裁判字號：臺灣苗栗地方法院87年訴字第309號民事判決
裁判日期：民國89年02月09日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事判決八十七年度訴字第三○九號
原告即反訴被告乙○○訴訟代理人 林富華 律師送達代收人丙○○住被告甲○○住即反訴原告右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬參仟貳佰零陸元，及自民國八十七年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五點四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾參萬捌仟元為被告預供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾壹萬參仟貳佰零陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
１、被告應給付原告新臺幣七十四萬五千四百一十五元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日(即民國八十七年八月十一日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴部分：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
１、緣原告於民國(以下同)八十七年二月間向被告承租門牌苗栗縣○○鎮○○路○○○○號一樓編號第一、六、七、八號等攤位(以下簡稱系爭攤位)，經營水果超市生意，約定租金每月新臺幣(下同)四萬元，租賃期間自八十七年三月一日至八十八年二月二十九日止，此有兩造所簽訂之房屋租賃契約書可稽。原告自簽約後已依約給付三月份租金及押租保證金八萬元，並著手整修裝璜系爭攤位在案。然查前揭門牌苗栗縣○○鎮○○路○○○○號之全部場地係原承租人即訴外人 黃貴盛 向地主即訴外人 李鳳英 承租作為開設「頭份美食廣場」之用，嗣後並陸續將廣場內之攤位分租予他人，而原告於承租系爭攤位之初即係按該「頭份美食廣場」之攤位出租廣告所示之電話與被告洽談租賃事宜並簽訂契約。茲因上揭「頭份美食廣場」全部場地業經訴外人李鳳英解約收回在案，被告已無法將系爭攤位提供予原告使用、收益。易言之，兩造間租賃契約因可歸責於被告之事由，已給付不能而有債務不履行情事存在。
２、原告於八十七年二月間承租系爭攤位時，整個門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○路○○○○號之全部場地共有七個攤位(含系爭攤位四個)出租，因原承租人黃貴盛未履行給付租金義務，致地主即訴外人李鳳英曾二度發函定期催告繳租及通知解除租賃契約，嗣後原承租人黃貴盛另於八十七年六月十六日以蟠桃郵局第六一號存證信函亦為解約之意思表示在案，足證地主李鳳英與原承租人黃貴盛間租賃契約關係已經終止，而地主李鳳英當然可收回全部場地無訛。況目前使用該場地之人均係直接交付租金予地主李鳳英，且系爭攤位業由地主李鳳英出租予其他第三人。 益徵 被告於貴院八十七年九月一日言詞辯論筆錄諉稱「原土地所有權人，至今尚未收回．．．」云云，顯非實在，不足採信。
３、原告當初向被告承租系爭攤位時，被告曾提示虛偽不實契約書使原告誤信系爭攤位值得以五年長期計畫規劃投資而為之租賃。且被告曾夥同其所稱之股東就系攤位有五年租期保證乙節註明於原告所持有之租賃契約書尾頁，以上等情均有在場證人，可資證明。詎料於八十七年四月八日因地主即訴外人李鳳英出現告知該場地租期屆滿後即將收回蓋大樓不可能續租五年云云，其後四月下旬被告就上揭詐欺情事被揭露後曾允諾願交付六十八萬元彌補原告之損失，惟其嗣後卻反悔。而這段期間原告已獲悉地主因原承租人黃貴盛及被告有欠租情事已催告繳租並將提前終止契約，是以在這種情形下原告即不敢再投資購買開放櫃而損失訂金一萬元，且一方面迭次聯絡被告企盼其能予以善意回應，惟被告事後索性避不見面。至於被告曾於五月十六日以頭份郵局第一四九號存證信函通知原告於五月二十日前繳付租金乙節，原告於五月十九日收到函件立即以苗栗郵局第二九六號存證信函函覆在案，均足證原告縱有欠繳四月份、五月份之租金實因可歸責於被告所致，且尚有押租保證金得以抵償，自應無任何違反合約之情事可言。足徵被告於鈞院八十七年九月一日言詞辯論猶以「原告一直不繳租金、電費、管理費、清潔費等．．．」云云置辯；於答辯狀諉稱「原告因經營水果生意不佳，故意拒付租賃契約之租金、電費．．．惡意不把鐵門開啟嚴重影響公共安全．．．」云云顯屬飾卸之詞，均洵非可取。
