臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第780號
原 告 陳俐帆
訴訟代理人 張進豐 律師
複 代理人 郝宜臻 律師
梁雨安 律師
被 告 王麗霞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年9月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）1萬7,582元，及自民國
108年5月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用6,720元由被告負擔193元，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以1萬7,582元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序相關：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論
而為判決。
貳、實體相關：
一、原告主張：
（一）被告向原告承租原告所有坐落於桃園市○○區○○○街○○
號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期2年，自民國
107年12月10日起至109年12月9日止，每月租金新臺幣
（下同）4萬3,000元，應於每月10日前給付，並應繳付
履約保證金8萬6,000元，而水、電、管理費，均由被告
自行負擔，原告並同意被告得於107年11月30日起至107
年12月9日之期間進行裝潢，且不收取租金（下稱系爭租
約）。詎被告拖欠108年2月份之租金，直至107年2月
18日始支付；嗣又於108年2月19日向原告請求提前終止
租約，原告雖感無奈仍同意其請求，是兩造即合意系爭租
約於108年3月19日終止，並約定被告應於108年3月19
日點交返還系爭房屋，且應同時結清其所積欠之108年2
月份拖欠租金9日，而依系爭租約第參條第（三）項約定
計算之逾期罰款3,870元、108年3月10日至108年3月
19日期間之租金1萬4,140元、管理費1,606元、及其積
欠之水費537元及電費1,523元、依系爭租約第參條第（
三）項約定計算之10日逾期罰款4,300元，共計2萬5,
976元之費用。
（二）迄料，被告為討還履約保證金，先係恫嚇原告其欲提出刑
事告訴，見目的不達，竟於系爭租約終止後，拒不返還系
爭房屋，亦未依約結清上開費用。是依系爭租約第捌條第
（二）項約定，被告自應返還自系爭租約終止翌日起即10
8年3月20日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
2倍租金8萬6,000元，及管理費2,570元、水費195元
、電費772元，共按月給付8萬9,537元之不當得利。
（三）此外，原告尚因被告提前終止租約受有仲介費用無法攤提
3萬7,166元、商業火災保險無法攤提940元、被迫聘請
律師採取法律行動之訴訟費用11萬8,000元、10天裝潢期
短收租金無法攤提1萬2,241元等損害，是被告自應依系
爭租約第伍條第（三）項負賠償之責。又系爭租約期間尚
未屆滿，被告即提前終止租約，自應系爭租約第伍條第（
四）項約定給付原告租金2倍之懲罰性違約金8萬6,000
元等語。為此，爰依系爭租約之法律關係及民法第455條
、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：一、被
告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原
告28萬0,323元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達
翌日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告
8萬9,537元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，除被告是否已遷離系爭房屋及被告
應給付予原告之金額外，業據其提出與所述相符之租賃契
約書、LINE對話紀錄、簡訊對話紀錄、進豐聯合法律事務
所函、國泰世華商業銀行北中壢分行大樓管理費收據（催
繳通知）證明、台灣自來水公司各項費款繳費憑證（2）
、（1）、台灣電力公司繳費憑證、旺旺友聯產物保險股
份有限公司商業火災保險保險費收據（正本）、旺旺友聯
產物保險股份有限公司火災保險單批改申請書、網路郵局
交易明細查詢資料、（見本院卷第7至36頁），而被告經
合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以
供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1
項規定，視同自認，堪認原告上開部分主張為真實。
（二）原告另主張被告仍為系爭房屋之現占有人，且尚未歸還系
爭房屋之鑰匙及點交系爭房屋予原告，而系爭租約既已終
