臺灣高等法院88年度重上字第420號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院88年重上字第420號民事判決

裁判日期：民國89年08月09日

裁判案由：回復原狀

臺灣高等法院民事判決八十八年度重上字第四二○號
上訴人甲○○訴訟代理人 董安丹 律師複代理人 顧慕堯 律師被上訴人力麒建設股份有限公司設台北市○○路○○○號八樓法定代理人 郭銓慶 住台北市○○路○○○號六樓訴訟代理人 洪堯欽 律師
黃麗蓉 律師 趙培培 住台北市○○○路○段○○○號四樓右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十八年九月七日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第二八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹仟零貳拾捌萬伍仟元，及依附表二所示金額自起算日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十七分之十，餘由上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣叁佰肆拾萬元供擔保後得假執行；但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零貳拾捌萬伍仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹仟柒佰伍拾捌萬陸仟元，並按附表一所示金額自起算日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、前二項請求上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
一、 王李 金城及 葉菁蕙 ，甚且 蘇欣燕 在原審之不實證詞，均指明王 李金城 係在民國八十七年三月二十四日代理上訴人簽署「 讓渡 聲明書」及「讓渡同意書」。然依蘇欣燕於鈞院所作證詞，則明白指出 王李金城 在民國八十七年三月二十四日根本未代理上訴人簽署任何文件，而係於產權已移轉於王李金城後之同年六月間王李金城向銀行抵押貸款對保時，始「代理」上訴人簽署。按蘇欣燕在鈞院之證詞，應為真正之事實，其理由如左：
㈠依上訴人在原審所提土地建物謄本上記載王李金城確係民國八十七年六月間以案內房地向華南銀行抵押貸款。
㈡查如依證人蘇欣燕、葉菁蕙、王李金城在原審證詞所述，則與卷內顯示之客
觀事實，有諸多矛盾不解處；但如依蘇欣燕在鈞院所作證詞，則上開矛盾頓解。其情形如下：
⒈若依蘇欣燕於鈞院所證稱「讓渡聲明書」及「讓渡同意書」係於同年六月間
，始由王李金城「代理」簽署屬實者，則三月三十日葉菁蕙尚傳真空白文件，是以徵求上訴人同意簽署之舉。
⒉且當可明瞭三月間之徵求同意或「代理」簽署之事，因上訴人不同意，根本
不了了之；而係同年六月間被上訴人公司負責人，逕由王李金城「代理」簽署。
⒊又如上訴人於民國八十七年三月二十四日確曾授權王李金城解約，並轉讓價
金者，何以不即辦理產權過戶事宜，反係延至同年六月二十四日始辦竣過戶登記？又何以不將本身持有之買賣契約書、發票等交出辦理解約、讓渡程序？再者，就王李金城切結書內容觀之，王李金城表明案內房地係其出資而以上訴人名義購買云云；切結書何需刻意為此記載？蓋以此必係三月間被上訴人經王李金城要求，乃向上訴人查詢，為上訴人嚴拒碰壁後，告止；嗣亦必係因王李金城與被上訴人公司負責人之情誼故，乃由王李金城於六月，一則表明係王李出資；上訴人出名，而擬合理化被上訴人之行為，二則定糾紛時王李金城之責而脫免被上訴人，其有此內容之切結書，乃屬必然，而延至六月底始辦竣產權移轉，亦無足奇也。
⒋由以上所述，乃可解釋何以本件兩造間解約，一無授權王李金城之授權書，