４、事實上，兩造在八十七年二月二十六日即簽訂本件租賃契約書，嗣因原告不放心被告所稱該場地有五年租期保證乙節，故曾於次日即同年月二十七日向被告提出要求將上揭保證加註於契約書，此有兩造交談錄音帶可參。迄至同年三月一日被告曾提示一份載有五年租期之虛偽不實契約書取信於原告，並加註「乙方(即原告)有續約權五年．．．」字樣於本件租賃契約書尾頁，以上等情有在場證人 江能錕 可資證明，足徵被告所稱：訂約後約過二、三天，當原告再見到被告時，即以原租約租期太短(只一年)而要求被告延長租期為五年，被告即以『延長租期也要看前租是否能續約才可延長，並非被告一人可做決定．．．』拒絕，嗣因原告不斷要求，最後才退而求其次協議『如果屆時前約要求續約五年成功的話，原告當有優先續約五年之權．』」云云，顯與事實有出入，且屬被告飾卸之詞，不足採信。
５、如前所述，原告於八十七年四月八日因地主即訴外人李鳳英出現告知該場地租期僅剩一年屆滿後即將收回蓋大樓不可能續租五年等語後，原告曾就此問題與被告理論，被告自知理虧故當時並未要求原告給付四月份之租金。迄至同年月二十日左右，被告就前揭詐欺情事被揭露後曾允諾願交付六十八萬元彌補原告之損失，此亦有在場證人江能錕、 江能鈞 、 鍾定昇 等人足資證明，足徵被告另諉稱「詎當原告營業一個月後，並答辯人將向渠收取四月份之租金時，原告即向答辯人報怨說：『生意不好，每天只約收二、三千元而已，．．．』，且無意付租，答辯人見情一時也不好意思再續催租，乃先離去．．．」云云，亦顯非實在，委無足採。再又參諸原告所提現場照片所示，可知八十七年五月十四日當時原告所購置之冷氣、冷凍櫃、冰箱、水果架、電子計價秤等生財器具尚均留在現場。足證被告復諉稱「詎當原告營業一個月後．．．不意過沒幾天，原告即偷偷將渠值錢生財器具(如冷氣、冷凍櫃、冰箱、水果架、電子計價秤．．．等)搬走．．．」云云，均非事實，洵非可取。
５、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約；契約解除時，由他方所受領之給付物應返還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，分別為民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第一項第一款及第二百六十條所明文規定。兩造間租賃契約因可歸責於被告之事由，已給付不能而有債務不履行情事存在，已如前述。揆諸前揭民法第二百二十六條第一項及第二百五十六條等規定，原告自得主張解除契約，而原告前曾以苗栗郵局第四０二號存證信函通知被告解除本件租賃契約在案。
６、又查原告自簽訂本件租賃契約後，為經營水果超市，除著手整修裝璜系爭攤位外，並購買(及訂製)生財器具等，茲因被告給付不能致原告受有支付上揭設備等費用之損害，計六十六萬五千四百一十五元，其中招牌為四萬八千三百四十元，強化玻璃為四萬三千三百九十五元，百葉窗為九千三百元，磁磚為六萬七千五百元，水果架為二萬九千元，鐵工為八萬三千元，遮陽棚為三萬四千八百元，水電為四萬九千七百四十元，裝璜為一十九萬八千三百四十元，開放櫃訂金損失為一萬元，水箱及冷氣退回折損為七萬元，電子計價秤為二萬二千元，此亦有單據及現場照片可參。且原告於簽約後已交付押租保證金八萬元予被告收執，原告依法解除契約後自得請求被告返還之。若前揭存證信函所為解除契約之意思表示未發生效力時，原告特此再以本起訴狀為解除契約之意思表示。稽諸上開說明，可知被告未依法依約提供系爭攤位予原告使用、收益顯已給付不能而有債務不履行情事致原告受有損害，揆諸前揭民法第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十九條第一項第一款及第二百六十條等條文規定，原告解除本件租賃契約後並請求損害賠償及返還押租保證金，如訴之聲明第一項所示，洵屬適當。
