臺灣橋頭地方法院民事小額判決 111年度橋小字第1號
原 告 賈麗霞
被 告 陳秀鳳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年2月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬元為
原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年11月簽訂買賣契約（下稱系爭
契約），約定由原告購買被告所有門牌號碼高雄市○○區○
○街○○○巷○○弄○號4樓房屋（下稱系爭房屋），嗣系爭房屋
於110年2月1日交屋後，原告於同年3月3日發現系爭房屋餐
廳有滲漏水情形（下稱系爭瑕疵），屢經通知被告修繕但被
告迄未處理，經原告洽業者評估系爭瑕疵所需修復費用為新
臺幣（下同）40,000元，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，請
求被告減少40,000元價金或賠償40,000元損害等語。聲明：
(一)被告應給付原告40,000元。(二)願供擔保，請准宣告假
執行。
二、被告則以：系爭房屋原本僅有次臥滲漏水（下稱次臥漏水問
題），交屋前已經修繕完畢，且被告為處理次臥漏水問題先
後找了好幾位專家去系爭房屋，原告交屋前也沒有發現系爭
滲水情形，故系爭瑕疵於交屋前不存在，而且系爭瑕疵是從
五樓滲水到系爭房屋所致，應由五樓房屋屋主負責，不應由
被告負責等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張兩造於前揭時間簽訂系爭契約約定由原告向被告買
受系爭房屋，嗣兩造於110年2月1日交屋後，原告於3月3日
發現系爭瑕疵等事實，業據提出存證信函、現場照片、所有
權狀、LINE對話紀錄為證（本院卷第11至31頁），且與證人
即 仲介 上開買賣之房仲人員 黃小耘 之證述相符（本院卷第11
8頁），堪認可信。至原告主張被告應就系爭瑕疵負瑕疵擔
保責任，為被告所否認，經查：
(一)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於
危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵
，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣
人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，
而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦
同。」民法第354、359、360條分別定有明文。
(二)被告辯稱交屋當時並無瑕疵云云，固與證人黃小耘於本院審
理時，證稱：交屋當時沒有發現系爭瑕疵，但交屋後原告於
3月3日告訴我此事，我去現場看，有看到出現壁癌等語（本
院卷第119頁）相符。惟本件起訴後，兩造人員（原告公公
與被告）曾會同黃小耘與抓漏師傅 李仕榮 同至系爭房屋勘查
漏水原因，有黃小耘證述可參（本院卷第152頁），嗣經本
院請李仕榮以證人兼鑑定人身份到庭，據其證稱：我從事防
水抓漏30幾年，去系爭房屋有看到滲漏水痕跡，漏水原因是
5樓窗台漏水，水積在5樓地面，再滲透到4樓即系爭房屋天
花板，從水痕看起來這種情形持續很多年了，應該是兩造
110年2月交屋前就存在，如果當初沒有看到可能是交屋前有
油漆過，而且這種情形不是專業人士不容易看出來，如果要
解決要進去5樓施工，2萬元可以修好等語（本院卷第152頁
），考量李仕榮既從事抓漏行業，又曾會同兩造及仲介到現
場實際評估判斷，並經到庭具結而為上開陳述，復無事證顯
示其有何甘冒偽證罪責風險而為不實陳述之理由，且黃小耘
亦證稱李仕榮當天在現場講的跟在法庭講的相同等語（本院
卷第152頁)，堪認其所為證述及鑑定判斷應屬可信。是依李
仕榮所述，系爭瑕疵於系爭房屋交屋前就已存在，原告主張
被告應負瑕疵擔保責任，自非無據。至被告雖以前詞置辯，
惟查：1、被告雖辯稱其交屋前曾找多位專家到系爭房屋，
都未發現系爭瑕疵，不能僅以李仕榮所述為準云云，但依被