二無需使用原用印鑑解約，三無需繳回原買賣契約書，四無需繳回發票，五則無需由為買受人之上訴人切結發票遺失，反由王李金城切結。凡此應有疑王李金城無代理權之情，被上訴人事事不疑，反任其為之，實足證王李金城與被上訴人間情誼篤厚之一斑。
㈢至於蘇欣燕為上開證詞後，突具狀托詞其因庭訊前用藥暈眩而誤給證詞云云
而翻覆前詞，顯係遁詞。且如蘇欣燕所云有誤，其對葉菁蕙及被上訴人代理人當庭指誤，應可即時更正，然其默而不語，足徵其並不認為有誤也。蓋蘇欣燕為被上訴人公司之經理，然因其所作證詞不利於被上訴人，故數日後即托詞翻異，其如非受被上訴人極大之壓力，實不致此。
二、此外，土地建物謄本上記載所有權移轉之「登記原因」為「買賣」，而「原因發生日期」（即買賣發生日）為「民國87年04月01日」，此與被上訴人主張其與王李金城係於民國八十七年三月二十四日簽訂之語，顯然不符﹔按如民國八十七年三月二十四日被上訴人與王李金城間確簽訂買賣契約書屬實者，何以於六月間產權移轉登記時，捨真正簽訂契約日不由，反任擇無關之民國八十七年四月一日為登記時之買賣發生日？由此日期之不符，顯見六月間產權登記時被上訴人與王李金城間根本無契約可憑﹔而被上訴人於本件原審中所提出之買賣契約書（載明締約日為民國八十七年三月二十四日），乃係因糾紛事起而臨作。
三、就證人葉菁蕙之證詞而言，大致與原審相符；僅其主張三月二十四日曾傳真「更名聲請書」、「讓渡同意書」、「解除買賣協議書」、「切結書」四份文件予上訴人，並云王李金城代簽後即傳真予上訴人之語（見89.02.21筆錄），與原審稍有間；唯卷內亦無任何證據顯示有二十四日之傳真；抑且縱依葉菁蕙所言，三月二十四日亦僅係傳真讓渡聲明書、讓渡同意書及更名申請書三份文件而已，並無原證八之：「解除買賣協議書」。又三月三十日葉菁蕙傳真文件僅三份，有讓渡聲明書、更名申請書及解除買賣協議書，並無讓渡同意書，此可由傳真文件上有傳真文件件數編號之記載足明，雖被上訴人云：此僅能證明係「同一時間傳真成功幾件頁數」，而「倘傳真時線路發生問題，亦或稍有停頓以致未以連續傳真之方式傳真文件...編號使會產生中斷之情形」云云，但未舉證明此，故事實無容否認。葉菁蕙於鈞院改口云二十四日及三十日均傳真四份文件云云，自非事實。
四、就證人王李金城在鈞院之證詞而言，有可得而言者如左：㈠王李金城為監察院委員聘約助理，月薪僅二、三萬元，豈有月交上訴人三十
萬元之情？又王李金城於民國八十七年間因通姦而為上訴人查獲，其對上訴人要求之幼子教育基金三百萬元，尚云無力支付教養費，何以於鈞院作證時，反誇示經濟實力？要之，王李金城並未提出任何證據證明案內房地為其出資購買，徒托空言謂：應該都是我的錢買的云云，斷不足採。
㈡王李金城又云：「八十六年甲○○個人的收入是繳不起貸款的。」亦非實在
。按上訴人婚前即已於銀行工作十餘年，閒時專注投資，每月均可獲二十二萬元之利息，婚前即頗有積蓄，而民國八十四年間即係因王李金城以其可自被上訴人公司獲得相當優惠價格而慫恿上訴人購買，當時即係因房地自備款分三十五期給付，每期多在十一萬左右，車位二百萬元，則分八期給付，上訴人估量後；以力尚能應付，始為購買。又上訴人與王李金城於民國八十五年三、四月間即已分居，王李金城於分居後就幼子之生活、教育費用，尚經常拖欠，須屢求始給付，然在此情形下之民國八十五年、八十六年間，上訴人猶能正常繳付房地各期價款，由此足明上訴人之經濟狀況，實非王李金城所言。要之，由各期價款均係由上訴人繳交、被上訴人開具之各期收款發票原本，俱係交予上訴人而在上訴人持有中，可證價金均係上訴人納付。㈢王李金城實際上簽署之文件為讓渡聲明書及讓渡同意書，並未簽署「協議書
」（即解除買賣協議書）。按王李金城於涉訟後尚不清楚其簽署之文件，益可徵其偽﹔而三月二十四日王李金城根本未「代理」上訴人簽署，業據蘇欣燕在鈞院證稱屬實，是王李金城所云二十四日有代簽之情，顯非實在。㈣發票及契約書等均在上訴人手中，最足為事實之明證也；而上訴人於民國八
十五年間即與王李金城分居，而上訴人與王李金城雖同在監察院服務，但各隨不同之委員辦公；上訴人如何能至王李住處取走發票或至其委員辦公室翻閱取走文件？
