裁判字號：臺灣新北地方法院90年簡上字第317號民事判決
裁判日期：民國91年03月26日
裁判案由：返還保證金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度簡上字第三一七號
上訴人崴立科技股份有限公司法定代理人甲○○法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十七日本院三重簡易庭九十年度重簡字第四○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十九萬三千八百元及自民國九十年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）請准上訴人供擔保，宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）依締約當事人之真意及實務見解，系爭租賃契約第九條第四款所規定「改組」，係指上訴人公司變更組織而言，是故上訴人既由有限公司變更為股份有限公司，即符合「改組」之要件，系爭租賃契約因而終止，上訴人自得於被上訴人收回爭房屋後請求返還系爭保證金。原審誤認所謂「改組」係指「重整」，上訴人公司變更組織尚非改組云云，於法顯屬違誤：
１按兩造所訂立系爭租賃契約第九條第四款規定：「乙方（即上訴人）有改組
或更換負責人時本契約即終止，如經甲方（即被上訴人）同意時得重新訂約」，其中所稱之「改組」，依當事人之真意，為上訴人公司變更其法律上之組織，使公司在不影響其法律上人格之存續，成為他種類之公司時，系爭租賃契約即終止，如果再經被上訴人公司同意，兩造必須再簽訂新的租賃契約，以重新訂立規範雙方之權利義務之約定，實不容將「改組」曲解為公司財務困難而進行「重整」。就此觀該第九條第四款規定將「改組」與公司財務無關之「更換負責人」併列為契約終止之原因，可見「改組」亦與公司財務狀況無關，即可證明。否則，被上訴人何以不在該約定中明定「重整」一語，而泛稱「改組」﹖２另按公司法第二百八十二條第一項規定，公開發行股票或公司債之公司，因
財務困難，暫停營業或有停業之虞者，法院得依．．之聲請裁定准予重整。由此足見公司重整，以公開發行股票或公司債之股份有限公司為對象。上訴人於簽訂系爭租賃契約時，其公司之組織型態為「有限公司」，此亦為被上訴人所明知，而依據前引見解，有限公司既非公司重整之對象，無從為公司法第二百八十二條第一項規定之重整，上訴人顯不可能適用公司法所規定重整制度，則兩造自不可能於系爭租賃契約中約定「改組」為「重整」之意。否則，系爭租賃契約第九條第四款之規定豈非形同虛設具文，而永無適用之餘地？３又按勞動基準法第二十條所謂事業單位改組或轉讓，如事業單位為公司組織
者，係指事業單位依公司法之規定，變更其組織或合併或移轉其營業、財產而言，此有最高法院八十四年度台上字第九九七號裁判足資參照。揆諸前開實務見解，更印證系爭租賃契約第九條第四款所約定「改組」，確係指公司組織變更無疑。
４又查系爭租賃契約乃被上訴人片面擬定之定型化契約，而定型化契約條款如
有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條第二項定有明文，則系爭租賃契約第九條第四款所規定之「改組」，自應作有利於上訴人之解釋，而適用於變更公司組織之情形，不容被上訴人曲解以「重整」為限。
（二）上訴人公司之組織型態於簽訂系爭租賃契約時為有限公司，嗣變更為股份有限公司，即已完成改組，則依系爭租賃契約第九條第四款約定，系爭租賃契約因上訴人公司之改組即條件成就而告終止，且被上訴人亦早於九十年一月十五日收回系爭房屋，則上訴人自得依系爭租賃契約第二條請求被上訴人返還系爭保證金。