止，被告自應返還系爭房屋予原告等語，並提出LINE對話
記錄及簡訊記錄為證（見本院卷第11至26頁）。經查，據
原告所提供LINE對話紀錄顯示略為：「原告表示被告應於
108年3月19日將系爭房屋回復原狀，並結清所積欠之費
用，被告傳送表示同意之貼圖予原告」（見本院卷第13頁
），堪信原告主張兩造約定於108年3月19日為系爭租約
終止日，且被告應於當日完成系爭房屋之點交及結清所積
欠之費用為真實。再依上開對話紀錄顯示略為：「原告表
示兩造約定於108年3月19日點交系爭房屋，被告未完成
點交，被告與原告約定於108年3月19日晚間8時，在慈
惠一街之全家便利商店碰面並點交系爭房屋」等語（見本
院卷第14頁），堪信被告確實未於108年3月19日完成系
爭房屋之點交。然此至多亦僅能證明被告於108年3月19
日止尚未將系爭房屋交還予原告，至被告是否於108年3
月19日以後仍占有系爭房屋？經本院依職權向桃園市政府
警察局中壢分局函囑查訪被告於系爭房屋之居住狀況，經
函覆略以：本分局多次派員前往上揭地址查訪皆未遇居住
人，經查詢警政系統，被告留有聯繫電話，經連繫後表示
目前未居住於上址，亦不願告知目前居住地等情，有桃園
市政府警察局中壢分局108年9月9日中警分刑字第1080
046766號函及職務報告在卷存參（見本院卷第71至72頁）
，益徵被告並未占有系爭房屋，原告亦未提出相關事證以
資證明被告迄今尚有持續管理、繼續支配系爭房屋之其他
行徑，自難徒以被告仍事實上持有系爭房屋鑰匙為由，逕
謂被告迄今就系爭房屋仍有占用之情。是以原告主張被告
應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為無理由，應予駁回。
（三）原告復主張被告於系爭租約終止後，既未返還系爭房屋，
自應按月返還自系爭租約終止翌日起即108年3月20日起
至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2倍租金8萬6,
000元，及管理費2,570元、水費195元、電費772元，
共按月給付8萬9,537元之不當得利等情，固據其提出租
賃契約書、國泰世華商業銀行北中壢分行大樓管理費收據
（催繳通知）證明108年三月世紀宮廷管理委員會、台灣
自來水公司各項費款繳費憑證（1）、（2）為證（見本
院卷第7至10頁、第29至33頁）。按租賃契約書第捌條第
（二）項固約定：「因乙方原因提前終止租約或租賃期滿
時，乙方未將全部租賃物恢復原狀歸還甲方時，自終止租
約或租賃期滿之翌日起至乙方將全部租賃屋恢復原狀歸還
甲方之日為止，懲罰性違約租金應按租金之2倍計算支付
甲方…」等內容（見本院卷第8頁）；惟查：本件原告無
法證明被告於108年3月19日系爭租約終止後，尚有持續
管理、繼續支配系爭房屋之事實，已如前述，是以原告自
無從請求系爭租約終止後未返還系爭房屋之懲罰性違約租
金。另原告就管理費2,570元、水費195元、電費772元
等費用之請求，基於與上述相同理由，亦屬無據，不應准
許。
（四）原告另主張被告應給付108年2月份拖欠租金9日。按系
爭租約第參條第（三）項約定計算之逾期罰款3,870元、
108年3月10日至108年3月19日期間之租金1萬4,140
元、管理費1,606元、及其積欠之水費537元及電費1,52
3元、依系爭租約第參條第（三）項約定計算之10日逾期
罰款4,300元，共計2萬5,976元之費用等語，並提出租
賃契約書、國泰世華商業銀行北中壢分行大樓管理費收據
（催繳通知）證明108年三月世紀宮廷管理委員會、台灣
自來水公司各項費款繳費憑證（2）、（1）為證（見本
院卷第7至10頁、第29至33頁）。茲就原告請求分述如下
：
1、108年3月10日至同年月19日租金1萬4,140元、管理費
1,606元、水費537元、電費1,523元之部分：
按系爭租約第參條第（一）項約定略為：乙方應於每個月
10日以前支付租金4萬3,000元整…等內容（見本院卷第
7頁），及系爭租約第貳條約定略為：…107年11月30日
起，水費及電費由乙方繳納，107年12月1日起，管理費
由乙方繳納等內容（見本院卷第7頁），足證被告應於每
月10日前繳付當月租金4萬3,000元，並應繳付水、電及
管理費。又自原告提出之LINE對話記錄記載略為：「系爭
租約之仲介人員於108年2月19日表示：108年3月19日
把房屋恢復原狀，並結清所有費用，歸還房子吧等語，而
被告以貼圖表示同意…仲介人員復於108年3月13日表示
：就依程序處理，要結算水電再告知我，而被告於108年
3月17日要求傳送水電費之繳款明細…」等內容（見本院
卷第13頁），足認被告先係同意仲介人員要求結清所有費
用之請求，被告自承確有積欠原告費用，其後被告亦主動
要求水電費之繳款明細，益證被告確有水、電費尚未繳納
，堪信原告主張被告尚積欠10日租金、管理費、水費及電
費為真實。次就金額部分，系爭房屋之租金費用為每月4
萬3,000元，108年3月份之管理費為2,570元，而107
年12月24日至108年3月18日之水費為537元，及107年
