裁判字號：臺灣士林地方法院87年訴字第1061號民事判決
裁判日期：民國89年02月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決八十七年度訴字第一○六一號
原告乙○○訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 黃淑怡 律師
張凱輝 律師被告丙○○住台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號兼右一人訴訟代理人丁○○住台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號兼右一人訴訟代理人甲○○住右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段四小段三八六地號土地如附圖所示門牌號碼台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號Ａ部分面積五九點八二平方公尺及Ｂ部分面積一一一點四○平方公尺之地上物拆除，將坐落基地交付原告。
被告甲○○應給付原告新台幣貳拾玖萬捌仟壹佰玖拾柒元，及自民國八十七年七月一日起至返還前項土地之日止，按月給付新台幣參仟參佰陸拾柒元。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣捌拾陸萬元、新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，就本判決第一項以新台幣貳佰伍拾柒萬元、就本判決第二項以新台幣貳拾玖萬捌仟壹佰玖拾柒元為原告預供擔保者，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○、丙○○、丁○○應將坐落台北市○○區○○段四小段三八六地號土地如附圖所示門牌號碼台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號Ａ部分面積五九點八二平方公尺及Ｂ部分面積一一一點四○平方公尺之地上物拆除，將坐落基地交付原告。
二、被告甲○○、丙○○、丁○○應給付原告新台幣貳佰伍拾萬伍仟伍佰壹拾玖元，及自民國八十七年七月一日起至返還前項土地之日止，按年給付新台幣貳拾伍萬陸仟捌佰參拾元。
三、及為以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、查系爭原台北市○○區○○段燒寮小段一一九之五地號（即○○○區○○段○○段○○○號），原屬被告甲○○所有，惟原告於七十八年八月廿三日以四百卅五萬元向鈞院（七十八年度民執簡字第四六九號強制執行事件）以投標方法公開拍賣得標買受，並由鈞院依法發給權利移轉證書，為原告所有，此有上開原證二及原證四均在卷可稽。惟原告於買受當時，系爭土地除登記有訴外人 陳炎和 之抵押權外，並無其他他項權利之登記，是原告所取得者，係一完整而無負擔之所有權，自得主張所有權人所得享有之權利。
二、系爭三八六、三八七號土地上之房屋，確係被告丙○○、丁○○所有。○○○區○○段四小段三八七號土地上，於民國五十年間已蓋有房屋，並由被告丙○○、丁○○繼承其父親 葉萬來 而取得所有權，均為兩造所不爭之事實（請見八十七年十一月四日鈞院筆錄），惟被告甲○○雖稱其於民國六十幾年間翻修，但至今並無就此事實舉證，況被告又改稱其係與兄長即被告丙○○、丁○○之父葉萬來『共同』改建（見八十八年五月十九日答辯狀），前後矛盾，不足採信。
三、本件與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所述情形不同，並無適用餘地。查原告向鈞院執行處標購系爭土地時，拍賣公告記載系爭三八六號土地雖由第三人占有中，但在土地上僅有車庫、假山、圍牆地上物，並無房屋，而被告甲○○於鈞院執行處詢間時亦稱「該土地係一建物之『鄰地』」（請見七十八年度民執簡字第四六九號七十八年五月卅日調查筆錄），顯見被告等乃查封系爭土地後始違法加蓋房屋，且縱認被告等於改建時亦鑑定界址，致房屋逾界建築占有系爭土地，惟原告既不知系爭土地上有逾界建築房屋之事實，則「無從推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之意思，而有適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之餘地。
四、被告等就系爭土地（除房屋占有之土地部分外）已認諾返還：按「當事人於言詞辯論時，為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決」，民事訴訟法第三八四條定有明文。今查被告等就系爭土地（除建物占有土地之部分外）均願返還原告（見鈞院八十八年五月十九日庭訊筆錄），雖被告等就拆除部分有意見，但就原告請求返還土地部分既已認諾，揆諸首開說明，請求鈞院就被告等認諾部分為其敗訴之判決，要無異疑。