（三）另查被上訴人以其所有之京華超音波大樓分租於多家廠商，系爭租賃契約則為被上訴人挾其強勢經濟位片面制定之定型化契約，其中第六條第三款規定：「租賃期間甲乙雙方如需中途解約，需於預定解約日前參個月以書面通知對方」，所要求之提前通知時間長達三個月，逾越一般承租人預見變動之期間，另第十條第四款規定：「乙方期滿不續租或中途解約而未事先以書面通知甲方時，乙方須補繳不續租（須提前貳個月通知）或中途解約（須提前參個月通知）未提前通知日數之房租」，要求承租人在返還租賃物後，毫無使用租賃物之利益下，尚應負擔最長三個月之租金，使出租人在收回租賃物後取得其使用利益，另享有租金之利益，明顯有違誠信，且對承租人顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，系爭房屋租賃契約第六條第三款及第十條第四款應屬無效。姑且不論系爭租賃契約因上訴人改組而終止，被上訴人亦不得援引系爭租房屋賃契約第六條第三款、第十條第四款請求上訴人賠償二個月之租金，更無從以之與系爭保證金抵銷。原審不察，遽認被上訴人得依系爭租賃契約第六條第三款及第十條第四款請求上訴人賠償二個月之租金，並得與系爭保證金抵銷，故上訴人不得請求返還保證金云云，亦屬違誤。
（四）被上訴人請求之違約金過高：退萬步言，縱認系爭租賃契約不因上訴人公司改組而終止，且被上訴人得請求上訴人賠償租金。惟按系爭租賃契約第十條第四款約定之賠償租金，其性質為違約金，就此被上訴人亦於原審自認在案，而「約定之違金數額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文，上訴人於八十九年十二月十日預先通知被上訴人於一個月後遷離系爭房屋，而被上訴人亦於九十年一月十五日收回系爭房屋，則被上訴人顯無任何租金損失可言，且在此之前上訴人未積欠被上訴人任何款項，被上訴人亦無任何損害，至為明顯，另被上訴人所主張其遭受仲介佣金、廠房整修、廠房清潔打蠟、水電費用、建築物公共安全檢查等費用云云，迄未舉證以實其說，被上訴人所提出之所謂費用單據，亦非真正，於法自無可採。況且所謂仲介佣金乃被上訴人另行出租房屋所支出，而所謂廠房整修、廠房清潔打蠟、水電費用、建築物公共安全檢查等費用均為出租人所應自行負擔，其顯與本件無涉。又據被上訴人所提出之證一不動產租賃佣金給付同意書，被上訴人係於九十年二月八日始委託訴外人福德公司出租系爭房屋，而非於八十九年十二月十日接獲上訴人通知後，即行出租系爭房屋，足見被上訴人故意不出租房屋，於法自不能要求上訴人給付此期間之租金或違約金。是故上訴人之搬離系爭房屋，並未使被上訴人遭受損害超過二萬元，姑且不論被上訴人並無違約情事，本件違約金之約定亦屬過高，而依民法第二百五十二條應予酌減，並依法請求被上訴人返還保證金三十七萬三千八百元。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提 柯芳枝 所著公司法論第四九二、四九三頁影本乙份。最高法院八十四年度台上字第九九七號裁判要旨影本乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）訴訟費用由上訴人負擔。
（三）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭租賃契約第九條「改組」乃是依公司法進行之「重整」：１按系爭租賃契約第九條就「乙方願意遵守下列規定：．．．『（四）乙方（
指上訴人）有改組或更換負責人時本契約即終止，如經甲方同意時得重新訂約。』」定有明文。查前揭條款所謂「改組」乙語，在法律上有極為明確之意義，即按公司法第三○四條（重整計劃之內容）規定「公司重整如有左列事項，應訂明於重整計劃：．．．公司之「改組」及章程之變更。．．．
」從而，前揭條款所謂「改組」乙語自係專指依公司法進行重整所為之改組。惟查上訴人並未有按公司法規定進行公司重整亦未提出公司改組之重整計劃，故上訴人根本不得依據本條款主張終止契約。
２在現代社會，不動產之價值頗高，房屋出租人將不動產交與承租人使用並收