告所述，系爭房屋交屋前兩造及仲介都只有發現次臥漏水問
題，其當時找人去處理的也是次臥漏水問題，故即使當時確
有相關專業人員到系爭房屋，也未必會特別針對並非發生在
次臥的系爭瑕疵位置進行檢視、評估，自無從以當時無人發
現為由，認定系爭瑕疵當時並不存在。2、被告雖另辯稱系
爭滲水應由5樓屋主負責，並非由其負責云云，但原告得否
本於系爭房屋所有人地位向5樓屋主請求損害賠償，與被告
是否應依系爭契約對原告負瑕疵擔保責任，尚屬二事，若原
告已從5樓屋主處獲得賠償，固然可能影響本件原告得主張
之權利（已受償的部分，可能就無再向被告求償必要），但
並不因為原告得另向5樓屋主求償，就導致原告不能依瑕疵
擔保之法律關係向被告主張權利，被告所辯尚有誤會。
(三)又觀諸卷內標的物現況說明書僅記載次臥有滲漏水、已修復
等語，並無關於餐廳滲漏水之記載（本院卷第141頁），及
被告自陳兩造都有講好確定沒漏水才交屋等語（本院卷第10
2頁），堪認系爭房屋存在系爭瑕疵，已欠缺被告所保證品
質，則依前開規定，原告得請求被告賠償其所受損害，亦即
系爭瑕疵之必要修繕費用。而依李仕榮前揭證述，系爭瑕疵
所需修繕費用為20,000元，是原告得請求之金額應以20,000
元為合理。至原告雖另稱上開金額沒有包括到系爭房屋牆壁
漏水的部分云云，但此部分業經李仕榮證稱：其到系爭房屋
時並沒有評估牆壁漏水的部分，是後來仲介傳一張照片給其
，照片看起來牆壁有被水浸過的痕跡，但要下雨才能看出實
際上是否有漏水，如果這部分要估價要再跑一次，現在無法
確定等語（本院卷第150至第152頁），是依李仕榮之證述，
無法確認系爭房屋牆壁部位實際上滲漏水情形為何，亦無法
確認修繕所需金額，難認原告此部分主張有據。又原告雖曾
提出記載金額為40,000元之估價單，並提出對話紀錄顯示原
告曾詢問某人修繕價格，對方表示如果5樓4樓外牆一起做是
6萬元、只有4樓是4萬元等語（本院卷第31頁、第45頁），
但無法據此具體研判上開金額之修繕範圍是否確係針對系爭
瑕疵而來，且上開對話紀錄所提及修繕4樓外牆，亦與李仕
榮前開所述5樓窗台滲水必須從5樓修復等語不符，自難逕採
為判斷依據。
(四)原告雖另主張其因系爭瑕疵存在，亦得請求減少價金40,000
元云云。惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣
時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占
無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕
疵部分占買賣標的物之比例計算。本件縱認系爭房屋之滲漏
水確於被告交屋前即已存在，原告請求減少價金，仍應就所
得主張減損價值之數額負舉證責任。然原告並未就系爭房屋
買賣當時之應有市價暨存有系爭瑕疵之實際價值舉證供本院
調查，僅主張依修繕費用40,000元而為請求，且本件實際必
要修繕費用是否確為40,000元，亦非無疑，業如前述，其主
張自難認有據。
四、綜上所述，原告請求被告給付20,000元，為有理由，應予准
許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係法院依小額程序為被告敗訴之判決，爰
依民事訴訟法第436條之20之規定宣告假執行；並依同法第
436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定
宣告被告如預供擔保，免為假執行。原告雖聲明請准宣告假
執行，但此僅在促請注意，本院毋庸另為准駁之諭知。原告
敗訴部分，假執行之聲請無所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 3 月 3 日
橋頭簡易庭法官呂維翰
以上正本與原本相符。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（須按他造當事人之人數
附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 3 日
書記官薛如媛
訴訟費用計算式：
裁判費1,000元
合計1,000元