五、地號三八七號之土地係被告丙○○、丁○○自父親繼承而來，而系爭三八六地號之土地則原屬被告甲○○所有，其等雖為叔姪關係，但就系爭土地並無租賃關係存在，此觀之被告甲○○於七十八年度民執簡字第四六九號拍賣抵押物強制執行事件七十八年五月卅日調查筆錄之陳述：「．．丙○○沒有向我租土地蓋車庫．．我們之間並無租地建物關係。」即知，故原告所買受之系爭三八六號土地上自始並不存有租賃契約，被告丙○○、丁○○自應拆除其等加蓋之車庫、花台、大門等地上物，並返還土地予現所有權人之原告。
六、縱認被告甲○○於系爭土地查封時仍為土地之占有人，惟依民法第三四八條規定，物之出賣人負交其物於買受人之義務，而所謂交付乃移轉物之占有於買受人之謂，今原告由鈞院拍賣得標買受系爭土地，系爭土地之出賣人仍為被告甲○○，則被告甲○○自應負出賣人之義務，將系爭土地移轉占有予原告，豈料被告 陳永吉 自出賣系爭土地後，竟又違法蓋建房屋，對於系爭土地之使用，自應負債務不履行之損害賠償及返還相當於租金之不當得利，且縱認系爭房屋係於查封前所違建，被告甲○○亦應支付相當於地租之不當得利。
七、若系爭土地為被告丙○○、丁○○（非土地原所有權人）所占有使用並擅自蓋建房屋，則查原告因拍賣已取得系爭土地之所有權，而被告二人未經原告同意且其與原土地所有權人之間並無租賃關係，此點已由被告甲○○於士林地方法院民事執行時自承『我們之間並無租地建物關係』（參閱七十八年民執簡字四六九號事件七十八年五月卅日調查筆錄）。故被告丙○○、丁○○係無權占有原告之土地，原告自得依法請求拆屋返還土地。
八、查「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第一七九條著有明文。又「依不當得利之法則請求返不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，．．無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」，最高法院六十一年台上字第一六九五號亦著有判例，本件被告等人自原告於七十八年八月廿三日買受系爭土地迄今，仍無權占有中，並獲有相當於使用該土地應付租金之利益，致使原告受有損害，原告自得依上開判例及法條之規定，請求被告等返還不當得利。
九、又依台北市士林地政事務所於八十八年一月廿六日測○○○區○○段○○段○○○○號之複丈成果得知，該系爭土地使用之情形為永公路二四五巷一００號建物位於三八六地號上部分，面積為五九．八二平方公尺；院子及車庫、圍牆內部分面積為一一一．四０平方公尺，總計一七一．二二平方公尺，每平方公尺七十八年度之公告地價為一萬元，七十九年度之公告地價為三萬三千元，而自八十年度以後則為一萬五千元，此有台北市政府院印製公告之土地現值表在卷可稽（原證七），而系爭土地雖為「旱地」，但已變更為住宅區（原證八），且被告等有將系爭無權占有之土地違法增建或增加房屋之效用，另加蓋車庫、假山、圍牆等地上物與興建大門，其使用效益極高，另參酌土地法第一０五條準用第九十七條之規定，因是，原告依系爭土地公告地價百分之十計算，被告等無權占用而每年可能獲得相當於租金之不當得利，應屬合理。即自民國七十八年九月一日起至民國八十七年六月卅日止，被告等應返還之不當得利合計為二百五十萬五千五百一十九元，及自民國八十七年七月一日起至土地返還之日止，按年以廿五萬六千八百卅元計算之不當得利。
十、土地法第九十七條第一項雖規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物『申報總價額』年息百分之十為限。」而依平均地權條例第十六條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，．．申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」是以「申報之地價未滿公告地價百分之八十時，除照價收買者外，以公告地價百分之八十為其申報地價，未於公告地價期間內申報地價者，應以公告地價為其申報地價。土地法第一五六條規定土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分之二十以內之增減。由此可見申報地價固可高可低，但無論高低，均不得超過百分之二十，足見申報地價與公告地價相差有限，如未申報地價，則政府即以公告地價作為其申報地價。近幾年來，政府每年均有調整公告現值，抑且調整之幅度極大，而申報地價則每隔數年才舉辦一次，倘仍以數年前之申報總價額為判決調整租金之依據，顯然有欠公平。