取租金，自係經過慎重考慮，即慎重考慮承租人之人格可否信賴、以及承租人之租金給付資力是否厚實等等實際問題，在可資信賴基礎下始訂立租約（承租人若為公司法人，非經自然人即公司負責人對外為具體行為無法自為意思表示，故公司負責人人格可否信賴亦為出租人慎重考慮之點）。就租賃契約而言，民法規定以及兩造之間，均十分側重雙方之信賴關係，此節可由民法第四百四十三條規定非經出租人同意不得轉租之，以及系爭租賃契約第九條第三款約定不得轉租，可見一斑。
３查系爭租賃契約第九條第四款約定「乙方有改組或更換負責人時本約即終止
，如經甲方同意時得重新訂約。」本條約定目的，即在確保當承租人改組或更換負責人時，出租人能有機會檢視新負責人（人格可否可信賴）及改組後公司（財務狀況是否可信賴），以決定是否重新訂約。
４從而，承租人倘因財務困難而須重整改組，對出租人而言是極為重要之問題
，有即刻終止租約之必要；至於承租人倘財務並無問題不影響租金支付能力，僅單純變更其組織由有限公司變為股份有限公司，就系爭租約之信賴基礎而言並無意義。故上訴人所謂改組與公司財務狀況無關云云，顯係悖於經驗法則，不足採信。
５上訴人於簽約之時雖為「有限公司」，但於簽約後未久即瞞著被上訴人變更
組織為「股份有限公司」，倘上訴人不濫行終止租約，該租約仍合法有效，上訴人在股份有限公司組織下，並在租約有效期間二年內，亦隨時可能因財務困難而重整改組，而構成本條款之終止情形，故本條款仍有適用餘地。因被上訴人乃一有制度之公司，對於二年期長期租約，自須事先預想各種可能發生之情形而加以約定，上訴人徒謂「上訴人於簽約時為有限公司，故本條款無適用餘地」云云，顯然昧於商務經驗。
６上訴人所引勞動基準法第二十條與本案無關，蓋因勞動基準法乃規範勞僱雙
方之權義，而本案乃單純租賃關係與勞動條件無涉。且上訴人所引八十四年度台上字九九七號裁判，更足以證明被上訴人所主張確為正確，蓋前開裁判文明載「所謂事業改組或轉讓，如事業單位為公司組織者，係指事業單位『依公司法之規定』．．．」足證「改組」確依指依公司法第三○四條所為重整改組。
（二）兩造締約地位平等，無消費者保護法之適用：１上訴人所引消費者保護法更不值一駁，蓋本案兩造均為製造販售器材設備之
公司，二者經濟實力相當，而且兩造均非以房屋之製造、銷售或消費為目的，與消費者保護法亳無干涉。
２系爭租約第六條第三款約定「租賃期間『甲』『乙』雙方如需中途解約，需
於預定解約日前參個月以書面通知對方。」由約款中明白可見此條款乃雙方共同之義務，亦即倘被上訴人即出租人欲提前解約，亦須遵守提前三個月通知上訴人之義務，亦即雙方權義平等，故而，上訴人所謂「被上訴人挾其強勢經濟地位片面制定之定型化契約，要求通知時間長達三個月」云云乃無稽之談。
（三）系爭契約有關違約金之請求乃屬合理，並無過高：１被上訴人因上訴人違約所受之損害早已逾系爭保證金三十七萬三千八百元以
上，故上訴人請求酌減違約金乙節，於法無據。蓋系爭廠房因上訴人不租而閒置長達一個半月以上，另又支出仲介費、搬遷整修費等額外費用，被上訴人之損失：⑴壹個半月計三十二萬九千八百零五元整，即（196,900+12,500）x1.5x1.05=329,805元。⑵仲介佣金：計新台幣十一萬三千四百元。⑶廠房整修：計八千四百元。⑷廠房清潔打腊：計三萬元。⑸水電費用：一萬一千九百三十八元。⑹建築物公共安全檢查：三千六百八十四元。早已超過三十九萬三千八百元，系爭保證金非但亳無剩餘尚且不足，被上訴人於原審因不願案情過於繁雜而未就不足額部分提起反訴請求賠償，今上訴人竟空言主張損害僅二萬元而請求法院酌減違約金，顯於法未合，且悖於事實過鉅。
２系爭租約約定提前解約通知時間為三個月，到期不續租之提前通知時間為二