五、葉菁蕙並未云何以上訴人持有之三月三十日傳真，僅有「解除買賣協議書」，而無「讓渡同意書」，亦未云上訴人究竟係同意王李金城「代理」簽署者何以非「解除買賣協議書」，而為「讓渡同意書」？且上訴人有無同意價金轉讓，乃係事實問題；何能如葉菁蕙云：「我也不清楚」、如蘇欣燕云：「當然」、「應該」？足證「讓渡同意書」確未經上訴人過目，遑論同意代理。
六、證人 彭上華 之證詞，虛偽不實之理由如左：㈠彭上華第一審所稱：係王李金城而非上訴人告知其「師大禮居」為王李名下
之證詞，係有利於上訴人之證詞，然彭上華在鈞院故意「淡化」此一有利於上訴人證詞，云：「現在真的忘記了當時何人告訴我」，反進而為一審作證時未曾陳述之不利於上訴人之「細節」，一口咬定，此間轉折，豈能以道理計？㈡上訴人名下之杭洲南路房地為上訴人以公教貸款所購；迄至民國八十七年十
月間離婚時，尚有貸款八十三萬餘元，上訴人豈有不知之理？又上訴人豈有明知有貸款，而竟告知彭上華無貸款之理？由此可知，杭洲南路無貸款之事，必係王李金城告知彭上華，蓋其非屋主，當然不知有無貸款也；而王李告知彭上華時，上訴人必不在場，否則上訴人斷無糾誤之理。
㈢又查在民國八十五年八月九日上訴人與王李金城曾在律師事務所書立離婚協
議書，其中「師大禮居」即分予上訴人，杭州南路房地則分予王李金城；民國八十五年時，即已有此分配，王李金城如何有可能：「強調這二棟房子都是他花錢所買的，並說一戶也不給上訴人」？㈣王李金城與上訴人自民國八十五年起即已分居，夫妻少有往來，而王李金城
亦向鈞院表示民國八十七年間，在離婚前，上訴人從未爭執何以「師大禮居」未經其同意即更名、頂讓價金，而卷內亦無此證據可證明自民國八十七年三月以迄十月間離婚時，上訴人與王李金城夫妻間有爭執更名之事。果若此，若依彭上華證詞：「我記得當時有提到變更的問題」、「雙方並無很大爭執」推論，上訴人應係在離婚當日始知悉「師大禮居」更名事，抑且雖無「很大爭執」，但「有爭執」。唯揆諸情理，上訴人為「師大禮居」已付近千萬元款項，當日嚴拒轉讓，乃被上訴人竟罔顧買受人權益，大膽轉讓予王李金城，任何人處此情境，豈有不動雷霆憤怒之理，萬無可能如彭上華所云：
「雙方並無很大爭執」。又彭上華云：「雙方並無很大爭執」，即表明有爭執存在，然此與王李金城在鈞院所證全然不符；蓋王 李在鈞院 謂：「她（指上訴人）沒有質問改名字的事；也不可能質問」，連質問亦無，則何來爭執？又與離婚當時在場之 何成基 在第一審之證詞亦不符；蓋何成基從未言及上訴人夫妻有就「師大禮居」更名一事爭執。
㈤又依上訴人在第一審所提之離婚協議書，其中第參條「財產分配及債務分擔
」處，其空白處如填上上訴人所有之二不動產，絀絀有餘；況在該條第二項中，尚詳列杭洲南路門牌，全無減縮，而由該協議書製作完作後，其用紙上下及末尾，均尚有多處空白可供書寫，故絕無彭上華律師所云空白不夠書寫之情形；而縱不能詳記「師大禮居」門牌，因「師大禮居」為和平東路著名新大樓，上訴人夫妻間在該大樓僅有一戶，僅言「師大禮居」即足，例如本件訴訟中未言其門牌，而以「師大禮居」，即足明瞭。
七、上訴人固曾要求王李金城向被上訴人情商緩辦產權移轉，但此並非要求王李金城代理上訴人為任何法律行為，既非為法律行為，何代理權？既無須授予代理權，更遑論有代理權限制不得對抗善意第三人之可言？
八、上訴人不知有「無權代理」之事實存在，故離婚協議「男女雙方財產依現狀各保有其所有權；雙方之賸餘財產分配請求權均拋棄。」之約定，絕不致於構成無權代理之「承認」也﹔蓋無權代理之「承認」須以本人知他人有無權代理之法律行為存在，而欲賦予該法律行為效力及於本人之法效意思而予以「承認」，如不知有無權代理之法律行為存在，自無可能有「承認」之法效意思也。此其一﹔又上訴人為離婚協議之約定，係因王李金城隱瞞無權代理及「師大禮居」已登記在其名下之事，故而已依民法錯誤、詐欺之規定行使撤銷權。查無論上訴人是否撤銷上開離婚協議書之約定，亦均不影響上訴人向被上訴人之求償；蓋以王李金城無權代理解約、轉讓價金，其效力不及於上訴人，兩造間買賣契約仍在，而上訴人因被上訴人之債務不履行而解約求賠，乃完全依法行事；如被上訴人認王李金城之無權代理有損其權益，自可依民法無權代理、侵權行為、不當得利等規定向王李金城請求返還該房地，此與王李金城與上訴人間離婚協議書之上開約定應隨已否撤銷而定者，全然無涉；併亦敘明。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、上訴費用由上訴人負擔。