最高法院四十七年台上字第一八二七號判例稱『實施都平均地權條例施行後，因有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情，認公告地價較諸自行申報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內為調整租金與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡』。故該項所指之申報總價額原則上應以原告請求調整租金之年度所申報地價總額為準，如該年度無申報地價，則以該年度之公告現值為準」（參可法院第三期司法業務研究會討論意見）。系爭土地地目雖為旱地，但已變更為住宅區（參前呈原證八），且被告等有將系爭無權占有之土地違法增建或增加房屋之效用，而加蓋車庫、假山、圍牆等地上物與興建大門，其使用效益極高，且系爭土地前次申報地時間為民國七十八年，詎原告請求被告給付租金已近十年之久，且與土地公告地價相差懸殊，故若據以該次申報地價計算被告等應給付之租金額，實有欠公允。是以應依前揭司法院討論意見，以原告起訴時之公告地價計算租金較為合理。
參、證據：提出標價收據、土地所有權狀、土地登記簿謄本、存證信函、權利移轉證書、拍賣公告附表、照片、公告土地現值表、土地分區使用證明書、地價謄本等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
貳、陳述：
一、原告所述○○○區○○段○○段○○○號土地原屬被告所有，其地上建物係原有老舊農舍於民國五十年間，於該三八六號及三八七號改建現有房屋，有房屋稅捐單為憑及門牌整編證明。原告於承購土地時已清楚該筆土地上之所有地上建物。被告並無不當得利之事實。
二、民法物權篇關於土地所有權之範圍，四十八年台上字第一四五七號判例明載，因此本案應推斷土地承買人默許房屋使用人繼續使用土地，原告拆屋還地之訴應予駁回。
三、原告因誤買屬陽明山禁建土地，同時又是塊畸零地，目前已是無利用價值可言，而被告自該土地拍賣後已未曾使用該土地，其間原告再三帶買主前往看地求售，並自由進出，被告從未改變土地原狀，也未影響原告的使用，至於建物佔用部分自有其追溯年限。被告目前住用之全部房屋，於拍賣該三八六地號土地時，已是既成建物，並明載不點交，而被告每年均繳交房屋稅單，因此自不構成違法侵佔。
四、被告甲○○等現有建物基地，原係老式四合院（包含三八○、三八二、三八三、
三八六、三八七、三八八等地號），世代住有四戶，當時房屋稅均以堂兄 葉水木 名下徵收及至六十年間因老舊不堪使用而分別改建，被告等亦在三八六、三八七地號就地整建成現有連棟建物，而房屋稅亦以丙○○名下徵收。
五、被告甲○○原三八六地號土地自原告標購後即未再使用，至於法拍時，房子原是與丙○○一起蓋的，竟一時誤言房子是丙○○蓋的，以及車庫丙○○在使用等語，均出於一時緊張沒聽清楚而誤言。被告甲○○現有住戶於民國三十五年十月一日由父 陳水波 設籍並附門牌整編證明及自來水費收據，因房屋老舊而於六十年間改建已是事實，並無如原告所言矛盾之處。
六、原告前曾委請測量，並告知被告太太所佔用坪數約為五坪，被告只是利用大門通道進出，且占用部分僅五坪土地，何來不當謀利。為現有建物之安全，拆除占用之五坪建物，恐造成結構之破壞，有倒塌之慮，請准以合理價格讓售占用之土地。
參、證據：提出土地所有權狀、房捐繳納單、門牌整編證明書、房屋稅繳款書、戶籍謄本、收據等件為證。並聲請訊問證人 葉傳芳 。
丙、本院依職權調閱本院七十八年度民執字第四六九號拍賣抵押物民事執行卷。並依原告聲請會同台北市士林地政事務所測量人員勘測現場。
理由
一、原告主張系爭原台北市○○區○○段燒寮小段一一九之五地號（即○○○區○○段○○段○○○號），原屬被告甲○○所有，惟原告於七十八年八月廿三日以四百卅五萬元向鈞院（七十八年度民執簡字第四六九號強制執行事件）以投標方法公開拍賣得標買受，並由鈞院依法發給權利移轉證書，為原告所有○○○區○○段○○段○○○號土地上，於民國五十年間已蓋有房屋，並由被告丙○○、丁○○繼承其父親葉萬來而取得所有權，均為兩造所不爭之事實（請見八十七年十一月四日鈞院筆錄），惟被告甲○○雖稱其於民國六十幾年間翻修，但至今並無就此事實舉證，況被告又改稱其係與兄長即被告丙○○、丁○○之父葉萬來『共同』改建（見八十八年五月十九日答辯狀），前後矛盾，不足採信；地號三八七號之土地係被告丙○○、丁○○自父親繼承而來，而系爭三八六地號之土地則原屬被告甲○○所有，其等雖為叔姪關係，但就系爭土地並無租賃關係存在，此觀之被告甲○○於七十八年度民執簡字第四六九號拍賣抵押物強制執行事件七十八年五月卅日調查筆錄之陳述：「．．丙○○沒有向我租土地蓋車庫．．我們之間並無租地建物關係。」