個月，乃屬合理之期間。蓋查：系爭租賃房屋總面積廣達三百五十八坪，若非稍有規模之公司不可能承租偌大廠房，越大之廠房達到承租資格之公司越少，倘上訴人於承租後竟可隨時、臨時通知不承租，則將立刻造成被上訴人鉅額損失，且難以在短時間內再度將之出租，此其一；上訴人於簽訂租約時即已明知須預先於三個月前通知，倘其遵守合約提前三個月通知，則上訴人於三個月間只須繳納租金即可完全使用房屋，無任何損失可言，此其二；偌大廠房之搬遷，對上訴人公司而言是鉅大之工程，上訴人早在搬遷前即可預見搬遷之事卻不提早通知，乃完全應歸責於上訴人之事項，此其三。綜上即知，系爭租約約定提前解約通知時間為三個月乃合理期間，且上訴人應補繳不續租租金乃完全可歸責於上訴人自己之事由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：
（一）太電欣榮股份有限公司房屋租賃契約第一頁影本乙份。
（二）福德源工商企業有限公司服務費用發票影本乙份。
（三）一木實業有限公司廠房內部整修費用發票影本乙份。
（四）國瑞建築物管理維護有限公司廠房清潔打腊費用影本乙份。
（五）電費收據影本乙份。
（六）水費收據影本乙份。
（七）京華大樓建築物公共安全檢查申報費用分攤明細表影本乙份。
（八）侑倫建築物公共安全檢查有限公司申報費用發票影本乙份。理由
一、本件上訴人起訴主張於八十九年三月一日向被上訴人承租台北縣五○○○區○○○路○號四樓房屋，約定租賃期間二年，至九十一年三月一日止，每月租金十九萬六千九百元，保證金三十九萬三千八百元，雙方訂有房屋租賃契約書，上訴人依約繳交租金及保證金。而系爭租賃契約第九條第四條約定：「乙方（即上訴人）有改組或更換負責人時本契約終止，如經甲方（即被上訴人）同意得重新訂約。」查，上訴人公司於八十九年三月六日申請增資，變更組織，為股份有限公司，依前揭第九條規定，系爭租約因上訴人公司改組而終止，且雙方並未簽訂新租賃契約，兩造間已無租賃關係，且上訴人已於九十年一月十五日將前揭承租之房屋點交予被上訴人，被上訴人自應依系爭租約第二條之規定將保證金三十九萬三千八百元交還上訴人，惟上訴人屢經催促，被上訴人均置之不理，爰依租賃關係請求被告給付三十九萬三千八百元，及自九十年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人則以兩造所簽訂租賃契約第六條第三款規定：「租賃期間甲乙雙方如需中途解約，需於預定解約日前參個月以書面通知對方」，又第十條第四款規定：「乙方（指上訴人）期滿不續租或中途解約而未事先以書面通知甲方（指被告）時，乙方須補繳不續租（須提前貳個月通知）或中途解約（須提前參個月通知）未提前通知日數之房租」，是上訴人表示欲於九十年一月十日終止租約，而其終止租約之意思表示係於八十九年十二月十一日始到達被上訴人，上訴人僅於終止租約前一個月通知被上訴人，違反兩造應於三個月前通知之約定，上訴人自應依約對被上訴人賠償未提前通知日數即二個月之房租，合計三十九萬三千八百元，上訴人拒不給付，被上訴人自得依法主張與上訴人所繳交之保證金三十九萬三千八百元抵銷，而系爭租賃契約第九條所規定之「改組」係指公司法第三百零四條之「重整」，並非變更組織，上訴人自不得援引系爭租約第九條之規定主張系爭租約業已終止，且被上訴人所受之損害較保證金為高，違約金應無酌減之必要等語資為抗辯。
二、上訴人主張兩造間就臺北縣五○○○區○○○路○號四樓房屋訂有租賃契約。約定租期二年，自八十九年三月一日起至九十一年三月一日止，租金為每月十九萬六千九百元，上訴人並交付保證金三十九萬三千八百元予被上訴人，上訴人公司於八十九年三月六日申請增資，由有限公司變更組織為股份有限公司，上訴人僅於終止租約前一個月通知被上訴人之事實，業據其提出房屋租賃契約書影本、郵局存證信函影本、經濟部函影本、大樓固定資產保管移轉清單影本各一件為證，復為被上訴人所不爭執，上訴人該部分陳述堪信為實在。本件應審究之爭點厥為上訴人公司由有限公司變更組織為股份有限公司，是否屬兩造所簽訂租賃契約第九條第四款所規定之「改組」？亦即租賃契約是否因條件成就而失效？如認系爭租賃契約未因公司變更組織而解消，系爭契約第六條第三款、第十條第四款是否違反誠信原則而無效？違約金是否過高是否應予以酌減？