三、倘受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
一、上訴人一再堅稱對於系爭房地之所有權已移轉與王李金城之事實毫不知情，然自以下之事實及證據可證，上訴人之說辭僅為卸責之詞，並不足採：㈠據上訴人於起訴狀中承認系爭房屋之第三十四期及第三十五期、地下室價金之第五期價金，均由上訴人之夫王李金城繳付。查：
⒈據證人王李金城於本院證稱，上訴人因個人財務之原因，欲將系爭房屋買賣契約權利移轉與其夫王李金城，故與被上訴人聯絡欲辦理相關事宜。
⒉退萬步言，縱如上訴人所稱，其已將貸款部份授權與王李金城辦理，然貸款
久未辦理，系爭房地久未交付，衡諸常人之情，早已心生疑竇，殷殷相詢，豈會如上訴人均未為置理，顯見上訴人已知系爭房地買受人更名為王李金城，其已無繳交價款之義務，亦無受領系爭房地之權利矣。再者，本件貸款部份約佔買賣價金六成五，被上訴人豈有未催辦貸款，遲延被上訴人自身收取鉅額房地款之理。
㈡就上訴人所提出師大禮居公共管理費用繳費單及管理委員會會議紀錄言，此
係因被上訴人未通知管理委理委員會王李金城為新所有權人，故管理委員會執事人員，乃依舊紀錄將文件寄至上訴人留存之地址（非師大禮居之地址）。
㈢上訴人與其夫王李金城於離婚時有關「男女方財產依現狀各自保有其所有權
」之約定，係肇因於其夫妻二人於八十七年三月，已有讓渡契約權義之事實。
㈣關於上訴人一再爭執八十七年三月三十日之傳真部份，其始末經過，詳述如下：
⒈上訴人一直欲掩飾被上訴人於民國八十七年三月二十四日確有傳真與上訴人
有關移轉系爭房屋之相關文件之事實，然於監察院二樓之辦公室是否有傳真機，與上訴人是否有收到系爭文件並無必然關聯，且就上訴人於原審提出之傳真影本之事實，益可證即使上訴人無傳真機，亦可接到上述傳真文件。
⒉至於更名聲請書及解除買賣契約協議書等文件，係三月二十四日當天，葉菁
蕙小姐辯理讓渡事務時，所提出準備簽署文件中之一部分，嗣因不需使用更名聲請書及解除買賣契約協議書，故未請王李先生代上訴人簽名，而更名申請書因不需使用，而未留存。惟此並無礙葉菁蕙另置之四張傳真用影本確實存在之事實。
㈤上訴人確已將系爭房地買賣權利義務關係讓渡與其夫王李金城，有以下證據
方法可茲為證：八十七年三月二十四日辦過戶，甲○○叫我自己去辦，力麒公司有問我何以僅我一人來，我說甲○○同意我自己來辦理，公司不信自行打電話去確認，回來後告訴我說可以代妻簽名。又甲○○取找彭律師及徵詢社的人在派出所簽離婚協議書，當時我說有二棟房子，一棟登記他的，另一棟登記我的。且八十六年辦過戶時甲○○就知道『師大禮居』是我的，故離婚協議書上才有所謂『維持現狀』也就是若有多退少補就不再追究之意等語。
二、關於上訴人堅稱其從未授與代理權與王李金城以辦理系爭房地所有權之移轉，然上訴人所辯，僅係空言，與事實不符，茲將理由陳述如下：
上訴人以口頭方式向被上訴人業務部葉菁蕙小姐表示有關系爭契約買受人名義變更、解約、對保及產權過戶等事宜全權交由王李金城辦理，按民法第一百六十七條規定：「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」上訴人已向被上訴人表示授與代理權與王李金城之意思表示，則王李金城就上開事宜之辦理即有代理上訴人之權，其代理上訴人所為之法律行為應屬有效；再按民法第一百零三條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」故王李金城就上開事宜代理上訴人所為之意思表示，即解約、變更系爭契約買受人名義等，應直接對上訴人發生效力，上訴人以其不知情等語，稱其未與被上訴人解約，顯為卸責之詞。