新制定住戶規約。新的規約第十條第二項規定，管理費自八十九年三月一日起算，一律不打折。此管理費一律不打折之損害他人規定之適用日期，竟回溯往八十九年三月一日適用，實有違訂約自由之法律精神，及附始期之法律行為，不得回溯之規定內涵。蓋制定規定固可自由，然不得濫用自由，固可附帶始期，惟始期未至或回溯，除法律另有規定，亦無法律效力。
三、證據：提出心中市土地房屋買賣合約書（內尚含住戶規約及同意書）、內政部營建署委託淡江大學編製之公寓大廈管理人專業人員講習教材第一二－五頁各一件為證。
理由
一、原告之法定代理人原為 張振寧 ，嗣於本院訴訟進行中變更為王為政，並依法聲明承受訴訟，自屬適法。
二、按訴狀繕本送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明，無庸得被告之同意，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告原起訴聲明被告應給付其二百四十四萬九千五百六十九元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語；嗣於本院九十一年四月二十五日言詞辯論期日就本金部分，請求被告應給付其二百四十二萬二千二百九十二元，核其嗣後所為之上開聲明，僅係減縮應受判決事項之聲明；又有關遲延利息部分，原告於九十一年一月十日具狀且於九十一年三月二十一言詞辯論期日主張，自支付命令送達被告之翌日（即九十一年八月三十一日）起至清償日止，按年息百分之十計算等語，核其嗣後所為之前開聲明，僅係擴張應受判決事項之聲明，依首揭規定，自無庸經被告之同意，合先敘明。
三、原告主張：被告為坐落臺北縣中和市○○路○○○號至六八九號之建築物之所有權人，為心中市大廈之區分所有權人，自有遵守心中市大廈規約繳納管理費與清潔費予心中市大廈管理委員會即原告之義務，惟被告自八十九年三月起迄九十年五月止，僅繳納應繳管理費與清潔費之七成予原告，尚欠繳總計二百四十二萬二千二百九十二元之管理費與清潔費，迭經催告仍不予給付，原告爰依公寓大廈管理條例第二十一條及心中市大廈規約第十條之規定，請求被告給付上開金額，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息等語。
四、被告則以：原告係於八十九年十二月十七日成立，被告係於八十九年二月代為召集組織管理委理委員會籌備會，會中規定，自八十九年三月起開始繳納管理費。
惟當時尚有被告所有之數百戶空屋仍未出售，故參考其他社區不成文之慣例，每月繳納管理費之七成。區分所有權人或住戶尚未住進社區，而為空屋者，亦為相同之適用。又被告於申請建造執照時，即已暫時制定住戶規約，並附於土地房屋買賣合約書，當買受人向被告公司買受房地而簽約時，上開規約亦為買賣契約之一部分，而有拘束力。依公寓大廈管理條例第四十四條第二項之規定，前開暫時性之住戶規約，於原告第一次區分所有權人會議召開前，視同規約，已住進之住戶，均應遵守。再原告於八十九年十二月十七日成立，並重新制定住戶規約。新的規約第十條第二項規定，管理費自八十九年三月一日起算，一律不打折。此管理費一律不打折之損害他人規定之適用日期，竟回溯往八十九年三月一日，實有違訂約自由之法律精神，及附始期之法律行為，不得回溯之規定內涵。蓋制定規定固可自由，然不得濫用自由，固可附帶始期，惟始期未至或回溯，除法律另有規定，亦無法律效力等語，資為抗辯。
五、原告主張原告係由心中市大廈區分所有權人於八十九年十二月十八日依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，經區分所有權人依上開條例之規定制定心中市大廈規約並經區分所有權人決議通過，且於九十年一月三十一日經臺北縣政府同意備查在案等情，業據提出卷附與所述相符之公寓大廈管理組織報備證明、心中市大廈規約與臺北縣中和市公所九０北縣中民字第二０三０號函各一件為證，上情並為被告所不爭執，堪信為真實。
六、再原告主張被告為坐落臺北縣中和市○○路○○○號至六八九號之建築物之所有權人，為心中市大廈之區分所有權人，惟被告自八十九年三月起迄九十年五月止，僅繳納心中市大廈規約所載之管理費與清潔費之七成予原告，與不打折計算之數額相比，差額總計為二百四十二萬二千二百九十二元等情，業據提出卷附被告公司自八十九年三月至九十年五月積欠之管理費與清潔費明細表多件為證，上情並為被告所自認明確（見本院九十一年四月二十五日言詞辯論筆錄），堪以採信。被告對於僅繳納心中市大廈規約所載之管理費與清潔費之七成予原告一節，則抗辯略以：被告所有之房屋係屬尚未賣出去之空屋，依慣例空屋僅需繳交七成之管理費與清潔費予管理委員會。又原告於八十九年十二月十七日成立，並制定住戶規約。新的規約第十條第二項規定，管理費自八十九年三月一日起算，一律不打折。此管理費一律不打折之損害他人規定之適用日期，竟回溯往八十九年三月一日，實有違法律不溯及既往之精神等語。是本件需予釐清者，應係被告是否有權利僅繳納心中市大廈規約所載之管理費與清潔費之七成予原告？或被告應繳納心中市大廈規約所載之管理費與清潔費之全數予原告？
七、經查：