即知，故原告所買受之系爭三八六號土地上自始並不存有租賃契約，被告丙○○、丁○○自應拆除其等加蓋之車庫、花台、大門等地上物，並返還土地予現所有權人之原告；縱認被告甲○○於系爭土地查封時仍為土地之占有人，惟依民法第三四八條規定，物之出賣人負交其物於買受人之義務，而所謂交付乃移轉物之占有於買受人之謂，今原告由鈞院拍賣得標買受系爭土地，系爭土地之出賣人仍為被告甲○○，則被告甲○○自應負出賣人之義務，將系爭土地移轉占有予原告，豈料被告陳永吉自出賣系爭土地後，竟又違法蓋建房屋，對於系爭土地之使用，自應負債務不履行之損害賠償及返還相當於租金之不當得利，且縱認系爭房屋係於查封前所違建，被告甲○○亦應支付相當於地租之不當得利。若系爭土地為被告丙○○、丁○○（非土地原所有權人）所占有使用並擅自蓋建房屋，則查原告因拍賣已取得系爭土地之所有權，而被告二人未經原告同意且其與原土地所有權人之間並無租賃關係，此點已由被告甲○○於士林地方法院民事執行時自承『我們之間並無租地建物關係』（參閱七十八年民執簡字四六九號事件七十八年五月卅日調查筆錄）。故被告丙○○、丁○○係無權占有原告之土地，原告自得依法請求拆屋返還土地。本件被告等人自原告於七十八年八月廿三日買受系爭土地迄今，仍無權占有中，並獲有相當於使用該土地應付租金之利益，致使原告受有損害，原告自得請求被告等返還不當得利。又依台北市士林地政事務所於八十八年一月廿六日測○○○區○○段○○段○○○○號之複丈成果得知，該系爭土地使用之情形為永公路二四五巷一００號建物位於三八六地號上部分，面積為五九．八二平方公尺；院子及車庫、圍牆內部分面積為一一一．四０平方公尺，總計一七一．二二平方公尺，每平方公尺七十八年度之公告地價為一萬元，七十九年度之公告地價為三萬三千元，而自八十年度以後則為一萬五千元，此有台北市政府院印製公告之土地現值表在卷可稽（原證七），而系爭土地雖為「旱地」，但已變更為住宅區（原證八），且被告等有將系爭無權占有之土地違法增建或增加房屋之效用，另加蓋車庫、假山、圍牆等地上物與興建大門，其使用效益極高，另參酌土地法第一０五條準用第九十七條之規定，因是，原告依系爭土地公告地價百分之十計算，被告等無權占用而每年可能獲得相當於租金之不當得利，應屬合理。即自民國七十八年九月一日起至民國八十七年六月卅日止，被告等應返還之不當得利合計為二百五十萬五千五百一十九元，及自民國八十七年七月一日起至土地返還之日止，按年以廿五萬六千八百卅元計算之不當得利。為此依民法第七百六十七條及第一百七十九條、民法第三百四十八條及債務不履行之損害賠償等規定提起本件訴訟。
二、被告則以系爭三八六號土地原屬被告所有，其地上建物係原有老舊農舍於民國五十年間，於該三八六號及三八七號改建現有房屋，原告於承購土地時已清楚該筆土地上之所有地上建物，因此本案應推斷土地承買人默許房屋使用人繼續使用土地。原告因誤買屬陽明山禁建土地，同時又是塊畸零地，目前已是無利用價值可言，而被告自該土地拍賣後已未曾使用該土地，其間原告再三帶買主前往看地求售，並自由進出，被告從未改變土地原狀，也未影響原告的使用，至於建物佔用部分自有其追溯年限。被告目前住用之全部房屋，於拍賣該三八六地號土地時，已是既成建物，並明載不點交，而被告每年均繳交房屋稅單，因此自不構成違法侵佔。被告甲○○等現有建物基地，原係老式四合院（包含三八○、三八二、三
八三、三八六、三八七、三八八等地號），世代住有四戶，當時房屋稅均以堂兄葉水木名下徵收及至六十年間因老舊不堪使用而分別改建，被告等亦在三八六、三八七地號就地整建成現有連棟建物，而房屋稅亦以丙○○名下徵收。被告甲○○原三八六地號土地自原告標購後即未再使用，至於法拍時，房子原是與丙○○一起蓋的，竟一時誤言房子是丙○○蓋的，以及車庫丙○○在使用等語，均出於一時緊張沒聽清楚而誤言。被告甲○○現有住戶於民國三十五年十月一日由父陳水波設籍並附門牌整編證明及自來水費收據，因房屋老舊而於六十年間改建已是事實，並無如原告所言矛盾之處。原告前曾委請測量，並告知被告所佔用坪數約為五坪，被告只是利用大門通道進出，且占用部分僅五坪土地，何來不當謀利。為現有建物之安全，拆除占用之五坪建物，恐造成結構之破壞，有倒塌之慮，請准以合理價格讓售占用之土地等語置辯。
三、查原告主張系爭原台北市○○區○○段燒寮小段一一九之五地號（即○○○區○○段○○段○○○號），原屬被告甲○○所有，惟原告於七十八年八月廿三日以四百卅五萬元向本院標買，並業移轉登記為原告所有，依台北市士林地政事務所於八十八年一月廿六日測○○○區○○段○○段○○○○號之複丈成果得知，該系爭土地使用之情形為永公路二四五巷一００號建物位於三八六地號上如附附圖所示未辦保存登記之Ａ部分，面積為五九．八二平方公尺；院子及車庫、圍牆內Ｂ部分部分面積為一一一．四０平方公尺，總計一七一．二二平方公尺為情，為兩造所不爭，並有原告提出之標價收據、土地所有權狀、土地登記簿謄本、權利移轉證書、照片等件為證，並經本院會同士林地政事務所測量人員勘測無誤，有勘驗筆錄及測量成果圖在卷可佐，又本院依職權調閱本院七十八年度民執字第四六九號拍賣抵押物民事執行卷查閱無誤，堪信為真實。