又被上訴人通知上訴人繳交價款或辦理各項手續，向來均以限時郵寄通知函至監察院（即上訴人之辦公處所），據被上訴人所知，所有之通知函件確實由上訴人本人領收，此可自監察院之收文簿上未有他人代收之文字可證，其後由上訴人將通知函件轉交與王李金城，並授權與王李金城代為全權處理。再者，上訴人繳交價款時有遲延，由被上訴人業務部葉菁蕙小姐去電為口頭之催告，而其有時可聯繫上訴人本人，有時聯繫王李金城，惟均能取得價款，由此益證王李金城有代理上訴人處理有關系爭契約事宜之權。退而言之，上訴人亦於起訴狀中承認，其為求減少貸款利息，延後辦理產權過戶，而任由王李金城代為處理，顯見其確有授代理權與王李金城，且並未限制王李金城之代理權限，按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，此為民法第一百零七條前段明文規定。
三、系爭房地所有權之移轉，距今已二年有餘，時間相隔久遠，證人蘇欣燕對於主要之點已能證明，對於其餘細節，所證縱未明確，亦無違情理，況證人蘇欣燕當日因病服藥導致昏眩，且本件係由證人 葉蕙菁 所主辦，證人葉蕙菁本應較蘇欣燕熟稔。
理由
一、上訴人主張：伊之前夫即訴外人王李金城（於民國八十七年十月十二日離婚）因與被上訴人公司相熟，伊乃於八十四年五月十二日與被上訴人簽訂「房屋．土地(車位)預定買賣契約書」（以下簡稱系爭買賣契約書），約定由上訴人以二千二百四十七萬元向被上訴人購買座落台北市○○區○○段二小段第九六三之四、第九六三之九、第九六五、第九六六地號之土地上興建之「師大禮居」大廈Ｂ棟九樓房屋（現編門牌號碼為台北市○○○路○○○○號九樓之一）暨其應有基地所有權應有部分、以二百萬元購買該大廈地下四樓編號二十號之停車位乙個（下稱系爭房地），總價合計為二千四百四十七萬元；伊已依契約後附之房地、車位分期付款表給付價金，關於房地部分，已付至第三十五期款，合計為七百五十五萬元，停車位部分，亦已付清全額（其中房地價金之第三十四期及第三十五期、停車位價金之第五期，因伊與王李金城分居，王李金城應付上訴人及雙方所生之子之生活費用，為免給付周折，故均由上訴人之夫王李金城代付），合計已付價金為九百七十七萬元。第三十五期款給付後，即為貸款部分。八十六年五月二十六日被上訴人函知伊備件及費用辦理產權登記及銀行貸款，伊為延後銀行貸款起息，乃請王李金城代為要求緩辦房地產權登記，被上訴人果未催上訴人辦理，僅要求給付完工後之各戶房屋管理費。八十七年三月二十四日被上訴人公司承辦人葉菁蕙曾電詢伊指王李金城要求將買賣契約更名為其所有，伊答云無其事，同月三十日王李金城託人將被上訴人公司擬就之讓渡契約傳真交伊，越二日即四月一日葉菁蕙及經理蘇欣燕至伊服務之監察院，要求伊簽署，然為伊所拒，此後無事。八十七年十月十一日，伊查獲王李金城與一丁姓女子在家中通姦，王李金城為求伊不為通姦告訴，同意離婚，雙方協議夫妻各自保有名下財產。詎離婚後，伊擬辦理「師大禮居」房地登記及貸款事宜，請領建物、土地謄本，始悉所購房地及停車位竟早已登記為王李金城所有。伊乃即於八十七年十一月四日致函被上訴人公司要求依約移轉系爭房地，被上訴人不從，伊乃於同年十一月二十一日定期催告被上訴人履約，如逾期不履行者，買賣契約逕行解除，不另通知，然被上訴人於同年月二十五日接獲該函而未如期履約，是兩造間之買賣契約已於同年月二十六日解除，被上訴人自應回復原狀，返還伊已付各期價金九百七十七萬元附加各期價金受領時起之法定遲延利息及違約金七百八十一萬六千元，合計為一千七百五十八萬六千元，爰依民法第二百五十九條第二款之規定，求為命被上訴人如數給付並加計依附表一所示之金額及自起算日至給付日止之法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人確實將系爭契約上一切權利義務概括移轉與王李金城，且在辦理過程，伊公司的職員曾經打電話、傳真資料及親自拜訪向上訴人說明，徵得同意始辦理移轉，並未違反上訴人之本意而有違約之情事，事後上訴人與王李金城協議離婚，亦將系爭房地歸王李金城所有，益見伊公司並無違約之事實，上訴人已非系爭買賣契約書之當事人，其解除契約，請求回復原狀返還已付價金及賠償違約金，應無理由等語，資為抗辯。