12月25日至108年2月22日之電費為1,492元，108年2
月23日至108年3月18日之電費為31元等節，有租賃契約
書、國泰世華商業銀行北中壢分行大樓管理費收據（催繳
通知）證明、台灣自來水公司各項費款繳款憑證（1）、
（2）及台灣電力公司繳費憑證在卷可證（見本院卷第7
頁及第29至33頁），而上開費用所生時間均在系爭租約期
間內，自應由被告負擔。就其中租金及108年3月份之整
月管理費之部分，因系爭租約於108年3月19日即終止，
原告亦未證明被告於108年3月19日系爭租約終止後，尚
有持續管理、繼續支配系爭房屋之事實，是以被告所應負
擔該月之租金及管理費即應依比例計算，而分別為1萬3,
871元（計算式：43,000元31（日）10（日）＝13,8
71元）及1,575元（計算式：2,570元31（日）19（
日）＝1,575元），加計水費537元、電費1,523元（計
算式：1,492元＋31元＝1,523元），原告所得請求之金
額即為1萬7,506元（計算式：13,871元＋1,575元＋53
7元＋1,523元＝17,506元）。
2、108年2月份拖欠9日租金之逾期罰款3,870元、108年
3月份拖欠10日租金之逾期罰款4,300元之部分：
經查，被告拖欠108年3月份之10日租金乙節，業經本院
認定如前，而自原告於108年9月25日提出之民事陳報狀
所附之網路郵局交易明細查詢資料，亦足證被告確有拖欠
108年2月份之9日租金，有民事陳報狀在卷可稽，堪信
原告主張被告分別拖欠108年2、3月之租金9日及10日
為真。次查，系爭租約第參條第（三）項約定略為：「乙
方未依約繳付租金或是社區管理費超過3日起，每逾一日
應加付按原月租金百分之一計算之逾期罰款…」等內容（
見本院卷第7頁），而被告依約應於每月10日前繳付當月
租金4萬3,000元，已如前述，可知倘被告未於每月10日
前繳付當月租金，自其遲繳之時超過3日起，每逾1日即
應支付430元（計算式：43,000元1％＝430元）之逾
期罰款。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支
付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額，民法第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依
一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以
為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所
受利益減少其數額（最高法院49年臺上字第807號、79年
臺上字第1915號判例意旨可資參照）。又約定之違約金苟
有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無
應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法
院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院
79年臺上字第1612號判例意旨亦可資參照）。查上開約定
之違約金，係以日利率1％計算，亦即月利率為30％，年
利率高達360％，衡諸民法之法定利息規定，以年息20％
為限，倘超出年息20％，債權人就超出部分之利息即無請
求權，此見民法第205條規定甚明，復參酌民間合法當舖
業者容許收取之年息為30％，此有當鋪業法第11條第2項
規定可參，則系爭租約第參條之違約金之約定，亦為合法
當鋪業者依當鋪業法所得收取利息之12倍，且原告亦未就
其因遲延收取租金受有何其他損害提出佐證，本院審酌原
告所受損害、所失利益，認為違約金應酌減為自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％
計算遲延利息為適當。又依前開約定，遲延利息係自遲延
給付出金超過3日起為起算，則被告分別於108年2月及
3月遲延給付9日及10日之租金，所應計算之遲延利息應
為6日及7日，分別即為35元（計算式：43,000元5％
365（日）6（日）＝35元）及41元（計算式：43,0
00元5％365（日）7（日）＝41元），共計為76
元。原告逾此部分之主張，即屬無據。
（五）原告復主張其有仲介費用無法攤提3萬7,166元、商業火
災保險無法攤提940元、律師費用11萬8,000元、10天裝
潢期短收租金無法攤提1萬2,241元等損失，是被告自應
依系爭租約第伍條第（三）項約定給付予原告，且因被告
於系爭租約屆滿前終止租約，自應系爭租約第伍條第（四
）項約定給付原告租金2倍之懲罰性違約金8萬6,000元
等語。茲就原告請求分述如下：
1、律師費，不得請求：
按法院或審判長依法律規定，為當事人選任律師為特別代
理人或訴訟代理人者，其律師之酬金由法院或審判長酌定
之。前項酬金及第四百六十六條之三第一項之酬金為訴訟
費用之一部，其支給標準，由司法院參酌法務部及中華民