（一）有限公司變更為股份有限公司是否為系爭契約第九條第四款之「改組」？按兩造所簽訂之系爭租賃契約第九條第四款規定：「乙方（指上訴人）有改組或更換負責人時本契約即終止，如經甲方（指被上訴人）同意時得重新訂約」，惟觀諸系爭租賃契約第九條之文字：「乙方願意遵守下列規定」用語，及該第九條之各款內容如「．．．．．．（二），乙方所租房屋係作辦公及乙方本身生產用，不得作其他營業，不得堆放易燃物，危險物，有礙衛生物品及違禁品。（三）乙方不得將房屋轉租或界與他人使用．．．．（五）乙方對租用之房屋願負妥善保管之責，如有故意過失，致使房屋全部或一部損壞或滅失時，乙方願意負完全賠償責任。．．．．．．．．」均係規範被告所應遵守之義務內容，是以系爭租賃契約第九條之規定意旨係在保障出租人即被上訴人之權利。勞動基準法第二十條及公司法第三百零四條，雖均有「改組」之用語，而勞動基準法第二十條所謂事業單位改組或轉讓，如事業單位為公司組織者，係指事業單位依公司法之規定變更其組織或合併或移轉其營業、財產而言，有最高法院八十四年度台上字第九九七號判決可資參照，而公司法第三百零四條第一項第六款亦規定之「公司重整如有左列事項應訂明於重整計劃：（六）公司之改組」，該「改組」依柯芳枝教授之意見（請見柯芳枝公司法一書第五百四十三頁），係指減少董事或經理人人數而言。由此可知，「改組」一詞，置於不同法規，未有一致之用法，「改組」一語並無確定見解。而探求當事人真意，系爭租賃契約第九條各款乃是為保障出租人之權益，業如前述，第九條第四款後段規定「更換負責人時應換約」，該約款之目的，即在使出租人能有機會重新檢視新負責人，尤其台灣目前中小企業居多，甚至實質一人公司充斥，公司經營結果之優劣，端視負責人之能力、人格，而租賃契約為繼續性契約，出租人是否信賴負責人，即屬租賃契約重要之點，而上訴人公司增資變更組織為股份有限公司，上訴人財力增加，並無對被上訴人有任何不利之情事存在，並非該契約約款拘束之情形。是依系爭租賃契約之體系及目的解釋，應認為上訴人公司從有限公司變更組織為股份有限公司，與第九條第四款之情形不該當。況且，上訴人於八十九年三月一日訂立系爭契約，於同年三月六日從有限公司變更登記為股份有限公司，倘若上訴人認為「變更組織」為係屬「改組」，該契約早已終止，應儘速通知被上訴人才是，並遷出系爭房屋或重訂租約，豈會繼續依系爭契約繳交租金，足徵上訴人亦認為「有限公司變更為股份有限公司」並非第九條第四款之「改組」。又查上訴人公司因業務調整，公司使用面積減少，擬遷於台北縣三重市○○○路，於八十九年十二月十日通知被上訴人終止租賃契約，經被上訴人主張依契約第六條第三項請求違約金後，上訴人始發存證信函告知公司已變更組織為股份有公司，援引第九條第四項約款等情，有通知書、存證信函附卷為憑，上訴人於同年三月份公司變更組織後，仍依租賃契約繼續繳納租金，並使用收益租賃物，於十二月份因另行承租新辦公室，竟主張契約因第九條第四款條件成就而失效，上訴人前後行為互相矛盾，有違誠信原則。總之，上訴人變更組織為股份有公司，尚非系爭租賃契約第九條第四款所規定之「改組」，原告自不得依系爭租賃契約第九條第四款之規定主張租約業已終止。
（二）系爭租賃契約第六條第三款、第十條第四款規定是否為該契約條款是否為型化契約？有無違反平等互惠原則，有無消費者保護法之適用？是否無效？第十條第四項違約金是否偏高？茲敘述如下：
所謂定型化契約約款指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。被上訴人為與不特定之多數人訂立租賃契約而一方事先擬定之契約約款，確屬定型化契約約款，一般而言，均是擬約人為減輕自己責任所定之規定，是為防止擬約人濫用其優勢地位，假借契約自由之名，使契約相對人負擔不合理風險或不公平之責任，職故消費者保護法第二章及民法第二百四十七條之一均對定型化契約約款之效力加以規制。查，上訴人與被上訴人皆為製造販售器材設備公司，其經濟實力相偌，上訴人本得選擇承租系爭房屋與否，其仍有選擇締約對象、締約方式、締約內容等契約自由，被上訴人並無濫用其優勢經濟地位之情事，締約地位實屬平等。