二、反訴部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，於民事訴訟法第二百七十七條著有明文。
２、承前所述，系爭攤位業經訴外人李鳳英解約收回在案，反訴原告已無法依約提供系爭攤位予反訴被告使用、收益而有債務不履行情事，反訴被告自得行使同時履行抗辯權拒付租金。況反訴原告曾於八十七年四月二十日允諾願意賠償反訴被告損失六十八萬元以終止租賃關係，參諸證人江能錕業於鈞院八十七年十一月十日言詞辯論供述綦詳，而反訴被告遂於同年五月初休業。均足徵反訴原告主張反訴被告應給付租金二十萬元，其理不明，至為顯然。
３、退一步言，縱認反訴被告於實際上營業期間使用電力應負擔電費，惟查反訴原告就電費一萬三千元之主張迄未舉證以實其說，其請求顯無理由，應予駁回。
４、反訴原告雖又訴請管理費、垃圾清運費云云，惟其非但未說明請求之依據，且更未舉證。足徵反訴原告上揭主張，洵非可取，亦應予駁回。
參、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、出租廣告照片二張、苗栗郵局第四０二號存證信函影本一件、收據、估價單等證明單據影本共十四件、現場照片八張、蟠桃郵局第六一號存證信函影本一件、苗栗郵局第二九六號存證信函及回執影本各一件、
錄音帶一捲及其譯文影本一件、調解不成立證明書影本一件，並舉證人江能錕、江能鈞、鍾定昇為證。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、反訴部分：
１、反訴被告應給付反訴原告新臺幣二十一萬八千元，及自民國八十七年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由反訴被告負擔。
３、反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
１、門牌苗栗縣○○鎮○○路○○○○號房屋原係訴外人李鳳英於八十六年五月六日訂約出租與訴外人黃貴盛，並由黃貴盛之弟 黃國杰 為租約連帶保證人，約明租期自八十六年五月十日起至八十八年五月十日止，租金每月為三萬五千元，押租金為三萬五千元。嗣被告於八十六年八月五日與黃貴盛簽訂租約，由被告向黃貴盛承租上開建物，租期自八十六年八月十日起至八十八年五月十日止，租金每月為三萬五千元，押租金為三萬五千元。被告遂在上開建物內設置「頭份美食廣場」，並區隔攤位，再對外招租。
２、其後原告向被告承租「頭份美食廣場」內第一、六、七、八號攤位，約明租期自八十七年三月一日起至八十八年二月二十九日止，租金每月四萬元，押租金為八萬元。詎訂約後二、三日，原告即以原訂租期過短為由要求被告延長租期為五年，被告以延長租期應視被告承租之租約得否續約而定，非被告一人所能決定等語加以拒絕，嗣因原告不斷要求被告，被告始表示「如果屆時前約要求續約五年成功的話，原告有優先續約五年之權．．．．」等語，並由被告在原告所執之租約尾頁空白處簡單加註上開意旨，此即原告所保管之租約上有上開加註文字，而被告所保管之租約上卻無該項文字之緣由。
３、原告向被告承租攤位後在該處營業月餘，即將生財器具遷移他處，且未依約再付租金，被告即詢問原告稱：「是否解約？．．．．依租約第十九條沒收押租金。」等語，詎原告違約在先卻向苗栗縣頭份鎮調解委員會聲請調解，被告遂於八十七年五月十六日以頭份郵局第一四九號存證信函催告原告並稱：請原告於八十七年五月二十日前付清四、五月份租金及垃圾清運費，否則即依租約第十四條解約等語，惟原告仍置諸不理。迄至八十七年七月間，因見原告違約，且未收得租金，始與訴外人黃貴盛於八十七年七月二十九日解除契約，再由黃貴盛於翌日即八十七年七月三十日與訴外人李鳳英解除契約。若非原告違約在先，不付租金及遷移物品，被告即得將原告所承租之攤位另租與他人收取租金，亦不致與訴外人黃貴盛解約。
二、反訴部分：反訴被告自承租上開攤位後即未付租金、電費、清運費及管理費等，其中租金部分共積欠反訴原告二十萬元，電費部分共積欠反訴原告一萬三千元，清運費及管理費部分共積欠反訴原告四千八百元，為此求為判決如反訴原告訴之聲明。