國律師公會全國聯合會意見定之；第三審律師之酬金，為
訴訟費用之一部，並應限定其最高額。民事訴訟法第77條
之25及第466條之3定有明文。是依上開條文之規定，於
民事事件中，當事人委請律師之費用視為訴訟費用者，僅
法院為當事人所選定之律師或第三審律師酬金方始屬之。
然按系爭租約第伍條第（三）項約定：「如有因本契約約
定所生之損害賠償、訴訟及執行費用時，乙方須將費用支
付給甲方。」之內容（見本院卷第8頁），足徵兩造僅約
定因系爭契約所生之訴訟費用，被告須支付予原告，而未
將律師費用單獨列為費用範籌（另參照臺灣高等法院94年
重上字第341號民事判決）。參以本件原告所委任之律師
既非本院依職權為原告所選任，更非第三審之訴訟代理人
，為本院職務上所知事項，揆諸上開條文之規定，均不得
視為訴訟費用。是以原告依上開約定請求被告給付其因此
支出之律師費用，洵屬無據，不應准許。
2、仲介費用、商業火災保險、10天裝潢期短收租金，均不得
請求：
原告復主張因被告提前終止租約，致其受有仲介費用、商
業火災保險及10天裝潢期短收租金之損失，而依系爭契約
第伍條（三）之約定請求被告賠償，固據其提出租賃契約
書、旺旺友聯產物保險股份有限公司商業火災保險保險費
收據（正本）及旺旺友聯產物保險股份有限公司火災保險
單批改申請書為證（見本院卷第7頁及第34至35頁）。然
查：仲介費用、商業火災保險及10天裝潢期短收租金之損
失，或為原告自行與他人簽訂契約，依雙務契約據此而獲
得契約對造提供之對價給付；或於契約中已經免除被告給
付義務（詳系爭租約第貳條），均難認為被告終止租約對
原告所造成之損害。從而，原告請求被告給付仲介費用及
商業火災保險無法攤提、10天裝璜期短收租金之損失，均
無理由，應予駁回。
3、懲罰性違約金，不得請求：
按系爭租約第參條第（四）項復約定：「乙方應於本契約
簽定日支付捌萬陸仟元整之履約保證金及首月租金予甲方
共計129,000元，履約保證金是做為保證乙方對本契約之
履行。」、第參條第（六）項復約定：「乙方不得主張以
履約保證金抵充租金、社區管理費、水費、電費、違約金
及有關款項。」等約定用語，核與系爭租約第伍條第（四
）項約定為：「甲乙任何一方要求提前終止租約時，須經
對方書面同意，並應給付對方租金二倍之款項，以做為懲
罰性違約金，甲方得以履約保證金抵充之。」用語（見本
院卷第8頁）互核以觀，可知兩造所約定不得以履約保證
金抵充之違約金，乃指系爭租約第伍條第（四）項約定以
外之違約金，倘為第伍條第（四）項約定所生之違約金，
雙方仍明文可以履約保證金抵充之。是以原告固依上開規
定請求被告給付8萬6,000元之懲罰性違約金，然因系爭
租約約定之履約保證金同為8萬6,000元，經以履約保證
金抵充後，原告已無懲罰性違約金得請求。是原告主張被
告應給付8萬6,000元之懲罰性違約金，亦無理由，不應
准許。
（六）綜上，原告所得請求被告賠償之金額共計為1萬7,582元
（計算式：17,506元＋76元＝17,582元），逾此部份之請
求，尚屬無據，應予駁回。
（七）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據
者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第
1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依租賃契約
之法律關係，請求被告給付13萬5,582元，其給付雖有確
定期限，然原告依其處分權主義之行使，僅請求自起訴狀
繕本送達翌日起算之利息，核無不合，自應准許。查本件
起訴狀繕本係於108年5月14日對被告之受僱人為補充送
達，有送達證書1紙附卷可稽（見本院支付命令卷第47頁
）。從而，原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日
起108年5月15日起至清償日止，按年息5％計算之遲延
利息。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第455條、第
179條之規定，請求被告給付1萬7,582元，及自108年5
月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，
應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依職權確定如主文第3項所示金額。又本件原告起訴時所
繳納之裁判費為6,720元，此金額係以系爭房屋之現值61萬
7,900元為訴訟標的價額所核算而得。然原告本件請求遷讓
系爭房屋之部分既為敗訴，該裁判費本應由原告全數負擔。
惟因原告本件另有28萬0,323元之附帶請求，經核本應繳納
裁判費3,090元，而因原告就其附帶請求部分有1萬7,582
元之範圍勝訴，是其中193元之裁判費應由被告負擔，餘由
原告自行負擔，併此敘明。
中華民國108年10月25日
中壢簡易庭法官劉哲嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月25日
書記官鄭履任