第查，系爭租賃契約第六條第三款規定：「租賃期間甲乙雙方如需中途解約，需於預定解約日前三個月以書面通知對方」乃兩造均須共同遵守之義務，同時保障承租人與出租人，亦即於租賃期間，出租人預先終止租約須三個月前告知承租人，促使承租人及早得另覓其他辦公處所，免得損及承租人繼續營業之利益，相同的，如承租人因故不願續租，亦須提前三個月通知出租人，俾其能及早另洽其他有意承租之人，雙方權義平等。又查，系爭房屋面積為三百五十八坪，頗具規模，且專為辦公大樓使用，出租對象主要為公司、行號，非為一般民眾，況其廠房大小、地點固定，適合之對象自有所侷限，其性質特殊，若未經相當合理期間預告對方終止租賃契約，出租人實難洽得有意又適合承租之人，同樣地，承租人亦難再覓其他事當之處所，職是，系爭租賃契約約定「租賃期間甲乙雙方如需中途解約，需預定解約日三個月以書面通知對方」，堪稱公允，並無違反消費者保護法及平等互惠原則，自屬有效，而上訴人所謂「被上訴人挾其強勢經濟地位片面制定之定型化契約，要求通知時間長達三個月」乃屬強辯之言，無足可信。再者，同契約第十條第四款：「乙方（指上訴人）期滿不續租或中途解約而未事先以書面通知甲方（指被上訴人）時，乙方須補繳不續租（須提前貳個月通知）或中途解約（須提前參個月通知）未提前通知日數之房租」，查。本件上訴人僅於終止租約前一個月通知被上訴人之事實，為兩造所不爭執，而上訴人辯稱依系爭租賃契約第九條第四款之規定系爭契約於八十九年三月即告終止之言，已屬無據，誠如前述，上訴人確已違反租賃契約第六條第三款應於三個月前通知之約定，是原告自應依該租賃契約第十條第四款之規定對被告賠償未提前通知日數即二個月之房租，合計三十九萬三千八百元，核該二個月房租之性質應為違約金，然而上訴人復辯稱違約金過高，請求予以酌減云云。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。最高法院四十九年台上第八○七號可供參照。查系爭租賃契約約定「中途終止租賃契約，需預先提前三個月通知對方」該規定本院認為合理適當，已如前述，上訴人違反契約約定，僅於一個月前告知，未提前三個月告知被上訴人，致使被上訴人有二個月租賃之空窗期，況且短時間內根本無法立即洽得合適之承租人，自然遭受損害，又，如承租人預先三個月告知被上訴人，此三個月期間上訴人仍得繼續使用，對上訴人無任何不公平之情事。是第十條第四款規定「乙方（即上訴人）中途解約未事先通知甲方（被上訴人）時，乙方應補繳不續租或中途解約未提前通知日數之房租」，當屬合理。末者，契約乃雙方意思表示一致所訂定，雙方均應遵守契約約定，兩造既約定應提前三個月通知終止契約，如未提前者應補繳未提前日數之房租，雙方即應遵守該約定，如認上訴人主張「僅提前一個月期間預告終止租約，而被上訴人不能依約收取未提前通知之二個月房租作為賠償」有理，豈不認同上訴人得以一方之意片面變更契約約定，無視契約之存在，綜上總總，本院斟酌一切客觀事實、社會經濟狀況、被上訴人損害等，認為被上訴人主張二個月房屋租金三十九萬三千八百元之違約金，核屬相當，並無酌減之必要。從而，被上訴人當得主張上開未提前通知日數即二個月之房租共計三十九萬三千八百元，與其應給付予上訴人之前揭保證金三十九萬三千八百元抵銷，則上訴人請求被上訴人給付系爭保證金及遲延利息，洵屬無據，應予駁回。
三、綜上所述，本件上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。是則上訴人主張被上訴人應返還保證金云云，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年三月二十六日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官連士綱~B法官絲鈺雲右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年三月二十九日~B法院書記官王政煌