四、本件兩造之爭執應先解決者包括一、被告甲○○、丙○○、丁○○三人中何者就坐落台北市○○區○○段四小段三八六地號土地如附圖所示門牌號碼台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號Ａ部分面積五九點八二平方公尺及Ｂ部分面積一一一點四○平方公尺之地上物有處分權？二、被告是否有拆除地上物並返還占有土地之義務？三、相當租金之不當得利如何計算？茲分述如次：
（一）按地上物之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（八十五年度台上字第三○七七號判決、八十七年度台上字第一三八號判決）。本件被告甲○○於本院八十八年三月廿六日言詞辯論期日自認：「房子、車庫、庭院及所有測量物皆是我蓋的，是我在住，以農舍蓋的，所以沒有權狀。」（見卷附筆錄）；另於本院八十八年四月卅日言詞辯論期日復自認：「房子是我的及庭院花圃等均是我的，因隔壁地號是我姪子的，相連兩塊地原是我與我兄的，原土地上建物是祖厝，改建時，當然沒有實際鑑定界址，原來房屋稅單就是我兄之名字，我兄過世後就變成他二子之名。」（見卷附筆錄）；被告甲○○於本院八十八年五月十九日言詞辯論期日又自認：「我偶有出入該門，他們兄弟二人均未使用，花園及車庫是我在用。」，被告丙○○、丁○○則自認：「我們均未使用，另有門戶出入。」（見卷附筆錄）；被告甲○○又於本院八十八年十月十五日言詞辯論期日自認：「系爭建物是我和我哥一同建的意思是說我蓋我的，他蓋他的，但我們都是各自請證人（即葉傳芳）翻修，錢也是分別付的。」，證人即負責翻修之葉傳芳亦證稱：「（？這系爭建物是否是被告甲○○及其兄委由你分別翻修？）是，而且費用是分別計算。」（見卷附筆錄），顯見附圖所示之Ａ、Ｂ部分地上物之原始起造人即所有權人、事實上之處分權人應為被告甲○○無誤；次按稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因登記為系爭房屋之納稅義務人而認定系爭地上物由其取得所有權（參照最高法院七十二年度台上字第一八一六號判決），亦即房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（參照最高法院四十年度台上字第一二六號判例、七十年度台上字第三七六○號判決），則原告以房屋稅籍名義人為被告丙○○、丁○○，否認被告甲○○為所有權人，即非可採。故系爭附圖所示未經辦理所有權第一次登記之Ａ、Ｂ部分地上物，亦惟有事實上之處分權之被告甲○○，始得予以拆除。
（二）強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異；亦即系爭地上物既經法院拍賣，由原告標得，並辦畢所有權移轉登記，被告繼續占用系爭房屋，對於原告而言，不能認有合法之權源，至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人之原告於取得所有權，不得依法請求被告遷讓返還（最高法院六十九年度台上字第一三八六號判決，七十年度台上字第一九號判決參照）。查原告主張系爭原台北市○○區○○段燒寮小段一一九之五地號土地（即○○○區○○段四小段三八六號），原屬被告甲○○所有，原告於七十八年八月廿三日以四百卅五萬元向本院標買，並業移轉登記為原告所有，然該土地仍由被告甲○○以如附附圖所示Ａ部分，面積為五九．八二平方公尺；院子及車庫、圍牆內Ｂ部分部分面積為一一一．四０平方公尺，總計一七一．二二平方公尺之未辦保存登記之地上物占有使用中，既如前述，則原告自得依民法第三百四十八條第一項之規定，請求被告甲○○交付；且如前所述，強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，則被告甲○○應負出賣人之瑕疵擔保責任，且被告甲○○亦為該地上物之處分權人（詳如前述），則原告自得請求其拆除Ａ、Ｂ部分之地上物，交付無瑕疵之坐落土地。