參、證據：提出租賃契約書影本三件、合夥契約書影本、存證信函影本、調解聲請書影本、解約書影本、協議書影本、通話紀錄各一件，並舉證人黃國杰為證。
理由
一、查原告即反訴被告於八十七年三月一日向被告即反訴原告承租門牌苗栗縣○○鎮○○路○○○○號建物(下稱系爭建物)第一、六、七、八號攤位(下稱系爭攤位)，約明：租期自八十七年三月一日起至八十八年二月二十九日止，租金每月為四萬元，按月計付，原告並應於訂約時交付押租金八萬元與被告，未租滿一年者，押租金不予返還，且並表示「乙方(即原告)有續約權五年。」等之事實，有原告所提出之租賃契約書影本一件為證，復為被告所不爭執，應可信為真實。次查訴外人李鳳英將系爭建物出租與訴外人黃貴盛，租期自八十六年五月十日起至八十八年五月十日止；黃貴盛再將系爭建物出租與被告，租期自八十六年八月十日起至八十八年五月十日止，有被告所提出之租賃契約書影本二件為證，亦屬可信。
二、被告雖於八十七年五月十六日以原告積欠八十七年四月、五月租金共八萬元及清運費一千八百元為由催告原告清償，並表示如原告未於八十七年五月二十日清償，則被告有權處理系爭攤位等語，有被告所提出之存證信函影本一件為證。惟按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，非達二個月以上者，出租人不得收回房屋，土地法第一百條第三款定有明文，查原告已交付被告押租金八萬元，為原被告所不爭執，當屬可信，依被告所陳原告積欠費用之情節，扣除原告所交付之八萬元擔保金後，原告迄至八十七年七月，所積欠之租金始達二個月以上，故被告於八十七年七月前，尚不得以原告未付租金而終止租約，而在終止租約前，其出租人之給付義務，並未消滅，縱有同時履行抗辯權之情事存在，亦僅能暫時拒絕給付而已，並不能免除給付不能之損害賠償責任。
三、又查被告使用收益系爭建物之權源，係源於訴外人黃貴盛向李鳳英承租系爭建物之故，已如前述，而訴外人黃貴盛於八十七年六月十六日即已對李鳳英表示因經營困難而無法再行承租欲終止租約等情，有原告所提出之存證信函影本一件在卷為憑，足認屬實，被告亦未提出其已另取得其他適法使用系爭建物權源之證明，堪認被告對原告所負之提供系爭建物供原告使用義務，已陷於主觀上嗣後給付不能之狀態，且被告在此時既未能適法終止租約，亦不得以原告遲付租金為由免負給付不能之損害賠償責任，已如前述，此項給付不能之事由自可歸責於被告。
四、按債權人於債務人有給付不能之情形時，得解除其契約，民法第二百五十六條定有明文。本件被告於兩造所訂租約租期未達三分之一時，即已發生給付不能之情事，已如前述，原告主張其於八十七年七月八日以存證信函解除兩造租約，有其提出之存證信函影本一件為證，堪信屬實，自屬有據，至其解除租約之效果，解釋上應限縮為向後發生效力，較為公允。復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百二十六條、第二百六十條亦定有明文，是原告以被告主張須負給付不能之損害賠償責任，應屬可採。至被告所負之給付不能損害賠償責任之程度，究應以原定一年之租期為準？抑或以原告所主張之再續租五年之租期為準？依兩造「乙方(即原告)有續約權五年。
」之約款，及觀之上開契約內就此部分約款未附加任何前提或限制等情以觀，原告主張其得於原定一年租期屆滿後再繼續租用系爭攤位五年，固屬可採，然在原告為續租之表示前，兩造之租約期間並未因此而延展，否則，僅被告須負將系爭建物供原告使用五年之義務，而原告不必負相對之對待給付義務，有失公平。原告既未舉證其有向被告為確定續租之意思表示，則被告並不負有使原告再使用系爭攤位五年之給付義務，因此被告所負者應僅為無法按原定一年租期給付之損害賠償責任。