（一）按「住戶應遵守其他法令或規約約定之事項。」，為公寓大廈管理條例第六條第一項第四款所明定。又原告於八十九年十二月十八日召開區分所有權人會議，經特別決議通過且向當地主管機關報備之心中市大廈規約，第十條規定略以「各區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，並以八十九年三月一日為起算日。（應繳之管理費一律不打折）；各項費用之收繳、支付方法授權管理委員會訂定。」，原告據此授權規定制定卷附之心中市大廈管理費收繳辦法，上情並為被告所不爭執，足徵規範住戶權利義務之心中市大廈規約業已明確規定，應繳之費用一律不打折，是被告以在心中市大廈之房屋多為空屋，應以七成計算管理費與清潔費，實與上開規約有抵觸之處。易言之，有關公寓大廈管理費與清潔費之收取，應由全體住戶依特別決議之方式決定（按即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條參照），被告如認該等決定對彼有不公平之處，應尋求於會議上提案修正，爭取其他住戶之支持，始為正辦。在尚未修正前，全體住戶自有遵守彼等所定規約內容之義務。因按「區分所有權人會議是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，公寓大廈管理條例第三條第七、十二款分別定有明文。次按系爭規約既經心中市大廈之區分所有權人會議決議通過，則該規約約定事項，全體區分所有權人自應共同遵守；且依私法自治原則，除有違法律強制規定或有背於公序良俗外，規約內容得自由決定，此為契約自由原則之重要意涵。況系爭心中市大廈規約，並未規定空屋住戶就應繳之管理費與清潔費得以七成計算，且以前開規約第十條之規定，尚有明確規定應繳之管理費一律不打折，雖被告抗辯上開規約內容與一般之習慣不符云云，惟退步言之，縱或有被告所謂之該等習慣存在，然依前開說明，被告僅能以經住戶特別決議修正規約內容，即將該等習慣納入規約之內之方式為之，尚難以泛稱規約內容與習慣不符，即得謂可不遵守規約之規定。
（二）抑且，被告主張被告係於八十九年二月代為召集組織管理委員會籌備會，會中規定，自八十九年三月起開始繳納管理費。又被告於申請建造執照時，即已暫時制定住戶規約，並附於土地房屋買賣合約書，當買受人向被告公司買受房地而簽約時，上開規約亦為買賣契約之一部分，而有拘束力等情，業據提出卷附心中市土地房屋買賣合約書（內尚含住戶規約及同意書）一件為證，上情並為原告所不爭執，堪信為真實。足徵住戶於八十九年三月起即有繳納管理費與清潔費之義務，而觀諸上開被告所提出之心中市土地房屋買賣合約書（內尚含住戶規約及同意書），有關該買賣合約書之附件－即被告所製作之暫時性住戶規約及同意書，並無空屋之住戶只應繳納七成之管理費與清潔費之規定，此亦為被告所自認明確（見本院九十一年四月二十五日言詞辯論筆錄），足證上開被告所製作之暫時性住戶規約既無有關空屋之住戶，只應繳納七成之管理費與清潔費之規定，則反面解釋，即係縱使空屋之住戶於八十九年三月起亦應全額繳納管理費與清潔費。而原告係於八十九年十二月十八日成立並制定系爭規約，其中有關應繳之費用以八十九年三月一日為起算日且有關應繳之費用一律不打折之規定，僅係重申之前被告所製作之暫時性住戶規約之意旨，並無何被告所抗辯之原告於八十九年十二月十八日製作之規約因溯及既往之規定，致有損害被告權益之事。易言之，依被告所製作之暫時性住戶規約係規定自八十九年三月起住戶即需繳納管理費與清潔費，且並無空屋之住戶，只應繳納七成之管理費與清潔費之規定，故八十九年三月起所有之住戶（不論是否空屋）均應全額繳納管理費與清潔費，原告嗣後於八十九年十二月十八日製作之規約充其量僅係再重申之前規定之意旨，並無何被告所指規約溯及既往致侵害被告權益之情事。
八、綜上所述，被告應繳納心中市大廈規約所載之管理費與清潔費之全數予原告，被告並無權利僅繳納規約所載之管理費與清潔費之七成。又按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。且心中市大廈規約第十條第四款亦有相同之規定。另被告自八十九年三月起迄九十年五月止，均僅繳納規約所載之管理費與清潔費之七成，足徵被告每期並未完全履行住戶應繳納管理費與清潔費之義務，而原告亦曾向被告多次催告補繳應繳納之費用，此亦有存證信函在卷足參（見本院九十年度促字第四三七三六號卷），並為被告所不爭執，故原告主張其已催告被告補繳費用，亦堪採信。從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條與心中市大廈規約第十條之規定，請求被告給付自八十九年三月起迄九十年五月止，被告僅繳納規約所載之管理費與清潔費之七成，與不打折計算之數額相比之差額總計為二百四十二萬二千二百九十二元，為有理由，應予准許。又依被告於八十九年三月所制作之暫時性住戶規約，及原告於八十九年十二月十八日召開區分所有權人會議，所制定之系爭規約，其中第十條有關遲延利息均規定係以百分之十計算，則原告主張被告除應給付上開未繳之管理費與清潔費共二百四十二萬二千二百九十二元予原告外，被告尚應給付自支付命令送達被告之翌日（即九十一年八月三十一日）起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息等語，亦有理由，應予准許。
九、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核與法律規定並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。
十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年五月九日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法官許必奇右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年五月十日
書記官許清琳