（三）被告依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付土地，但並不因出賣土地而成為無權占有；亦即物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因移轉登記之已完成而有異；因不動產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。因土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，行使土地之收益權，依民法第三百七十三條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原出賣人為無權占有（最高法院七十年度台上字第一一四號判決、七十年度台上字第二一二號判決、七十二年度台上字第二五三號判決）。依上開說明，本件被告甲○○依民法第三百四十八條第一項規定，雖負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異，在未交付系爭土地於原告前，其繼續占有所出賣之該房屋，並非無正當權源，原告依民法第七百六十七條規定，訴請被告甲○○返還，自非正當。
（四）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；又第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條、第一百零五條定有明文。又都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（參看該條例第十六條）。至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，（同條例第四十六參照）與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同（但在舉辦規定地價或重新規定地價之當年以公告地價為公告現值，見同條例施行細則第六十四條）是故都市地方房屋之租金，縱未超過土地公告現值及建築物評定價額總額年息百分十，但已超過土地申報地價（未申報者依公告地價）及建築物評定價額總額年息百分之十者，仍為法所不許（最高法院七十一年度台上字第三七五三號判決參照）。又土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算；又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院四十六年度台上字第八五五號判例、六十八年度台上字第三○七一號判例參照）。被告甲○○自七十八年九月一日起至返還土地之日止，占有系爭土地，無法律上原因，受有相當於租金之不當得利。原告得請求不當得利面積如附表所示Ａ部分面積五九點九二平方公尺，Ｂ部分一一一點四平方公尺，面積共為一七一點三二平方公尺，查系爭土地詎離永公路主幹道不遠，有小型公車可達，附近多為二、三層樓平房環境幽靜，有勘驗筆錄可證，本院斟酌系爭房屋新舊程度、交通狀況及繁榮程度，並參酌前開有關租金之法律規定，認原告請求自七十八年九月一日起之年不當得利按申報地價年息百分之五計算，方屬合理。系爭土地每平方公尺之申報地價為：
七十八、七十九年度為二六四○元，八十年度至八十二年度為三九四四元，八十三年度至八十五年度為四四八○元，八十六年度、八十七年度為四七二○元，有地價謄本可證，原告得請求不當得利之計算方式及理由，詳如附表所示。
原告請求被告甲○○應給付二十九萬八千一百九十七元，及自八十七年七月一日起至返還土地之日止，按月給付原告三千三百六十七元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告依民法民法第三百四十八條第一項之規定，請求被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段四小段三八六地號土地如附圖所示門牌號碼台北市○○區○○里○○路○○○巷○○○號Ａ部分面積五九點八二平方公尺及Ｂ部分面積一一一點四○平方公尺之地上物拆除，將坐落基地交付原告；並依民法第一百七十九條之規定，請求被告甲○○應給付原告新台幣二十九萬八千一百九十七元，及自八十七年七月一日起至返還前項土地之日止，按月給付新台幣三千三百六十七元，即無不合，至其超過此部分之請求，對丙○○、丁○○之訴部分，於法無據，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘之攻防方法均於前開判斷無影響，爰不贅論。又原告另基於債務不履行之損害賠償規定請求部分，屬請求權競合，不另論述。
七、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行已失所附麗，不應准許。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年二月廿九日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官李玉卿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年三月二日~B法院書記官呂志弘