五、查原告向被告承租系爭攤位後，預定在系爭攤位從事水果買賣營業，原告已訂購相關設備、器具，共計花費六十六萬五千四百一十五元，有原告所提出系爭攤位相片八張及收據、估價單等證明單據影本共十四件為證，當屬可信，而其中因訂購水果架而支付之二萬九千元及訂購電子計價秤而支付之二萬二千元，因係就得再取回再使用之物品所為之支出，原告亦未舉證受有如何之折舊或變價損失，則原告訂購水果架而支付之二萬九千元及訂購電子計價秤而支付之二萬二千元自不能算入其所受損害，除此之外，原告為經營系爭攤位而所受之招牌、強化玻璃、百葉窗、磁磚、鐵工、遮陽棚水電、裝璜、開放櫃訂金等費用支出、水箱及冷氣退回折價支出共六十一萬四千四百一十五元，性質上均無法取回再作適合之用益，因此部分費用之支出，原告依兩造所訂租約原得預期該等費用支出將發生一年之經濟效用，其無法按原定租期使用之部分，應係原告所受損害，至已依原定租期發揮經濟效用之部分，不能認原告受有損害。而在被告給付不能之情事發生前，原告已取得八十七年三、四、五月及六月十六日以前之三點五個月之經濟效用，核原告支出六十一萬四千四百一十五元費用取得之設備、器具，其無法按原定租約使用之期間為八點五月，占原定租期百分之七十點八，計原告受有四十三萬五千零六元(元以下之單位依四捨五入法算至元之單位為止。)之費用支出損失，連同原告所交付與被告之租金八萬元，被告本應給付原告五十一萬五千零六元。
六、又依兩造所訂租約，原告在被告給付不能前，尚應給付被告八十七年四月、五月、六月十五日等二點五個月計一十萬元租金，而原告未給付被告此部分租金，復為原被告所不爭執，堪信屬實，此外，原告應支付與被告之清運費一千八百元，亦據原告以存證信函向被告表明，有原告所提出之存證信函一件附卷可稽，亦屬可信，至被告主張原告尚有積欠其他費用，惟並未舉證以證明其說，自難採信。按出租人與承租人間因租賃及押租金契約所互負之債務，在租約消滅後，性質上應一併結算後算出一造應給付他造之金額，學者 史尚寬 亦持：「返還租賃物時，因債務不履行之賠償額，當然由押租中扣除。」之見解(參照史尚寬著債法各論七十年七月版第二０二頁。)，是押租金之返還義務、未給付租金及其他事由所生之債務不履行損害賠償義務，在租賃關係消滅後，性質上有當然結算之關係存在。被告應付與原告之五十一萬五千零六元，參照上開說明，應扣除一十萬元之積欠租金及一千八百元之清運費，經結算後，被告應給付原告四十一萬三千二百零六元。從而，原告本於債務不履行之損害賠償請求權，請求被告給付七十四萬五千四百一十五元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日(即民國八十七年八月十一日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中四十一萬三千二百零六元及其利息部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。被告即反訴原告請求原告即反訴被告應給付反訴原告二十一萬八千元，及自民國八十七年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，依上所述，係無理由，應予駁回。
七、因兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果無關，故不另為贅述，併此敘明。
八、原告及反訴原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分及反訴原告請求宣告假執行部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核原告勝訴部分，有准被告於假執行程序實施前預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。
九、據上論結，本訴原告之訴一部為有理由，一部為無理由，反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第三百九十條第二項、第三百九十二條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年二月九日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官羅永安右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官張美鶯中華民國八十九年二月十四日