臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第3772號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年1月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟叁佰叁拾叁元，及自民國九十八
年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路二六七之一二一號七樓
及同址一二二號七樓房屋遷讓返還原告，並自民國九十八年十月
四日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元之違約金
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟柒佰陸拾壹元由被告負擔二分之一，餘
由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：伊於民國98年5月22日經本院97年度司執字
第38962號執行事件拍定取得坐落高雄市○○區○○段2小
段368、368-1土地，權利範圍10000分之112，及其上同
小段1137、4489建號，權利範圍全部；共同使用部份建號11
86，權利範圍100分之8，門牌號碼高雄市○○區○○○路
267之121號7樓、同址267之122號7樓之房地（下稱系
爭房地），並於98年7月8日辦畢所有權移轉登記。被告於
98年2月6日向本院陳報與前屋主就高雄市○○區○○○路
267之121號7樓房屋有租賃契約法律關係，且每月租金新
臺幣（下同）5,000元，而依民法425條第1項之規定，兩
造繼受上開租賃契約法律關係（下稱系爭租賃契約）。惟被
告自伊取得所有權後，均未繳納租金與伊，經伊屢次催討未
果，伊乃依法終止雙方租賃契約法律關係，今兩造租賃契約
業已終止，被告亦未返還上開房屋，而無權占有中，違反系
爭租賃契約之約定，伊得依約請求被告給付租金5倍之違約
金，爰依契約法律關係請求被告給付98年7月起迄至98年10
月止之租金20,000元，並遷讓返還上開房屋，暨自98年10月
4日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付違約金25,000
元等語。聲明：㈠被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告
應將門牌號碼高雄市○○區○○○路267之121號7樓及同
址122號7樓房屋遷讓返還原告，並自98年10月4日起至遷
讓返還於原告之日止，按月給付原告25,000元之違約金。
二、被告則以：伊向前屋主租用系爭房地，且伊與原屋主間尚有
債權債務關係，租金之抵償應至99年5月9日止，如本院認
被告於99年5月9日前須繳付租金，因被告目前收入微薄，
請判決減半收取，待上開期間屆滿，再恢復租金5,000元整
，又原告請求5倍違約金過高等語置辯。聲明：原告之訴駁
回。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於98年5月22日經本院97年度司執字第38962號執行事
件拍定取得系爭房地，並於98年7月8日辦畢所有權移轉登
記。
㈡被告與前屋主就系爭房地有租賃契約法律關係，且每月租金
5,000元，而依民法425條第1項之規定，兩造繼受上開租
賃契約法律關係。
㈢被告自原告於取得所有權後，均未繳納租金與原告。
㈣原告於98年9月15日寄發存證信函與被告，催告被告繳納98
年7月至9月之租金15,000元，逾期則終止租賃契約，被告
於98年9月17日收受。
㈤原告於98年9月28日寄發存證信函與被告，催告被告遷讓房
屋，被告於98年9月30日收受。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告給付租金有無理由？㈡原告於
98年10月4日終止租賃契約有無理由？㈢原告請求按月給付
違約金25,000元，有無理由？
五、得心證之理由
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次
按租金每個月5,000元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。
租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得
藉詞拖延，系爭租賃契約第3條、第4條亦訂有明文。原告
主張被告自伊取得系爭房地所有權起，即未繳納房租，為被
告所不否認，揆諸上開規定及約定，被告請求原告給付租金
自屬有據。而被告自98年7月8日取得系爭房地所有權起至
98年10月4日止終止租約為止，積欠原告租金2月又26日
，所積欠之租金為14,333元（5,000×2＋5,000×26÷30
＝14,333，元以下四捨五入）。被告雖辯稱伊對前屋主間有
債權，該債權經抵償房租，可抵償至99年5月9日止等語，
然原告自98年7月8日取得系爭房地之所有權起，前屋主即
非系爭租賃契約之當事人，基於債之相對性，被告並不得以
其與前屋主間之債權債務關係，拒絕對原告給付租金，是被
告所辯，尚無可採。又被告辯稱伊目前收入微薄，請判決減
半收取等語，雖提出97年度綜合所得稅各類所得資料清單、
財產歸屬資料清單等件為證，然被告所占用之系爭房屋，係
包含門牌號碼高雄市○○區○○○路267之121號7樓、同
址267之122號7樓共2戶，面積合計105.3平方公尺，依
系爭租約所約定之每月租金5,000元非屬過高，尚無顯失公
平之處，被告上開所辯，亦非可採。
㈡次按租賃物為房屋者，出租人於承租人遲付租金達兩期總額
時，得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人不於其
期限支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項、第2
項定有明文。本件被告於租用期間並未依約按月繳交租金5,
000元，共欠2個月以上租金未繳，已如前述，被告之違約
行為甚明，則原告依此規定於98年9月15日寄發存證信函與
被告，催告被告繳納98年7月至9月之租金15,000元，並告
以逾期則終止租賃契約，經被告於98年9月17日收受，復經
原告於98年9月28日寄發存證信函與被告，催告被告遷讓房
屋，亦經被告於98年9月30日收受，被告仍未繳納租金及遷
讓返還系爭房地，則原告主張自98年10月4日起終止系爭租
賃契約，並請求被告返還租賃物，依法有據，應予准許。
㈢復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。約定之違約金過高者，得由法院依職權
予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客
觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人
如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準
。查本件兩造租賃契約第6條雖約定：原告得向被告請求按
月請求租金五倍計算之違約金等語，然本院斟酌原告每月所
受之損害為租金損失、系爭房地之坐落位置鄰近火車站、生
活機能便利、面積有105平方公尺及社會情狀等情，認原告
請求之違約金額仍屬過高，應予酌減為按月以10,000元計算
始為相當。
六、從而，本件原告依租賃契約法律關係，請求被告㈠給付租金
14,333元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年12月10日起至
清償日止，按年息5%計算之利息部分，㈡被告應將門牌號碼
高雄市○○區○○○路267之121號7樓及同址122號7樓
房屋遷讓返還原告，並自98年10月4日起至遷讓返還於原告
之日止，按月給付原告10,000元之違約金部分，為有理由，
應予以准許，逾此部分外之請求，為無理由，應予駁回。又
本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判
決，爰依職權宣告得假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依同法第87條
第1項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第3項所示。
中華民國99年1月19日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官謝文嵐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起20日內，以書狀敘述理
由，向本庭提出上訴。
書記官楊銘仁
中華民國99年1月19日