二、上訴人主張兩造於八十四年五月十二日簽訂系爭買賣契約書，約定由上訴人以二千二百四十七萬元向被上訴人購買系爭房地，總價合計為二千四百四十七萬元，上訴人已約給付自備款部分之價金九百七十七萬元，嗣被上訴人於八十七年六月二十四日逕將系爭房地移轉登記予訴外人王李金城之事實，業據提出買賣契約書、發票、土地及建物登記謄本等件為證（見原審卷第十二至五五頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
三、上訴人主張被上訴人將系爭房地移轉登記予訴外人王李金城並未經其同意等語，，惟為被上訴人所否認，並辯稱上訴人確實將系爭契約上一切權利義務概括移轉與王李金城，且在辦理過程，伊公司的職員曾經打電話、傳真資料及親自拜訪向上訴人說明，徵得上訴人同意始辦理移轉，並未違反上訴人之本意而有違約之情事等語，並提出通知書、讓渡聲明書、讓渡同意書、買賣契約、切結書、房屋驗收證明書、函件、存證信函、存證信函及證人王李金城、蘇欣燕、葉菁蕙、何成基、彭上華等為證。惟查：
㈠系爭買賣契約第七條第四款規定：「本房屋（車位）所有權移轉登記、抵押權設
定登記，應以甲方（即上訴人）名義辦理。」第十條第一項規定：「甲方本於買賣契約所取得之一切權利義務，非經乙方（即被上訴人公司）同意，不得轉讓第三人。」（見原審卷第十六頁反面、第十七頁反面），故系爭買賣契約權利義務之轉讓須經雙方同意始得為之。本件被上訴人據以辦理系爭房地移轉登記予訴外人王李金城之讓渡聲明書、讓渡同意書等文件，其中有關上訴人部分之簽名，均係由王李金城代簽，有該聲明書及同意書在卷可稽（見原審卷第九一、九二頁），並經證人王李金城證述屬實（見原審卷第一五七頁），而依我國社會一般情形，委託他人辦理特定事項者，當事人通常會出具委託書或交付自己之印章，惟本件上訴人之前夫王李金城代上訴人辦理系爭買賣契約權利義務之轉讓自己，既未經將相關文件交上訴人親自簽名或由上訴人交付印章以代簽名，又無上訴人授權王李金城簽名之委託書，自難認王李金城已經上訴人授與代理權，上訴人已同意將系爭房地移轉登記予訴外人王李金城。
㈡證人即被上訴人公司職員葉菁蕙、蘇欣燕雖分別證稱：「八十六年三、四月間，
上訴人有提出要更名，八十六年六月間上訴人有打電話說要讓渡給王李金城．．．八十七年三月二十四日上午十時左右，我有打電話到監察院給上訴人問傳真號碼，傳真王李金城幫上訴人簽的讓渡聲明書、讓渡同意書．．．，八十七年四月一日下午二時左右，我還帶讓渡聲明書、讓渡同意書到監察院找上訴人，告訴他代辦之事已完成等語。」；「公司催繳款都有通知二人（指上訴人與王李金城），上訴人曾多次有訊息給我們說要更名給王李先生，三月二十四日王李先生有來公司．．．辦理好文件後，我們有傳真王李先生簽完名的讓渡申請書、讓渡同意書給上訴人過目上訴人說他先生辦好就可以了，四月一日下午我們有監察院．．．葉小姐也有把文件再次給上訴人過目．．．他說辦好就好了。」等語（見原審卷第一五五頁反面至一五六頁反面）。依上開證言，上訴人同意由王李金城代理將系爭買賣契約權利義務轉讓予王李金城，僅證人葉菁蕙三月二十四日與上訴人之電話聯絡而已，惟查證人葉菁蕙、蘇欣燕均係被上訴人之受僱人，其證言已有偏頗之虞，且查被上訴人係於八十七年三月三十日而非三月二十四日傳真文件予上訴人，所傳真的文件係讓渡聲明書、更名申請書及解除買賣契約協議書，與證人所稱之讓渡聲明書、讓渡同意書亦有不同，而傳真文件上關於上訴人應簽名部分均係空白，此有上訴人提出之該傳真文件在卷可稽（見本院卷第一一四至一一六頁），苟王李金城已於同年月二十四日代上訴人簽名完成讓渡手續，被上訴人自無於其後數日再傳真未經上訴人簽名之上開文件予上訴人之必要，亦無再於四月一日親自拜訪上訴人之理。況被上訴人既於四月一日親自拜訪上訴人，為何不要求上訴人於上開文件上親自簽名並交還發票及原買賣契約書？縱證人蘇欣燕嗣又：「四月一日是要叫上訴人拿出發票而非去簽名的。」等語（見本院卷第一三五頁）屬實，然當日證人等於上訴人未交還發票及原買賣契約書時，何以未當場要求上訴人書立切結書，反遲至同年六月九日始由受讓人王李金城以原開立之發票已全數遺失為由，另書立切結書？（見原審卷第一三○頁，按依解除買賣契約協議書及讓渡同意書之約定，發票及原買賣契約書應由上訴人返還被上訴人），再參以證人葉菁蕙證稱；「三月三十日是以同樣文件再傳真一次，因上訴人說很忙並問簽何文件，我說那再傳一次過去．．．」等語（見本院卷第一三三頁），顯見上開文件上訴人簽名欄於三月三十日傳真前尚未無上訴人之簽名，證人才再次傳真請上訴人簽名，是以單憑證人葉菁蕙、蘇欣燕之證言尚不足以證明上訴人同意將系爭買賣契約權利義務之轉讓予王李金城，並授權王李金城代辦讓渡手續。
㈢上訴人於八十六年六月二十五日繳納第三十至三十三期之房屋款，此有被上訴人
開具買受人為上訴人之統一發票在卷可稽（見原審卷第四七頁反面、四八頁），而依系爭買賣契約書第十九條規定「兩造雙方所為之徵詢、洽詢或通知，應以書面按本約所載地址掛號付郵為之。」被上訴人既未依該規定通知上訴人繳納第三十四期以後之房屋款，自不得以第三十四期以後之房屋款係由訴外人王李金城繳納，即推論上訴人同意將系爭買賣契約權利義務之轉讓予王李金城，並授權王李金城代辦讓渡手續。至系爭房屋管理費之收繳單雖送達上訴人，然被上訴人既未將系爭房屋過戶點交予上訴人，且八十七年九月份之管理費收繳單上之住戶名稱仍為上訴人，有上訴人提出之收繳單及會議紀錄可稽（見本院卷第五二、五三頁），自不得以上訴人未繳交管理費即認上訴人已認其非所有權人。
㈣上訴人與其前夫王李金城於八十七年十月十二日所訂立之離婚協議書第三條雖約
定「男、女方財產依現狀各保有其所有權，雙方之剩餘財產差額分配請求權均拋棄。」（見原審卷第二二二頁），而證人即書立該協議書之彭上華律師證稱「我之所以會寫協議書上財產分配方式，是因雙方有兩棟不動產，杭州南路房屋歸上訴人所有，師大禮居歸王李先生所有，因當時名字已登記好了，是各依現狀保有各自名下的財產。」「師大禮居價值比較高，但有貸款，為避免夫妻二人講好一人一棟情況下將發生爭執誰的價值比較高，所以才寫明雙方之剩餘財產差額分配請求權均拋棄」等語（見原審卷第二○○頁反面、二○一頁、二○二頁反面），惟查上訴人與王李金城之前曾於八十五年八月九日訂立離婚協議書，約定杭州南路房屋歸王李金城所有，系爭房地歸上訴人所有，王李金城並應給付上訴人一千萬元，子女由王李金城監護教養。（見原審卷第二一九頁）。而八十七年十月十二日再訂立離婚協議書，係因王李金城與他人通姦為上訴人查獲，則離婚之事由既應由王李金城負責，上訴人顯無取得較兩年前所訂離婚協議書更差之離婚條件（無贍養費，子女由上訴人監護教養，僅取得之杭州南路房屋）。再參以證人即書立該協議書之彭上華證稱「上訴人當時在派出所沒有說系爭房地是在王李金城名下，是在協調時王李金城有講系爭房地是在他的名下，是有貸款，我才知道。」（見原審卷第二○一頁反面），證人即離婚協議書任證人之 許文博 亦證稱「我記得房子是歸甲○○所有，當時有聽到上訴人說要王李金城搬家的事，有問何時要搬走，．．．我不知道那一棟房子，他們之間一直為著小孩的監護權的爭執談很久‧」「離婚協議書均是彭律師在場寫的，我當時坐在旁邊，其內容均由彭律師寫的，我均不清楚，我也不懂其內容‧」「我不知道甲○○有幾棟房子。」「沒有聽過師大禮居房子的事」等語（見本院卷第二七八、二七九頁），顯見上訴人就系爭房地已登記為王李金城乙節，尚無所悉，誤以其仍為系爭房地之買受人，始會答應較兩年前所訂離婚協議書更差之離婚條件。雖證人彭上華證稱「我有當場特別對雙方說明所謂各自保有其所有權，係指杭州南路歸上訴人所有，系爭房地歸王李金城所有，當時雙方均無意見才簽名的‧」等語（見本院卷第二五七頁），惟查訂立離婚協議書前晚，因王李金城與人通姦為上訴人查獲後至派出所處理，而上訴人與王李金城因離婚條件協商至翌日清晨，證人彭上華亦證稱「當時已談了三、四個小時了，雙方都很累了」等語（見本院卷第二五七頁），是以上訴人主張當時眾人已困乏至極，只求速散等語，應可採信。而離婚協議書中就夫妻間主要之財產即房屋之歸屬，並未予以明載，僅概括記載「男、女方財產依現狀各保有其所有權，雙方之剩餘財產差額分配請求權均拋棄。」等語，自難單憑該記載及證人彭上華之證言，即認上訴人於簽訂離婚協議書時已知悉系爭房地已登記為王李金城所有，並進而推論上訴人同意將系爭買賣契約權利義務之轉讓予王李金城，並授權王李金城代辦讓渡手續。
四、綜上所述，被上訴人既不能證明上訴人同意將系爭買賣契約權利義務之轉讓予王李金城，並授權王李金城代辦讓渡手續，則其逕系爭房地將移轉登記為王李金城所有，經上訴人於八十七年十一月二十一日催告被上訴人於五日內履約，如逾期不履行者，買賣契約逕行解除，不另通知，然被上訴人於同年月二十五日接獲該函而未如期履約，有存證信函及固執在卷可稽（見原審卷第五八至六一頁），是兩造間之買賣契約已於同年十二月一日解除，從而上訴人依民法第二百五十九條第二款之規定，請求被上訴人回復原狀，返還其已付各期價金九百三十五萬元並按附表二所示各期價金受領時起之法定遲延利息，為有理由。上訴人逾上開金額之價金，並未提出發票證明為其繳納，則其請求被上訴人返還並加付法定遲延利息，於法無據，應予駁回。
五、又依系爭買賣契約書第十五條第二項規定，「本約簽訂被上訴人後如有不賣之情事，以違約論，上訴人得解除契約，被上訴人應加倍返還上訴人已繳之價款。」上訴人得請求被上訴人給付違約金，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而約定之違約金是否過高，固應就債務人如能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，但依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生損害，自屬不在斟酌之列（參照最高法院八十五台上字第二五三二號判決意旨）。上訴人以其如於起訴時出售系爭房地所得之價款與其購買系爭房地之價款間之價差九百零七萬元為其所受之損害，請求被上訴人給付違約金七百八十一萬六千元，並非可採，本院審酌被上訴人之違約情節，兩造之社會經濟狀況等一切情形，認違約金以上訴人已繳價金之百分之十即九十三萬五千元為相當，從而上訴人請求被上訴人給付違約金九十三萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年一月六日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，應予准許，上訴人逾此部分違約金及遲延利息之請求，應予駁回。
六、原審就前開被上訴人應給付價金及違約金部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰將原判決駁回上訴人該部分之請求及該部分假執行之聲請暨訴訟費用裁判，予以廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人其餘請求部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回。又本件上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，於本件判決結果不生影響，自無庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國八十九年八月九日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官吳秀美法官蕭艿菁右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年八月十一日
書記官尤峰惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。